Jedro

Stanovanjski zakon predvideva sodni (nepravni) postopek v primeru, če med upravniki ni dogovora o upravljanju oziroma dogovora o sodelovanju pri upravljanju, ne pa za ugotavljanje, kdo s skupnim delom, ki služi več večstanovanjskim stavbam, upravlja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog predlagatelja, s katerim je ta zahteval ugotovitev, da kotlovnico kot skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam, upravlja on, ki je upravnik več večstanovanjskih stavb na naslovih, določno povzetih v predlogu, skupaj z upravniki oziroma pooblaščenci etažnih lastnikov ostalih stavb, katere so priključene na skupno kotlovnico. Odločitev je utemeljilo z ugotovitvijo, da v obravnavanem primeru ne gre za spor med upravniki in etažnimi lastniki stavb, vezanih na skupno kotlovnico, temveč gre za spor med upravnikom nekaterih večstanovanjskih stavb vezanih na skupno kotlovnico in družbo, ki upravlja s skupno kotlovnico na podlagi pogodbe o prevzemu v upravljanje kotlovnice.

Iz vseh pritožbenih razlogov se zoper sklep pritožuje predlagatelj. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Trdi, da je sklep nepravilen in nezakonit. Najprej povzema besedilo četrtega odstavka 23. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) in nanj navezuje trditev, da je sodišče prve stopnje napačno materialnopravno zaključilo, da v danem primeru ne gre za spor, ki bi ga bilo mogoče rešiti v nepravdnem postopku. Iz 23. člena SZ-1, ki napotuje na nepravdni postopek ne izhaja, da bi se v takšnem postopku odločalo le o izvedbi konkretnih poslov ali o soglasju. Zakon tudi nikjer ne dopušča drugačnega dogovora, saj je izrecno uredil takšna razmerja in določil, kdo s takšnim skupnim delom upravlja in ne dopušča drugačnega dogovora etažnih lastnikov. Sodišče tudi ugotavlja, da se ta člen uporablja zgolj za spore med upravniki in etažnimi lastniki večstanovanjskih stavb, ki upravnika nimajo, kar pa ne drži. Ne more biti dvoma, da je v takšnem sporu pasivno legitimiran tisti, ki brez sodelovanja zakonsko določenih oseb odloča o upravljanju in dejansko upravlja skupni del. Zakon tudi nikjer ne omejuje kroga oseb, ki so lahko zajete v sporu na pasivni strani, določa le, kdo lahko vloži predlog. Sodišče še napačno ugotavlja, da naj bi bilo med udeležencema sporno razmerje, ali pogodba velja in je na tej podlagi upravičen in pristojen upravljati s skupno kotlovnico nasprotni udeleženec, ali pa pogodba ne velja in v tem primeru nastopi položaj iz četrtega odstavka 23. člena SZ-1. Izhaja iz stališča, da je možno pogodbeno urejanje razmerij v nasprotju z zakonom in da zakonsko določen način upravljanja pride v poštev zgolj v primeru izostanka dogovora, kar pa ni res. Zakon jasno in določno pove, kdo s skupnim delom upravlja in ne dopušča drugačnih dogovorov. Med udeležencema je torej sporno dejansko izvajanje upravljanja skupne kotlovnice in pogodba, pa naj si bo veljavna ali ne, nikakor ne vpliva na pravice in obveznosti predlagatelja kot z zakonom določenega soupravnika skupne kotlovnice.

Pritožba ni utemeljena.

V obravnavanem primeru sploh ni sporno, da je predlagatelj upravnik večstanovanjskih stavb, ki jih je navedel v predlogu. Tudi ni sporno, da je med skupnimi lastniki kotlovnice in nasprotnim udeležencem sklenjena pogodba o prevzemu v upravljanje kotlovnice (B2). Predlagatelj je v postopku zahteval, naj sodišče odloči, da s kotlovnico kot upravnik večstanovanjskih stavb upravlja skupaj z upravniki oziroma pooblaščenci etažnih lastnikov ostalih stavb, katere so priključene na skupno kotlovnico in predlog oprl na 23. člen SZ-1. To zakonsko določilo pa mu ne daje aktivne legitimacije za takšen predlog. V prvem odstavku citirano zakonsko določilo določa, da ima skupna kotlovnica pod pogoji iz zakona poseben pravni status. V četrtem odstavku je določeno, da s takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi. Predlagatelj torej s predlogom zasleduje ugotovitev nečesa, kar določa že sam zakon. V nadaljevanju zakon določa, da v primeru, če večstanovanjska stavba nima upravnika, lahko etažni lastniki imenujejo enega od njih, da sodeluje pri upravljanju takšnega skupnega dela. Ta določba v obravnavanem primeru ni pomembna, saj se trdi, da imajo vse večstanovanjske stavbe, ki jim kotlovnica služi upravnika. V nadaljevanju zakon določa, da je pri upravljanju potrebno zagotoviti, da se takšen skupni del ohranja za doseganje skupnega namena za vse nepremičnine in večstanovanjske stavbe, ki jim služi in da se breme upravljanja takšnega skupnega dela razdeli med vse skupne lastnike v skladu z namenom takšnega skupnega dela. Če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, lahko vsak od upravnikov ali etažnih lastnikov, ki sodelujejo pri upravljanju skupnega dela predlaga, da o tem vprašanju odloči sodišče v nepravdnem postopku. Zakon torej predvideva sodni (nepravdni) postopek v primeru, če med upravniki ni dogovora o upravljanju, oziroma dogovora o sodelovanju pri upravljanju, ne pa za ugotavljanje kdo s skupnim delom, ki služi več večstanovanjskim stavbam, upravlja, kar pa predlagatelj v konkretnem primeru zahteva. To, ob povedanem, zakon sam ureja, zato predlagatelj za vložitev predloga, kot ga je, nima legitimacije. Odločitev sodišča prve stopnje se tako iz gornjih razlogov izkaže za pravilno, pritožba pa za neutemeljeno, pri čemer pritožbeno sodišče zaradi zgoraj podanih razlogov na ostale pritožbene navedbe ni odgovarjalo.

Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče, ki ob reševanju pritožbe tudi ni zasledilo kakšne uradoma upoštevne kršitve in je bilo materialno pravo v zadevi pravilno uporabljeno, pritožbo predlagatelja kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku).