Posredovanje podatkov o obračunanih stroških upravljanja najemniku

Datum

04.04.2023

Številka

07121-1/2023/450

Kategorije

Posredovanje osebnih podatkov, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo

Pri Informacijskem pooblaščencu (IP) smo dne 20. 3. 2023 prejeli vaš dopis, v katerem nas prosite za mnenje, če lahko, v vlogi upravnika večstanovanjske stavbe, najemniku konkretnega stanovanja posredujete podatke o obračunanih stroških upravljanja za celotno obdobje njegovega najema.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22, ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (Splošna uredba), 76. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov na področju obravnavanja kaznivih dejanj (Uradni list RS, št. 177/20, ZVOPOKD) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

V kolikor najemnik plačuje stroške upravljanja večstanovanjske stavbe, podatki o le teh predstavljajo najemnikove osebne podatke in ne lastnikove.

Obrazložitev

IP uvodoma izpostavlja, da v okviru neobveznih mnenj ne sme presojati, kakšno odločitev naj upravljavec sprejme v zvezi s konkretno zahtevo najemnika za posredovanje podatkov o obračunanih stroških upravljanja, saj IP v zvezi z zadevnimi postopki nastopa kot pritožbeni oz. inšpekcijski organ in bi s tem lahko prejudiciral svojo odločitev v morebitnem pritožbenem oz. inšpekcijskem postopku. V nadaljevanju vam zato v zvezi z vašim vprašanjem izven pritožbenega oz. inšpekcijskega postopka le neformalno in na splošno svetujemo upoštevaje relevantne pravne podlage in naše dosedanje prakse.

V zvezi z vsakakršno obdelavo osebnih podatkov (tudi za njihovo morebitno posredovanje) mora vselej obstajati ustrezna pravna podlaga (le te pa so podrobneje določene v 6. členu Splošne uredbe). V konkretnem primeru pa je treba upoštevati še določbe področnega zakona, ki ureja vprašanja stanovanjskih razmerij in sicer Stanovanjski zakon (SZ-1; Ur. l. RS, št. 69/03 in nasl.).

SZ-1 v prvem odstavku 24. člena tako določa, da lastnik, v primeru, če svoj posamezni del odda v najem, z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot etažni lastnik, na najemnika. V četrtem odstavku istega člena je določeno, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik, v kolikor najemna pogodba ne določa drugače. Ne glede na to pa skladno s petim odstavkom 24. člena SZ-1 lastnik stanovanja odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno.

Stroški iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe glede na določbe SZ-1 primarno bremenijo najemnika kot dejanskega uporabnika storitev. Od trenutka dalje, ko lastnik obveznost za plačilo določene storitve (v tem primeru upravljanja večstanovanjske stavbe) v skladu s sklenjeno najemno pogodbo prenese na najemnika (oz. tudi kadar bi iz dejanskega stanja v zadevi izhajalo, da je dejanski plačnik oz. uporabnik teh storitev najemnik), ti podatki, zlasti če so v povezavi s še katerim od identifikacijskih podatkov (ime, priimek, naslov, transakcijska številka plačnika in podobno), štejejo za najemnikove osebne podatke, saj je namreč najemnik dejanski uporabnik teh storitev in ne lastnik.

Po mnenju IP, celo lastnik do teh podatkov ni avtomatsko upravičen, dokler najemnik redno poravnava svoje obveznosti. V kolikor pa najemnik stroškov ne bi poravnal in bi izvajalec storitve kot upnik uveljavljal terjatev za plačilo  stroškov od lastnika stanovanja kot subsidiarnega dolžnika, pa bi se v tem primeru lahko tudi lastnik preko zahtevka upnika seznanil z osebnimi podatki najemnika. V kolikor torej najemnik plačuje stroške upravljanja večstanovanjske stavbe, podatki o le teh predstavljajo najemnikove osebne podatke in ne lastnikove.

Kot pojasnjeno zgoraj, bi IP lahko izpolnitev pogojev za posredovanje podatkov (za čigave osebne podatke gre), presojal zgolj, upoštevajoč vse okoliščine, v vsakem konkretnem primeru posebej. Odgovornost za presojo je vedno na upravljavcu osebnih podatkov (temu, ki podatke hrani in jih obdeluje ter v tem delu tudi posreduje), IP pa lahko dokončen odgovor poda zgolj v okviru odprtega inšpekcijskega oz. pritožbenega postopka.

Ob vsem naštetim IP opozarja še na načelo najmanjšega obsega podatkov, ki določa, da morajo biti pod pogojem, da obstaja pravna podlaga, osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni, relevantni in omejeni na to, kar je potrebno za namene, za katere se obdelujejo. Navedeno načelo pomeni, da je potrebno obdelovati (v vašem primeru - posredovati) samo toliko osebnih podatkov, kolikor je nujno potrebno za dosego posamičnega zakonitega namena obdelave.

V upanju, da ste dobili odgovor na vase vprašanje, vas lepo pozdravljamo.

Pripravil

Grega Rudolf, asistent svetovalca pri IP

Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav., informacijska pooblaščenka