Jedro

Čeprav OZ v prvem odstavku 490. člena določa, da je v primeru, če kdo kupcu stvar odvzame, pogodba razvezana po samem zakonu, to ne pomeni, da kupec nima možnosti izbire tudi med drugimi jamčevalnimi zahtevki. Pogodbeni stranki tako lahko kljub odvzemu stvari skleneta dogovor, da bo prodajalec pravno napako odpravil. Zaradi podobnega pravnega položaja pa je v tem primeru treba uporabiti določbo 480. člena OZ, ki sicer ureja izgubo pravic iz naslova jamčevanja pri stvarnih napakah. Določa, da pravice kupca ne ugasnejo v enem letu, če jih kupec zaradi prodajalčeve prevare ni mogel uporabiti. V teoriji in sodni praksi je uveljavljeno stališče, da je treba pojem prevare razmeti širše, torej kot vsako ravnanje, s katerim je prodajalec zavedel kupca, da ta svojih pravic ni pravočasno uveljavil. Med ta pa spadajo tudi ravnanja prodajalca, iz katerih izhaja, da namerava prostovoljno odpraviti napako, torej na podlagi katerih lahko kupec utemeljeno sklepa, da sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov ni potrebno. V tem primeru ne začne teči enoletni rok iz 495. člena OZ, kar pomeni, da je treba šteti, da razdrtje pogodbe s tožbo ni bilo prepozno. Glede na to, potem tudi ne moreta biti prepozna z isto tožbo uveljavljana kondikcijski in odškodninski zahtevek, ki zapadeta ob razdrtju pogodbe in zastarata v splošnih zastaralnih rokih.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji postopek**

1. Tožnica je s tožbo z dne 20. 4. 2016 od sodišča zahtevala, naj razsodi, da ji je toženka dolžna vrniti 60.000 EUR kupnine, ki jo je od tožnice prejela na podlagi (kasneje razvezane) prodajne pogodbe za stanovanje v C. in plačati 40.000 EUR odškodnine za škodo, ki ji je nastala zaradi neizpolnitve pogodbe. Plačilo 40.000 EUR je opirala tudi na pravila o neupravičeni obogatitvi na račun nege in pomoči, ki jo je nudila toženki.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da je tožnica že leta 2010 izvedela za dvojno prodajo nepremičnine in za vpis lastninske pravice drugega kupca v zemljiški knjigi in je zamudila rok za uveljavljanje pravnih napak. Odločilo je, da je tožničina morebitna odškodninska terjatev prav tako zastarala, glede terjatve iz naslova neupravičene obogatitve pa, da tožnica ni navedla zadostnih trditev.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnice zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Strinjalo se je s tožnico, da ji je bila s prepisom lastninske pravice na drugega kupca dne 30. 4. 2010 kupljena nepremičnina odvzeta, da ji zato ni bilo treba razvezati pogodbe, saj je bila ta na podlagi prvega odstavka 490. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) razdrta po samem zakonu. Odločilo je, da je tožnica takrat pridobila kondikcijsko terjatev, ki zastara v petih letih, kar pomeni, da je tožba, ki je bila vložena 20. 4. 2016, prepozna. Odločilo je tudi, da ni mogoče šteti, da je toženka z vložitvijo izbrisnih tožb zoper drugega kupca A. A. pripoznala dolg do tožnice in je bilo s tem zastaranje terjatve pretrgano. Navedlo je, da so pravilni tudi razlogi sodišča prve stopnje za zavrnitev odškodninskega oziroma obogatitvenega zahtevka.

4. Vrhovno sodišče je zoper odločitev sodišča druge stopnje s sklepom II DoR 636/2019 dopustilo revizijo glede vprašanj (1) ali dolžnikova (prodajalčeva) tožba vložena zoper tretjo osebo na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, ki predstavlja pravno stanje kot ga mora prodajalec zagotoviti kupcu po prodajni pogodbi, predstavlja pripoznavo dolga, ki pretrga zastaranje; (2) ali dogovor prodajalca in kupca, da se vloži tožba zoper tretjo osebo na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, to je pravnega stanja kot ga mora prodajalec omogočiti kupcu po prodajni pogodbi, predstavlja izjavo kupca, da pogodba kljub »odvzemu« stvari ostane v veljavi (ter zato ne pride v poštev uporaba 1. odstavka 490. člena OZ o ex lege razvezi pogodbe) in posledično nudi dodatni rok za izpolnitev pogodbe, ki odlaga trenutek zapadlosti obveznosti? Ali je tak dodatni rok lahko opredeljen smiselno (z dokončanjem sodnega postopka) ali pa mora biti nujno datumsko definiran? **Revizija**

5. Na podlagi tega sklepa tožnica zoper odločitev sodišča druge stopnje vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, naj sodbo sodišča druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne temu sodišču v novo sojenje.

6. Meni, da je sodišče druge stopnje kršilo 364. člen OZ, ki pravi, da se zastaranje pretrga, ko dolžnik pripozna dolg, pri čemer ni potrebna izjava, temveč zadostuje že, če dolžnik priznanje izvede posredno. Meni, da je toženka svoj dolg priznala s tem, ko je zoper A. A. vložila izbrisno tožbo. Opozarja, da je napačno stališče sodišča druge stopnje, da bi se z ugoditvijo zahtevku izbrisne tožbe lastninska pravica prepisala nazaj na toženko. Ker je bila, preden se je v zemljiški knjigi kot lastnik stanovanja vpisal A. A., lastninska pravica vpisana na tožnico, bi se lastninska pravica vpisala nazaj na tožnico. Pa tudi, če bi se lastninska pravica vpisala na toženko, bi se na podlagi izdanega zemljiškoknjižnega dovolila kot lastnica takoj lahko spet vpisala tožnica. Zato meni, da je treba konkretno tožbo in sodni postopek zoper A. A. razumeti le kot akcijo izpolnjevanja obveznosti prodajalke do tožnice in torej kot posredno pripoznavo dolga.

7. Tožnica pa meni tudi, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo prvi odstavek 490. člena OZ v povezavi s 471. členom OZ, ker je štelo, da je bila z vpisom lastninske pravice A. A. stvar odvzeta in prodajna pogodba razvezana po samem zakonu. Domneva, da je kupec od pogodbe odstopil, je vzpostavljena z namenom, da kupcu ni treba podati posebne odstopne izjave, ko gre za primere, ko je zelo verjetno, da nima več interesa vztrajati pri pogodbi. Te določbe zato sodišče ne sme razlagati v škodo kupcu tako, da bi izgubil izbirno upravičenje. Tožnica je s tem, ko ni zahtevala vračila kupnine, ob zagotovilu prodajalke, da bo zoper A. A. vložila izbrisno tožbo, konkludentno izjavila, da pri pogodbi še vedno vztraja. Navaja, da dodatni rok za izpolnitev pogodbe ni bil datumsko določen, kar pa ni zakonska zahteva. Rok je bil določen smiselno, to je s potekom sodnega postopka za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Ta rok pa je potekel takrat, ko je bilo iz ravnanja prodajalke jasno, da svoje obveznosti tudi v dodatnem roku ne bo izpolnila. To pa se je zgodilo takrat, ko je izbrisno tožbo umaknila. Ne glede na to, ali je ta rok iztekel 28. 5. 2014, ko je prodajalka tožbo umaknila, ali v letu 2015 oziroma 2016, ko je tožnica za to izvedela, je jasno, da v nobenem primeru tožba ni vložena prepozno.

8. Sodišče je revizijo vročilo toženki, ki nanjo ni odgovorila.

9. Revizija je utemeljena.

**Ugotovljeno dejansko stanje**

10. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno pomembna dejstva: - tožnica in pokojna B. B. sta 5. 1. 2009 sklenili prodajno pogodbo za stanovanje 1.E v 1. nadstropju na C.. in dvorišče v izmeri 179 m2, vse stoječe na parc. št. 3914 k. o. ... za kupnino 100.000 EUR; - dogovorili sta se, da tožnica 60% kupnine plača ob podpisu pogodbe, kar je tožnica tudi storila, preostanek pa po prejemu vseh dokumentov do 5. 3. 2009; - pokojna B. B. je tožnici izdala tudi zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega pa se je tožnica uspela vknjižiti kot lastnica le na stanovanju – posameznem delu 1.E v podvložku 1065/1 k. o. ... z učinkom od 20. 2. 2009, ne pa tudi na parc. št. 3914 k. o. ... – dvorišče v izmeri 179m2, ker je bila parcela vknjižena kot solastnina v korist vsakokratnega lastnika posameznega podvložka št. 1065/1 in 1065/2 k. o. ... in prodajalka ni bila vknjižena kot lastnica celotne nepremičnine; - ko je tožnica vlagala predlog za vknjižbo lastninske pravice na podlagi pogodbe z dne 5. 1. 2009 v zemljiško knjigo, je bila že vpisana predznamba lastninske pravice v korist drugega kupca A. A.; - pokojna B. B. je namreč 26. 1. 2009 A. A. prodala dvorišče v izmeri 70m2 in stanovanjsko stavbo v izmeri 33m2, parc. št. 3913 k. o. ..., etažno solastnino dvorišča v izmeri 179 m2 in stavbo v izmeri 43 m2, parc. št. 3914 k. o. ..., stanovanje v I. nadstropju, označeno kot 1.E k. o. ..., vl. št. 1065/1 ter predkupno pravico na stanovanju 2.E , parc. št. 3912 k. o. ..., med drugim torej tudi iste nepremičnine kot tožnici; - A. A. je uspel na podlagi te pogodbe dne 9. 2. 2009 predzaznamovati pridobitev lastninske pravice na parc. št. 3914 k. o. ..., po overitvi prodajalkinega podpisa pa je 30. 4. 2010 uspel vknjižiti svojo lastninsko pravico z učinkom od 9. 2. 2009; - tožnica in prodajalka sta 23. 4. 2009 podpisali aneks k kupoprodajni pogodbi, s katerim sta se dogovorili, da bo kupnina za stanovanje in parc. št. 3914 k. o. ... znašala le 60.000 EUR, ker prodajalka ni uspela urediti dokumentacije za prenos lastninske pravice na dvorišču; - prodajalka je zoper A. A. 3. 11. 2011 prvič vložila izbrisno tožbo, s katero je zahtevala razveljavitev sklenjene prodajne pogodbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, nato pa je 28. 4. 2014 tožbo umaknila, tako da je sodišče s sklepom z dne 4. 6. 2014 postopek ustavilo; - nato je B. B. dne 16. 5. 2017 zoper A. A. in novo pridobiteljico lastninske pravice na spornih nepremičninah C. C. vložila novo izbrisno tožbo, pravdni postopek pa še ni končan.

**O utemeljenosti revizije**

11. S sklenitvijo prodajne pogodbe se prodajalec zaveže, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico (435. člen OZ). Za pridobitev lastninske pravice mora poleg veljavnega zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla prodajalec zagotoviti tudi, da so v trenutku, ko kupec vloži predlog za vpis v zemljiško knjigo, izpolnjeni pogoji za vpis njegove lastninske pravice. Ob vložitvi tožničinega zemljiškoknjižnega predloga je bila v zemljiški knjigi že vknjižena predzaznamba pridobitve lastninske pravice A. A., zato je ta naknadno uspel z vknjižbo svoje lastninske pravice kljub vmesnemu vpisu lastninske pravice tožnice. Sodišči prve in druge stopnje sta pravilno ugotovili, da gre za pravno napako, ki izvira iz sfere prodajalke. (488. člen OZ).

12. Čeprav OZ v prvem odstavku 490. člena določa, da je v primeru, če kdo kupcu stvar odvzame, pogodba razvezana po samem zakonu, to ne pomeni, da kupec nima možnosti izbire tudi med drugimi jamčevalnimi zahtevki. Pogodbeni stranki tako lahko kljub odvzemu stvari skleneta dogovor, da bo prodajalec pravno napako odpravil.1 Zaradi podobnega pravnega položaja pa je v tem primeru treba uporabiti določbo 480. člena OZ, ki sicer ureja izgubo pravic iz naslova jamčevanja pri stvarnih napakah. Določa, da pravice kupca ne ugasnejo v enem letu, če jih kupec zaradi prodajalčeve prevare ni mogel uporabiti. V teoriji in sodni praksi je uveljavljeno stališče, da je treba pojem prevare razmeti širše, torej kot vsako ravnanje, s katerim je prodajalec zavedel kupca, da ta svojih pravic ni pravočasno uveljavil. Med ta pa spadajo tudi ravnanja prodajalca, iz katerih izhaja, da namerava prostovoljno odpraviti napako, torej na podlagi katerih lahko kupec utemeljeno sklepa, da sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov ni potrebno. V tem primeru ne začne teči enoletni rok iz 495. člena OZ, kar pomeni, da je treba šteti, da razdrtje pogodbe s tožbo ni bilo prepozno. Glede na to, potem tudi ne moreta biti prepozna z isto tožbo uveljavljana kondikcijski in odškodninski zahtevek, ki zapadeta ob razdrtju pogodbe in zastarata v splošnih zastaralnih rokih.2

13. Tožnica zatrjuje, da sta s prodajalko sklenili dogovor o odpravljanju pravne napake in ga izkazuje tudi s tem, da je prodajalka na podlagi tega dogovora 3. 11. 2011 zoper A. A. vložila izbrisno tožbo. Sodišče druge stopnje zaradi napačne uporabe prvega odstavka 490. člena OZ ni ocenilo, ali je tožnica dokazala, da je bil takšen dogovor sklenjen in ali je tožnica glede na sklenjeni dogovor o odpravi pravne napake in kasnejši umik izbrisne tožbe izkazala, da je jamčevalne zahtevke in nato kondikcijske ter odškodninske zahtevke uveljavila pravočasno.

14. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in da zato ni pogojev za spremembo izpodbijane sodbe. Zato je na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje.

15. Če sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

16. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenim v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Več N. Plavšak v: M. Juhart, N. Plavšak (ur), Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, str. 254. 2 Prav tam, str. 199 in 200.