Jedro

Za stroške iz naslova upravljanja, vzdrževanja in obratovanja, ki nastanejo v vezi s poslovnimi prostori v poslovnih stavbah, se ne uporablja SZ-1, temveč je potrebno uporabiti določbe ZPSPP in SPZ.

Pogodbe učinkujejo med strankami pogodbe (inter partes) in ne nasproti tretjim (erga omnes). Tožeča stranka ni bila stranka pogodb, na katere se sklicuje tožena stranka, zato sodišče prve stopnje navedenih pogodb za odločitev v konkretnem sporu, ko gre za razmerje med dobaviteljem vode in lastnikom poslovnega prostora, ni moglo upoštevati.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 196235/2013 z dne 9. 12. 2013, v 1. in 3. odstavku izreka v veljavi.

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka. V laični pritožbi tožena stranka ponavlja navedbe iz postopka na prvi stopnji. Zlasti navaja, da kot lastnica ni pasivno legitimirana za obravnavani spor, saj sta dobavljeno vodo dolžna plačati najemnika spornih poslovnih prostorov. Pritožbenemu sodišču je smiselno predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek tožeče stranke nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, obravnavani gospodarsko pravni spor teče po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se lahko izpodbija zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. V konkretnem primeru je tožeča stranka (dobavitelj) od tožene stranke (lastnice poslovnih prostorov) zahtevala plačilo računov za dobavljeno vodo v obdobju od septembra 2012 do junija 2013. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, na katere je pritožbeno sodišče vezano, izhaja: 1. da je tožeča stranka na podlagi Odloka o oskrbi s pitno vodo (Odlok) dobavitelj vode za poslovno stavbo na naslovu S., 2. da je tožena stranka lastnica poslovnih prostorov v tej stavbi, ki jih oddaja v najem, 3. da je tožeča stranka vodo dobavila, vendar računi za vodo dobavljeno toženi stranki v zgoraj navedenem obdobju niso bili plačani. V pritožbi je sporna pasivna legitimacija tožene stranke za plačilo dobavljene vode.

7. Tožena stranka ves čas postopka, tudi v pritožbi, vztraja pri zmotnem stališču, da je tožeča stranka upravičena zahtevati plačilo le od najemnikov tožene stranke, ne pa od nje kot lastnice poslovnih prostorov.

8. Za stroške iz naslova upravljanja, vzdrževanja in obratovanja, ki nastanejo v vezi s poslovnimi prostori v poslovnih stavbah, se ne uporablja Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1), temveč je potrebno uporabiti določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) in Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Ker se vtoževani stroški ne nanašajo na stanovanje, temveč na poslovno stavbo, je tudi po oceni pritožbenega sodišča odločitev sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru določila SZ-1 ne pridejo v poštev, pravilna.

9. Skladno s SPZ plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe (med katere sodijo tudi stroški za dobavljeno vodo) bremeni zgolj lastnika (68. in 115. člen SPZ), zaradi česar jih je tožena stranka kot lastnica spornih poslovnih prostorov dolžna nositi. Že sodišče prve stopnje pa je toženi stranki pojasnilo, da 19. člen ZPSPP ureja zgolj (relativno) pravno razmerje med lastnikom in najemnikom ter ne določa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb - v konkretnem primeru do dobavitelja vode (tožeče stranke). Navedenega določila tako ni mogoče uporabiti za izključitev odgovornosti lastnika. Ker ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do dobaviteljev, dobavitelj nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika.

10. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki zmotne uporabe materialnega prava, ker sodišče prve stopnje odločitve ni oprlo na določbe Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja skupnih delov, prostorov in naprav poslovne zgradbe S 54 (B2, v nadaljevanju Pogodba) in obeh Najemnih pogodb (B3 in B4). Tožena stranka je navajala, da se zakonska določila uporabljajo zgolj takrat, kadar razmerje ni pogodbeno urejeno ali v primeru kogentnih zakonskih določb. Sklicevala se je torej na načelo, da je treba pogodbe spoštovati, in na načelo dispozitivnosti (2. in 3. člen Obligacijskega zakonika) ter navajala, da bi moralo sodišče upoštevati pogodbena določila, ki urejajo neposredno plačevanje dobavljene vode s strani najemnikov upravniku. Tako stališče za konkretni primer ni pravilno, ker tožeča stranka ni upravnik, pač pa dobavitelj. Pogodbe namreč učinkujejo med strankami pogodbe (inter partes) in ne nasproti tretjim (erga omnis). Tožeča stranka ni bila stranka pogodb, na katere se sklicuje tožena stranka, zato sodišče prve stopnje navedenih pogodb za odločitev v konkretnem sporu, ko gre za razmerje med dobaviteljem vode in lastnikom poslovnega prostora, ni moglo upoštevati.

11. Ker je bila Pogodba sklenjena med lastniki poslovnih prostorov in upravnikom (tožeča stranka torej ni bila pogodbena stranka), kršitve te Pogodbe, ki jih tožena stranka očita upravniku, ne morejo biti razlog neplačila dobavljene vode tožeči stranki s strani posameznega lastnika poslovnega prostora (tožene stranke). Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da se v konkretnem primeru upravnik ni zavezal za plačevanje dobavljene vode dobavitelju v lastnem imenu in za svoj račun, pač pa le za razdelitev teh stroškov. Zatrjevane kršitve pogodbe s strani upravnika so zato lahko le stvar notranjega razmerja med upravnikom in toženo stranko.(1)

12. Enako stališče je potrebno zavzeti tudi glede pritožbenih navedb v zvezi z neupoštevanjem obeh Najemnih pogodb, ki jih je tožena stranka sklenila z najemnikoma. Navedena najemna razmerja namreč ne vplivajo na razmerje tožene stranke nasproti tretjim osebam - dobaviteljem. Dobavitelj lahko plačilo neplačanih stroškov dobave vode v konkretnem primeru zahteva neposredno le od lastnika poslovnega prostora (tožene stranke).

13. Glede na to, je zaključek sodišča prve stopnje, da je tožena stranka pasivno legitimirana v obravnavanem sporu, pravilen.

14. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Op. št. (1): Posledično je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da bi sodišče prve stopnje moralo zaslišati upravnika, saj dejstva o katerem naj bi bil zaslišan, za obravnavano zadevo niso pravno relevantna.