Jedro

Tržna cena je bila določena na podlagi višine najemnin primerljivih nepremičnin, izvedenec pa je upošteval vse parametre, ki določajo oziroma soprispevajo k oblikovanju cene najema na trgu, prav tako pa tudi korekcijo oglaševane cene.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo plačilo zneska v višini 612.375,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 6. 2010 dalje do plačila ter povračilo stroškov pravdnega postopka tožeče stranke v višini 14.845,40 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od izteka izpolnitvenega roka do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe. V presežku, za znesek 227.534,00 EUR s pripadki, pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku(1) pritožuje tožeča stranka. Predlaga spremembo tožbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka; podredno pa razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu ter vračilo zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške postopka. Opozarja, da se sodišče ni opredelilo do njenih pripomb, ki jih je podala na izvedensko mnenje sodnega cenilca za gradbeništvo R. G. Izvedenec ni podal pravilnega in popolnega dejanskega stanja, ki ga je nato pri svoji odločitvi uporabilo sodišče; to pa je vodilo tudi k zmotni uporabi materialnega prava. Višina, ki jo je določilo sodišče na podlagi izvedenskega mnenja, je bistveno previsoka. Prvostopenjsko sodišče zmotno ni sledilo njenemu stališču, da je pri izračunu nadomestila zaradi nemožnosti uporabe nepremičnine po določbi drugega odstavka 72. člena ZDEN treba upoštevati tudi odbitek davčnih obveznosti. Tako Višje sodišče v Ljubljani kot tudi Vrhovno sodišče RS sta večkrat zavzeli stališče, da je treba pri ugotavljanju višine nadomestila od najemnine odšteti tudi stroške davka. Izvedenec je tržno vrednost najemnine določil na podlagi primerjave z oglaševanimi nepremičninami – nepremičninami, ki so bile oglaševane v času izdelave mnenja, te pa niso enake oziroma podobne nepremičnini, ki je predmet zadevnega postopka. Primerjane nepremičnine se nahajajo v bistveno boljšem stanju kot obravnavana nepremičnina, zato primerjava in posledično višina določene najemnine ni pravilna. Nepremičnine, s katerimi je izvedenec opravil primerjavo, so bile predmet temeljite obnove, zato primerjava obravnavane nepremičnine z njimi ni ustrezna, posledično pa je tudi višina najemnine nepravilna. Najemnina, kot jo je izračunal izvedenec, je nepravilna tudi iz razloga neupoštevanja primerne stopnje korekcije za prenapihnjenost oglaševanih cen. Ker je tudi po izpovedbi izvedenca stopnja korekcije oglaševanih cen skozi leta nihala od 20 % v letih 90, nato med 6 % in 10 % po stabilizaciji trga okoli leta 1998; v današnjem času pa dosega približno 4,5 %, je napačna odločitev izvedenca, da se upošteva zgolj 6,5 % stopnja. V izvedenskem mnenju ni bilo v zadostni meri upoštevano, da nepremičnina predstavlja posebno, specialno nepremičnino. Za spremembo namembnosti in posledično možnost oddaje za druge splošne dejavnosti bi bil potreben znaten investicijski vložek, ki pa ga izvedenec pri izdelavi izvedeniškega mnenja nikjer ni upošteval. Navedbe, da bi bilo predmetni prostor mogoče oddajati za druge primerljive dejavnosti, niso pravilne. Če bi se prostor oddajal za potrebe skladiščenja, bi bili potrebni večji gradbeni posegi, česar izvedenec pri izdelavi izvedeniškega mnenja ni upošteval. Ni pravilna ocena izvedenca, da bi stopnja nezasedenosti in neiztržljivosti najemnine znašala zgolj 6,5 %, čemur pa glede na specifičnost objekta in posege ter prilagoditve, ki bi bili potrebni v okviru spremembe namembnosti, ni mogoče slediti. Zaključek sodišča, ki v celoti povzema izvedeniško mnenje, predstavlja zmotno in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, kot tudi zmotno uporabo materialnega prava; višina najemnine, ki jo je določil izvedenec, pa ne odraža realnega stanja oz. cene, ki bi jo bilo na trgu v obravnavanem obdobju dejansko mogoče doseči z oddajanem nepremičnine. Nepravilno so v izvedenskem mnenju ocenjeni stroški vzdrževanja in upravljanja, saj je izvedenec stroške ocenil na minimalno vrednost; presojati pa bi jih bilo treba s hipotetičnega vidika – koliko bi znašali, če bi nepremičnino v referenčnem obdobju uporabljala tožeča stranka. V konkretnem primeru je izvedenec višino stroškov določil ob upoštevanju dejstva, da je bila nepremičnina zapuščena, kar pa je nepravilno in neutemeljeno. Ugotavlja se izgubljena korist denacionalizacijskega upravičenca; treba je upoštevati stroške, ki bi jih hipotetično imela tožeča stranka z nepremičnino, ne pa dejanske stroške, ki jih je imela tožena stranka pri zapuščenem objektu. Sodišče v sodbi sicer pravilno navaja, da so stroški zgrajeni na hipotezi – stroški, ki bi jih tožeča stranka imela, če bi z nepremičnino razpolagala sama – vendar pa je pri odločitvi upoštevalo ugotovitve izvedenca, ki je pri izračunu stroškov upošteval dejanja tožene stranke, s čimer je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Izpodbijana sodba pa je nepravilna tudi v delu, ki se nanaša na plačilo sodnih stroškov; v tem delu je tudi ni mogoče preizkusiti, saj ni razvidno, katere stroške je naslovno sodišče štelo kot potrebne stroške v smislu določb ZPP, niti ni razvidna njihova višina.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki pa nanjo ni podala odgovora.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje popolno ugotovilo dejansko stanje, uporabilo je pravilno materialnopravno izhodišče ter ni zagrešilo kršitev pravil postopka, ki jih izpostavlja pritožba, niti niso podani pritožbeni razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, skladno z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP.

6. Zahtevek, ki ga uveljavlja tožeča stranka, ni odškodninski, niti kondikcijski, temveč gre za zahtevek, ki temelji izključno na določbi 72. člena ZDen. V sodni praksi je ustaljeno stališče, da upravičenec na tej podlagi lahko uveljavlja korist, ki bi jo sam dosegel, če bi nepremičnino lahko uporabljal oziroma upravljal, pa je glede na sprejeto zakonsko rešitev ob sami uveljavitvi ZDEN še ni mogel. Eden od načinov ugotavljanja upravičene koristi je najemnina. Le-ta se zmanjša za stroške upravljanja, ki bi bremenili upravičenca, in stroške vzdrževanja, če bi jih kril zavezanec.

7. Pritožba zmotno meni, da bi bilo treba pri določanju višine odmene upoštevati tudi davčne obveznosti. Odločitev sodišča, ki ne upošteva odbitka davščin, je v skladu z novejšo sodno prakso. Glede upoštevanja davkov, ki bi bremenili upravičenca, je v novejši sodni praksi razčiščeno, da gre za razmerje med upravičencem in državo, kar povsem jasno izhaja iz novejših odločb Vrhovnega sodišča RS,(2) zato so pritožbena izvajanja v tej smeri neutemeljena in v nasprotju z novejšo sodno prakso.

8. Očitki, ki jih pritožba izpostavlja v zvezi z neustreznostjo primerjanih nepremičnin, so neutemeljeni. Sodišče prve stopnje je poudarilo, da je bila tržna cena določena na podlagi višine najemnin primerljivih nepremičnin, izvedenec pa je upošteval vse parametre, ki določajo oziroma soprispevajo k oblikovanju cene najema na trgu, prav tako pa tudi korekcijo oglaševane cene. Izvedenec je že v dopolnitvi svojega izvedeniškega mnenja prepričljivo odgovoril na pripombe tožene stranke in pojasnil, da imajo uporabljene nepremičnine lastnosti, ki jih gre obravnavati kot prednosti ali pomanjkljivosti napram obravnavani nepremičnini. Poudaril je, da je v primerjavi s posamezno nepremičnino obravnavana nepremičnina vedno slabše ocenjena. Ta ocena je podana ob upoštevanju stanja primerljivih nepremičnin, ki so v boljšem stanju. Prednost obravnavane nepremičnine pa je njena lokacija, umeščenost med poslovni, upravni in poselitveni del, ki je enostavno dostopen, njegova okolica pa primerno opremljena s parkirnimi površinami. Da je lokacija zanimiva, je izkazano tudi skozi zasedenost – dejavnost sosednjih objektov. Izvedenec pa je tudi izpostavil, da je nepremičnina sedaj v slabšem stanju, kot je bila sicer v obdobju med leti 1991 in 2010. Tudi v ustni podaji mnenja je opozoril, da nista bistveni le kvaliteta izdelave in stopnja prenove, marveč je treba upoštevati širši spekter faktorjev, pri čemer pa je treba vsakega od faktorjev upoštevati in analizirati. Rezultat, do katerega je prišel, pa je posledica analize celotnih faktorjev. Pavšalna pritožbena izvajanja glede primerjanih nepremičnin tako ne morejo izpodbiti prepričljivega in s konkretnimi podatki pojasnjenega mnenja izvedenca, zato pritožbeno sodišče sprejema izvedeniško mnenje v delu, ki se nanaša na primerjavo obravnavane nepremičnine z oglaševanimi nepremičninami.

9. Zmotni so očitki, ki jih pritožba izpostavlja v zvezi z neupoštevanjem primerne stopnje korekcije za prenapihnjenost oglaševanih cen. Korekcija oglaševanih cen, kot je pojasnil izvedenec, je posledica dejstva, da so bile v mnenju uporabljene oglaševane nepremičnine. Izvedenec je v ustnem podajanju mnenja obrazložil gibanje „prenapihnjenosti oglaševanih cen.“ Korekcijska stopnja, ki jo je izvedenec upošteval, se giblje znotraj okvirov, upoštevaje dejstvo, da je razpon cen po letu 1998 znašal med 6 % in 10 %. Tožena stranka pa niti ni podala ustrezne trditvene podlage, ki bi šla v smeri zatrjevanj in izkaza nižje korekcijske stopnje, kot jo je ugotovil izvedenec.

10. Pritožba zmotno očita izvedencu premajhno upoštevanje dejstva, da objekt po namembnosti in zasnovi predstavlja posebno, specialno nepremičnino. Izvedenec je poudaril, da imajo prostori za dejavnost kinodvoran res posebne lastnosti, vendar jih je mogoče uporabiti kot prostor za prireditve, seminarje, nastope in tudi za skladišče. Sklicevanje pritožbe na znaten investicijski vložek, ki ga izvedenec pri izdelavi izvedeniškega mnenja nikjer ni upošteval, ne more imeti želene teže. Izvedenec je namreč prav zaradi potrebnosti preureditev (npr. za potrebe skladišča) določil nižjo najemnino, kar je pojasnil tudi ob zaslišanju. Izpostavil je prednosti lokacije nepremičnine, umeščenost med poslovni, upravi in poselitveni del, ki je enostavno dostopen, njegova okolica pa primerno opremljena s parkirnimi površinami. Glede prostorov, namenjenih za pisarniško dejavnost, pa je ugotovil, da imajo direkten dostop s hodnika, kar vse je v svoji obrazložitvi upoštevalo tudi sodišče prve stopnje. Pritožba izpostavlja predvsem oddajanje nepremičnine za potrebe skladiščenja ter s tem povezuje tudi izdatne investicijske vložke zaradi večjih gradbenih posegov. Izvedenec je prepričljivo pojasnil, da se lahko prostori uporabljajo za različne dejavnosti, ne zgolj za skladišča, marveč tudi za prireditve, kulturne dogodke. Vse je prepuščeno trgu podjetniških idej. Glede investicijskih stroškov pa je pojasnil, da bi bila v primeru vloženih investicijskih sredstev višja tudi najemnina. Poudaril je, da investicijski vložek vpliva na višji znesek najemnine, on pa je ocenjeval realno stanje. Izvedenčeva izvajanja tako v celoti odpravljajo dvom v pravilnost izračuna višine najemnine, ki ga zaradi neupoštevanja t.i. investicijskih vložkov izpostavlja pritožba.

11. S tem v zvezi pa so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki glede stopnje nezasedenosti in neiztržljivosti najemnine. Izvedenec je prepričljivo pojasnil svojo oceno o 6,5 % stopnji nezasedenosti in neiztržljivosti najemnine. Pritožbeno sodišče v celoti sledi izvedenčevemu mnenju, ki je s tem v zvezi poudaril, da je nepremičnino moč oddajati ločeno za dva namena, in sicer za pisarniško dejavnost, za predstavitvene ali kulturne dvorane, kot večjo predavalnico, pa tudi kot skladišče. Prav zato ni pričakovati daljše nezasedenosti poslovnih prostorov. Takšna utemeljitev je prepričljiva in življenjsko logična, ter v celoti odpravlja pritožbene očitke, ki v tem delu niti niso v zadostni meri substancirani.

12. Pritožbeno sodišče ne sledi zatrjevanjem pritožbe, da so v izvedenskem mnenju nepravilno ocenjeni stroški vzdrževanja in upravljanja, ker naj bi jih izvedenec ocenil na minimalno vrednost. V ustnem podajanju mnenja je izvedenec povedal, da so stroški vzdrževanja ocenjeni kot nekaj običajnega. Na vprašanje tožeče stranke o obratovalnih stroških, ki bi jih imela, če bi uporabljala nepremičnino, je izvedenec potrdil, da bi bila višja tudi najemnina. To pa posledično pomeni, da je zaradi stopnje, ki jo je glede vzdrževanja in upravljanja upošteval izvedenec, najemnina nižja. Sicer pa morajo stroški, zgrajeni na hipotezi, da bi jih upravičenec imel, če bi z nepremičnino sam razpolagal že od začetka veljavnosti ZDen, temeljiti na dejanskih okoliščinah, ki izkazujejo, da bi upravičenec konkretno opredeljene in določene stroške dejansko tudi imel. Dejstva, ki so za izgradnjo take hipoteze potrebna (kateri stroški in dejstvo, da bi jih nosil upravičenec), pa je dolžan zatrjevati in izkazati zavezanec. Tožena stranka ne more uspeti le s pavšalnimi ugovori o hipotetičnih stroških, temveč bi morala substancirano navajati in dokazati, katere stroške bi v obravnavani zadevi tožeča stranka imela.(3)

13. Pritožba zmotno izpostavlja nepravilnost sodbe v delu, ki se nanaša na stroške postopka. Sodišče prve stopnje je stroške postopka zadosti konkretizirano obrazložilo v točkah 44 do 46 izpodbijane sodbe. V točki 44 je ugotovilo uspeh posamezne stranke v postopku, nato pa je v točki 45 stroške odmerilo po predloženih stroškovnikih, v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi ter načelom potrebnosti. Navedlo je točen znesek pravdnih stroškov posamezne stranke ter pojasnilo, kateri stroški so v tem znesku upoštevani. Taka ocena stroškov je v zadostni meri konkretizirana in obrazložena, zato je preizkus sodbe v stroškovnem delu mogoč, pritožbena izvajanja pa so neutemeljena.

14. V pritožbi uveljavljani razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

15. V zavrnitvi pritožbe je vsebovana tudi odločitev pritožbenega sodišča o povrnitvi nastalih stroškov pritožbe (prvi odstavek 154. člena ZPP in 165. člena istega zakona).

Op. št. (1): Ur. l. RS, št. 26/1999 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZPP.

Op. št. (2): Primerjaj II Ips 172/2011, II Ips 313/2009, II Ips 853/2009 in druge.

Op. št. (3): Primerjaj II Ips 172/2011, II Ips 348/2010