Jedro

Sodišče prve stopnje je sicer pravilno navedlo, da v 49. členu ZZK-1 niso naštete vse vrste listin, ki so lahko podlaga predznambi. Vendar pa morajo listine izkazovati sklenitev zavezovalnega posla (ponudbo in sprejem ponudbe, oboje v pisni obliki). Predznambo je namreč mogoče dovoliti, kadar sta zemljiškoknjižni lastnik in kupec že sklenila zavezovalni posel, ne pa tudi še razpolagalnega, oziroma razpolagalni posel še ni bil sklenjen v pravilni obliki (prodajalec še ni izdal zemljiškoknjižnega dovolila ali pa ga še ni overil).

Izrek

I.Pritožbi se ugodi se se izpodbijani sklep spremeni, tako da se vpis predznambe lastninske pravice ne dovoli.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je Okrajno sodišče v Radovljici ugodilo ugovoru predlagatelja in na podlagi potrdila o plačilu, zavezujoče ponudbe in elektronske komunikacije ter dražbe z dne 7.3.2025 dovolilo vpis predznambe lastninske pravice za predlagatelja.

2.Zoper sklep se pritožuje nasprotni udeleženec. S predlagateljem nikoli ni sklenil nobenega pravnega posla, katerega predmet bi bila prodaja in nakup nepremičnine. Prav tako listine, na podlagi katerih je bil dovoljen vpis, ne izpolnjujejo pogojev, ki jih določa Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) za dovolitev predznambe. Priložene listine potrjujejo le enostransko ponudbo kupca, ki je zavezujoča samo zanj. Javna dražba ni ponudba, temveč vabilo k dajanju ponudb. Pritožnik je dražbo vodil z namenom preveriti, kakšno ceno bi bilo mogoče doseči ob morebitni prodaji nepremičnine. Javna dražba se je vodila na podlagi Pravil dražbe, na katere je predlagatelj s sodelovanjem v njej pristal. V Pravilih je bilo izrecno določeno, da ima prodajalec pravico sprejeti katerokoli ponudbo, lahko pa tudi nobene in da prvo mesto ponudnika na dražbi ne pomeni sprejema ponudbe in da je ponudnik samodejno postal kupec predmeta dražbe. Pritožnik ponudbe predlagatelja ni nikoli sprejel in zavezovalni pravni posel med njima ni bil nikoli sprejet.

3.Pritožba je utemeljena.

4.Sodišče prve stopnje je sicer pravilno navedlo, da v 49. členu ZZK-1 niso naštete vse vrste listin, ki so lahko podlaga predznambi in da ni nujno potrebno, da bi predlagatelj predložil ravno kupoprodajno pogodbo (ki ni overjena ali ji manjka zemljiškoknjižno dovolilo). Vendar pa morajo listine izkazovati sklenitev zavezovalnega posla (ponudbo in sprejem ponudbe, oboje v pisni obliki). Predznambo je namreč mogoče dovoliti, kadar sta zemljiškoknjižni lastnik in kupec že sklenila zavezovalni posel, ne pa tudi še razpolagalnega, oziroma razpolagalni posel še ni bil sklenjen v pravilni obliki (prodajalec še ni izdal zemljiškoknjižnega dovolila ali pa ga še ni overil). Listine, ki jih je predložil predlagatelj, dokazujejo le postavitev ponudbe, ne pa tudi njenega sprejema s strani prodajalca. Drugačno stališče sodišča prve stopnje ni pravilno. Ker zavezovalni posel še ni bil sklenjen, pogoji za dovolitev predznambe niso izpolnjeni.

5.Na podlagi povedanega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo, tako da se predlagani vpis ne dovoli (3. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).