Jedro

110.a člen SZ-1 določa izjemno nadaljevanje najemnega razmerja brez javnega razpisa v primeru, kadar je bilo stanovanje dano v najem na podlagi javnega razpisa, kot je v tu obravnavanem primeru. Ta člen določa, da če najemnik javnega najemnega stanovanja trajno zapusti to stanovanje, sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov ali sorojencev, ki ob izselitvi najemnika že najmanj dve leti prebiva v stanovanju, ima v njem najmanj dve leti prijavljeno stalno prebivališče, ter izpolnjuje pogoje za najem javnega najemnega stanovanja iz 87. člena SZ-1.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se delna zamudna sodba v izpodbijanem delu, to je v I. točki izreka, potrdi.

II.Druga tožena stranka nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1.V obravnavani zadevi je tožnik vložil tožbo zoper oba toženca. Sodišče prve stopnje je z delno zamudno sodbo zoper prvega toženca razsodilo, da se najemna pogodba, št. 2279 z dne 22. 2. 2012, z aneksom št. 1 z dne 31. 1. 2014, sklenjena med tožnikom in prvim tožencem za stanovanje na naslovu A., odpove (I. točka izreka), zoper njega je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je dolžan izprazniti stanovanje in ga prosto vseh oseb in stvari izročiti tožniku (II. točka izreka), ter mu je naložilo, da tožniku plača 10.203,21 EUR z zamudnimi obresti od posameznih zneskov (III. točka izreka).

2.Druga toženka odločitev sodišča prve stopnje izpodbija v I. točki izreka zaradi bistvenih kršitev postopka in napačne uporabe materialnega prava. Navaja da, je odpoved najemne pogodbe vsaj preuranjena, če že ne neutemeljena. Najemna pogodba je res sklenjena med tožnikom in prvim tožencem, vendar je druga toženka v njej navedena kot uporabnica, ki je po razpadu zakonske zveza ostala v stanovanju. Nepravdni postopek pred sodiščem za določitev najemnika po razpadu zakonske zveze je še v teku in bi sodišče moralo počakati na to odločitev, ter šele nato odločati o zahtevku za odpoved najemne pogodbe. Druga toženka ima interes ostati v tem stanovanju ter poravnavati najemnino in stroške, ko bo odločeno o najemniku stanovanja. Sodišče bi moralo vsaj v delu, ki se nanaša na najemno razmerje, enotno obravnavati zahtevek za oba toženca iz razloga, ker je v teku postopek določitve najemnika. Druga toženka predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sklep v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, ter priglaša pritožbene stroške.

3.Tožnik odgovora na pritožbo ni podal.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Med pravnimi strankami ni bilo sporno, kar izkazujejo tudi podatki iz sodnega spisa, da je bila zakonska zveza tožencev, ki sta jo sklenila 16. 1. 2002 v A., pred sodiščem razvezana 29. 1. 2024 (A5). Nadalje ni bilo sporno, da sta tožnik in prvi toženec 22. 2. 2012 sklenila najemno pogodbo na podlagi javnega razpisa za oddajo neprofitnih stanovanj v najem, ter da sta bila v tej najemni pogodbi poleg prvega toženca navedena kot uporabnika še druga toženka in njun sin B. B. (A4). Prvi toženec je po razvezi zoper drugo toženko vložil tožbo na izpraznitev. Postopek se je vodil pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. II P 1593/2019, sodišče pa je njegov zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja aktivne legitimacije (A6), kar je bilo potrjeno s strani zadevi Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi opr. št. II Cp 732/2021 (A7).

6.V tu obravnavani zadevi prvi toženec ni podal odgovora na tožbo, zato je sodišče potem, ko je preverilo formalne razloge za izdajo (delne) zamudne sodbe, sledilo navedbam tožnika in najemno pogodbo med njim in prvim tožencem odpovedalo iz krivdnih razlogov zaradi neplačevanja najemnine in stroškov za najeto stanovanje.

7.Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna v pravnem in dejanskem pogledu in druga toženka ugotovljenega dejanskega stanja, razen pavšalno, ne izpodbija. Podaja pa tri ugovore, to je, (i) da je odpoved najemne pogodbe preuranjena, (ii) da nepravdni postopek, v katerem se odloča, kdo od bivših zakoncev bo ostal v najemnem stanovanju, predstavlja predhodno vprašanje temu postopku, (iii) ter da je treba v tem delu zahtevek enotno obravnavati za oba toženca.

8.Kot je tožencema obrazložilo že Višje sodišče v Ljubljani v zadevi II Cp 732/2021, poleg določb 59. člena Družinskega zakonika (DZ) o stanovanjskem varstvu zakoncev, tudi posebne zakonske določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1) zagotavljajo stanovanjsko varstvo ne le najemnikom stanovanj, pač pa tudi uporabnikom, ki so navedeni v najemni pogodbi. Razlog za specialno in strožjo zakonsko ureditev je pomenu, ki ga ima stanovanje kot osnovna eksistenčna dobrina. Tako med obvezne sestavine najemne pogodbe spada tudi obvezna navedba oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje. V primeru spremenjenih razmer glede najemnika stanovanja pa zakonske določbe vsebujejo pomembne varovalke, s katerimi je varovan tudi položaj uporabnikov stanovanja.

9.Tako 110. člen SZ v prvem odstavku določa, da če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli. V primeru spremembe najemnika se najemna pogodba z novim najemnikom sklene z veljavnostjo od naslednjega dne po prenehanju veljavnosti prejšnje najemne pogodbe. 110.a člen SZ-1 določa izjemno nadaljevanje najemnega razmerja brez javnega razpisa v primeru, kadar je bilo stanovanje dano v najem na podlagi javnega razpisa, kot je v tu obravnavanem primeru. Ta člen določa, da če najemnik javnega najemnega stanovanja trajno zapusti to stanovanje, sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov ali sorojencev, ki ob izselitvi najemnika že najmanj dve leti prebiva v stanovanju, ima v njem najmanj dve leti prijavljeno stalno prebivališče, ter izpolnjuje pogoje za najem javnega najemnega stanovanja iz 87. člena SZ-1. Takšna najemna pogodba z novim najemnikom se sklene z veljavnostjo naslednjega dne po prenehanju veljavnosti prejšnje najemne pogodbe.

10.Citirana zakonska določila varujejo drugo toženko kot uporabnico stanovanja. V tem postopku, kjer je tožnik tožbo na izselitev ter plačilo zapadlih najemnin in stroškov naperil tudi zoper njo, se bo lahko branila z ugovorom oziroma z nasprotnim zahtevkom po sklenitvi najemne pogodbe med tožnikom in njo, seveda v primeru, če bo izpolnjevala zakonske pogoje, ki so navedeni v zgoraj citiranih določilih. Tožnikova dolžnost bo torej, da bo v tem primeru sklenil najemno pogodbo z drugo toženko naslednjega dne od prenehanja veljavnosti (prejšnje) najemne pogodbe s prvim tožencem, ki je z delno zamudno sodbo odpovedana.

11.Ob navedenem se najprej izkaže, da ugovor druge toženke, da je odpoved najemne pogodbe preuranjena, ni utemeljen. Z odpovedjo najemne pogodbe zoper prvega toženca sodišče drugi toženki ni odvzelo nobenih pravic ter ji ni odvzeto pravno varstvo kot uporabnice stanovanja, kar bo, kot zgoraj navedeno, imela možnost uveljavljati.

12.Tudi ugovor, da bi sodišče moralo počakati na zaključek nepravdnega postopka, v katerem bo odločeno, kdo od bivših zakoncev ostane najemnik stanovanja, ni utemeljen. Odločitev v nepravdnem postopku za prvega toženca ne predstavlja predhodnega vprašanja, saj tudi, če bi bilo odločeno, da on ostane v stanovanju, takšna odločitev tožniku ne more odvzeti pravnega varstva, to je pravice do odpovedi najemne pogodbe iz krivdnih razlogov (neplačevanje najemnine in stroškov). Ker druga toženka veže pritožbeni ugovor predhodnega vprašanja v nepravdnem postopku le na odločitev o odpovedi najemne pogodbe, tega ugovora glede odločitve o zahtevku zoper njo (izpraznitev in plačilo) niti ne podaja. Če ga je oziroma ga bo podala v postopku pred sodiščem prve stopnje, bo o njem najprej moralo odločiti to sodišče.

13.Tudi tretji pritožbeni ugovor, da je treba zahtevek tožnika do obeh tožencev enotno obravnavati, ni utemeljen. Ne gre za materialno sosporništvo, saj iz dejanskih razmerij med strankami in zgoraj navedenih zakonskih določil logično izhaja, da lahko v razmerju med tožnikom in prvim tožencem ter tožnikom in drugo toženko pride do različnih odločitev, glede na to, da sta razvezana zakonca in bo lahko samo enemu od njiju v nepravdnem postopku dodeljeno stanovanje.

14.Ob povedanem je pritožba druge toženke neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je delno zamudno sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I. točka izreka) na podlagi 353. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) potrdilo. Druga toženka nosi svoje pritožbene stroške, saj s pritožbo ni uspela.

-------------------------------

Primerjaj 11. in 12. točko te odločbe.

Kot izkazujejo podatki elektronsko vodenega vpisnika, naj bi bil nepravdni postopek Okrajnega sodišča v Ljubljani pod opr. št. N 868/2022 (prim. II. tč. tožbe) dne 8. 4. 2023 pravnomočno zaključen s sklepom o ustavitvi.

V nasprotnem bi lahko s strani najemnika prišlo do obida določb SZ-1.