Jedro

Nepremičninski posrednik je dolžan pri posredovanju ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, sicer je odškodninsko odgovorenza škodo, ki je v vzročni zvezi s protipravnim ravnanjem.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške, mora pa tožeči stranki povrniti njene stroške za odgovor na pritožbo v znesku 402,60 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude pa skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči po tako določenem paricijskem roku.

Obrazložitev

1. S sodbo opr. št. P 45/2017 z dne 26. 8. 2019 je sodišče prve stopnje razsodilo: ″I. Tožena stranka Zavarovalnica ..., je nerazdelno z A. G., EMŠO: , dolžna plačati tožeči stranki S. B. znesek 10.972,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 10. 2015 dalje do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe. II. Zavrne se tožbeni zahtevek za plačilo nadaljnjih 1.224,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 10. 2015 dalje do plačila. III. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni tožeči stranki plačati nastale pravdne stroške v znesku 1.942,68 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka paricijskega roka dalje do plačila. IV. Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki stroške postopka v znesku 41,57 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka paricijskega roka dalje do plačila. V. Tožena stranka je nerazdelno z A. G. dolžna v roku 15 dni od pravnomočnosti te sodbe na transakcijski račun Okrajnega sodišča v Žalcu, št. 01100-8450084805, sklic na št. 00 5010-45-2017, plačati znesek 413,10 EUR.″ Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka zaključilo, da nepremičninska družba to je zavarovanka tožene stranke ni ravnala s potrebno skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Skladno s 23. členom ZNPosr je namreč nepremičninski posrednik pred sklenitvijo pogodbe v zvezi s katero posreduje, dolžan preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, glede na prvi odstavek 14. člena tega zakona pa mora to storiti s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Toženka je svojo obveznost ravnanja s skrbnostjo dobrega strokovnjaka opustila, saj ni v celoti preverila stvarnih pravic hipotekarne upnice Republike Slovenije. Toženka tožnika in prodajalke ni seznanila z višino zemljiškoknjižne obremenitve predmetne nepremičnine, niti s pogoji izbrisa vknjižene prepovedi odtujitve in obremenitve. Sodišče je ugotovilo, da je zaradi protipravnega ravnanja na strani nepremičninske posrednice (premajhna skrbnost) sploh prišlo do podpisa prodajne pogodbe. Do sklenitve prodajne pogodbe je prišlo zaradi protipravnih ravnanj zavarovanca tožene stranke, ki svojega dela ni opravil s skrbnostjo dobrega strokovnjaka in ni deloval tudi v tožnikovem interesu, saj ga ni seznanil z bistvenimi lastnostmi prodajane nepremičnine. Tožnik vtožuje stroške, ki so mu nastali z odstopom od pogodbe, sodišče prve stopnje pa je pri tem ugotovilo, da če bi nepremičninska agencija oziroma njena nepremičninska agencija oziroma njena nepremičninska posrednica ravnala z dolžno skrbnostjo, do podpisa ne bi prišlo, saj kot je bilo ugotovljeno je bila nepremičnina obremenjena z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve, kar v pravnem prometu predstavlja oviro za prodajo in zato posledično ne bi prišlo do odstopa od pogodbe in tako tožniku ne bi nastala škoda, ki se kaže v tem, da tožnik dela kupnine, ki jo je plačal, od prodajalke ni dobil povrnjene, ker so bile iz tega zneska poravnane obveznosti prodajalke. Vzročna zveza med protipravnostjo ravnanja zavarovanca toženke in škodo, ki je nastala tožniku je tako po zaključku sodišča prve stopnje nedvomno podana. Tožniku je nastala škoda v višini 12.192,00 EUR, kar predstavlja znesek katerega ni dobil vrnjenega od položenega zneska kupnine, sodišče pa je odbilo 10 % odbitno franšizo in tako znaša skupni znesek, katerega mora povrniti tožena stranka 10.972,80 EUR. Prisodilo je še zakonske zamudne obresti od 24. 9. 2015, saj je po zaključku sodišča dolg zapadel v plačilo 9. 10. 2015 in od tega dne dalje tečejo zakonske zamudne obresti. O pravdnih stroških, nastalih na prvi stopnji je odločilo na podlagi uspeha v pravdi (prvi odstavek 154. člena ZPP).

2. Zoper obsodilni del vlaga pritožbo tožena stranka. Pritožbo vlaga zoper točko I., III. in V. v celoti iz vseh treh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Po mnenju pritožbe je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da je zavarovanec tožene stranke svojo obveznost ravnanja s skrbnostjo dobrega strokovnjaka opustil, ker ni v celoti preveril stanja stvarnih pravic hipotekarne upnice Republike Slovenije in posledično tožnika ni seznanil z višino zemljiškoknjižne obremenitve nepremičnine, niti s pogoji izbrisa vknjižene prepovedi odtujitve in obremenitve. Prvostopno sodišče je nato ugotovilo, da je bila zaradi takega protipravnega ravnanja nepremičninske posrednice (premajhna skrbnost), da je sploh prišlo do podpisa prodajne pogodbe. Če bi zavarovanec tožene stranke ravnal z dolžno skrbnostjo, do podpisa pogodbe ne bi prišlo, ker je bila nepremičnina obremenjena z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve, kar v pravnem prometu predstavlja oviro za prodajo. Vzročno zvezo prvostopno sodišče izpostavlja z ugotovitvijo, da posledično ne bi prišlo do odstopa in tožniku ne bi nastala škoda, ki se kaže v tem, da tožnik dela kupnine, ki jo je plačal, od prodajalke ni dobil povrnjene, ker so bile iz tega zneska poravnane obveznosti prodajalke. Po mnenju prvostopnega sodišča škodo tožnika predstavlja nevrnjen del kupnine, kar vključuje tudi vračilo dvojne are. Nato navaja, da je tožena stranka v postopku vseskozi navajala, da je tožba tožnika nesklepčna. Prvostopno sodišče je zmotno zavrnilo tovrstni ugovor tožene stranke in se je oprlo v svojih ugotovitvah na nesklepčne tožbene trditve tožeče stranke in je posledično izdalo materialnopravno zmotno sodbo. Materialnopravno je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da je zavarovanec tožene stranke protipravno posredoval pri kupoprodaji sporne nepremičnine. Prvostopno sodišče se z vsebino prodajne pogodbe ni z ničemer ukvarjalo. Iz vsebine 3. člena kupoprodajne pogodbe izhaja, da prodajalka ne more overiti podpisa pogodbe torej kupoprodaje veljavno skleniti tako, da se lastninska pravica s prodajalke lahko prenese na kupcu, dokler ne bo po pravnomočnem sklepu opravljen izbris o prepovedi odtujitve in obremenitve vknjižene v korist Republike Slovenije ter odmerjen in plačan davek od prometa nepremičnin, s čemer se je tožnik strinjal. Tožnik se je strinjal, da prodajalka z denarjem od plačane are in prvega dela kupnine poravna vse svoje finančne obveznosti, izrecno navedene do E. d.o.o., S. d.o.o. in CSD Žalec, ter davek na promet nepremičnin in stroške pravnega svetovanja za izvedbo pravnega posla. Kupoprodaja je dejansko sklenjena pod odložnim pogojem nastopa pravnomočnosti sklepa ter po izbrisu prepovedi odtujitve in obremenitve vknjižene v korist Republike Slovenije ter po odmeri in plačilu davka od prometa nepremičnin. Nadalje navaja, da je prvostopno sodišče zmotno ugotovilo, da tožnik ni bil seznanjen z višino zemljiškoknjižne obremenitve nepremičnine, niti s pogoji izbrisa vknjižene prepovedi odtujitve in obremenitve. Kaj konkretno je ali ni bilo tožniku znano v dokaznem postopku niti ni bilo ugotovljeno, zato je taka ugotovitev protispisna. Tožnik je bil nedvomno seznanjen z višino obremenitve nepremičnine kot tudi z dejstvom, da je na nepremičnini vknjižena prepoved odtujitve in obremenitve. Tožnik se je izrecno strinjal, da se dolgovi prodajalke in stroški o prodaji, poravnajo iz sredstev prvega dela kupnina, ki jo je vplačal. Opustitev skrbnosti v lastnih stvareh ne more biti v breme zavarovanca tožene stranke. Dejstvo je, da v kolikor bi zavarovanec tožene stranke od pristojnega ministrstva lahko pridobil uraden, konkreten podatek o terjatvi Republike Slovenije, katere poravnava je bila pogoj za izbris zaznambe prepovedi obremenitve in odtujitve v z.k. pred sklenitvijo pogodbe, ta terjatev ne bi presegla zneska 2.000,00 EUR, kot je bilo tudi sicer zapisano v sklenjeni pogodbi. Glede na neodzivnost ministrstva, ki tudi z dopisom z dne 21. 9. 2015 ni posredovalo podatke o konkretni terjatvi Republike Slovenije, temveč le izpis vseh prejetih sredstev s strani prodajalke in grozečo prodajo nepremičnine v izvršbi ter časovno vezanost prodajalke za izročitev kupnine pri nakupu druge nepremičnine, zavarovanec tožene stranke, uradnega podatka posrednik niti ni mogel pridobiti. Materialnopravno zmotno je zato prvostopno sodišče ugotovilo izkazano vzročno zvezo med tožnikovim nepoznavanjem pogojev izbrisa vknjižene prepovedi odtujitve in obremenitve in njegovo sklenitvijo oziroma nesklenitvijo pogodbe. Nadalje tožena stranka vztraja, da iz dokaznega postopka izhaja, da je zavarovanec tožene stranke do preklica pooblastila s strani prodajalke nepremičnine v celoti preveril pravno in dejansko stanje nepremičnine, obremenitve in omejitve stvarnopravne narave na nepremičnini ter storil vse, da bi pridobil uraden podatek o višini terjatve Republike Slovenije. S hipotekarnim upnikom se je dogovoril tudi za poplačilo dolga in vse za umik izvršbe. Pridobil je tudi vse podatke, na podlagi katerih je lahko ocenil maksimalno višino sredstev, ki bi jih bila prodajalka dolžna vrniti Republiki Sloveniji v višini 2.000,00 EUR. Zaslišana priča B. S., ki je izspis pripravila, je povsem nedvomno povedala, da izbris nikakor ne predstavlja izračuna terjatve Republike Slovenije do prodajalke, ki bi jo ta morala poravnati Republiki Sloveniji za izdajo izbrisne pobotnice. Nadalje navaja, da je zmotna ugotovitev prvostopnega sodišča, da je A. G. odstopila od kupoprodaje zaradi zavedanja o višini dolga. Temu ni tako, kajti A. G. je sama izpovedala, da se je odločila prodati stanovanje, saj ji je grozila deložacija zaradi neporavnanih dolgov. Povedala je, da je bila seznanjena, da se mora odpovedati prejemanju vseh socialnih dajatev, kot tudi, da bo morala državi vrniti določena pridobljena sredstva, da bo stanovanje lahko prodala. Po poplačilu dolga iz kupnine tožnika pa A. G. deložacija ni več grozila. Stanovanje ni več želela prodati in nadomestne hiše ni želela več kupiti. Sodišče je storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker ni zaslišalo priči A. V. in J. J., ki bi vedela povedati, kakšnim prejemkov se je A. G. z izjavo z dne 14. 9. 2015 dejansko odpovedala. A. G. pa se je nato samovoljno odločila za odstop od podpisane kupoprodajne pogodbe in podane izjave pred CSD Žalec, neodvisno od rezultatov preverjanja višine terjatve do Republike Slovenije po zavarovancu tožene stranke, saj zanjo ti niso bili več relevantni. Zavarovanec tožene stranke v nobenem primeru ne bi mogel zaščititi tožnika pred samovoljnim odstopom prodajalke od prodaje ali ga preprečiti. Tožena stranka poudarja, kot v postopku pred prvostopnim sodiščem, da njen zavarovanec v vsakem primeru lahko odgovarja le za prizadevanje, da stranke sklenejo kupoprodajo. Ne odgovarja pa takrat, ko do sklenitve kupoprodajne ne pride ali ko ena od strank samovoljno odstopi od pogodbe in celo onemogoči, da se izpeljejo dogovorjene aktivnosti za uveljavitev pravno veljavne kupoprodaje, kot se je to zgodilo v konkretnem primeru. Dejstvo je, da je prodajalka z zahtevo po odstopu od kupoprodaje in preklica pooblastila zavarovancu tožene stranke onemogočila, da bi se v prvi vrsti razčistil nesporazum s posredovanim izpisom prejetih sredstev, da bi na podlagi podatkov ministrstva, da bi posrednik posredoval zahtevo za izračun konkretne terjatve s predloženo izjavo prodajalke o odpovedi prejema nadaljnjih socialnih transferjev, ali pa vsaj uredil že dogovorjen prenos zaznambe prepovedi obremenitve in odtujitve na nepremičnini, ki jo je istočasno kupovala prodajalka. Tožena stranka zato kot materialnopravno zmotnemu nasprotuje stališču prvostopnega sodišča, da ravnanje zavarovanca tožene stranke po sklenitvi kupoprodajne pogodbe in plačilu pretežnega dela kupnine ni pravno relevantno. Zavarovanec tožene stranke je v nadaljevanju poskrbel, da je tožnik dobil vrnjen del vplačane kupnine, ki še ni bil porabljen za poplačilo dolga A. G. in povračilo are v zvezi z njenim odstopom od nakupa hiše, kot tudi podpis zaveze, da tožniku porabljena sredstva vrne v celoti. Prodajalka A. G. se je ob odstopu od kupoprodaje zavedala, da bo morala tožniku povrniti porabljena sredstva z upoštevanjem dvojne are vse skupaj v višini 12.197,00 EUR, kar vse je s podpisom izjavljala v prisotnosti zavarovanca tožene stranke in se tudi zavezala to storiti. Svoje zaveze pa ni izpolnila ne ob odstopu od pogodbe ne ob prodaji stanovanja, ko je razpolagala z zadostnimi sredstvi za vračilo tožniku, kot tudi vsaj do njenega zaslišanja v tej pravdni zadevi ne. Za ta prejeta sredstva je A. G. nedvomno neupravičeno obogatena. Prvostopno sodišče je nenazadnje materialnopravno zmotno ugotovilo, da je tožena stranka kot odškodnino iz zavarovanja odgovornosti nepremičninskega posrednika tožniku dolžna povrniti dvojno aro. Če bi se ugotovitev prvostopnega sodišča, da tožnik kupoprodaje nepremičnine z A. G. ne bi sklenil, če bi ga zavarovanec tožene stranke seznanil s pravnim in dejanskim stanjem stvari, izkazala za pravilno, pa bi bil tožnik upravičen le do odškodnine v višini plačanih zneskov kupnine, ne pa tudi do dvojne are, saj temelja za njegovo prikrajšanje za dvojno aro iz kupoprodaje niti ne bi bilo. Tožbeni zahtevek je iz tega razloga neutemeljen za nadaljnjih 895,50 EUR. Materialnopravno zmotno prvostopno sodišče utemeljuje tudi razloge za dosojene zakonske zamudne obresti. Zamuda zavarovanca tožene stranke oziroma tožene stranke same ne more biti v nobeni pravno relevantni vzročni zvezi z zamudo A. G. in njene zaveze iz odstopne izjave, kot to zmotno ugotavlja prvostopno sodišče. Zato predlaga, da se pritožbi ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne. Priglaša še pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila. Po mnenju tožeče stranke je sodišče pravilno zavrnilo zavrnilo ugovor tožene stranke, da je tožba nesklepčna, z obrazložitvijo, da je tožnik podal trditve o tem, da nepremičninska posrednica ni pravočasno seznanila pogodbeni stranki s točno višino terjatve hipotekarnega upnika, tako je s tem svojim neskrbnim in malomarnim ravnanjem tožniku povzročila škodo. Prvostopno sodišče je zapisalo, da je tožnik zatrjeval kršitev določbe 23. člena ZNPosr, ki nepremičninskemu posredniku nalaga obveznost preverjanje pravnega in dejanskega stanja nepremičnine pri nakupu katerega posreduje in mu nalaga opozarjanje na stvarne in pravne napake. Nadalje navaja, da so neutemeljene pritožbene navedbe, da je materialnopravno zmotno stališče prvega sodišča glede vprašanja ali se je nepremičninska posrednica ekskulpirala krivde z zapisom v 3. členu Prodajne pogodbe, kjer je zapisano, da prodajalka ne more overiti podpisa na pogodbi, dokler ni odmerjen in plačan davek od prometa nepremičnin in dokler ne bo pravnomočen sklep o izbrisu prepovedi odtujitve in obremenitve, ki je vknjižena v korist RS v zemljiški knjigi. Pritožnica zapiše, da se kupoprodaja zaradi tega dejstva ne da veljavno skleniti a kljub temu se je pogodba podpisala, torej se je kupoprodaja sklenila v poslovnih prostorih zavarovanca tožene stranke, ob zavedanju, da je ta prepoved odtujitve in obremenitve v korist RS na dan podpisa pogodbe še vedno bila vknjižena. Še več, pogodbeni stranki sta s pooblastilom istega dne 21. 9. 2015 pooblastili nepremičninsko posrednico za ureditev potrebnega izbrisa te prepovedi, kar kaže na to, da nepremičninski posrednici ni bilo jasno, da se posel ne sme skleniti pred izbrisom vknjižbe, ki prepoveduje razpolaganje z lastninsko pravico na nepremičnini. Še več, ostala je vknjižena tudi na dan delne realizacije posla s strani kupca, ko je slednji plačal kupnino, v poslovnih prostorih nepremičninske posrednice, njej v roke. Nepravilno je pritožbeno izvajanje, da je šlo v konkretnem primeru za kopoprodajo pod odložnim pogojem. To je novota v tem postopku, kaj takega v tekstu kupoprodajne pogodbe ni zapisano. Nepremičninska posrednica je kljub tej prepovedi razpolaganja z nepremičnino v korist RS, poravnala hipotekarne upnike prodajalke oziroma razpolagala s prejetimi denarnimi sredstvi in na ta način še dodatno povzročilo škodo tožniku, kot pa če bi vsa prejeta denarna sredstva zadržala do izbrisa prepovedi v korist RS in šele kasneje poplačevala zastavne upnice prodajalke. Tudi to njeno ravnanje je bilo neprofesionalno in premalo skrbno. Prepoved odtujitve in obremenitve, ki je vknjižena v zemljiško knjigo, predstavlja oviro za prenos lastninske pravice in tako lastninska pravica, dokler takšna zaznamba ni izbrisana, ne more preiti na novega lastnika. Nepremičninska posrednica bi morala najprej urediti izbris prepovedi razpolaganja v korist RS, tekom postopka se je namreč izkazalo, da sodni rubež hipotekarnih upnikov, ki so grozili, ne opravičujejo nepremičninske posrednice, da izbrisa ni uredila pravočasno. Dokazni postopek je pokazal, da je kasneje, po sklenitvi pogodbe, nepremičninska posrednica skušala svojo napako sanirati na ta način, da je poskušala pri RS, konkretno v resorju ministrstva izposlovati preknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve na drugo nepremičnino, ki jo je A. G. kupovala. S tem ravnanjem je nepremičninska posrednica posredno priznala svojo napako pri sklepanju pravnega posla in naslednji dan pri prejemu dela kupnine od tožnika. V nadaljevanju je s to kupnino že razpolagala in poplačala hipotekarne upnike, čeprav ni vedela, kako bo z izbrisom prepovedi razpolaganja. Zavarovanka tožene stranke je za pogoje ministrstva za izbris vedela že najkasneje dne 11. 9. 2015 in do dne 21. 9. 2015 izbrisna pobotnica ni bila izdana, pa je bil v prostorih zavarovanke tožene stranke pravni posel vseeno sklenjen in s strani tožnika delno realiziran. Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo, da je prodajalka odstopila od pogodbe zaradi napačno prikazanega dolga do RS iz naslova socialnih transferjev, ki izhajajo iz dopisa resornega ministrstva z dne 21. 9. 2015, ki ga je sestavilo v postopku zaslišana B. S.. Nenazadnje je razlog odstopa od pogodbe naveden v odstopni izjavi, ki jo je tudi sestavila pravnica N. N.. Torej je nepremičninski posrednici razlog že dne 24. 9. 2019 bil poznan. Tudi pri odstopu od pogodbe je nepremičninska posrednica ravnala s prenizko stopnjo profesionalne skrbnosti, saj je vedela, da je denarna sredstva porabila za poplačilo prodajalkinih upnikov, ter za plačilo dvojne are za propadli nakup stanovanjske hiše M., vedela, da prodajalka lastnih sredstev nima in je navkljub vsemu prepričala tožnika, da se strinja z odstopom od pogodbe, namesto, da bi prepričala prodajalko, da ne more kar tako od posla odstopiti, in še to iz razlogov, za katere sedaj sama zatrjuje preko tožene stranke, da so bili zgolj nesporazum v višini dolga. Okoliščine, v katerih je tožnik pristal na razdor te pogodbe, je tožnik nazorno opisal. Tako je sodišče pravilno ugotovilo, da je temelj odškodninske odgovornosti podan. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je prvo sodišče v zvezi z zavrnitvijo dokaznih predlogov tožene stranke za zaslišanje priče J. J. in A. V. kršilo določila pravdnega postopka. Dokazni predlog je prvo sodišče zavrnilo in je svojo odločitev ustrezno obrazložilo z utemeljitvijo, da njuno zaslišanje ni predlagano v zvezi z pravno relevantnimi dejstvi v tem postopku, takšna odločitev sodišča je pravilna. Zaslišanje predlaganih prič ne bi dokazalo razloga odstopa od pogodbe, kot to neutemeljeno zatrjuje pritožba, nenazadnje je razlog naveden v sami odstopni izjavi A. G.. Dokazano je dejstvo, da je tožniku nastala skupna materialna škoda v višini 12.197,00 EUR. Če bi nepremičninska posrednica ravnala dovolj skrbno, do podpisa pogodbe sploh ne bi prišlo. V posledici pa tudi ne do izročitve dela kupnine. V znesek škode pa sodi tudi vrnitev dvojne are, ki ni bila vrnjena. Pritožnica se pritožuje tudi v delu prisojenih zakonskih zamudnih obresti. Po mnenju tožeče stranke pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je dolg zapadel v plačilo 9. 10. 2015, kar je vedela tudi nepremičninska posrednica, saj je sama pripravila tekst odstopne izjave. Glede na obrazloženo predlaga, da se pritožbo zavrne in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Na pritožbeno trditev, da tožba tožeče stranke ni bila sklepčna je materialnopravno pravilno odgovorilo že sodišče prve stopnje in sicer v točki 10. obrazložitve sodbe. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je tožnik v postopku podal trditve o tem, da nepremičninska posrednica ni pravočasno seznanila pogodbenih strank s točno višino terjatve hipotekarnega upnika, tako je s svojim neskrbnim in malomarnim ravnanjem tožniku povzročila škodo. To potrjuje kršitev 23. člena ZNPosr, ki nepremičninskemu posredniku nalaga obveznost preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnine pri nakupu/prodaji, katero posreduje in opozarjati na stvarne in pravne napake. Po tretjem odstavku 23. člena ZNPosr nepremičninski posrednik odgovarja za škodo, ki je nastala naročitelju (v predmetnem primeru tožniku). Po presoji sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je tožnik podal dovolj trditev glede pravno relevantne vzročnosti med zatrjevano kršitvijo skrbnosti dobrega strokovnjaka in vtoževano škodo, in je tožbeni zahtevek tako sklepčen, kajti iz navedb tožeče stranke in iz njenih dokazov izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka, ki je utemeljen v sodbi sodišča prve stopnje citiranem materialnem pravu (člen 6, 14, 17 in 23 ZNPosr), zato ugovor nesklepčnosti zahtevka ni utemeljen in tudi pritožba v tej zvezi zato ni utemeljena.

6. Neutemeljene so pritožbene navedbe tožene stranke, da iz dokaznega postopka izhaja, da je zavarovanec tožene stranke do preklica pooblastila s strani prodajalke v celoti preveril dejansko in stvarno stanje nepremičnine. Republika Slovenija je namreč posredovala dopis z naslovom ″Vračilo varstvenega dodatka in denarne socialne pomoči z dne 21. 9. 2015″, torej je datum na tem dokumentu enak kot je datum sklenitve kupoprodajne pogodbe. Iz tega dopisa pa izhaja, da znaša dolg A. G. ne 2.000,00 EUR, temveč 29.041,65 EUR. Sestavljalec tega dokumenta je tudi opozoril, da je za izbris zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve premoženja potrebno, da se upravičenec do denarne socialne pomoči in varstvenega dodatka na pristojnem centru za socialno delo pisno odpove pravici ter zaprosi Ministrstvo za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti za izračun višine prejetih sredstev. Po vračilu vseh prejetih sredstev, ministrstvo izda izbrisno dovoljenje. Iz tega dopisa je tako razvidno, da bo izbrisno dovoljenje izdano šele po tistem, ko bodo vrnjena vsa prejeta sredstva, in ko bo A. G. podpisala izjavo. To izjavo je A. G. podpisala, vendar iz dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje izhaja, da v času podpisa kupoprodajne pogodbe to je dne 21. 9. 2015 nepremičninska posrednica pogodbeni stranki A. G. in tožnika ni seznanila z višino njenega dolga do Republike Slovenije, čeprav je ta podatek lahko pričakovala in bi morala pred podpisom te pogodbe počakati na ta podatek in za pogoje za izbris in s temi pogoji tudi seznaniti obe pogodbeni stranki. Tožnik je očital toženki kršitev pogodbenega določila 3. alineje drugega odstavka 7. člena Pogodbe o posredovanju, ki kot storitev nepremičninskega posredovanja, za katero je dolžan naročitelj plačati provizijo, šteje tudi ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listine o nepremičnini ter na kršitev določbe 23. člena ZNPosr, po katerem mora nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine (prvi odstavek 23. člena ZNPosr). Tožena stranka - zavarovanec je opustila to svojo pogodbeno obveznost oziroma pri izpolnjevanju svoje pogodbene obveznosti ni postopala z zadostno skrbnostjo (skrbnost dobrega strokovnjaka; 14. člen ZNPosr), saj naročitelja ni pisno opozorila na višino terjatve hipotekarne upnice Republike Slovenije do katere je imela prodajalka dolg kar v višini 29.041,65 EUR. Dolžnost nepremičninske družbe je, da pred sklenitvijo pogodbe v zvezi s katero je posredovala preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozori na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, torej je dolžnost nepremičninskega posrednika, da že pred sklenitvijo pogodbe in ne npr. ob overitvi podpisa na pogodbi kot to neutemeljeno pritožbeno navaja tožena stranka, obe pogodbeni stranki razumljivo pisno opozori na pravne napake na nepremičnini.1 Ob podpisu prodajne pogodbe, to je dne 21. 9. 2015 nepremičninska posrednica ni ravnala z zadostno skrbnostjo, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje in pogodbenima strankama ni pisno posredovala pred sklenitvijo pogodbe vse podatke o nepremičnini tudi glede dolga in obremenitve nepremičnine s strani Republike Slovenije, kajti glede na izpovedi zaslišanih pogodbenih strank, ki sta izpovedali, da sta razpolagali s podatkom, da ta dolg znaša le okoli 2.000,00 EUR, se to izkaže za protipravno. Sodišče prve stopnje je na podlagi izpovedi obeh pogodbenih strank ugotovilo, da te pogodbe ne bi sklenili in je ne bi podpisali, če bi vedeli za dejansko stanje dolga in ne samo za dolg do E. in do S. d.o.o.. Pravne posledice podpisa te pogodbe pa so nastale s tem, da je tožnik nepremičninski posrednici izročil 32.000,00 EUR od katerega zneska je 1.000,00 EUR kot to izhaja iz 1. alineje drugega odstavka 3. člena 1.000,00 EUR kot gotovino zadržala A. G. za aro. Z drugim delom kupnine v višini 31.000,00 EUR pa je nepremičninska posrednica razpolagala na način, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje, pri čemer se je izkazalo, da tega zneska po odstopu od pogodbe ni v celoti vrnila in tožniku ni vrnila vtoževanega zneska, s katerim je razpolagala, ne da bi prej preverila kako je potrebno ravnati v zvezi z izbrisom prepovedi odtujitve in obremenitve do Republike Slovenije (glej z.k. izpisek pod ID zaznambe 17214631, kjer je vknjižena zaznamba prepovedi in odtujitve ter obremenitev v korist Republike Slovenije, Gregorčičeva ulica 20, Ljubljana). Prvostopno sodišče je tako pravilno ugotovilo, da tožnik ni bil seznanjen z višino in obsegom zemljiškoknjižnih obremenitev nepremičnine, niti s pogoji izbrisa vknjižene prepovedi odtujitve in obremenitve. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da bi zavarovanec tožene stranke kot dober strokovnjak, kot nepremičninska družba morala s sklenitvijo pravnega posla počakati najmanj do odgovora tretje osebe, v korist katere je bila v zemljiški knjigi vknjižena zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve, ki je predstavljala oviro za vknjižbo lastninske pravice v korist tožnika na podlagi pravnega posla. Republika Slovenija je namreč v dopisu z dne 21. 9. 2015 (priloga B 11 spisa), posredovala vse podatke o konkretni terjatvi Republike Slovenije in tudi o pogojih za izbris prepovedi odtujitve in obremenitve, vknjižene v njeno korist. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da pogodbeni stranki pogodbe ne bi sklenili, če bi vedeli za ta podatek o celotni terjatvi Republike Slovenije in iz izpovedi tožnika izhaja, da je prodajalka takoj, ko je izvedela za ta podatek o višini njenega dolga odstopila od pogodbe in to ravno iz tega razloga, kot je navedel, da ji po plačilu kupnine ne bi ostalo nič denarnih sredstev.

Nepremičninska posrednica pa je kljub temu, da ni pridobila vseh podatkov o obremenjenosti nepremičnine že pričela razpolagati z položenimi denarnimi sredstvi, s tem, da je 1.000,00 EUR izročila prodajalki, del preostale kupnine je namenila za poplačilo S. d.o.o. in E. d.o.o. in je s temi denarnimi sredstvi razpolagala pred tem, ko je sploh razpolagala s podatki o vseh terjatvah do prodajalke. Kupec je razpolagal glede terjatev do Republike Slovenije le s podatkom, da znaša ta le okoli 2.000,00 EUR in ni razpolagal s podatkom, da znaša ta dolg do Republike Slovenije preko 29.000,00 EUR. Zavarovanec tožene stranke ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe sicer res ni razpolagal s podatkom, torej z izpisom Ministrstva za delo in družino, vendar sodišče prve stopnje pravilno očita zavarovancu tožene stranke oziroma njeni nepremičninski posrednici, da ni počakala do prejema tega dopisa, katerega je tudi zahtevala in kateri je bil posredovan nepremičninski posrednici z datumom 21. 9. 2015. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da Republika Slovenija ni v tem dopisu izrazila pogojev za izdajo izbrisne pobotnice. Kot je obrazloženo zgoraj, je zahtevala plačilo vseh prejetih zneskov in podajo izjave o odpovedi bodočih socialnih trasferjev. Kot pa že obrazloženo zgoraj je prodajalka po tistem, ko je pridobila pravilni podatek o dejanskem stanju terjatve iz hipotekarnega dolga, šele nato odstopila od prodajne pogodbe in ne že medtem, ko je k sklenitvi pristopila takrat, ko s tem konkretnim podatkom še ni razpolagala, je od pogodbe odstopila šele po tistem, ko je s strani nepremičninske posrednice dobila podatke o celotnem stanju dolga na njeni nepremičnini in kot je izpovedal tožnik je odstopila od pogodbe zaradi tega, ker je videla, da bo ostala brez socialne podpore in tudi brez kupnine zaradi tako visokega dolga do Republike Slovenije. A. G. se je odločila za prodajo tega stanovanja iz prodajne pogodbe, ker je, kot to izhaja iz spisovnega gradiva pričakovala, da ji bo del kupnine ostal in se je zato tudi strinjala, da se preostali del kupnine prenakaže drugi prodajalki za drugo nepremičnino in je torej pričakovala, da bo po plačilu terjatev še razpolagala z določenimi sredstvi za nakup drugega stanovanja, do česar pa ni prišlo, ker bi po poplačilu hipoteke za račun Republike Slovenije ostala brez kupnine, kajti celotna kupnina je znašala 44,00 EUR, kar je v višini njenega celotnega dolga.

7. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila zaradi protipravnega ravnanja zavarovanca tožene stranke, ki ni seznanil tožeče stranke z vsemi obremenitvami na nepremičnini pogodba sklenjena in je del kupnine bil plačan, prodajalka pa je nato zaradi zavedanja o višini dolga od pogodbe odstopila, tožniku pa vse plačane kupnine kot tudi are ni vrnila, zaradi česar je tožniku nastala škoda v zahtevani višini. Materialnopravno je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, da je zavarovanec tožene stranke ravnal protipravno pri posredovanju pri kupoprodaji sporne nepremičnine, ker tožnika ni seznanil s pravo višino dolga, nastalega v korist Republike Slovenije. Nepremičninska posrednica zavarovanca tožene stranke je sicer naročila izpis in pogoje za izbris tega dolga, vendar z vsebino odgovora Republike Slovenije ni seznanila stranki kupoprodajne pogodbe pred podpisom pogodbe. Republika Slovenija, Ministrstvo za delo in družino je zavarovanki tožene stranke posredovalo z dopisom podatke o dolgu in o pogojih za izbris. Šele po tistem, ko se je nepremičninska posrednica seznanila z dejanskim dolgom do Republike Slovenije in je o tem obvestila pogodbeni stranki in, če bi ju s takšnim dolgom in s pogoji za izbris vknjižbe prepovedi odtujitve in obremenitve seznanila pred sklenitvijo pogodbe, do takšne sklenitve ne bi prišlo, kot je to zaključilo sodišče prve stopnje na podlagi izvedenih dokazov (glej izpoved tožnika). Tako je do sklenitve prodajne pogodbe prišlo zaradi protipravnih ravnanj zavarovanca toženke, ki svojega dela ni opravil s skrbnostjo dobrega strokovnjaka in to tudi ni bilo v tožnikovem interesu, saj ga ni seznanil z bistvenimi lastnostmi prodajane nepremičnine. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da bi zavarovanec tožene stranke kot nepremičninska družba morala s posredovanjem pred sklenitvijo pravnega posla počakati najmanj do odgovora tretje osebe, v korist katere je bila v zemljiški knjigi vknjižena zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve, ki je predstavljala oviro za vknjižbo lastninske pravice v korist tožnika na podlagi že sklenjenega pravnega posla. Nepremičninska posrednica, bi morala pred sklenitvijo pogodbe vse pravne hibe na nepremičnini razčistiti in je bila dolžna zadržati podpis prodajne pogodbe do pridobitve točnih in popolnih podatkov o hipotekarnih terjatvah, ki so bremenile nepremičnino. Ker tega ni storila, je ravnala neskrbno oziroma malomarno in protipravno in zato odškodninsko odgovarja oziroma glede na sklenjeno zavarovalno pogodbo za zavarovanje odgovornosti zanjo odgovarja toženka. Tako je podana vzročna zveza med protipravnim ravnanjem zavarovanca tožene stranke to je nepremičninske posrednice in z dejstvom, da je prodajalka odstopila od pogodbe šele po tistem, ko je dejansko izvedela za njen celotni dolg do hipotekarnega upnika in za pogoje izbrisa. Tako njena odstopna izjava ni pretrgala vzročne zveze med protipravnim ravnanjem tožene stranke in nastalo škodo, ki se je izkazala v tem, da tožnik ni dobil vrnjene celotne položene kupnine in to v skupnem znesku 12.192,00 EUR, kajti ta znesek bi moral ob odstopu pogodbe biti tudi v celoti vrnjen prodajalcu, ki je del kupnine v skupnem znesku 32.000,00 EUR že izročil posredniku na račun pisno sklenjene pogodbe. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno zaključilo, da ravnanje zavarovanca tožene stranke po sklenitvi kupoprodajne pogodbe in vplačilu pretežnega dela kupnine ni bilo pravno relevantno za nastop odškodninske odgovornosti zavarovanca tožene stranke. Zavarovanec tožene stranke bi lahko enostavno vrnil kupnino, katero je v gotovini prejel in je dobil tudi vrnjeno aro in kupnino od naslednje prodajalke. Da A. G. tožniku ni plačala tisto kar se je zavezala po odstopni izjavi, pa ne zmanjšuje in ne izključuje odškodninske odgovornosti zavarovanca tožene stranke zaradi prej opisanega, s strani sodišča prve stopnje ugotovljenega protipravnega ravnanja njene nepremičninske posrednice. Pritožba zato v tem delu ni utemeljena.

8. Neutemeljena je pritožba v delu kjer izpodbija odločitev sodišča prve stopnje, da se v višino škode ne všteva tudi dvakratna ara, ker to iz pogodbe naj ne bi izhajalo. Kot že povedano iz prodajne pogodbe izhaja, da je prodajalka v gotovini prejela aro v znesku 1.000,00 EUR, kar izhaja iz 1. alineje drugega odstavka 3. člena Pogodbe, kjer je na roke zapisano, da je A. G. gotovino v znesku 1.000,00 EUR prejela kot aro.

9. Pravilna je tudi odločitev sodišča prve stopnje o teku zakonskih zamudnih obresti, katere je sodišče prve stopnje prisodilo od 9. 10. 2015 dalje do plačila. Dolg iz nerealizirane prodajne pogodbe je namreč po zaključku sodišča prve stopnje zapadel v plačilo dne 9. 10. 2015 in od tega dne sta toženka in A. G. iz točke I. izreka, dolžni povrniti tudi zakonske zamudne obresti, kot je vse to odločilo sodišče prve stopnje. Škoda je tožniku nastala najmanj takrat, ko ni dobil vrnjenega celotnega zneska položenega dela kupnine.

10. Pritožbena navedba, da je bila pogodba sklenjena pod odložnim pogojem nima opore v odgovornih trditvah tožene stranke in kaj takšnega sodišče prve stopnje ni ugotovilo, ker to ne izhaja iz vsebine pogodbe. Zato je pritožba v tem delu pritožbena novota, ki po členu 337 ZPP za sodišče druge stopnje ni sprejemljiva in je sodišče druge stopnje ni upoštevalo.

11. Sodišče prve stopnje tudi ni storilo očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ker ni zaslišalo prič J. J. in A. V., katero kršitev uveljavlja tožena stranka v pritožbi. Sodišče je zavrnitev tega dokaznega predloga obrazložilo s tem, da njuno zaslišanje ni bilo predlagano v zvezi s pravno relevantnimi dejstvi v tem postopku. Takšnih zaključkov sodišča prve stopnje tožena stranka niti s pritožbenimi navedbami ne izpodbija. Sodišče prve stopnje pa je na podlagi drugih dokazov pravilno ugotovilo razlog odstopa od pogodbe prodajalke, takšen razlog je tudi naveden v sami odstopni izjavi A. G..

12. Glede na obrazloženo se tako izkaže, da je pritožba tožene stranke neutemeljena in jo je sodišče druge stopnje ob uporabi določbe člena 353 ZPP kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanih delih. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje je pravilno uporabilo vso citirano materialno pravo. Sodišču prve stopnje se niso pripetile očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka, kot je obrazloženo v obrazložitvi sodišča druge stopnje in sodišče prve stopnje tudi ni storilo tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka na katere mora paziti sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

13. Tožena stranka je priglasila pritožbene stroške, ker pa s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s členom 165 ZPP). Mora pa povrniti tožeči stranki njene stroške za obrazložen odgovor na pritožbo v skupnem znesku 402,60 EUR (stroški za sestavo odgovora na pritožbo 500 točk - tožeča stranka ni upravičena do 25 % poviška, ker je zastopala samo eno stranko, upravičena je še do stroškov za končno poročilo stranki v višini 50 točk, kar vse skupaj od vrednosti točke in z 22 % DDV znaša 402,60 EUR). Te pritožbene stroške mora tožena stranka povrniti tožeči stranki na način kot to izhaja iz izreka sodbe sodišča druge stopnje (točka II. izreka).

1 Primerjaj VSL sodba II Cp 3000/2015 z dne 23. 12. 2015; tako tudi sodba I Cp 1404/2015 z dne 14. 10. 2015 in sodba VSL II Cp 1481/2018 z dne 30. 1. 2019.