Jedro

Napačen je zaključek sodišča prve stopnje, da je začel zastaralni rok teči tedaj, ko je tožnik ugotovil, da naj bi toženka povzročila določene poškodbe, kar izhaja iz dopisa "pregled stanja" z dne 26. 1. 2015. Najemnik se je namreč z najemno pogodbo zavezal, da bo po prenehanju pogodbe najemodajalcu izročil prostore v stanju, v kakršnem jih je najel.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v III. in v II. točki za znesek zahtevane odškodnine 9.204,90 EUR in 2.209,00 EUR električne energije, z obrestmi, ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem in nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno sodbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožnika in toženki naložilo, da mu plača 12.618,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2018 dalje do plačila (I.). Višji tožbeni zahtevek, za plačilo 28.549,95 EUR z obrestmi, je zavrnilo (II.) in odločilo, da se stroški, ki jih še ni odmerilo, povrnejo glede na uspeh - tožnik toženki 69 %, ta pa njemu 31 % (III.) Prisojena glavnica je sestavljena iz uporabnine (najemnine) za tožnikove prostore, ki jih je toženka uporabljala brez podlage, z obrestmi, skupaj 11.768,00 EUR, in 850 EUR obresti od prepozno plačanih najemnin. Višji zahtevek iz istega naslova je sodišče zavrnilo zaradi nedokazanosti, enako oz. zaradi zastaranja pa še zahtevano plačilo električne energije in povzročeno škodo na prostorih.

2. Zoper zavrnilni del sodbe se pritožuje tožnik, nominalno iz vseh predvidenih pritožbenih razlogov, predlaga njeno spremembo ali pa razveljavitev ter opredeljuje svoje pritožbene stroške. Navaja, da se je toženka pravdala arogantno in v slabi veri, sodišče pa ji je pristransko v precejšni meri ugodilo. Nasprotuje oceni, da je del njegovega zahtevka zastaral, saj pride do pretrganja zastaranja, če dolžnik na račun dolga kaj plača. Dokazal je, da je toženka plačevala po njegovih pozivih in s tem priznala svoj dolg. Zato posebej nasprotuje razlogom iz obrazložitve sodbe pod c, d in e ter 27. tč. Glede plačila elektrike navaja, da je v III. tč. tožbe natančno zapisal, koliko mu toženka dolguje - 2209 EUR. S tem, ko je plačala za l. 2014 in 2016, je svoj dolg iz tega naslova priznala. Nadalje oporeka navedbi sodišča, da stranki nista imeli pripomb na metodo izvedenčevega izračuna najemnine, saj je sam vztrajal, da bi moral izvedenec to izračunati za kratkoročni namen. Sodišču očita, da se je pristransko odločilo za znižano oceno izvedenca, prvotna pa se je skoraj v celoti skladala z oceno A. A., ki jo je predložil sam. Tudi glede škode meni, da zahtevek ni zastaral, saj bi moral po koncu najema najemnik vrniti prostore v stanju, kot jih je prevzel, zato lahko šele po koncu najema taka obveznost zapade. Glede uporabnine za asfaltirano zemljišče pa meni, da sodišče ne bi smelo verjeti toženki in pričam, ki z njo simpatizirajo in se ne strinja, da ni dokazal, da je tudi to uporabljala toženka.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila, predlagala njeno zavrnitev ter opredelila svoje stroške v zvezi s podanim odgovorom.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje ni zagrešilo napak pri vodenju postopka, zaradi napačne uporabe materialnega prava - ker je napačno ocenilo kot zastarano odškodninsko terjatev, pa ni ugotavljalo vseh spornih pravno pomembnih dejstev. Zaradi neuporabe določbe 216. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) je napačno v celoti zavrnilo tudi terjatev iz naslova plačila električne energije.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da je treba zahtevek za povrnitev škode na prostorih, ki so bili dani v najem, presojati po določbah o poslovni odškodninski odgovornosti. Po 3. odst. 352. čl. Obligacijskega zakonika (OZ) odškodninska terjatev za škodo, nastalo s kršitvijo pogodbene obveznosti, zastara v času, določenem za zastaranje te obveznosti, kar pomeni prvi dan po dnevu, ko je oškodovanec imel pravico zahtevati njeno izpolnitev - to pomeni po prekršitvi pogodbene obveznosti. Napačen pa je zaključek sodišča prve stopnje, da je začel zastaralni rok teči tedaj, ko je tožnik ugotovil, da naj bi toženka povzročila določene poškodbe, kar izhaja iz dopisa „pregled stanja“ z dne 26. 1. 2015. Najemnik se je namreč z najemno pogodbo zavezal, da bo po prenehanju pogodbe najemodajalcu izročil prostore v stanju, v kakršnem jih je najel. To pa pomeni, da je imel do konca trajanja najema čas, da poškodbe odpravi, tožnik kot najemodajalec pa je imel pravico terjati tako stanje (brez poškodb) šele po koncu najemnega razmerja, in ne že tedaj, ko je tekom le-tega za poškodbe izvedel.1 Šele tedaj je namreč toženka svojo pogodbeno obveznost prekršila. Ker je pogodba nesporno prenehala s 1. 12. 2016, je tožba, vložena 26. 4. 2018, pravočasna; do zastaranja te odškodninske terjatve ni prišlo.2

7. Glede plačila električne energije (s pripadajočimi obrestmi) sodišče prve stopnje ugotavlja, da je temelj te terjatve podan, in sicer se je toženka k plačilu stroškov elektrike zavezala s pogodbo, pogodbe pa je treba izpolniti, sicer se odgovarja za neizpolnitev (239. čl. OZ). Razlog za zavrnitev celotnega zahtevka iz tega naslova, češ da tožnik po ugovoru toženke, da ni jasen ključ delitve elektrike, tega ni pojasnil, ni pravilen. Tožnik je pojasnil, da je plačeval elektriko za celotno stavbo, nato pa je obračunal del, ki odpade na toženki oddane prostore. Sodišče prve stopnje napačno navaja, da tožnik niti ni izkazal, da je elektriko za sporno obdobje, za katero zahteva povračilo, v resnici plačal. To sploh ni bilo sporno in nespornih dejstev se ne dokazuje. Celo če tožnik elektrike (še) ne bi plačal, bi imel pravico terjati od toženke porabljeno elektriko na podlagi pogodbe, kot to ugotavlja sodišče prve stopnje. Tožnik se upravičeno pritožuje, da je toženka stroške za elektriko, kot ji jo je obračunaval, ves čas sicer plačevala in ni ugovarjala njegovi metodi obračunavanja oz. višini teh stroškov. Tožnik je namreč predložil svojo natančno evidenco za celotno obdobje najema (v prilogi A 10). Zato bi bila v teh okoliščinah toženkina dolžnost, da konkretno ugovarja, ali in zakaj se ji zdijo sporni računi pretirani (npr. ker bi bili glede na običajno porabo neobičajno visoki, ipd.). Ugotovljene dejanske okoliščine se tako prilegajo 1. odst. 216. ZPP, ki določa, da odloči sodišče o tem po prostem preudarku, če se ugotovi, da ima stranka pravico do denarnega zneska, pa se višina zneska oziroma količina stvari ne da ugotoviti ali bi se mogla ugotoviti samo z nesorazmernimi težavami. Ker bi bilo na tožniku v dani situaciji pretirano breme dokazovanja natančnega zneska za preteklo obdobje, je treba ta strošek upoštevajoč vse ugotovljene okoliščine določiti po prostem preudarku.

8. V ostalem delu je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo pravilo o zastaranju in tudi pravilno ugotovilo vsa relevantna dejstva. Glede uporabnine, ki jo je ugotovilo v višini tržne najemnine, se je utemeljeno oprlo na strokovno, temeljito in jasno mnenje sodnega izvedenca. Sodišče prve stopnje prepričljivo pojasni, zakaj ni možno računati tožnikovega prikrajšanja v višini tržne najemnine za kratkoročni najem, čeprav gre za relativno kratko obdobje. V tč. 19 obrazložitve izpodbijane sodbe je razloženo, da tožnik ne more uveljavljati svojega prikrajšanja, ki bi bilo večje od dejanskega. Tako toženki kot kasnejšemu najemojemalcu je tožnik sporne prostore oddal za dolgoročni najem. Pritožnik se s temi argumenti ne sooči, samo ponavlja svoje, na katere mu je bilo že odgovorjeno.

9. Glede zastaranja obresti od najemnin je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da te kot akcesorna terjatev zastarajo takrat, kot glavna, to pa je po določbi 351. čl. OZ v treh letih (23. in 24. tč. obrazložitve izpodbijane sodbe). Tudi je pravilno stališče, s katerim se pritožnik ne sooči, pač pa vztraja pri svojem, da zastaranja ne pretrga vsako plačilo dolžnika upniku, sploh če je med njima več spornih terjatev. Do pretrganja zastaranje teh terjatev (iz naslova obresti od prepozno plačanih najemnin), zato ni prišlo, kot to pravilno pojasnjuje sodišče prve stopnje (sicer v tč. 27).

10. Pritožbeno sodišče tudi ne dvomi v dokazno oceno sodišča prve stopnje glede uporabe asfaltnega predela. Ta je v točki (f 31. - 33. na str. 19 do 21 izpodbijane sodbe) podana jasno, razumljivo in natančno, pritožba zoper oceno, da tožnik ni dokazal, da bi ta del nepremičnine uporabljala toženka, pa je pavšalna. Tožnik konkretno opozarja le na izpovedbo priče B. B., češ da je ta izpovedal, da se na tem delu nepremičnine ne nahajajo tožnikove stvari, kar pa nič ne govori o toženkini uporabi. Z ostalimi dokazi, ki te niso potrdili, se pritožnik ne sooči. 11. Po 1. odst. 354. čl. ZPP je bilo treba torej del izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje glede odškodnine in plačila elektrike razveljaviti in vrniti sodišču prve stopnje zadevo v tem delu v novo sojenje. Vsebinskega sojenja glede odškodnine zaradi napačnega stališča o zastaranju sploh še ni bilo, zato ga ne more nadomestiti pritožbeno sodišče. Posledično je ekonomično, da prvostopenjsko sodišče prvo ponovno odloči tudi o plačilu električne energije. Pritožbeni očitki se v preostalem delu izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijanem in nerazveljavljenem delu sodbe ni našlo relevantnih napak, ga je v takem obsegu potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odst. 165. čl. ZPP.

PRAVNI POUK Zoper sklep (I. točka izreka odločbe) je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katero se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Dopis z dne 26. 1. 2015 tudi ni poziv k odpravi škode, prav nasprotno; pri več postavkah o ugotovljeni škodi je zavedeno, da se bo „urejalo kasneje“. 2 Komentar 352. čl. OZ prof. Kranjčeve in judikat tukajšnjega sodišča, ki ga v oporo svojemu stališču navaja sodišče prve stopnje, ga ne podpira. Komentatorka (na navedenem mestu v opombi 18. strani izpodbijane sodbe) jasno navaja, da začne zastaranje teči po prekršitvi pogodbene obveznosti, enako stališče pa je zavzeto tudi v zadevi II Cp 568/2015.