Videonadzor v večstanovanjskih stavbah

Datum

15.04.2026

Številka

07121-1/2025/1600

Kategorije

Stanovanjsko in nepremičninsko pravo, Video in avdio nadzor

pri Informacijskem pooblaščencu (v nadaljevanju IP) smo … prejeli vaše zaprosilo za mnenje glede pravne ureditve videonadzora v večstanovanjskih stavbah.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22 in 40/25 – ZInfV-1, v nadaljevanju ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju Splošna uredba) in/ali 5. točke prvega odstavka 76. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov na področju obravnavanja kaznivih dejanj (Uradni list RS, št. 177/20, v nadaljevanju ZVOPOKD), ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

Izvajanje videonadzora v večstanovanjskih stavbah bi lahko utemeljili na točki (f) prvega odstavka 6. člena Splošne uredbe, ki omogoča obdelavo osebnih podatkov zaradi zakonitih interesov, za katere si prizadeva upravljavec, pod pogojem da nad njimi ne pretehtajo pravice in svoboščine posameznikov.

Postavitev videonadzornega sistema bi lahko bil posel rednega upravljanja, kar pomeni, da je uporabljiva določba petega odstavka 37. člena SZ-1 glede možnosti sprejetja odločitve o njegovi uvedbi z drugačno večino, če se odloča na ponovljenem zboru lastnikov.

Vpogled v posnetke videonadzornega sistema se lahko izvaja le za zakonite namene, npr. zaradi poškodovanja premoženja. Oseba, ki je v posnetek vpogledala, bi nato lahko ostalim etažnim lastnikom podala določene minimalne nujno potrebne informacije o posnetem dogodku, če bi bile te potrebne za začetek odškodninskega ali drugega postopka.

Obrazložitev

Uvodoma poudarjamo, da izven postopka inšpekcijskega nadzora oziroma drugega upravnega postopka IP ne more presojati zakonitosti konkretnih obdelav podatkov. V okviru neobvezujočega mnenja vam lahko posreduje zgolj splošna pojasnila v zvezi z vašimi vprašanji.

Iz vašega dopisa izhaja, da vas zanima, kje je trenutno urejena pravna podlaga za izvajanje videonadzora v večstanovanjskih stavbah. Pojasnjujemo, da ZVOP-2 določbe, ki bi specifično urejala videonadzor v večstanovanjskih stavbah, ne vsebuje, zato je treba uporabiti splošne pravne podlage za obdelavo podatkov po prvem odstavku 6. člena Splošne uredbe. Izvajanje videonadzora v večstanovanjskih stavbah bi lahko utemeljili na točki (f), ki omogoča obdelavo osebnih podatkov zaradi zakonitih interesov, za katere si prizadeva upravljavec, pod pogojem da nad njimi ne pretehtajo pravice in svoboščine posameznikov.

Zanima vas tudi, ali drži, da se postavitev videonadzornega sistema v večstanovanjski stavbi šteje kot redno upravljanje stavbe in je posledično za sprejetje sklepa o njegovi postavitvi na ponovljenem zboru lastnikov dovolj večina prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih skladno s 37. členom Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US, 61/24 in 57/25, v nadaljevanju: SZ-1). Kot je pojasnjeno v Smernicah IP za upravnike večstanovanjskih stavb, ki so dostopne na spletnem naslovu: https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice%20za%20upravnike%20ve%C4%8Dstanovanjskih%20stavb_2.2_jan2024_kon%C4%8Dna.pdf, bi postavitev videonadzornega sistema lahko bila posel rednega upravljanja po 67. členu Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20, v nadaljevanju: SPZ), kar pomeni, da je posel potreben za ohranjevanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. Posledično je za uvedbo tovrstnega videonadzora načeloma potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev. Vendar pa SZ-1 nudi alternativno možnost, kadar na zboru lastnikov ni prisotnih dovolj etažnih lastnikov, da bi sprejeli odločitev glede rednega upravljanja. V skladu s petim odstavkom 37. člena se na ponovljenem zasedanju zbora lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Za podrobnejšo razlago SZ-1 IP ni pristojen.

Če je za izvajanje videonadzora podana ustrezna pravna podlaga in je odločitev o tem sprejeta z ustrezno večino, ga lahko izvajajo bodisi zunanji izvajalec bodisi stanovalci sami tako, da v ta namen pooblastijo določeno osebo (posameznega etažnega lastnika, upravnika ipd.). Nujno je tudi določiti pooblaščene osebe, ki lahko vpogledajo v posnetke videonadzornega sistema. Opozarjamo, da se vpogled lahko izvaja le za zakonite namene, npr. zaradi poškodovanja premoženja. Oseba, ki je v posnetek vpogledala, pa bi nato lahko ostalim etažnim lastnikom podala določene informacije o posnetem dogodku, če bi bile te potrebne za začetek odškodninskega ali drugega postopka. Pri tem bi morala upoštevati načelo najmanjšega obsega podatkov. Na vprašanje glede pregleda videoposnetkov je IP odgovarjal tudi v mnenju št. 07121-1/2024/1031 z dne 5. 9. 2024, kjer lahko najdete več informacij.

Dodajamo, da zakonito izvajanje videonadzora vselej zahteva skladnost s 76. členom ZVOP-2 (npr. glede objave obvestila o videonadzoru), 13. členom Splošne uredbe (glede informiranja posameznikov o obdelavi podatkov) in 24. ter 32. členom Splošne uredbe (glede zavarovanja videonadzornega sistema).

V upanju, da smo odgovorili na vaša vprašanja, vas lepo pozdravljamo.

dr. Jelena Virant Burnik,

informacijska pooblaščenka