Jedro

V razmerju do oseb, ki niso predkupni upravičenci, pa so podali izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, ponudba iz 20. člena ZKZ nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ.

Obveznost sklenitve pogodbe na podlagi ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, objavljene skladno z 20. členom ZKZ, ne nastane, če sprejme ponudbo le oseba, ki ni predkupni upravičenec.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe, po kateri bi tožeča stranka od toženca kupila nepremičnini parc. št. 2264/1 in parc. št. 2264/2 za kupnino 1.744.000,00 EUR. Posledično je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek za povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke in njej naložilo povračilo 13.499,00 EUR pravdnih stroškov toženca.

Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da všije sodišče sodbo spremeni tako, da ugodi njenemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da prvostopenjsko sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. Meni, da je sodba pravno zgrešena in sama s seboj v nasprotju. Prvostopenjskemu sodišču očita, da ni ugotovilo pravega dejanskega stanja. Povsem zgrešen je zaključek, da je pooblaščena družba prekoračila pooblastilo, ki ji ga je toženec dal dne 14.12.2009. Pooblastilno razmerje med tožencem in njegovim pooblaščencem ne more biti predmet tega spora in ne more imeti negativnih posledic za tožečo stranko, ki je sprejela ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, katera je bila pravilno objavljena v postopku prodaje kmetijskih zemljišč. Sodišče je spregledalo, da je toženec potrdil prejem sprejema ponudbe. Če bi bilo kaj narobe s pooblastilom, bi se moralo to ugotoviti v postopku prodaje kmetijskih zemljišč pri upravni enoti. Toženec pa nikoli, niti ob odklonitvi podpisa prodajne pogodbe, ni omenjal, da bi bilo karkoli spornega glede pooblastila. Toženec je ves čas vedel za vsebino ponudbe, zato ni mogoče govoriti o prekoračitvi pooblastila. Zmotno je stališče sodišča glede dokaznega bremena. Tožeča stranka ni imela nikakršnega vpliva na ponujene pogoje prodaje, samo sprejela je ponudbo.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje odločitvi prvostopenjskega sodišča in razlogom zanjo, zato predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

Pritožba ni utemeljena.

Utemeljen je sicer pritožbeni očitek, da je prvo sodišče nepravilno porazdelilo dokazno breme glede določitve cene za prodajo zemljišč ter obsega pooblastila. Ni na tožeči stranki breme dokazovanja kakšen je bil dogovor med tožencem in družbo, katero je pooblastil za zastopanje pri prodaji zemljišč parc. št. 2264/1 in 2264/2 k.o. X. Posledično je najmanj vprašljiv tudi zaključek o prekoračitvi pooblastila. Je pa odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka za sklenitev pogodbe kljub temu pravilna, vendar iz drugačnih materialnopravnih razlogov, kot jih je navedlo prvo sodišče. Tožeča stranka je tožbo gradila na stališču, da bi moral toženec, ki je preko pooblaščene družbe na upravni enoti podal ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, kot je to določeno v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), skleniti prodajno pogodbo z njo, ker je v zakonsko določenem roku podala izjavo o sprejemu ponudbe. Skladno s prvim odstavkom 21. člena Obligacijskega zakonika (OZ) je namreč pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke izjavo, da ponudbo sprejema. Vendar to stališče pri prodaji kmetijskih zemljišč velja le, če ponudbo sprejme predkupni upravičenec.

Za ponudbo se šteje le tisti predlog za sklenitev pogodbe, ki je naslovljen na določeno osebo (prvi odstavek 22. člena OZ). Če je predlog za sklenitev pogodbe naslovljen na nedoločeno število oseb, se šteje kot vabilo k dajanju ponudb (tretji odstavek 22. člena OZ). Torej se z izjavo o sprejemu pogodba skladno s prvim odstavkom 21. člena OZ šteje za sklenjeno le v primeru, ko je predlog za sklenitev pogodbe dan določeni osebi.

ZKZ v tretjem odstavku 23. člena določa, da če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan z zakonom (če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ). Zato v razmerju do oseb, ki niso predkupni upravičenci, pa so podali izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, ponudba iz 20. člena ZKZ nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ (sodba VS RS II Ips 308/2010 z dne 25.7.2013). Gre namreč za nedoločen krog oseb; ponudba, naslovljena na nedoločeno število oseb, pa je po OZ zgolj vabilo k dajanju ponudb (tretji odstavek 22. člena). Obveznost sklenitve pogodbe na podlagi ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, objavljene skladno z 20. členom ZKZ, ne nastane, če sprejme ponudbo le oseba, ki ni predkupni upravičenec.

Da bi imela predkupno pravico za nakup zemljišč, ki jih je prodajal toženec, tožeča stranka ne zatrjuje. Kdo so predkupni upravičenci določa 23. člen ZKZ. Iz podatkov spisa je mogoče brez sence dvoma ugotoviti, da tožeča stranka ni predkupni upravičenec, saj ni solastnik v nakup ponujenega zemljišča, ni kmet, ni zakupnik zemljišča, ki je bilo naprodaj, in ni kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki bi mu bilo zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti. Ker tožeča stranka ni predkupni upravičenec za zemljišča, ki jih je prodajal toženec, toženčeva ponudba predstavlja vabilo k dajanju ponudb, izjavo tožeče stranke o sprejemu ponudbe pa je treba šteti kot ponudbo za nakup predmetnih zemljišč. Te pa toženec nedvomno ni sprejel. Zato je tožba neodpravljivo nesklepčna in je potrebno tožbeni zahtevek zavrniti brez nadaljnjega obravnavanja.

Ob pravilni uporabi materialnega prava, dejansko stanje, ki ga skuša izpodbiti tožeča stranka z uveljavljanjem pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter bistvenih kršitev določb postopka, ni relevantno. Višje sodišče zato na pritožbene navedbe ne bo podrobneje odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP). Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka je materialnopravno pravilna, pa tudi nobene uradoma upoštevne procesne kršitve iz drugega odstavka 350. člena ZPP prvo sodišče ni zagrešilo. Zato je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožeča stranka nosi svoje pritožbene stroške sama, ker s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožena pa stroškov pritožbenega postopka ni priglasila (163. člen ZPP).