Jedro

Kadar rušenje starejše stavbe ni realizirano, njeno stavbišče kljub drugačnemu načrtovanju v prostorskem načrtu in upravnih dovoljenjih ni moglo postati (skupno) pripadajoče zemljišče novih stavb. V razmerju do novogradenj kriterij dejanske urejenosti v naravi in redne rabe prevlada nad načrtovanjem soseske v prostorskih aktih in dovoljevanjem njene izgradnje v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila soseska zgrajena.

V primerih t.i. predvojnih stavb je lastnik stavbe pridobil pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču pod pogojem in šele takrat, če in ko je zemljišče po vojni postalo družbena lastnina. Za ugotovitev pripadajočega zemljišča v teh primerih sta bistvena dejanska urejenost in uporaba zemljišča v času podržavljenja zemljišča, ne pa načrtovanje ob izgradnji stavbe, ki je ob pomanjkanju drugega dokaznega gradiva lahko le eden od dokazov ali le indic o stanju, kakršno je obstajalo ob poznejšem podržavljenju zemljišča.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da je prva nasprotna udeleženka pravna naslednica Občine ... kot zemljiškoknjižne imetnice pravice uporabe parcel št. 857/10, 857/4 in 857/1, k. o. ... (I. točka izreka). Glede parcele št. 571/11, k. o. ... je predlog zavrglo (II. točka izreka), glede parcel št. 856/4, 844/7 in 844/8, k. o. ... pa je ustavilo postopek (III. točka izreka). Ugotovilo je, da so parcele št. 1214/16, 857/13, 857/4, 857/10, 858/13, 858/14, 858/16, 858/19, 844/6, 857/1, 857/12, 857/9, 856/5, 856/3 in 856/1, k. o. ..., individualno pripadajoče zemljišče in splošni skupni del stavbe v etažni lastnini na naslovu ..., z ID znakom 0000-1428 (IV. točka izreka). Glede parcel št. 857/14, 858/12, 858/15, 858/17, 858/18, 844/5, 855/2, 842/6, 858/7 in 858/11, k. o. ..., je predlog za ugotovitev individualnega pripadajočega zemljišča k navedeni stavbi zavrnilo (V. točka izreka). Odločilo je, da se pri parcelah iz IV. točke izreka sklepa po uradni dolžnosti izvedejo zemljiškoknjižni vpisi po vrstnem redu vpisanih zaznamb postopka (VI. točka izreka).

2. Proti IV. in VI. točki izreka navedenega sklepa se iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov pritožujejo prva nasprotna udeleženka ter druga nasprotna udeleženka in druga udeleženka ter pritožbenemu sodišču predlagajo, da izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog za določitev individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi v celoti zavrne. Prva nasprotna udeleženka podredno predlaga razveljavitev sklepa v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3. Prva nasprotna udeleženka navaja, da se kot pripadajoče zemljišče k obravnavani stavbi lahko ugotovi le tisto zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe in je pri tem namenjeno zgolj in predvsem njeni redni rabi. Ker v konkretnem primeru pravnih aktov ni, je potrebno izhajati iz splošne opredelitve pripadajočega zemljišča in upoštevati kriterije po prvem odstavku 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL-1). Bistvena je dejanska urejenost in uporaba zemljišča v času podržavljenja zemljišč, ne pa načrtovanje ob izgradnji stavbe, ki je lahko le eden od indicev o stanju, kakršno je obstajalo ob poznejšem podržavljenju zemljišča. Iz nejasnih in nepopolnih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje ni mogoče razbrati, ali je med parcelami št. 856/1, 856/3 in 856/5, k. o. ...1 in nacionaliziranim zemljiščem podana identiteta. Upoštevati je potrebno dejstvo, da je bila obravnavana stavba predvidena za rušenje. Ker rušenje ni bilo realizirano, sporne parcele, kljub drugačnemu načrtovanju v prostorskem aktu in upravnih dovoljenjih, niso mogle postati pripadajoče zemljišče stavbe, ker to tudi nikoli niso bile. Določbi tretjega in četrtega odstavka 44. člena ZVEtL-1 sodišču ne dopuščata posega v lastninsko pravico, ko je bila ta na spornih zemljiščih pridobljena na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pridobitelja pravice. Sodišče prve stopnje je nekritično in v nasprotju z izvedenskim mnenjem sledilo razširitvi predloga na parcelo št. 856/1. 4. Druga nasprotna udeleženka in druga udeleženka (v nadaljevanju: udeleženki) v skupni pritožbi navajata, da parcela št. 844/6 ni bila nikoli namenjena ali potrebna za redno rabo stavbe predlagateljice, saj je prostorski in upravni akti, v času katerih je bila stavba zgrajena, kot takšne ne opredeljujejo. Celotno zemljišče nekdanje parcele 844/1 je bilo namenjeno in potrebno za redno rabo Tiskarne ..., danes pa za trgovinski center (TC). Sporna parcela predstavlja manipulacijske površine in zelenice, ki morajo biti zagotovljene za redno rabo stavbe, da upravni organ izda gradbeno in uporabno dovoljenje. V zvezi s tem sta predlagali zaslišanje priče A. G., vendar sodišče prve stopnje predloga ni upoštevalo. Sporna parcela je predmet gradbenega in uporabnega dovoljenja za Tiskarno ... in TC, zato izpodbijani sklep posega v že pridobljene pravice. Podana je absolutna bistvena kršitev določb postopka po 12. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), kot tudi kršitev 158., 69. in 33. člena Ustave. Stanovalci bi želeli po parceli št. 844/6 z avtomobili dostopati do stavbe, vendar pot po parceli ne vodi na njihovo parkirišče, temveč zgolj do drugega vhoda stavbe, do katerega lahko dostopajo po svojem zemljišču. Predlagateljica sporne parcele ne potrebuje za redno rabo stavbe, kar izhaja iz navedb nekaterih stanovalcev stavbe v postopku VI Pg 2397/2009, do česar se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Sodišče prve stopnje je zaključke v izpodbijanem sklepu izpeljalo na podlagi zaključkov izvedenskega mnenja o obsegu možne gradbene parcele za stavbo. Taka dejstva niso mogla biti znana niti posebej skrbnemu pridobitelju. Pri nakupu sporne parcele in iz ogleda na kraju samem (brez geodeta), ni bilo mogoče z natančnostjo ugotoviti poteka meja na parceli 844/1. Raziskovalna dolžnost je bila izpolnjena s skrbnim pregledom zemljiškoknjižnega stanja ter ogledom v naravi, zato je bila sporna parcela pridobljena v dobri veri. Predlagateljica bi bila dolžna po letu 1993, ko je sporno parcelo pridobila Tiskarna ..., zavarovati svoje stvarne pravice in zahtevati ureditev pripadajočega zemljišča, a tega ni storila. Opustila je potrebno skrbnost, saj ni pravočasno poskrbela za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, s tem pa je prevzela tveganje, da lastninsko pravico pridobi drug dobroverni pridobitelj in se sam vpiše v zemljiško knjigo. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom poseglo v lastninsko pravico druge udeleženke in odločilo v nasprotju s četrtim odstavkom 44. člena ZVEtL-1. Glede na določbe tretjega odstavka 44. člena ZVEtL-1 je lastninska pravica etažnih lastnikov stavbe na sporni parceli prenehala. V trenutku uveljavitve Stanovanjskega Zakona (SZ) 19. 10. 1991 ti niso imeli pravice uporabe na sporni parceli, zato je niso mogli olastniniti. Prav tako te pravice niso imeli v trenutku uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) 25. 7. 1997. Pravico uporabe je imela Tiskarna ..., lastnica stavbe, ki je stala na parceli št. 844/1. Zgolj zato, ker naj bi stanovalci stavbe del te parcele v naravi uporabljali, še ni prenehala pravica uporabe Tiskarni ... Udeleženki z navedenimi pritožbenimi navedbami nasprotujeta tudi sklepu o parcelaciji z 10. 7. 2018, s katerim je sodišče prve stopnje sodnemu izvedencu geodetske stroke mag. J. D. naložilo izdelavo elaborata za evidentiranje parcelacije parcele št. 844/1. Ob tem še dodajata, da od pravnomočne ugotovitve in določitve funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele, velja načelo res iudicata s posledico ne bis in idem.

5. Predlagatelji in tretji udeleženec so na pritožbi odgovorili in predlagali njeno zavrnitev. Ostali udeleženci postopka na vročeni pritožbi niso odgovorili.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Predlagateljica je vložila predlog za določitev pripadajočega zemljišča k večstanovanjski stavbi na naslovu ... Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi (prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1). ZVEtL-1 v 43. členu določa merila, po katerih sodišče ugotavlja zemljišče, ki je postalo last lastnika stavbe po posebnih pravilih prvega odstavka prejšnjega člena. Pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča se upoštevajo zlasti (1) prostorski akti in upravna dovoljenja, (2) katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atrijem in podobno, (3) pretekla raba zemljišča in (4) merila in pogoji iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Zakon pri tem ne daje prednosti enemu kriteriju pred drugimi, ampak jim mora ustrezno težo podeliti sodišče v vsakem konkretnem primeru posebej.

8. Obravnavana stavba je bila zgrajena v letu 1914, nato pa v času druge svetovne vojne dozidana do današnje tlorisne površine. Gre torej za stavbo, ki je bila zgrajena še v režimu Občnega državljanskega zakonika in je po takrat uveljavljenem načelu superficies solo cedit do konca druge svetovne vojne ostala stvarnopravna sestavina nepremičnine, na kateri je stala. V primerih t.i. predvojnih stavb je lastnik stavbe pridobil pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču pod pogojem in šele takrat, če in ko je zemljišče po vojni postalo družbena lastnina. Za ugotovitev pripadajočega zemljišča v teh primerih sta bistvena dejanska urejenost in uporaba zemljišča v času podržavljenja zemljišča, ne pa načrtovanje ob izgradnji stavbe, ki je ob pomanjkanju drugega dokaznega gradiva lahko le eden od dokazov ali le indic o stanju, kakršno je obstajalo ob poznejšem podržavljenju zemljišča.2

9. Iz izvedenskega mnenja izvedenke urbanistične stroke izhaja, da je bila stavba po zazidalnem načrtu ... iz leta 1968 predvidena za rušenje, ki se ni nikoli realiziralo, kar je še ena posebna okoliščina, ki jo je treba upoštevati v obravnavanem primeru. Kadar rušenje starejše stavbe ni realizirano, njeno stavbišče kljub drugačnemu načrtovanju v prostorskem načrtu in upravnih dovoljenjih ni moglo postati (skupno) pripadajoče zemljišče novih stavb. V razmerju do novogradenj kriterij dejanske urejenosti v naravi in redne rabe prevlada nad načrtovanjem soseske v prostorskih aktih in dovoljevanjem njene izgradnje v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila soseska zgrajena.3

10. Sodišče prve stopnje je pri ugotavljanju individualnega zemljišča k obravnavani stavbi pravilno in v zadostni meri ugotovilo vse za odločitev pomembne okoliščine ter pravilno uporabilo določbe ZVEtL-1. Na podlagi izvedenskega mnenja in ogleda obravnavanih nepremičnin ter upoštevaje zgoraj navedene posebnosti stavbe je utemeljeno presodilo, da parcele št. 844/6, 856/1, 856/3 in 856/5 predstavljajo pripadajoče zemljišče k stavbi.

O pritožbi prve nasprotne udeleženke:

11. Po prepričanju prve nasprotna udeleženke niso bile parcele št. 856/1, 856/3 in 856/5 nikoli pripadajoče zemljišče obravnavane stavbe, niti to niso mogle postati.

12. Iz elaboratov geodetskih postopkov sprememb in starih katastrskih načrtov za to območje, ki so sestavni del izvedenskega mnenja, sicer izhaja, da prebivalci obravnavane stavbe zemljišča današnjih treh spornih parcel sprva niso uporabljali. Vendar ob tem ne gre prezreti dejstva, da so se dejanske razmere in stanje na tem območju bistveno spreminjale. Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, je bil dostop do stavbe prvotno omogočen neposredno z A. ceste na južni strani stavbe in naprej ob stavbi do površine severno ob stavbi (današnja parcela 844/6). Ta dostopna pot je jasno vidna iz aerofoto posnetkov v letih 1964 in 1974 (list. št. 228 in 229 spisa). Ker je bilo po zazidalnem načrtu ... predvideno rušenje stavbe, na parcelah zahodno od nje (torej tudi na spornih treh parcelah) pa izgradnja bencinske črpalke, je pričela prva nasprotna udeleženka razpolagati z zemljiščem, potrebnim za redno rabo stavbe. Do rušenja stavbe in izgradnje bencinske črpalke na koncu ni prišlo, vendar je bil dosedanji dostop do stavbe zaradi odvzema površin severno od stavbe in preprečitvijo dovoza z A. ceste neposredno z južne strani, onemogočen. Prebivalci stavbe so bili tako primorani k spremembi dostopne poti, ki (je) poteka(la) iz vzhodne strani stavbe, preko današnjih parcel št. 856/1, 856/3 in 856/5, in je razvidna iz aerofoto posnetka iz leta 1985 (list. št. 230 spisa). Ta pot se je pričela uporabljati med letoma 1974 in 1985, torej še v času podržavljenja in družbene lastnine. V tem obdobju so prebivalci oziroma etažni lastniki stavbe tudi pridobili lastninsko pravico na spornih parcelah, saj so postale nujno potrebne za redno rabo stavbe in s tem pripadajoče zemljišče k stavbi.

13. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi presoji sodišča prve stopnje, da so parcele št. 856/1, 856/3 in 856/5 najkasneje od leta 1985, ko je tu stal nek objekt, dejansko predstavljale skupno pripadajoče zemljišče, ki je služilo redni rabi obeh stavb. Objekt, ki je tu stal v letu 1985, je bil nato do leta 1996 porušen in iz katastra tudi izbrisan. Od tedaj dalje so sporne parcele namenjene izključno redni rabi stavbe, saj etažni lastniki preko njih dostopajo do stavbe in tu parkirajo svoja vozila. Takšna raba parcel se izvaja še danes, o čemer se je sodišče prve stopnje prepričalo z ogledom na kraju samem. V skladu s tretjim odstavkom 43. člena ZVEtL-1 je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, da so parcele št. 856/1, 856/3 in 856/5 pripadajoče zemljišče stavbe, saj bencinska črpalka ni bila izgrajena, drugega objekta ni več, redna raba tega zemljišča pa se je v zadnjem obdobju družbene lastnine navezala na obravnavano stavbo.

14. Jasnih dejanskih ugotovitev in izčrpnih razlogov sodišča prve stopnje prva nasprotne udeleženka s svojimi pritožbenimi očitki ne uspe izpodbiti. Tako pretekla kot sedanja redna raba spornih parcel kažeta, da gre za pripadajoče zemljišče k stavbi. Dejstvo, da načrtovano rušenje obravnavane stavbe ni bilo nikoli realizirano, le še dodatno terja upoštevanje dejanske urejenosti v naravi in redne rabe zemljišča. Neutemeljeno je tudi sklicevanje prve nasprotne udeleženke na tretji in četrti odstavek 44. člena ZVEtL-1 in dobro vero, kar bo podrobneje obrazloženo v nadaljevanju.

O pritožbi druge nasprotne udeleženke in druge udeleženke:

15. Udeleženki nasprotujeta ugotovitvi sodišča prve stopnje, da parcela št. 844/6, ki je bila prej del nekdanje enotne parcele št. 844/1, predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi predlagateljice. Parcela št. 844/1 je bila predmet več prodaj, nazadnje prodajne pogodbe z 8. 11. 2014, sklenjene med udeleženkama, pri čemer je bila parcela pridobljena v dobri veri. Po mnenju udeleženk dobroverna pravno poslovna pridobitev nepremičnine preprečuje, da bi ta predstavljala pripadajoče zemljišče k obravnavani stavbi.

16. Stališče udeleženk ni utemeljeno. Po ustaljeni sodni praksi4 so pravni posli, katerih predmet je razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem, absolutno nični, česar morebitna dobra vera kupca ne more sanirati. Funkcionalno zemljišče se je vedno lahko prenašalo le skupaj s stavbo in ni bilo v samostojnem pravnem prometu (drugi odstavek 7. člena Zakona o pravicah na delih stavb, 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami in kasneje 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih). Iz predpisov, ki so urejali stanovanjska razmerja in iz zemljiškoknjižnih predpisov je izhajalo načelo akcesornosti - glavno stvar predstavlja stanovanje kot del stavbe, akcesorij pa je pravica uporabe zemljišča oziroma solastninska pravica na funkcionalnem zemljišču in ustrezna pravica na skupnih delih. Razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem tako ni bilo dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je bila nična (prej 42. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, sedaj 35. člen Obligacijskega zakonika).

17. Udeleženki se v zvezi s pridobitvijo dela zemljišča, ki predstavlja pripadajoče zemljišče k obravnavani stavbi, ne moreta sklicevati na dobro vero. Da je parcela št. 844/6 sestavni del pripadajočega zemljišča obravnavane stavbe, je sodišče prve stopnje argumentirano obrazložilo v 18. do 22. točki izpodbijanega sklepa. Kakšen je bil obseg pripadajočega zemljišča stavbe v času podržavljenja oziroma družbene lastnine je moč razbrati iz grafičnih prilog v postopkih IDPOS 0000-970 (leta 1956 - 1966; list. št. 88 spisa), 0000-429 (leta 1963 - 1965; list. št. 91 spisa) in 0000-168 (leta 1974; list. št. 92 spisa). Stavbi je na njenem severnem delu pripadalo večje zemljišče, ki je tudi po presoji pritožbenega sodišča nedvomno obsegalo današnjo parcelo št. 844/6. Zaradi predvidene rušitve obravnavane stavbe je bilo zemljišče parcele št. 844/6 po letu 1974 namenjeno T. ..., na katero je občina v letu 1993 s pogodbo tudi prenesla pravico uporabe zemljišča. A kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je šlo v tem primeru za nedopustno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem obravnavane stavbe, saj so njeni etažni lastniki neposredno na podlagi predpisov, veljavnih v času družbene lastnine, do takrat že pridobili lastninsko pravico oziroma pravico uporabe tega zemljišča, ki je bilo namenjeno in potrebno za redno rabo stavbe. Sporna parcela v povezavi s parcelami št. 856/1, 856/3 in 856/5 vse od trenutka, ko je bil onemogočen dostop do stavbe neposredno z južne strani stavbe, predstavlja dostopno pot do vhoda v stavbo in edino intervencijsko pot do stavbe.

18. Da pripadajoče zemljišče k stavbi obsega parcelo št. 844/6, je nenazadnje razvidno tudi iz stanja v naravi, ki je po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje nespremenjeno že od 80. letih prejšnjega stoletja. Takrat je bila na mestu, kjer danes poteka meja med parcelama št. 844/6 in 844/5 (obe nekdaj del parcele št. 844/1) s strani Tiskarne ... postavljena ograja. Iz fotografije na list. št. 129 spisa je jasno razviden potek ograje med sedanjima parcelama, ki poleg tega ležita v različnih nivojih terena. Po oceni pritožbenega sodišča takšno stanje v naravi udeleženkama ni moglo biti neznano in jima je moralo vzbuditi dvom v zemljiškoknjižno stanje parcel. 19. Iz vseh zgoraj navedenih razlogov je pritožba udeleženk neutemeljena tudi v delu zoper sklep o parcelaciji z 10. 7. 2018. 20. Ker niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče na osnovi 2. točke 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1 pritožbi kot neutemeljeni zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

1 Vse parcele se nahajajo v k. o. ..., zato pritožbeno sodišče opušča navedbo katastrske občine pri zapisu parcel. 2 Fajs, M. T., Debevec, J.: Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočih zemljišč po ZVETL-1, Odvetnik, 2017, št. 82, stran 15. 3 Ibidem. 4 Prim. odločbe VSRS II Ips 364/2009, II Ips 110/2011, II Ips 420/2011, III Ips 60/2014 in VSL I Cp 203/2019.