Jedro

Izvedba projekta samostojnega odjemnega mesta ne predstavlja vzdrževanja obstoječe vodovodne infrastrukture.

Le informiranost predsednika upravnega odbora poslovnega objekta P. s projektom in potekom izgradnje nove vodovodne infrastrukture, ne more nadomestiti ustreznega sklepa vseh etažnih lastnikov, da se izvede navedeni projekt v sodelovanju z družbo D. d. o. o. Notifikacijska dolžnost gestorja iz 200. člena OZ je v zaščiti interesov dominusa, ki nadaljevanje posla lahko prepove ali pa odobri. Pri tem teorija poudarja, da se dominusov molk ne sme interpretirati kot soglasje.

Tožniku kot upravniku je bilo znano, da poslov brez soglasja lastnikov ne sme sklepati, saj so bile njegove pristojnosti jasno opredeljene v pogodbi o upravljanju. Ker v obravnavanem primeru tudi ni šlo za nujen posel, da bi se odvrnila škoda, glede posla, ki se ga je lotil v breme lastnikov pa tudi ni imel pooblastila za presojo njegove koristnosti za lastnike, niti ni šlo za situacijo, ko zaradi časovne stiske ne bi mogel pridobiti potrebnega soglasja lastnikov (kaj takega pritožnik niti ne trdi), po presoji pritožbenega sodišča pritožnikova uveljavljana terjatev nima podlage niti v določilih OZ o pogodbi o naročilu niti o poslovodstvu brez naročila.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožnik sam nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče razveljavilo izvršilni sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 158530/2009 z dne 3. 11. 2009 v prvem in četrtem odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je še naložilo povračilo pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 721,00 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila (II. točka izreka).

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka in sodbo izpodbijala „iz vseh pritožbenih razlogov“. Predlagala je spremembo sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku in stroškovno posledico, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

V odgovoru na pritožbo je tožena stranka smiselno predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka zoper toženo stranko uveljavlja plačilo sorazmernega dela stroškov, ki odpade na toženo stranko glede na višino njenega lastniškega deleža v poslovni stavbi P. v zvezi z izgradnjo vodovodne infrastrukture za novo odjemno mesto poslovne stavbe P. Tožeča stranka je v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov sklenila pogodbo za izgradnjo vodovodne infrastrukture za novo odjemno mesto z družbo D. d. o. o. Prvostopenjsko sodišče je tudi po presoji pritožbenega sodišča pravilno ugotovilo, da tožeča stranka kot upravnik ni imela mandata za sklenitev pogodbe o izgradnji vodovodne infrastrukture za novo odjemno mesto z družbo D. d. o. o. v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov poslovne stavbe P. S pogodbo o naročilu namreč naročnik in prevzemnik naročila opredelita predmet izpolnitvenega ravnanja mandatarja, torej njegovo izpolniteveno obveznost (kakšen pravni posel ali pravno dejanje naj prevzemnik naročila opravi).

Na podlagi izvedenih dokazov, zlasti zapisnikov seje upravnega odbora z dne 26. 9. 2005, na kateri je tožeča stranka pridobila le pooblastilo, da za izvedbo samostojnega vodovodnega priključka pridobi ustrezno ponudbo V. in da bo šele po pridobitvi te ponudbe odločeno o investiciji ter zapisnika seje poslovnega odbora z dne 16. 2. 2006, na katerem je tožeča stranka pridobila pooblastilo za vložitev prošnje za pridobitev samostojnega odjemnega mesta za objekt pri V., je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo, da na nobeni od navedenih sej ni bilo govora o konkretni rešitvi problema. Posledično je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka kot upravnik ni pridobila tudi pooblastila za sklenitev dogovora z družbo D. d. o. o. o sodelovanju pri izgradnji samostojnega priključka za poslovni objekt P., ki ga je sklenila z navedeno družbo 22. 6. 2007 in da mandatna pogodba za sklenitev posla z družbo D. d. o. o. ni bila sklenjena, saj tožeča stranka kot upravnik zanjo ni razpolagala z ustreznim sklepom etažnih lastnikov, skladno s četrtim odstavkom 118. člena SPZ. Na naknadno dano soglasje k sklenitvi navedenega dogovora z družbo D. d. o. o. oziroma kasnejšo odobritev tega posla ni mogoče sklepati niti iz pritožbene trditve, da tožena stranka in ostali etažni lastniki niso nasprotovali izgradnji odjemnega mesta z družbo D. in da se izvedba projekta prepusti D., da poteku izgradnje in dejstvu, da je bila o poteku tekoče obveščena preko predsednika upravnega odbora P. gospoda P. ni nasprotovala in da je tožena stranka tudi poravnala stroške gradbenih del M. d. d., ki so neločljivo povezani z izgradnjo vodovodne infrastrukture.

Tožeča stranka je posel z družbo D. sklenila v svojstvu upravnika poslovnega objekta P. Pravilna je ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da bi za tak posel tožeča stranka morala imeti soglasje vseh etažnih lastnikov. Ne gre namreč za posel rednega upravljanja v smislu tretjega odstavka 67. člena SPZ. Prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da so etažni lastniki vodovodno infrastrukturo uporabljali tudi že pred izgradnjo nove infrastrukture. Tudi po presoji pritožbenega sodišča izvedba projekta samostojnega odjemnega mesta ne predstavlja vzdrževanja obstoječe vodovodne infrastrukture v smislu citiranega tretjega odstavka 67. člena SPZ. Iz povedanega izhaja, da le informiranost predsednika upravnega odbora poslovnega objekta P. s projektom in potekom izgradnje nove vodovodne infrastrukture, ne more nadomestiti ustreznega sklepa vseh etažnih lastnikov, da se izvede navedeni projekt v sodelovanju z družbo D. d. o. o. Tudi v primeru, če so vsi etažni lastniki plačali gradbena dela, ki jih je izvedla družba M. d. d. (česar pa tožeča stranka ni trdila), pa bi bilo mogoče sklepati zgolj na njihovo soglasje za sklenitev posla s to družbo, ne pa tudi z družbo D. d. o. o. Pravilno je namreč razlogovanje prvostopenjskega sodišča, da je pri odločitvi za investicijo, ki je bila izvedena brez ustreznega soglasja etažnih lastnikov, bistvena cena investicije. Vsak etažni lastnik se namreč za investicijo odloča glede na podatek, koliko ga bo to stalo, zato ni sprejemljivo pritožbeno stališče, da cene ni bilo mogoče vnaprej definirati in da je bil predmet mandatne pogodbe le naročilo, da tožeča stranka opravi aktivnosti v smislu sodelovanja in sklenitve dogovora z D., da se skupno izpelje projekt izgradnje samostojnega odjemnega mesta za vodo in da se bodo stroški delili z D. Življenjsko logično je, da je odločilna za presojo, ali bo posamezen subjekt stopil v določeno poslovno razmerje, tudi njegova informiranost o tem, kakšne finančne posledice bo nosil v primeru sklenitve določenega poslovnega razmerja. Zato je pravilna ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da mandatna pogodba, na podlagi katere bi bila tožeča stranka upravičena skleniti pogodbo za izgradnjo vodovodne infrastrukture za novo odjemno mesto z družbo D. ni bila sklenjena in da tudi ni bilo podanega naknadnega soglasja etažnih lastnikov, med njimi tudi tožene stranke za sklenitev pogodbe z D. d. o. o. Že je bilo obrazloženo, da na dano soglasje etažnih lastnikov ni mogoče sklepati niti iz informiranosti predsednika upravnega odbora P. Tožeča stranka zmotno meni, da je zaradi te informiranosti šlo za situacijo iz 200. člena OZ, ker tožena stranka ni prevzela skrbi za posel, iz česar je sklepati, da je tožeča stranka utemeljeno izvajala to, kar so ji solastniki naročili. Notifikacijska dolžnost gestorja iz 200. člena OZ je v zaščiti interesov dominusa, ki nadaljevanje posla lahko prepove ali pa odobri. Pri tem teorija poudarja, da se dominusov molk ne sme interpretirati kot soglasje (Obligacijski zakonik s komentarjem – 2. knjiga, A. Polajnar, Pavčnik, stran 63). Tožeča stranka kot upravnik poslovnega objekta P., kot izhaja iz neprerekanih trditev tožene stranke (list. št. 65), je bila po 4. členu Pogodbe o oddaji in prevzemu poslov upravljanja skupnih delov, prostorov in naprav poslovne stavbe v ulici X. v Ljubljani upravičena izvajati naloge upravljanja, ki obsegajo organizacijske, finančne, administrativne, tehnične in planske storitve, v okviru teh pa je pooblaščena za zbiranje ponudb zunanjih izvajalcev za izvedbo različnih del ali dobav, predložitev teh lastnikom v izbor in potrditev, pripravo in po pooblastilu lastnikov sklepanje pogodb za izvedbo del ali dobav, potrebnih za nemoteno obratovanje stavbe z zunanjimi izvajalci in dobavitelji in da konkretna pogodba določa, da mora imeti upravnik za izbor ponudbe (sklenitev pogodbe) soglasje lastnikov, kar izhaja tudi iz določbe, da je sklenitev pogodbe dopustna le na podlagi pooblastila lastnikov. Iz navedenih določb pogodbe o upravljanju pa izhaja edini logičen zaključek, da je bilo sklepanje pogodb mimo navedenih pogojev pogodbe prepovedano in da torej upravniku ni bila prepuščena presoja koristnosti sklepanja pogodb v breme etažnih lastnikov.

V obravnavanem primeru gre torej za nedopustno gestijo, ki jo ureja 204. člen OZ in po katerem nima pravic, ki jih ima poslovodja brez naročila, kdor se vtakne v tuj posel kljub prepovedi tistega, čigar posla se je lotil in je za prepoved vedel ali bi bil moral vedeti. Tožniku kot upravniku je bilo znano, da poslov brez soglasja lastnikov ne sme sklepati, saj so bile njegove pristojnosti jasno opredeljene v pogodbi o upravljanju. Ker v obravnavanem primeru tudi ni šlo za nujen posel, da bi se odvrnila škoda, glede posla, ki se ga je lotil v breme lastnikov pa tudi ni imel pooblastila za presojo njegove koristnosti za lastnike, niti ni šlo za situacijo, ko zaradi časovne stiske ne bi mogel pridobiti potrebnega soglasja lastnikov (kaj takega pritožnik niti ne trdi), po presoji pritožbenega sodišča pritožnikova uveljavljana terjatev nima podlage niti v določilih OZ o pogodbi o naročilu niti o poslovodstvu brez naročila.

Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, izpodbijana sodba pa je uspešno prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s 154. členom ZPP in je posledica pritožnikovega neuspeha v pritožbenem postopku.