Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Pravica souporabe oziroma skupnolastninski delež sta se na skupnih delih in na funkcionalnem zemljišču že ex lege vselej in neizogibno prenašala skupaj s prenosom pravice na stanovanju in ne glede na to, ali je bilo funkcionalno zemljišče sploh omenjeno v pogodbi ali ne. Zato je zmotno stališče, da naj bi pravica uporabe funkcionalnega zemljišča ne bila predmet prenosa, ker ni bila zapisana v pogodbah o prodaji stanovanja. Funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi, pridobilo in prenašalo se je le skupaj s stavbo. Prenosi te pravice so se lahko odvijali tudi izvenknjižno.
Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.
1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da so parcele št. 1/3, 1/4 in 2/571, vse k. o. ..., pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu ... v ... (ID št. 0000) in da so v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov navedene stavbe (I. točka izreka); odredilo, da se vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni del stavbe (II. točka izreka); zavrnilo predlog za določitev pripadajočega zemljišča glede parc. št. 1/5 (III. točka izreka, ni izpodbijano) in ugotovilo, da na parceli št. 1/4 obstoji stavbna pravica v korist družbe E., d. d., ki se tudi vknjiži (IV. točka izreka, ni izpodbijano).
2. Zoper I. in II. točko izreka izpodbijanega sklepa se pritožuje nasprotna udeleženka Občina in med drugim navaja, da predlagatelji niso dokazali, da so pridobili lastninsko pravico oziroma pravico uporabe na spornih parcelah. Gradbena parcela predmetne stavbe je vključevala javno dobro. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo stališče nasprotne udeleženke, da predlog pripadajočega zemljišča posega v javne površine, kot izhaja iz strokovnega elaborata L. (L.). Na spornih parcelah ni mogoče izključiti javne rabe in tudi ni izključne rabe zgolj lastnikov stavbe. Preostale relevantne navedbe pritožbe bodo povzete, ko bo sodišče druge stopnje nanje odgovarjalo.
3. Predlagatelji so na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.
4. Pritožba ni utemeljena.
5. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo niti izrecno uveljavljanih, niti uradoma upoštevnih kršitev določb postopka (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku1 v povezavi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku2).
6. Za svojo odločitev je sodišče prve stopnje zapisalo prepričljive, jasne in preverljive razloge, s katerimi se pritožba večkrat sploh ne sooči vsebinsko, temveč le ponavlja svoje teze, ki v precejšnji meri nimajo nikakršne zveze z obravnavano zadevo – torej s pripadajočim zemljiščem stavbe na ... v ... (pritožba npr. omenja mostove, drevorede, parke, bolnišnice in otroška igrišča, čeprav je iz spisa razvidno, da na spornem pripadajočem zemljišču ne stoji nič od navedenega).
7. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo pravno podlago za določitev pripadajočega zemljišča v 42. ter 43. členu Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča3 in tudi ugotovilo ustrezna dejstva, ki omogočajo določitev pripadajočega zemljišča. 8. Pritožba ima prav, da morajo predlagatelji izkazati tudi pravni naslov za pridobitev pripadajočega zemljišča, vendar v navedenem postopku ni bilo sporno, da so predlagatelji etažni lastniki večstanovanjske stavbe na ... v ..., ki je bila zgrajena pred 1. 1. 2003 (glede na neprerekane trditve predlagateljev leta 1975). Tedaj veljavni predpisi so določali, da kupec stanovanja v večstanovanjski stavbi pridobi skupaj s stanovanjem tudi pravico uporabe stavbnega in funkcionalnega zemljišča (sedaj se to imenuje pripadajoče zemljišče), ne glede na to, ali je zemljišče posebej omenjeno v kupoprodajnih pogodbah ali ne.
9. Že Zakon o pravicah na delih stavb4 je v drugem členu določal, da so posamezni deli stavbe lahko v lastnini občanov, društev in drugih civilnih pravnih oseb ali v družbeni lastnini (etažna lastnina). Na skupnih delih stavb v etažni lastnini, ki služijo stavbi kot celoti, so imeli vsi etažni lastniki skupno trajno pravico uporabe ali skupno lastnino (4. člen ZPDS). Etažni lastniki so imeli tudi skupno trajno pravico uporabe (ali skupno lastnino) na zemljišču, na katerem je stala stavba (zemljišče pod stavbo, fundus), in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo5 (6. člen ZPDS). Zakon o prometu z nepremičninami6 je v 7. členu določal, da se s prenosom pravice uporabe ali lastninske pravice na stavbi hkrati prenese tudi pravica uporabe ali lastninska pravica na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. Že pred tem je Zakon o prometu z zemljišči in stavbami7 v 6. členu določal, da z odtujitvijo stavbe, ki je družbena lastnina, pridobitelj stavbe ne pridobi lastninske pravice na zemljišču v družbeni lastnini, na katerem stoji stavba, pač pa pridobi pravico uporabe tega zemljišča, dokler je na njem stavba. V prometu so bili lahko tudi posamezni deli stavb (stanovanja in poslovni prostori) in za tak promet se je smiselno uporabljalo zgoraj citirane splošne določbe o prometu s stavbami. Torej je pridobitelj posameznega dela stavbe s prenosom lastninske pravice neizogibno in na podlagi zakona pridobil pravico (so)uporabe zemljišča, na katerem stoji stavba in ki je potrebno za njeno redno rabo.
10. Nasprotni udeleženki je brez dvoma znano, da v sistemu družbene lastnine zemljiška knjiga ni imela takega pomena, kot ga ima sedaj, pravice so se velikokrat prenašale izvenknjižno, zato se po ustaljeni novejši sodni praksi načelo zaupanja v zemljiško knjigo v primeru prenosa lastninske pravice na nepremičninah, pridobljenih na podlagi predpisov o lastninjenju nekdanje družbene lastnine, ne presoja samo glede na zemljiškoknjižno stanje, temveč se zahteva tudi poznavanje nekdanje pravne ureditve in dejanskih okoliščin lastninjenja. To je upošteval že Stanovanjski zakon,8 ki je v 190. členu določil, da med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo [tudi] zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča določena kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšno zemljišče je v solastnini etažnih lastnikov.
11. Zgoraj povedano jasno izkazuje, da sta se pravica souporabe oziroma skupnolastninski delež na skupnih delih in na funkcionalnem zemljišču že ex lege vselej in neizogibno prenašala skupaj s prenosom pravice na stanovanju in ne glede na to, ali je bilo funkcionalno zemljišče sploh omenjeno v pogodbi ali ne. Zato je zmotno pritožbeno stališče, da naj bi pravica uporabe funkcionalnega zemljišča ne bila predmet prenosa, ker ni bila zapisana v pogodbah o prodaji stanovanja. Funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi, pridobilo in prenašalo se je le skupaj s stavbo. Prenosi te pravice so se lahko odvijali tudi izvenknjižno.9
12. Tudi obširne pritožbene navedbe o tem, kaj je bilo ali ni bilo preneseno na investitorja gradnje bloka in kako je investitor razpolagal z zemljišči, ne morejo pripomoči k uspehu pritožbe, saj so te navedbe pavšalne. Pritožnica ne pove, kateri naj bi bili deli parcel, na katerih so bile načrtovane javne površine. Pritožba ima prav, da bi gradbeno podjetje moralo dati zgrajene objekte v uporabo tistim subjektom, ki so jim bili namenjeni, vendar se je po končani gradnji dogajalo, da so bile stanovanjske soseske oziroma večstanovanjske stavbe dane v načrtovano uporabo, ni pa bilo odmere funkcionalnih zemljišč posameznih stanovanjskih blokov, skupnih funkcionalnih zemljišč in splošnih javnih površin ter ustreznega zemljiškoknjižnega prenosa pravice uporabe. Vendar to (opustitev odmere funkcionalnih zemljišč) ne pomeni, da take stavbe oziroma njihovi etažni lastniki nimajo (pravice do) pripadajočega zemljišča k stavbi, katere etažni lastniki so. Nasprotno, prav zaradi neurejenega, nezakonitega stanja, za kar niso v ničemer odgovorni posamezniki (etažni lastniki), temveč gradbena podjetja in pristojne oblasti (ki so stihijo in nespoštovanje predpisov o odmeri funkcionalnih zemljišč tolerirale in dopuščale), je bila sprejeta interventna zakonodaja o določitvi pripadajočih zemljišč (med drugim ZVEtL-1).
13. Glede na navedeno je pravni naslov za lastništvo pripadajočega zemljišča izkazan, zato se je sodišče prve stopnje pravilno ukvarjalo z obsegom pripadajočega zemljišča. Pri tem je ugotovilo – in teh ugotovitev pritožba argumentirano ne izpodbija –, da iz prostorskih aktov, veljavnih v času izgradnje stavbe, in upravnih dovoljenj, ki so bila izdana za stavbo, ni mogoče razbrati podatkov, ki bi konkretno določali gradbeno parcelo stavbe oziroma funkcionalno zemljišče, zato ni mogoče povsem eksaktno določiti, katere parcele ali njihovi deli predstavljajo celovito pripadajoče zemljišče k stavbi. Zato je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, da je (ob neizkazanosti kriterija iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1) pristopilo k ugotavljanju obsega pripadajočega zemljišča na podlagi druge, tretje in četrte točke prvega odstavka navedenega člena. V zvezi s tem pritožbeno sodišče pritrjuje ugotovitvam sodišča prve stopnje, da gre za zemljišče, ki je funkcionalno zaokroženo, služi predvsem oziroma izključno stanovalcem te stavbe in da na tem zemljišču ni nobenih javnih poti oziroma objektov. Teh ugotovitev pritožba konkretizirano ne izpodbija, temveč le pavšalno in nekonkretizirano ponavlja, da naj bi šlo za javne površine, javne poti in podobno, ne da bi jih podrobneje opredelila in locirala.
14. V zvezi s sklicevanjem pritožnice na javno dobro pritožbeno sodišče kot prvo ugotavlja, da pritožnica ne v postopku na prvi stopnji ne v pritožbi ni konkretno navajala, kateri deli spornih parcel naj bi bili javno dobro in zakaj. Za status javnega dobrega je potrebno kaj več kot zgolj pavšalne trditve in sklicevanje na predpise, še posebej, ko slednji nimajo nobene povezave s konkretnim primerom.10 Poleg tega pritožbeno sodišče opozarja, da javno dobro ne pridobi tega statusa s samo splošno rabo, temveč nastane šele, ko je razglašeno s (konstitutivno) odločbo državnega organa.11 Pritožba sploh ne zatrjuje, da bi za katerokoli od spornih parcel bila izdana odločba o razglasitvi javnega dobrega. Ni res, da se sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni opredelilo do navedb nasprotne udeleženke o javnem dobrem, s čimer naj bi zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je ugotovilo, da na spornem pripadajočem zemljišču ni javnih poti ali drugih javnih objektov, s čimer je smiselno odgovorjeno na navedbe nasprotne udeleženke (ki so bile, kot pojasnjeno, pavšalne), da naj bi pripadajoče zemljišče posegalo v javne površine.
15. Navedbe, da naj bi bile javne površine nekoč (pred desetletji) načrtovane, ne zadošča, saj je (ob neizkazanosti kriterija iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1) za določitev pripadajočega zemljišča treba upoštevati, katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišča pod atriji in podobno (2. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1) in preteklo redno rabo zemljišča (3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1), torej dejansko (upo)rabo zemljišč, ne pa teoretično načrtovane, vendar nikoli uresničene javne rabe. Prvostopenjsko sodišče je tudi pravilno ugotovilo, da bi bilo ugotovljeno zemljišče pripadajoče tudi upoštevaje merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe (4. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL‑1); pri tem je še ugotovilo, da je navedeno pripadajoče zemljišče minimalno, saj npr. ne vsebuje nobenih parkirnih prostorov.
16. Sodišče prve stopnje se je tudi pravilno oprlo na izvedensko mnenje izvedenca, ki je bil postavljen v tem postopku, teh ugotovitev pa nasprotna udeleženka ne more izpodbiti s sklicevanjem na strokovni elaborat L., še manj pa na 254. člen ZPP, ki ureja situacijo, ko pride do nasprotij v mnenju enega ali več izvedencev. V mnenju izvedenca, ki je bil postavljen v tem postopku, nobenih nasprotij ali neskladij ni (vsaj pritožba ne uspe smiselno in konkretno opozoriti nanje). Elaborata L. ni mogoče šteti kot sodno izvedensko mnenje, temveč kvečjemu kot izvenpravdno mnenje, ki se po ustaljeni sodni praksi šteje le za trditev stranke.
17. Prvostopenjsko sodišče je s pomočjo izvedenca in ogleda na kraju samem ugotovilo, da v pripadajoče zemljišče ne sodi nobena povezovalna pot in nobeno parkirišče (list. št. 284), čemur na ogledu prisotni predstavnik Občine ni konkretizirano nasprotoval, temveč je le pavšalno in vsebinsko prazno povedal, da »vztraja pri že podanih navedbah glede javnih površin ...« in »da pešci ne morejo hoditi po cestišču« (zapisnik ogleda z dne 4. 3. 2019 na list. št. 285). Tudi na ogledu 16. 4. 2015 predstavnik Občine ni uspel podati nobenih navedb in/ali pokazati kakšnih javnih površin ali poti. Še več, na ogledu je bilo izrecno ugotovljeno, da določene površine služijo zgolj stanovalcem bloka, čemur nihče od prisotnih ni oporekal (zapisnik list. št. 148-149).
18. Pojem pretekle redne rabe zemljišča kot enega od kriterijev za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi si pritožnica tudi napačno razlaga, ko zatrjuje, da bi moralo iti za (dobesedno) izključno rabo, kar naj bi očitno pomenilo, da nobena oseba, ki ni etažni lastnik zadevnega bloka, ne bi smela nikoli stopiti na sporno površino. Tako stališče je ne le absurdno in neživljenjsko, temveč tudi v nasprotju z relevantnimi določbami ZVEtL-1, saj 2. in 3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 ne govorita o izključni rabi, temveč o redni rabi zemljišča, kar je razlagati kot pretežno, pogosto, običajno rabo. Redna raba s strani etažnih lastnikov določene stavbe seveda ne izključuje možnosti, da takega zemljišča občasno, slučajno oziroma priložnostno (npr. ko obiščejo katerega od stanovalcev ali kakšen lokal, uberejo bližnjico), ne bi smele uporabljati tudi druge osebe. Kriterij, da navedeno zemljišče v razmerju do stavbe predstavlja dostopne poti, dovoze, prostore za smetnjake in zelenice, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo in tega tudi pritožba konkretizirano ne izpodbija.
19. Glede na vse prej povedano o pravni podlagi za pridobitev lastninske pravice na funkcionalnem (sedaj pripadajočem) zemljišču po sili zakona že in hkrati z nakupom stanovanja, se izkažejo za neutemeljene pritožbene navedbe, da naj bi sporne parcele postale lastnina nasprotne udeleženke na podlagi določb o gospodarskih javnih službah.
20. Nasprotna udeleženka še navede, da so bile v času izgradnje predmetnih stavb »kot dobrine v splošni rabi opredeljene ulice, trgi, drevoredi, parkirni prostori v naselju, parki, nasadi, zelene površine ter otroška igrišča« ter da te nepremičnine niso v prometu. Nadalje se sklicuje na različne zakone, ki so veljali v času izgradnje spornega bloka in navaja, da nepremičnine, ki so v splošni rabi (ceste, mostovi, parki in podobno) in stavbe, ki so v javni rabi (šole, bolnišnice in podobno), niso v prometu. Te navedbe so tako splošne in nejasne (v bližini sporne stavbe ni nobenega mostu, šole ali bolnišnice; na spornih parcelah ni igrišč, drevoredov, parkov, ulic [cest], trgov ali parkirnih prostorov), da nanje pravzaprav ni mogoče odgovoriti drugega kot to, da so pavšalne, vsebinsko prazne in zato neutemeljene.
21. Tudi prepisovanje zakonskih določb o cestah in cestne zakonodaje iz preteklosti ne dosega standarda konkretiziranega pritožbenega izpodbijanja, zato s temi pavšalnimi navedbami pritožnica ne more spodnesti ugotovitve sodišča prve stopnje, da pripadajoče zemljišče ne posega v cestni svet, saj sega le do robnika cestišča, medtem ko je del prvotne parcele št. 1/1, ki je posegala v asfaltirano površino cestišča, sodišče pravilno izključilo iz pripadajočega zemljišča in v tem delu zahtevek za določitev pripadajočega zemljišča zavrnilo (III. točka izreka).
22. Glede na vse povedano pritožbeno sodišče ugotavlja, da je pritožba nasprotne udeleženke neutemeljena, zato jo je bilo treba zavrniti na podlagi druge točke 365. člena ZPP v povezavi s 37. členom ZNP.
23. Izrek o stroških pritožbenega postopka je odpadel, saj jih nihče od udeležencev ni priglasil. 1 Uradni list RS, št. 73/2007 – UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP. 2 Uradni list SRS, št. 30/86 in nadaljnji, v nadaljevanju ZNP. 3 Uradni list RS, št. 34/2017, v nadaljevanju ZVEtL-1. 4 Uradni list SRS, št. 19/76 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPDS. 5 Poudarilo pritožbeno sodišče; tovrstno zemljišče se je pozneje imenovalo funkcionalno zemljišče, sedaj pa je to pripadajoče zemljišče. 6 Uradni list SRS, št. 19/76 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPN. 7 Uradni list FLRJ, št. 26/54 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPZS. 8 Uradni list RS, št. 69/2003 in nadaljnji, v nadaljevanju SZ-1. 9 Primerjaj sklepa VSL I Cp 812/2019 z dne 22. 1. 2020 in I Cp 1147/2019 z dne 2. 10. 2019. 10 Tako sklep VSL II Cp 2382/2019 z dne 13. 5. 2020. 11 Primerjaj npr. sklepa VSRS II Ips 510/97 z dne 11. 2. 1999 in II Ips 238/2014 z dne 19. 5. 2016 ter sodbo VSL I Cp 1516/2017 z dne 15. 2. 2018.