Jedro

Sodna praksa Vrhovnega sodišča daje prednost kupcu nepremičnine pred upnikom, ki pridobi hipoteko v izvršilnem postopku, če mu je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, sposobno za vknjižbo, še preden je upnik pridobil hipoteko z zaznambo sklepa v izvršbi. Pridobitelj namreč z izročitvijo in prevzemom notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila pridobi pričakovano lastninsko pravico, ki izključuje absolutnost učinkov zemljiškoknjižnega vpisa. Bistveno je torej, ali je prišlo do izstavitve (overjenega) zemljiškoknjižnega dovolila kupcu nepremičnine preden je upnik pridobil svojo pravico (hipoteko v izvršilnem postopku).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zaradi umika tožbe ustavilo postopek glede 2. točke tožbenega zahtevka, po katerem bi druga toženka morala tožnici izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bi pri solastniškem deležu do 93/100 nepremičnine posamezni del št. 8 v stavbi št. 2169 k. o. X, vknjižila lastninska pravica v njeno korist (I. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek za ugotovitev nedopustnosti izvršbe s prodajo citirane nepremičnine (II. točka izreka) in tožnici naložilo plačilo 2.249,26 EUR pravdnih stroškov prvega toženca (III. točka izreka).

2. Tožnica v pravočasni pritožbi zoper sodbo kot bistveno navaja, da je bila ustna prodajna pogodba za sporno nepremičnino realizirana, kar pomeni, da je konvalidirala in je veljavna (58. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Poudarja, da je poravnala celotno kupnino za stanovanje in se vanj vselila, s čimer ga je prevzela v neposredno posest. Nasprotuje presoji prvostopenjskega sodišča, da ni mogoče ugotoviti, ali je druga toženka prejela celotno kupnino. Opozarja, da druga toženka tega ni zanikala. Pojasnjuje, da je dokazni postopek potrdil, da je tožnica plačala 43.000,00 EUR za nakup stanovanja A. A. (kot predstavniku P., d. o. o.), ki je bil v poslovnem odnosu z drugo toženko in je tožnici izročil ključe stanovanja. Listine potrjujejo tudi, da je slednji kupnino izročil drugi toženki. Navaja, da je bila ustna prodajna pogodba sklenjena najkasneje ob vselitvi, ko je poravnala kupnino in prejela ključ. Zato pritožnica meni, da ji ni mogoče očitati malomarnosti, da stanovanje ni njena last. V nasprotju z dokazi je ugotovitev sodišča, da tožnica ni mogla skleniti pogodbe, ker ni vedela, kdo je lastnik nepremičnine, saj je 2. 9. 2011 del kupnine plačala neposredno drugi toženki. Predlaga spremembo sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku oziroma podredno njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje.

3. Tožena stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je s tožbo zahtevala ugotovitev, da je nedopustna izvršba s prodajo stanovanja druge toženke (tretji odstavek 65. člena v zvezi s prvim odstavkom 64. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju). Trdila je, da druga toženka ni lastnica nepremičnine, temveč je resnična lastnica tožnica. Sklenila je namreč ustno prodajno pogodbo, ki je z izpolnitvijo (s plačilom kupnine in prenosom posesti 1. 3. 2012) konvalidirala in postala veljavna. S tem je pridobila pričakovano lastninsko pravico še pred vknjižbo hipoteke upnika (prvega toženca) 30. 12. 2013. Manjka zgolj vknjižba, ker ji druga toženka ni izstavila zemljiškoknjižnega dovolila. V obravnavanem primeru je bilo sporno, ali ima tožnica na stanovanju druge toženke (pričakovano) lastninsko pravico, ki preprečuje izvršbo.

6. Pravilna je odločitev o zavrnitvi zahtevka za ugotovitev nedopustnosti izvršbe. Predpostavka poslovne pridobitve lastninske pravice na nepremičnini je poleg veljavnega zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla (izročitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila) tudi vpis (vknjižba) lastninske pravice v korist pridobitelja (49. člen v zvezi s 40. členom Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), ki povzroči, da začne prenos lastninske pravice učinkovati v razmerju do tretjih, za katere velja načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Ta se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Samo na podlagi ustnega dogovora o nakupu sporne nepremičnine, lastninske pravice tožnica torej ni mogla pridobiti. Tega ne spremeni niti dejstvo, da je plačala kupnino in nastopila posest kupljenega stanovanja.(1)

7. Novejša ustaljena sodna praksa Vrhovnega sodišča (ob upoštevanju odločbe Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2. 12. 2010) sicer vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, ne pripisuje več absolutnih učinkov. Že pred vknjižbo začne učinkovati prenos lastninske pravice do tretjih oseb, ki se ne morejo sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo (tj. nedobroverne osebe, ki vedo, da je bil razpolagalni posel že opravljen in tiste, ki ne nastopajo v pravnem promet – npr. upnik, ki zastavno pravico pridobi v izvršilnem postopku).(2) Sodna praksa Vrhovnega sodišča daje prednost kupcu nepremičnine pred upnikom, ki pridobi hipoteko v izvršilnem postopku, če mu je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, sposobno za vknjižbo, še preden je upnik pridobil hipoteko z zaznambo sklepa v izvršbi.(3) Pridobitelj namreč z izročitvijo in prevzemom notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila pridobi pričakovano lastninsko pravico,(4) ki izključuje absolutnost učinkov zemljiškoknjižnega vpisa.(5) Pritožnica se torej neutemeljeno sklicuje na teorijo realizacije pogodbe – zgolj v njenem zavezovalnem delu, ker naj bi nepremičnino prevzela v posest in plačala kupnino. Bistveno je namreč, ali je prišlo do izstavitve (overjenega) zemljiškoknjižnega dovolila kupcu nepremičnine preden je upnik pridobil svojo pravico (hipoteko v izvršilnem postopku).(6) V izvršilnem postopku pridobljena zastavna pravica nima prednosti pred pričakovano lastninsko pravico le, če je ta pridobljena s potrebnim razpolagalnim pravnim poslom.(7)

8. V obravnavanem primeru tožnica ni trdila, da bi v trenutku pridobitve prisilne hipoteke prvega toženca razpolagala z overjenim razpolagalnim delom pravnega posla (overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom skladnim z določbama 23. člena SPZ in 41. člena Zakona o zemljiški knjigi). Ravno nasprotno je v tožbi sama pojasnila (str. 3, zadnji odstavek), da ji odsvojitelj (druga toženka) še ni izročil zemljiškoknjižnega dovolila. To pomeni, da je razpolagala le z zahtevkom na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila oziroma je bila le imetnica obligacijske pravice zahtevati izpolnitev pogodbe. Tožnica ni izkazala obstoja lastninske pravice v pričakovanju in s tem pravice, ki preprečuje izvršbo. Pričakovana lastninska pravica pomeni takšen pravni standard, da je njena zemljiškoknjižna pridobitev mogoča direktno na podlagi „perfektnega“ zavezovalnega in razpolagalnega dela pravnega posla. Le formalno in vsebinsko tako izpolnjeni pogoj pomeni pravico, ki preprečuje izvršbo.(8) Na lastninsko pravico v pričakovanju se lahko sklicuje samo kupec, ki že razpolaga z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom, torej s takšno listino, ki je sposobna za vpis pridobitve lastninske pravice v zemljiško knjigo. Zgolj v tem primeru je kupec stvarnopravno varovan že pred vknjižbo. Le če bi pred toženčevo pridobitvijo hipoteke v izvršilnem postopku tožnica razpolagala tako z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim poslom, bi kljub odsotnosti vknjižbe nanjo prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da bi ji zagotavljala varstvo v izločitveni pravdi.

9. Pritrditi gre tudi zaključku, da je tožnica ravnala malomarno. Iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča (24. in 25. točka obrazložitve) izhaja, da je istočasno z nakupom spornega stanovanja (z ustno pogodbo) tožnica prodajala svoje prejšnje stanovanje, za katerega je sklenila pisno pogodbo, jo overila in plačala davek. Tožnica se je torej morala zavedati, da ustna pogodba ne zadošča. Navedeno potrjuje tudi dejstvo, da je zakonitega zastopnika druge toženke prosila za sklenitev (pisne) pogodbe, kar je ta odklonil. Tožnica torej ni ravnala skrbno, ko je pred sklenitvijo pisne pogodbe denar izročala A. A. (in ne drugi toženki kot prodajalki nepremičnine), čeprav se je morala zavedati njene pomembnosti.

10. Ker je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna že iz navedenih razlogov, se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s pritožbenimi navedbami o realizaciji ustne prodajne pogodbe in ni odgovarjalo na očitke zmotne ugotovitve dejanskega stanja glede vprašanja, ali je lastnik nepremičnine (drugi toženec) prejel celotno kupnino.

11. Glede na navedeno pritožba ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo drugih kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške (165. člen v zvezi s 154. členom ZPP).

Op. št. (1): Glej sodbo VSRS II Ips 110/2015 z 9. 7. 2015. Op. št. (2): J. Hudej, I. Ščernjavič, Razprava o pomenu izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila in o nekaterih posledicah spremenjene ureditve izbrisne tožbe, Pravni letopis, 2013, str. 39. Op. št. (3): Glej ibid. Primerjaj tudi odločbe Vrhovnega sodišča: sodbe VSRS II Ips 243/2013 z 22. 1. 2015, II Ips 475/2008 s 5. 4. 2012, II Ips 385/2008 s 17. 5. 2012, II Ips 132/2009 z 12. 7. 2012 in VSRS II Ips 441/2010 s 26. 9. 2013. Enako sklepa II Ips 78/2010 s 13. 9. 2012 in II Ips 284/2015 z 18. 2. 2016 ter sodba in sklep II Ips 60/2014 z 11. 12. 2014. Podobno VSL sodba II Cp 2040/2014 v zvezi z II Ips 110/2015 z 9. 7. 2015 in sodba VSL I Cp 3099/2015 s 6. 4. 2016. Op. št. (4): N. Plavšak, Pravne lastnosti lastninske pravice na nepremičnini in varstvo vknjižene, resnične in pričakovane lastninske pravice, Sodobno stvarno pravo, izbrana poglavja, Planet GV, Ljubljana 2016. Op. št. (5): Primerjaj sodbo in sklep II Ips 60/2014 z 11. 12. 2014. Op. št. (6): Primerjaj J. Hudej, ibid. Op. št. (7): Primerjaj sodbo II Ips 243/2013 z 22. 1. 2015. Op. št. (8): Sodba VSRS II Ips 243/2013 z 22. 1. 2015.