Jedro

Sodišče prve stopnje je v izpraznitvenem nalogu določilo začetek teka roka z dnem vročitve tega naloga tožencema. Slednjima poleg naloga ni vročilo tožbe tožeče stranke, ki vsebuje odpoved najemne pogodbe, kar je povzročilo, da je bil nalog izdan brez pravnega temelja oziroma preuranjeno, saj najemni pogodbi tožencema še nista bili odpovedani. Brez vročene odpovedi odpovedni rok ne more začeti teči. Z naknadno vročitvijo odpovedi in delno popravo izpraznitvenega naloga je ravnalo nepravilno in v nasprotju z določbami ZPP in ZPSPP. Sodišče prve stopnje bi moralo po izdaji naloga ob utemeljenem ugovoru tožencev, da jima najemni pogodbi (zaradi nevročene odpovedi) nista bili odpovedani in odpovedni rok ne teče, izpraznitveni nalog s sodbo razveljaviti in odločiti o tožbenem zahtevku, pri tem pa upoštevati pravilen iztek odpovednega roka.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se ugovoru toženih strank ugodi ter se izpraznitveni nalog Pl 2/2020 z dne 23. 2. 2021 razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom delno ugodilo ugovoru tožencev in izpraznitveni nalog Pl 2/2020 z dne 23. 2. 2021 v delu, v katerem je določeno, da enoletni odpovedni rok prične teči z dnem vročitve tega naloga toženi stranki, spremenilo tako, da enoletni odpovedni rok prične teči z dnem vročitve tožbe toženi stranki (18. 3. 2021). V preostalem delu je ugovor tožencev zavrnilo in odločilo, da sama krijeta svoje stroške ugovornega postopka.

2. Zoper sklep se zaradi kršitve določil Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) pritožujeta toženca in predlagata, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navajata, da si 11. in 15. točka obrazložitve izpodbijanega sklepa vsebinsko in smiselno nasprotujeta. Sodišče prve stopnje je ugovor obravnavalo kot neobrazložen, vendar mu je kljub temu delno ugodilo in delno spremenilo izpraznitveni nalog. V primeru, da bi bil ugovor neobrazložen, sodišče prve stopnje skladno z določbami ZPP takemu ugovoru ne bi smelo, niti moglo delno ugoditi. Glede na navedeno sta odločitev sodišča prve stopnje in njena obrazložitev v medsebojnem nasprotju. Podala sta vsebinske ugovorne navedbe, pri čemer sta navajala negativna dejstva, zato se je dokazno breme prevalilo na tožečo stranko. Sodišče prve stopnje se do njunih vsebinskih trditev ni opredelilo oziroma je napačno štelo, da je ugovor, kljub podanim trditvam, neobrazložen. Izpraznitvenega naloga ni v celoti razveljavilo in ni razpisalo glavne obravnave, kar je nezakonito. Zakon sodišču nalaga, da razpiše narok za glavno obravnavo, na katerem je strankam omogočeno dodatno postavljanje trditev in predlaganje dokazov, s čimer se zagotavlja kontradiktornost postopka. Ta možnost jima v postopku ni bila dana. Sodišče prve stopnje je postopek z ugovorom zoper izpraznitveni nalog izvedlo v direktnem nasprotju z določili ZPP. To je posledica predhodne nezakonite odločitve, da je vloženi ugovor neobrazložen. Po določilih ZPSPP vročitev odpovedi najemne pogodbe po že izdanem izpraznitvenem nalogu materialnopravno ni mogoča, temveč lahko sodišče prve stopnje to pomanjkljivost sanira le tako, da izdani nalog razveljavi, jima vroči odpoved in izda nov nalog za izpraznitev. Materialnopravno je zgrešeno tudi stališče sodišča prve stopnje, da ne more priti do spremembe najemne pogodbe za določen čas v pogodbo za nedoločen čas. Taka odločitev sodišča je protispisna, saj tožeča stranka v tožbi priznava, da je prišlo do take spremembe. Izpodbijata tudi odločitev o stroških.

3. Tožeča stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje 23. 2. 2021 na podlagi tožničine odpovedi dveh najemnih pogodb, sklenjenih s tožencema, izdalo izpraznitveni nalog za izpraznitev skladišča in poleg ležečega zemljišča. Toženca skupaj z nalogom nista prejela tožbe oziroma odpovedi najemnih pogodb tožeče stranke, zato sta nalogu ugovarjala. Sodišče prve stopnje jima je 18. 3. 2021 vročilo manjkajoče listine ter jima dopustilo dodaten rok za ugovor. Po prejemu vloge tožencev, s katero sta dopolnila svoje ugovorne navedbe, je sodišče prve stopnje izdalo izpodbijani sklep.

6. Opisano postopanje sodišča prve stopnje nima opore v zakonskih določbah. Toženca utemeljeno opozarjata, da bi se lahko nastala situacija sanirala le z razveljavitvijo izpraznitvenega naloga, izvedbo postopka, v katerem bi jima bile vročene vse listine in izdajo novega izpraznitvenega naloga. V skladu s 24. členom ZPSPP najemna pogodba za poslovne prostore, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, pri čemer najemno razmerje preneha s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok), ki pa ne sme biti krajši od enega leta. Začetek teka odpovednega roka je tako vezan na vročitev odpovedi najemne pogodbe nasprotni stranki. Ker se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), je sodišče tisto, ki nasprotni stranki vroči odpoved oziroma tožbo, v kateri je ta vsebovana. To naredi skupaj z nalogom za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, ki ga izda na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po 28. členu ZPSPP izhaja, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora (drugi odstavek 29. člena ZPSPP). Za navedeni nalog se smiselno uporabljajo določbe zakona o pravdnem postopku, ki se nanašajo na plačilni nalog (tretji odstavek 29. člena ZPSPP).

7. Pred izdajo naloga o izpraznitvi poslovnega prostora sodišče preveri obstoj posebnih procesnih predpostavk, ki so predpisane v postopku za izdajo naloga. Upoštevaje smiselno uporabo določb ZPP (tretji odstavek 29. člena ZPSPP), procesna predpostavka zapadlosti terjatve (431. člen ZPP) v postopku pri odpovedi najemne pogodbe ustreza procesni predpostavki spoštovanja odpovednega roka. Če posebne procesne predpostavke niso podane, sodišče naloga za izpraznitev poslovnega prostora ne izda, postopek pa nadaljuje po pravilih rednega postopka (prvi odstavek 434. člena ZPP v zvezi s tretjim odstavkom 29. člena ZPSPP). Če sodišče na obrazložen ugovor, da odpovedni rok ni bil spoštovan, spozna, da se je oziroma da se bo odpovedni rok iztekel na kasnejši dan (kot je naveden v odpovedi), razveljavi s sodbo nalog o izpraznitvi poslovnega prostora in odloči o tožbenem zahtevku, pri čemer upošteva pravilen iztek odpovednega roka (drugi odstavek 436. člena, prvi odstavek 434. člena in tretji odstavek 311. člena ZPP v zvezi s tretjim odstavkom 29. člena ZPSPP).

8. Sodišče prve stopnje je v izpraznitvenem nalogu z dne 23. 2. 2021 določilo začetek teka roka z dnem vročitve tega naloga tožencema. Slednjima poleg naloga ni vročilo tožbe tožeče stranke, ki vsebuje odpoved najemne pogodbe, kar je povzročilo, da je bil nalog izdan brez pravnega temelja oziroma preuranjeno, saj najemni pogodbi tožencema še nista bili odpovedani. Brez vročene odpovedi odpovedni rok ne more začeti teči. Toženca sta v podanem ugovoru utemeljeno opozorila, da odpovedni rok v konkretnem primeru ni bil spoštovan. Da je njun ugovor v tem delu utemeljen, je očitno štelo tudi sodišče prve stopnje, saj sicer ne bi izdalo izpodbijanega sklepa. Kot že navedeno, pa je sodišče prve stopnje z naknadno vročitvijo odpovedi in delno popravo izpraznitvenega naloga ravnalo nepravilno in v nasprotju z določbami ZPP in ZPSPP.

9. Spoštovanje odpovednega roka mora sodišče pred izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora preveriti po uradni dolžnosti, po izdaji naloga za izpraznitev poslovnega prostora pa na ugovor. Sodišče prve stopnje bi zato moralo po izdaji naloga ob utemeljenem ugovoru tožencev, da jima najemni pogodbi (zaradi nevročene odpovedi) nista bili odpovedani in odpovedni rok ne teče, izpraznitveni nalog s sodbo razveljaviti in odločiti o tožbenem zahtevku, pri tem pa upoštevati pravilen iztek odpovednega roka.1

10. Pritožbeno sodišče še pripominja, da je utemeljen tudi pritožbeni očitek glede obrazloženosti ugovora. Ugovor zoper izpraznitveni nalog mora biti obrazložen - v ugovoru mora tožena stranka navesti dejstva, s katerimi ga utemeljuje in predlagati dokaze, sicer se šteje, da je ugovor neutemeljen (drugi odstavek 435. člena ZPP v zvezi s tretjim odstavkom 29. člena ZPSPP). Sodišče prve stopnje si je prišlo v nasprotje s tem, ko je ugovor tožencev ocenilo kot neobrazložen, nato pa mu delno ugodilo. Če je ugovor neobrazložen, se šteje, da je neutemeljen in ga je mogoče le v celoti zavrniti.

11. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je ugovoru tožencev zoper izpraznitveni nalog Pl 2/2020 z dne 23. 2. 2021 ugodilo ter navedeni nalog razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP).

12. Sodišče prve stopnje bo moralo v ponovljenem postopku v skladu s 436. členom ZPP v zvezi s tretjim odstavkom 29. člena ZPSPP začeti z obravnavanjem glavne stvari.

13. Ker pravdni postopek v predmetni zadevi še ni končan, je odločitev o povrnitvi stroškov pritožbenega postopka pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Prim. sodba VSRS III Ips 40/2014.