Jedro

112. člen SZ-1 ureja dva načina odpovedi najemne pogodbe - izvensodno in sodno. Če se pogodba odpove izvensodno (sporazumno), ima najemnik 90 dni časa, da se iz stanovanja izseli; ta rok je kogenten in se pogodbenika v pogodbi ne moreta dogovoriti za krajši rok. Rok prične teči od dneva vročitve sodbe stranki.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se zamudna sodba sodišča prve stopnje spremeni v tč. I. izreka tako, da se: - v tč. a) izreka črta besedilo:“z 90 dnevnim odpovednim rokom“; - v tč. c) izreka tako, da se besedilo:“kateri prične teči naslednji dan od poteka 90 dnevnega odpovednega roka“ nadomesti z besedilom:“od dneva vročitve sodbe“.

II. V presežku se pritožba zavrne in zamudna sodba sodišča prve stopnje potrdi v tč. č. izreka.

III. Tožnica krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se tožencu z 90-dnevnim odpovednim rokom odpoveduje najemna pogodba z dne 16. 11. 2012, katere predmet je neprofitno stanovanje v prvem nadstropju večstanovanjske zgradbe na naslovu x, K., k.o. Y parcela 1037, del stavbe 1 (točka I.a izreka). Toženca je obsodilo na plačilo 918,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od specificiranih zneskov glavnic in datumov zamude do plačila (točka I.b izreka). Toženec je dolžan izprazniti neprofitno stanovanje in ga izpraznjenega vseh oseb in stvari, skupaj s ključi, izročiti tožnici v roku 60 dni, ta rok pa prične teči naslednji dan od poteka 90-dnevnega odpovednega roka (točka I.c izreka). V delu, v katerem tožnica vtožuje, da 90-dnevni odpovedni rok prične teči z dnem vročitve tožbe tožencu, se njen tožbeni zahtevek zavrne (točka I.č izreka). Toženec je dolžan tožnici povrniti pravdne stroške v znesku 149,33 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka II. izreka).

2. Zoper takšno odločitev se pravočasno, po pooblaščencu, pritožuje tožnica, in sicer v delu, v katerem je bilo odločeno o teku odpovednega roka, to je odstavek č v tč. I. izreka, zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Tožnica v pritožbi poudarja, da je bil toženec z odpovedjo najemne pogodbe seznanjen najkasneje z vročitvijo predmetne tožbe v konkretni zadevi, zato je začetek teka odpovednega roka vezan na vročitev odpovedi najemne pogodbe nasprotni stranki. To pa se je zgodilo najkasneje z vročitvijo predmetne tožbe. Tožnica je v tožbi tudi jasno navedla, da odpovedni rok začne teči z dnem vročitve tožbe. Ta 90-dnevni rok pa je že iztekel, zato tožnica sodišču predlaga, da je toženec dolžan nemudoma in takoj izprazniti predmetno stanovanje in ga prostega oseb in stvari izročiti tožnici, saj je odpovedni rok že potekel. Bistvena kršitev pa je podana, ker obrazložitev sodbe sodišča prve stopnje temelji zgolj na "prepričanju sodišča" in se sodišče ni opredelilo do tega materialnopravnega vprašanja. Obrazložitev je tako pavšalna in skromna, zato ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti in ne zadosti standardom potrebne obrazloženosti odločitve, zato je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Podrejeno tožnica še navaja, da bi moralo sodišče prve stopnje, upoštevaje 277. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), tožbenemu zahtevku v celoti ugoditi. Tožnica zato predlaga, da pritožbi ugodi in sodba bodisi spremeni tako, da se v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno, da se razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico in priglašenimi stroški.

3. Toženec odgovora na pritožbo ni vložil. 4. Pritožba je delno utemeljena.

5. ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. V skladu z drugim odstavkom 338. člena ZPP, se zamudna sodba ne more izpodbijati zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja.

6. Tožnica neutemeljeno očita sodišču prve stopnje kršitev iz 14. tč. drugega odst. 339. člena ZPP. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni podan nobeden izmed zakonskih dejanskih stanov, urejenih v tej točki. Njihova skupna značilnost je, da sodbe zaradi teh napak objektivno ni mogoče preizkusiti, kar za sodbo sodišča prve stopnje ne velja. Sodišče druge stopnje poudarja, da gre pri tovrstnem preizkusu le za formalen (procesni) preizkus razumljivosti sodbe in njenih razlogov, ne pa tudi njene razumnosti, ki je vsebinski kriterij.

7. Tožnica v pritožbi v ospredje postavlja vprašanje pričetka teka roka odpovedi najemne pogodbe. Njeno mnenje je, da rok prične teči s trenutkom vročitve odpovedi najemne pogodbe tožencu, sodišče prve stopnje pa je odločilo, da ta rok prične teči šele s pravnomočnostjo sodbe (tč. 10. obrazložitve). Ker tožnica najemno pogodbo odpoveduje sodno (z vložitvijo tožbe), je po njenem stališču odpovedni rok pričel teči z vročitvijo tožbe.

8. Postopek odpovedi najemne pogodbe je urejen v določbi 112. člena SZ-1, ki se glasi: „(1) Lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni.

(2) Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu tega zakona.

(3) Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti.

(4) Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.

(5) Spori se rešujejo prednostno.

(6) Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.“

9. Citirana določba ureja dva načina odpovedi najemne pogodbe – izvensodno in sodno. Ta razlika je razvidna tako iz besedila tretjega odst., v besedni zvezi „ob sporu“ in, kar je pomembno za ta pritožbeni postopek, v različno določenih rokih za en ali drugi primer. Če se pogodba odpove izvensodno (sporazumno), ima najemnik 90 dni časa, da se iz stanovanja izseli; ta rok je kogenten in se pogodbenika v pogodbi ne moreta dogovoriti za krajši rok. V primeru sodne odpovedi pa je ta rok določen v razponu med 60 in 90 dni. Tožnica in sodišče prve stopnje očitno te določbe tako ne razumeta, sicer tožnica ne bi v tožbeni zahtevek vključila oba roka, sodišče prve stopnje pa ne odločilo tako, da je ta roka skušalo povezati. Lastno jezikovno in sistematično razlago1 lahko sodišče druge stopnje podkrepi s sicer redkimi razlagami sodišč iste vrste2. 10. V obravnavani zadevi, ko je tožnica izbrala sodno odpoved najemne pogodbe, mora biti odpovedni rok (rok, v katerem se je najemnik dolžan izseliti) določen v času od 60 do 90 dni (četrti odst. 112. čl. SZ-1). SZ-1 ne ureja vprašanja, od kdaj v tem primeru prične ta rok teči. Odgovor na vprašanje terja najprej opredelitev, za kakšne vrste rok gre. Sodišče druge stopnje meni, da gre za materialnopravni rok; njegov namen je omogočiti (v tem primeru) najemniku, da si najde novo prebivališče (prostovoljna izpolnitev), zato je temu prilagojena tudi dolžina roka . V primeru neizpolnitve pa je pravna posledica preteka tega roka nastop pogoja za prisilno izvršitev obveznosti. V teh primerih se, zaradi njihove pravne narave, zato uporabijo bodisi določbe tretjega odst. 313. člena ZPP, ki določa, da rok za izpolnitev dajatve začne teči prvi dan po vročitvi prepisa sodbe stranki, ki ji je naložena izpolnitev oz. naslednji dan od dneva, ko je bila odločba vročena dolžniku (drugi odstavek 19. člena ZIZ). Če so vložena pravna sredstva, se šteje, da paricijski rok sploh ni začel teči, ker je pričetek njegovega teka vezan na pravnomočnost sodne odločbe (prvi odstavek 19. člena ZIZ). Zato ta rok prične teči šele, če pritožbeno sodišče s svojo odločbo potrdi dajatveno odločbo sodišča prve stopnje, in sicer od njene vročitve dolžniku, v skladu s prej citiranimi določbami. V skladu s to razlago je zato pravilno oblikovanje izreka sodne odločbe takšno, ki vključuje besedno zveze „od dneva vročitve sodbe“3. 11. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo v delih izreka, kjer je določilo dva roka, v izrek pa ni zapisalo, kdaj rok za prostovoljno izpolnitev prične teči. Zato je pritožbi ugodilo in zamudno sodbo sodišča prve stopnje spremenilo v tč. a) izreka tako, da je črtalo besedilo o 90 dnevnem odpovednem roku; v tč. c) tako, da je del besedila o pričetku teka 90 dnevnega roka nadomestilo z besedno zvezo:“od dneva vročitve sodbe“. Kot je bilo pojasnjeno v prejšnji točki obrazložitve, je dejanski pričetek teka tega roka odvisen od okoliščine, ali je zoper odločitev sodišča prve stopnje vložena pritožba.

12. Iz navedenih razlogov je pritožba tožnice utemeljena le deloma in še to v majhnem delu, kjer se navaja, da je 90 dnevni rok že pretekel. Sklicevanje na to dejstvo, ki je neločljivo povezano s pričetkom teka roka, kar pritožba postavlja v ospredje, je zajeto v obsegu izpodbijanja sodbe sodišča prve stopnje, zato je lahko sodišče druge stopnje opravilo širši materialnopravni preizkus. Sodišče prve stopnje je torej pravilno zavrnilo materialnopravno razlago tožnice, da je odločilen trenutek za pričetek teka roka pri sodni odpovedi najemne pogodbe, vročitev tožbe tožencu. Zaradi pritožbe tožnice, pa so učinki pričetke tega roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti bili dejansko podaljšani v čas pravnomočnosti sodbe in njene vročitve (tč. 10. obrazložitve sodbe). Sodišče druge stopnje je zato odločitev sodišča prve stopnje deloma spremenilo, v preostanku pa potrdilo (peta alineja 358. in 353. člen ZPP).

13. Ker je tožnica uspela v postopku zgolj v majhnem delu, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (154. člen ZPP).

1 Sodišče druge stopnje v gradivih, ki so spremljala nastanek zakona in ne v strokovni literaturi, ni našlo ničesar, kar bi mu pomagalo pri utemeljevanju odločitve. 2 V VSL sodba I Cp 1046/2013 z dne 12.6.2013, tč. 6 obrazložitve, sodišče druge stopnje pojasnjuje razliko med pogodbeno dogovorjenim 90 dnevnim rokom in rokom za izselitev, ki se mora določiti v sodbi.V VSL sodba in sklep III Cp 975/2016 z dne 18.5.2016; v tč. 12. obrazložitve sodišče pojasni, da se ob sodni odpovedi najemne pogodbe uporabi le rok iz četrtega odst. 112. čl. SZ-1. 3 Tako izrecno navaja tudi VSL sodba in sklep III Cp 975/2016 z dne 18.5.2016, tč. 11. obrazložitve. Da je pomemben trenutek vročitve odpovedi, meni tudi VSRS v sodbi III Ips 40/2014 z dne 28.10.2015, sicer v skladu z obvezno sodno odpovedjo poslovnih prostorov po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Sodna odpoved se izvrši z odločbo - nalogom za izpraznitev poslovnega prostora, odločilen pa je trenutek vročitve tega naloga.