Jedro

Skladno z drugim odstavkom 112. člena OZ razveze pogodbe ni mogoče zahtevati, če bi morala stranka, ki se sklicuje na spremenjene okoliščine, ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati ali če bi se jim bila lahko izognila oziroma, če bi njihove posledice lahko odklonila. Pri odločanju o zahtevi za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin sodišče skladno z 114. členom OZ zraven namena pogodbe upošteva tudi tveganja, ki so za pogodbene stranke v poslovnem prometu običajna pri izpolnjevanju pogodb iste vrste, pri čemer pazi tudi na uravnoteženost interesov obeh pogodbenih strank.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z v uvodu navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je ta uveljavljala: 1. ugotovitev, da je predpogodba, dne 14. 10. 2003 sklenjena med pravdnima strankama, razvezana; 2. da mora tožena stranka nepremičnino v lasti tožeče stranke na naslovu M., Ptuj zapustiti v roku 60 dni ter jo prepustiti tožeči stranki prosto oseb in stvari v lasti tožene stranke, z izročitvijo vseh ključev nepremičnine tožeči stranki; 3. da mora tožena stranka tožeči stranki v roku 60 dni, šteto od vložitve tožbe dalje, plačati 30.900,00 EUR kot uporabnino za bivanje v nepremičnini v lasti tožeče stranke, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti dalje do plačila; ter 4. da mora tožena stranka tožeči stranki povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do plačila (I. točka izreka). Posledično je tožečo stranko zavezalo, da v roku 15 dni toženi stranki povrne njene stroške pravdnega postopka v višini 1.372,50 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se pravočasno po pooblaščenki pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Zatrjuje, da je prvostopenjska presoja spremenjenih okoliščin ob uporabi 33. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), kot tudi ob uporabi določil 112. člena istega zakona, napačna. Zaključek, da je sprememba vrednosti nepremičnine, ki je predmet pogodbe, za tožečo stranko ob sklenitvi predpogodbe predstavljalo tveganje, ki je bilo v poslovnem svetu pri izpolnjevanju pogodb iste vrte običajno (114. člen OZ), po prepričanju pritožbe kot zmoten ne vzdrži kritične presoje. Sodišče prve stopnje je navedbe tožeče stranke v zvezi z okoliščinami sklenitve predpogodbe obravnavalo selektivno. Do izhodiščnih navedb tožeče stranke o njeni zapeljanosti v zmoto glede postopkov v zvezi s sklenitvijo predpogodbe, in sicer, da je bila tožeča stranka prepričana, da jo je odvetnica M.S. pri sklepanju predpogodbe zastopala kot pooblaščenka, se sodišče prve stopnje sploh ni opredelilo. Ne drži namreč, da je bila tožeča stranka seznanjena s tem, da je bila imenovana odvetnica pooblaščenka nepremičninske agencije in zadolžena za pripravo prodajnih pogodb in predpogodb v posredniških poslih. Z ozirom, da je pravzaprav sodelovala z nasprotno stranko, s tožečo stranko ni mogla biti v zaupnem razmerju, kar je sicer temelj vsakega pooblastilnega razmerja. Takšen odnos tožeče stranke pa bi sodišče moralo presojati v smislu obstoja errror in personam po določilu 49. člena OZ. V zvezi s cenitvijo nepremičnine GURS na dan 10. 9. 2013 (102.656,00 EUR), ki jo sodišče prve stopnje povzema, pritožba opozarja, da iz dokaznega postopka ne izhaja, da je takšna vrednost določena na temelju vlaganj tožene stranke v sporno nepremičnino, ki je po njenih lastnih navedbah ob zaslišanju dne 13. 2. 2015 znašalo največ 2.800,00 EUR. Sodišče je sledilo navedbam tožene stranke, brez da bi jih ustrezno preverilo, na temelju proste presoje dokazov pa sodišče dejanskega stanja glede vrednosti nepremičnine ni moglo popolno in pravilno ugotoviti. Tožeča stranka ni strokovnjakinja s področja nepremičnin, zato je oceno vrednosti, kvadrature in pripravo ustreznih pogodb v dobri veri prepustila nepremičninski agenciji kot odvetnici, za katero je bila prepričana, da je njena pooblaščenka. Ocena sodišča, da je bila tožeča stranka seznanjena s kvadraturo hiše, saj je v njej živela, je po mnenju pritožbe povsem pavšalna. Izpostavlja, da je priča B. izpovedal, da pri cenitvi ni bila upoštevana pravilna kvadratura na temelju te (nepravilne) cenitve pa je bila izdelana ponudba za prodajo s strani nepremičninske agencije. Sodišče je spregledalo dejstvo, da je bila cenitev GURS izdelana kar nekaj let za tem, ko je bila predpogodba v letu 2003 sklenjena, skoraj 100% povišanje cene pa po prepričanju tožeče stranke ne more biti predvidljiva sprememba cene. Navedena sprememba pa je nastala neodvisno od teka zapuščinskega postopka, s sklicevanjem na katerega se v izpodbijani sodbi izključuje obstoj spremenjenih okoliščin. Kot napačne pa pritožnica označuje tudi prvostopenjske razloge o tem, da tožena stranka po sklenitvi predpogodbe vrednosti nepremičnine ni zniževala. Neprerekano dejstvo, da je znašala vrednost obnovitvenih del tožene stranke približno 2.800,00 EUR, ter izpovedba tožene stranke, da niti kopalniške keramike ni obnovila, namreč že po laični oceni narekuje zaključek, da tožena stranka vrednosti nepremičnine ni niti ohranjala, kaj šele zviševala. Sodišče prve stopnje je prav tako neutemeljeno poklonilo vero priči R., ki je navedla, da se tožena stranka v hišo zaradi slabega stanja ni mogla vseliti. Prav tako pa ni navedlo, na temelju katerih okoliščin je izpovedbo tožene stranke ocenilo kot bolj verodostojno kot izpovedbo tožeče stranke. Po izvedenem dokaznem postopku tožeča stranka namreč ne vidi okoliščine zaradi katere bi sodišče brez pridržka lahko verjelo toženi stranki, da je za vlaganja pridobila ustno soglasje tožeče stranke, kar slednja odločno zanika. Sodišče prve stopnje je tako, če ne zmotno vsaj nepopolno ugotovilo dejansko stanje, na tej osnovi pa zahtevek tožeče stranke za razvezo med pravdnima strankama dne 14. 10. 2003 sklenjene predpogodbe (neutemeljeno) zavrnilo. Neutemeljeno pa je zavrnjen tudi zahtevek za plačilo uporabnine. Tega tožeča stranka uveljavlja na temelju svoje lastninske pravice (190. člen OZ in drugi odstavek 96. člena Stvanopravnega zakonika - SPZ), utemeljen pa je po njenem prepričanju že zaradi njene objektivne nezmožnosti imeti stvar v posesti ter jo uporabljati. Ta je nastopila z izročitvijo nepremičnine v posest toženi stranki. Navedenih dejstev sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, ni upoštevalo zakonske podlage za določitev uporabnine, ni pa se izjavilo niti o njeni višini. Izpodbijana sodba ima zato pomanjkljivosti zaradi katerih se ne da preizkusiti, saj razlogi o odločilnih dejstvih niso navedeni. Ob napačni uporabi materialnega prava je tako podana tudi absolutna bistvena kršitev določb postopka. Glede na navedeno tožeča stranka sodišču druge stopnje predlaga, da njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa naj jo razveljavi in zadevo sodišču prve stopnje vrne v novo odločanje.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo pritožbena izvajanja tožeče stranke v celoti prereka in se zavzema za zavrnitev pritožbe ter potrditev prvostopenjske sodbe. Priglaša še povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb, pri tem pa v skladu z določilom drugega odstavka 350. člena ZPP pazilo tudi na obstoj morebitnih uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter na pravilno uporabo materialnega prava. Po tako opravljenem preizkusu procesnih kršitev, na katere naslovno sodišče pazi po uradni dolžnosti in jih uveljavlja tudi pritožba, ne ugotavlja. Sodba sodišča prve stopnje ima izčrpne in razumljive razloge o vseh pravno odločilnih dejstvih, tako da jo je mogoče preizkusiti. Podane pa niso niti pritožbeno zatrjevane kršitve določb postopka relativne narave iz prvega odstavka 339. člena ZPP. Upoštevaje vezanost na s strani pravdnih strank pravočasno ponujeno procesno gradivo (prvi odstavek 7. člena ZPP v zvezi z 212. členom ZPP) je sodišče prve stopnje ob uporabi metodoloških napotkov iz 8. člena ZPP pravno relevantno dejansko stanje v zadevi v celoti in pravilno razjasnilo. Ob tako ugotovljeni dejanski podlagi pa je prvostopenjska odločitev tudi materialnopravno pravilna.

6. O tem, da je bila med pravdnima strankama 14. 10. 2003 sklenjena predpogodba, s katero sta se zavezali, da bosta kasneje sklenili glavno pogodbo za prodajo nepremičnine, ki sestoji iz parc.št. A - stanovanjska stavba z dvoriščem M., Ptuj in parc. št. B - dvorišče (v nadaljevanju sporna nepremičnina oziroma stanovanjska hiša) (prvi odstavek 2. člena predpogodbe), v obravnavani zadevi ni spora. Iz te predpogodbe izhaja, da sta bila ob njeni sklenitvi kot lastnika te nepremičnine v zemljiški knjigi še zmeraj vknjižena tedaj že umrla oče in mati tožeče stranke in mati I.B., polsestre tožeče stranke, zapuščinska obravnava pa še ni bila opravljena. V predpogodbi je bilo navedeno tudi, da se I.B. s prodajo nepremičnine in sestavo predpogodbe strinja, s tožečo stranko pa želita nepremičnino prodati toženi stranki (1. člen predpogodbe). Cena nepremičnine je bila v 3. členu predpogodbe sporazumno določena v višini 60.000,00 EUR oziroma v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila (na dan podpisa predpogodbe je ta zanašala 14.100.000,00 SIT), plačilo pa je bilo dogovorjeno v treh obrokih, od katerih sta bila prva dva, vsak v višini 8.510,63 EUR, nesporno plačana, in sicer na dan sklenitve predpogodbe 14. 10. 2003 ter 14. 11. 2003. Tretji obrok kupnine v znesku 42.979,00 EUR pa se je tožena stranka zavezala plačati ob podpisu glavne pogodbe. To so se pravdne stranke skladno s 4. členom predpogodbe zavezale skleniti po tem, ko bo tožeča stranka kot prodajalka pridobila pravnomočne sklepe o dedovanju po pokojnem očetu in materi. Nesporno pa je prav tako, da je tožena stranka na dan podpisa predpogodbe sporno nepremičnino tudi prevzela v posest (drugi odstavek 2. člena predpogodbe).

7. Izhajajoč iz pravočasnih tožbenih zatrjevanj tožeča stranka razvezo med pravdnima stranka dne 14. 10. 2003 sklenjene predpogodbe, posledično pa izpraznitev in izročitev sporne nepremičnine v posest ter plačilo uporabnine, uveljavlja zaradi spremenjenih okoliščin po sklenitvi predpogodbe (šesti odstavek 33. člena OZ) ter v prepričanju, da je bila ob njeni sklenitvi zapeljana v zmoto (46. člen v zvezi s 95. členom OZ), in sicer glede vrednosti same nepremičnine, postopkov v zvezi s sklenitvijo predpogodbe ter morebitne zaveze za sklenitev glavne pogodbe v nadaljevanju. Izpostavlja pa tudi, da sporna predpogodba nasprotuje temeljim moralnim načelom in je bila z njeno sklenitvijo tožeča stranka (glede vrednosti sporne nepremičnine) postavljena v neenakopravni položaj.

8. Skladno z drugim odstavkom 46. člena OZ lahko stranka, ki je v zmoti, zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote (prvi odstavek 46. člena OZ)(1), razen, če pri njeni sklenitvi ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu. Izpodbojnost pogodbe zaradi napak glede volje strank pri njeni sklenitvi posebej normira še 94. člen OZ, citirana določila pa se smiselno uporabljajo tudi za predpogodbo. Ker varstvo pravnega prometa ne dopušča, da bi bilo zahtevek iz naslova razveljavitve pogodbe mogoče uveljavljati časovno neomejeno, so v 99. členu OZ določeni prekluzivni roki, v okviru katerih je zahtevek za razveljavitev izpodbojne pogodbe s tožbo še mogoče uveljavljati. Skladno s prvim odstavkom 99. člena OZ pravica zahtevati razveljavitev izpodbojne pogodbe preneha s pretekom enega leta od dneva, ko je upravičenec zvedel za razlog izpodbojnosti (subjektivni rok), ta pravica pa v vsakem primeru preneha s potekom treh let od dneva, ko je bila pogodba sklenjena (objektivni rok). Z ozirom, da je bila predmetna predpogodba nesporno sklenjena 14. 10. 2003, pa je mogoče zaključiti le, da tožeča stranka zaradi poteka objektivnega prekluzivnega roka iz drugega odstavka 99. člena OZ, četudi bi za razlog izpodbojnosti izvedela šele kasneje, razveljavitve sporne predpogodbe s predmetno tožbo, vloženo 20. 8. 2012, ne more uspešno uveljaviti. Tudi sicer pa že sodišče prve stopnje pravilno pojasnjuje, da tožeča stranka zgolj s pavšalnimi zatrjevanji o tem, da je bila zapeljana v zmoto glede postopkov v zvezi s sklenitvijo predpogodbe ter glede morebitne zaveze za sklenitev glavne pogodbe, ni ponudila za kontradiktorno obravnavanje v zadostni meri konkretizirane trditvene podlage, čeravno je bilo trditveno in dokazno breme v tej povezavi na njeni strani (212. člen ZPP). Zatrjevanj o tem, da je bila prepričana, da jo je odvetnica M.S. pri sklepanju predpogodbe zastopala kot pooblaščenka, tožeča stranka v okviru svojih tožbenih navedb ni postavila, pritožbena izvajanja v tej smeri zato predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto po prvem odstavku 337. člena ZPP. Izhajajoč iz pravila o povezanosti trditvenega in dokaznega bremena pa njena izpovedba, da se je glede cenitve zanašala na odvetnico, takšne pomanjkljivosti v trditveni osnovi ne more nadomestiti. Sodišče prve stopnje glede na navedeno v zvezi z izpostavljenimi zatrjevanji niti ni bilo dolžno zavzeti stališča. Tudi sicer pa je dokazni postopek zanesljivo pokazal, da je odvetnica M.S. sporno predpogodbo sestavila kot pooblaščenka nepremičninske agencije V. in je zastopala njene interese, s čemer je bila tožeča stranka tudi seznanjena. O tem je namreč kot priča prepričljivo izpovedala tako odvetnica M.S., ki je pojasnila, da je z že zgoraj navedeno nepremičninsko agencijo na podlagi sklenjene pogodbe na tak način tudi sicer poslovno sodelovala, enako pa je potrdila tudi priča P.R., direktor nepremičninske agencije, kakor vse pravilno povezama že izpodbijana sodba. Na pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih v tej povezavi (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) pritožba zato neutemeljeno opozarja.

9. Kot že pojasnjeno tožeča stranka zaradi poteka objektivnega prekluzivnega roka iz drugega odstavka 99. člena OZ razveze sporne predpogodbe, ker naj bi bila ob njeni sklenitvi zapeljana v zmoto glede vrednosti same nepremičnine, ne more uveljaviti. Je pa sodišča prve stopnje njena zatrjevanja v tej povezavi preizkusilo v smeri obstoja spremenjenih okoliščin iz šestega odstavka 33. člena OZ. Skladno s citiranim določilom predpogodba namreč ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne. Ali je takšen zakonski dejanski stan podan tudi v obravnavanem primeru, je sodišče prve stopnje pravilno presojalo ob uporabi 112. člena OZ, ki ureja predpostavke za razvezo ali spremembo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Po trditvah tožbe so te prvenstveno podane zaradi povečanja vrednosti nepremičnine, z namenom prodaje katere je bila sporna predpogodba sklenjena. V letu 2003 je bila ta namreč ocenjena na 60.000,00 EUR, ob vložitvi tožbe pa je po podatkih GURS njena vrednost znašala 157.403,00 EUR, kasneje (na dan 10. 9. 2013) pa je bila ocenjena na znesek 102.656,00 EUR, ki ga sedaj povzema tudi pritožba. Z ozirom, da je tožeča stranka obstoj spremenjenih okoliščin utemeljevala tudi s sklicevanjem na »velikansko razliko glede vrednosti denarja,« je sodišče prve stopnje njena zatrjevanja glede povišanja vrednosti nepremičnine sicer pravilno pretehtalo v smislu nepredvidljive porasti cen na trgu nepremičnin, vendar pa je glede na to, da tožeča stranka teh svojih zatrjevanj ni podrobneje substancirala in v tej povezavi predlagala dokazov (212. člen ZPP), pravilno zaključilo, da bistvenega (nepredvidljivega) porasta cen na nepremičninskem trgu od sklenitve predpogodbe v letu 2003 do vložitve predmetne tožbe tožeča stranka ni izkazala (215. člen ZPP).

10. Skladno z drugim odstavkom 112. člena OZ razveze pogodbe ni mogoče zahtevati, če bi morala stranka, ki se sklicuje na spremenjene okoliščine, ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati ali če bi se jim bila lahko izognila oziroma, če bi njihove posledice lahko odklonila. Pri odločanju o zahtevi za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin sodišče skladno z 114. členom OZ zraven namena pogodbe upošteva tudi tveganja, ki so za pogodbene stranke v poslovnem prometu običajna pri izpolnjevanju pogodb iste vrste, pri čemer pazi tudi na uravnoteženost interesov obeh pogodbenih strank. Pravilnih prvostopenjskih zaključkov o tem, da je bil porast tržne vrednosti nepremičnin ter dalj časa trajajoč tek zapuščinskega postopka, do zaključka katerega je bila skladno s 4. členom predpogodbe odložena sklenitev glavne pogodbe, za tožečo stranko ob sklenitvi predpogodbe objektivno predvidljiv, tožeča stranka s pritožbo ne more omajati. Z ozirom, da je bila sklenitev glavne pogodbe dogovorjena šele po zaključku zapuščinskega postopka, je tožeča stranka ob sklenitvi predpogodbe ob postopanju s potrebno skrbnostjo (prvi odstavek 6. člena OZ) mogla in morala računati s tem, da zapuščinski postopek ne bo pravnomočno zaključen tudi daljše časovno obdobje. Hkrati pa se je ob tem morala zavedati, da v tem obdobju lahko pride do spremembe cen na trgu nepremičnin. Nihanje tržne vrednosti nepremičnin za pravdni stranki ob sklepanju predpogodbe zato ni predstavljalo nepredvidljivega dejavnika tveganja. Pri tem pa ni odveč pripomniti, da je splošno znano, da je vpliv svetovne finančne krize in recesije tudi na slovenskem nepremičninskem trgu v letu 2009 povzročil padec tržnih vrednosti nepremičnin, pri čemer te v letu 2010 ravni iz konca leta 2008 niso presegle. Ne gre pa spregledati tudi, da je bila kupnina za sporno nepremičnino, določena v prvem odstavku 3. člena predpogodbe, v drugem odstavku tega člena dogovorjena kot dokončna in nespremenljiva. Tožeča stranka se tako že glede na določbo 115. člena OZ, ker se je upoštevaje navedeno pogodbeno dikcijo temu že ob sklenitvi predpogodbe odpovedala, na spremenjene okoliščine zaradi spremembe vrednosti sporne nepremičnine ne more uspešno sklicevati. Nasprotno, kot zatrjuje pritožba, pa je sodišče prve stopnje glede na razpoložljive dokaze po izvedenem dokaznem postopku, ko je metodološke napotke iz 8. člena ZPP pri dokazanem vrednotenju s tehtanjem vsakega dokaza posebej in v razmerju do drugih dokazov, upoštevajoč pri tem rezultate celotnega dokaznega postopka, pravilno realiziralo (kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana), prepričljivo zaključilo tudi, da je bila sporna nepremičnina v letu 2003 na vrednost 60.000,00 EUR realno ocenjena, povečanje njene vrednosti na znesek 102.656,00 EUR pa je v pretežni meri pripisati vlaganjem in delu tožene stranke, o čemer še v obrazložitvi v nadaljevanju. Izhajajoč iz navedenega pa so z izpodbijano sodbo pravilno zavrnjena tudi tožbena zatrjevanja o tem, da sporna predpogodba nasprotuje temeljnim moralnim načelom, ker naj bi bila tožeča stranka glede vrednosti sporne nepremičnine postavljena v neenakopravni položaj, zlorabljeno pa naj bi bilo tudi njeno zaupanje, saj je tožena stranka osem let brezplačno bivala v njeni nepremičnini, vseskozi pa zniževala njeno gospodarsko vrednost. Skladno z določbo 92. člena OZ sodišče na ničnost sicer pazi po uradni dolžnosti, vendar glede na obrazloženo tožeča stranka, ki siceršnje trditvene podlage v tej smeri niti ne ponudi, sankcije iz prvega odstavka 86. člena OZ(2) ne more uveljaviti. Glede na izpostavljeno pa tudi ravnanja tožene stranke v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, zaradi česar se na pogodbeno določbo v drugem odstavku 3. člena predpogodbe glede na dikcijo 115. člena OZ(3) ne bi bilo moč opreti, ni mogoče utemeljiti.

11. Da je tožeča stranka sporno nepremičnino prodajala s posredovanjem nepremičninske agencije V., v obravnavani zadevi ni sporno. Sodišče prve stopnje je s podlago v izvedenih dokazih ugotovilo tudi, da je ceno nepremičnine, upoštevaje pri tem vse relevantne lastnosti predmeta prodaje, določila nepremičninska agencija, pri čemer je bila cenitev opravljena že pred sklenitvijo sporne predpogodbe, tožeča stranka, ki sama ni postavila prodajne cene, pa je bila s to cenitvijo seznanjena in nanjo ni imela pripomb (izpovedba priče P.R.), pri čemer slednje izhaja tudi iz izpovedbe tožeče stranke same. Pritožba pa ne oporeka tudi dejstvu, da je tožena stranka s strani agencije postavljeno ceno sprejela, brez da bi jo poskušala zniževati (izpovedba priče P. R. in tožene stranke). Z ozirom na navedeno, upoštevaje pri tem, da je sporno pogodbo odvetnica M.S. pripravila kot pooblaščenka agencije, o čemer že zgoraj, tudi naslovno sodišče ne najde okoliščin, ki bi narekovale zaključek o nemoralnem ravnanju na strani tožene stranke oziroma nepremičninske agencije (zaradi katerega tožeča stranka ob sklenitvi sporne predpogodbe naj ne bi bila sposobna izjaviti svobodne in resne volje - drugi odstavek 18. člena OZ). To velja sploh, ko iz izpovedbe priče P.R. izhaja, da so se s tožečo stranko pred sklenitvijo sporne predpogodbe o vsem pogovarjali, tudi o tem, zakaj je plačilo kupnine določeno v treh delih. Dedovanje po njenih pokojnih starših takrat namreč še ni bilo rešeno, prav to pa je narekovalo sklenitev predpogodbe (in ne že glavne prodajne pogodbe), pri čemer je bilo izpostavljeno, čeravno je tožeča stranka zagotavljala drugače, da se zapuščinski postopek lahko tudi zavleče. 12. Da je bila vrednost sporne nepremičnine s strani nepremičninske agencije za potrebe prodaje te nepremičnine v letu 2003 realno določena, pa sodišče prve stopnje prepričljivo zaključuje na podlagi izpovedbe M.B., ki je bil v predmetnem postopku na predlog tožeče stranke same zaslišan kot izvedena priča. Imenovani je namreč zaključil, da je bila cenitev sporne nepremičnine na znesek 60.000,00 EUR v letu 2003 korektno narejena. Pojasnil je, da je bila v cenilnem poročilu upoštevana cena 18,00 EUR/m², pri čemer so se cene v letu 2003 dejansko gibale med 18,00 in 20,00 EUR/m². Priča M.B. je sicer res ugotovil, da je bil pri prvotni cenitvi GURS v višini 157.403,00 EUR dejansko upoštevan nepravilen podatek o kvadraturi sporne nepremičnine (437 m²), vendar pa je bil ob vnovičnem vrednotenju, ko je bila sporna nepremičnina ocenjena na znesek 102.656,00 EUR, ta podatek o kvadraturi ustrezno popravljen na 263 m². Tak podatek pa odgovarja tudi kvadraturi, ki je bila upoštevana v spornem cenilnem poročilu iz leta 2003, pri čemer je opozoril, da je potrebno upoštevati, da je bila kvadratura sporne nepremičnine zaradi gradbenih posegov kasneje nekoliko spremenjena (spremembe in dopolnitve v okviru dogradnje, dogradnja stanovanja nad teraso). Ob tem, ko izpovedbo priče M.B. tožeča stranka glede na izpostavljeno netočno povzema, pa ni moč spregledati tudi, da pritožbena zatrjevanja o tem, da cenitev iz leta 2003 temelji na nepravilnem podatku o kvadraturi sporne nepremičnine, četudi je tožeča stranka o tem izpovedala, niso bila povzeta kot del njene trditvene podlage. Kot izpostavljeno že zgoraj, pa izpovedba pravdne stranke njenih pravočasnih zatrjevanj o pravno odločilnih dejstvih ne more nadomestiti (212. člen ZPP v zvezi z 286. členom ZPP). Glede na obrazloženo o prvostopenjski oceni, da je bila tožeči stranki kvadratura sporne nepremičnine poznana, saj je v tej tudi sama živela, niti ni odločilno razpravljati, tudi sicer pa je tak zaključek življenjsko dojemljiv.

13. Spremenjenih okoliščin v smislu šestega odstavka 33. člena OZ pa tožeča stranka ne more uveljaviti niti ob zatrjevanjih, da naj bi tožena stranka zniževala gospodarsko vrednost sporne nepremičnine vse od kar je to nepremičnino ob sklenitvi predpogodbe prevzela v posest (s čemer naj bi zlorabila njeno zaupanje), saj ta ne vzdržijo kritične presoje. Kot pravilno izpostavlja že sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi, tožeča stranka s tem, ko hkrati zatrjuje, da je tožena stranka vlaganja v sporno nepremičnino izvajala brez njenega soglasja in vednosti, v navedbah o pravno odločilnih dejstvih že sama zahaja v logično protislovje, ki se odraža še tudi v pritožbi. O tem, da je tožena stranka po sklenitvi predpogodbe, ko je sporno nepremičnino prevzela v posest, v tej izvajala obsežnejša vlaganja, ki so že ob laičnem sklepanju v bistvenem prispevala k povečanju njene vrednosti, sodišče druge stopnje po izvedenem dokaznem postopku, ko tožeča stranka drugih dokaznih predlogov v tej povezavi ni predlagala, nima prav nobenih pomislekov. Tožena stranka je že v odgovoru na tožbo natančno specificirala vsa vlaganja, ki jih je v preteklih letih opravila v sporni nepremičnini (menjava strehe, popravilo strehe po neurju, menjava oken, menjava vhodnih in garažnih vrat, izvedba fasade z izolacijo, urejanje zgornje etaže, polaganje laminatov, zasteklitev zimskega vrta, izvedba kamina ter namestitev notranjih ter zunanjih senčil in polaganje novih ploščic, pleskanje notranjosti stanovanjske hiše, vzdrževanje parketov, ureditev kletnih prostorov, zaprtje notranjega stopnišča s pregradnimi stenami, namestitev žičnate ograje, urejanje okolice z nasaditvijo drevja, cipres itd., izvedba nadstreška za avtomobil). V kolikor o teh ni mogoče nedvoumno sklepati že na podlagi predloženih fotografij v prilogi B22, ki nazorno prikazujejo stanje sporne nepremičnine ob sklenitvi predpogodbe ter stanje le-te po izvršenih vlaganjih v letu 2008, pa je tožena stranka ta vlaganja, kot tista izvedena kasneje, izkazala tudi s predložitvijo računov (priloga B5 do B22). Obseg zatrjevanih vlaganj pa je tožena stranka skladno potrdila tudi zaslišana kot stranka, njeno izpovedbo pa pritožba povzema iztrgano iz konteksta podane vsebine kot celote. Glede na s strani tožene stranke ponujeno trditveno in dokazno gradivo, pa tudi ni osnove za zaključek, da vrednost vlaganj v sporno nepremičnino v višini 2.800,00 EUR, sploh ko to dejstvo ni del pravočasnih navedb nobene od pravdnih strank, predstavlja neprerekano dejstvo (drugi odstavek 214. člena ZPP). Da so bila obsežna vlaganja v sporno nepremičnino opravljena (pri čemer za odločitev v zadevi ni odločilnega pomena, ali je bila sporna nepremičnina ob sklenitvi predpogodbe v tako slabem stanju, da ni bila vseljiva), pa izhaja tudi iz skladne izpovedbe zaslišanih prič (R.T., P.R.), ki hkrati potrjujejo tudi zatrjevanja tožene stranke, da so bila vsa vlaganja v sporno nepremičnino opravljena z dovoljenjem in v soglasju s tožečo stranko.

14. Priča P.R. je prepričljivo izpovedal o tem, v predpogodbi sicer ni bilo ničesar zapisanega, vendar pa sta se pravdni stranki ob njeni sklenitvi sporazumeli, da si tožena stranka lahko prične urejati hišo, dovoljeno pa ji je bilo, da za te namene lahko izvaja kakršnakoli dela. O tem, da je bila tožena stranka v zvezi z izvedbo obnovitvenih del vseskozi v telefonskem kontaktu s tožečo stranko, ki je z načrtovanimi vlaganji vselej soglašala, pa je izpovedala priča R.T., hči tožene stranke. Da je tožeča stranka z vlaganji tožene stranke v sporno nepremičnino soglašala in je bila z njimi seznanjena, pa je potrebno zaključiti tudi z ozirom, da sta se pravdni stranki še vse do spomladi leta 2012 obnašali v smislu realizacije obveze iz sporne predpogodbe s sklenitvijo glavne (prodajne) pogodbe. O tem je namreč mogoče sklepati glede na to, da sta pravdni stranki 4. 12. 2006 sklenili dogovor (priloga B30), da bo tožeča stranka zemljiškoknjižno dovolilo, potrebno za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na toženo stranko, izdala še preden bo tožena stranka plačala tretji obrok kupnine, saj se bodo šele po prenosu hipoteke na nepremičnino lahko sprostila finančna sredstva tožene stranke. Enak zaključek pa narekuje tudi dejstvo, da je bila tožeča stranka spomladi leta 2012 na sporni nepremičnini sama prisotna zaradi izvajanja postopka za ureditev meje, o čemer je tudi sama izpovedala, toženo stranko pa je nato dne 23. 4. 2014 pooblastila, da naredi ograjo po skici geodetske uprave (pooblastilo v prilogi B31), česar po prepričanju naslovnega sodišča, v kolikor izvedenih vlaganj, na kraju samem nedvomno razvidnih, ne bi odobravala, ne bi storila.

15. Da so bila vlaganja v sporno nepremičnino opravljena v soglasju in z dovoljenjem tožeče stranke, pa je nenazadnje utemeljeno zaključiti že na podlagi dovolila tožeče stranke z dne 4. 9. 2010 (priloga B29), s katerim toženi stranki vlaganja v sporno nepremičnino dovoljuje(4). Tožena stranka je pojasnila, da je tega pripravila z namenom, da tožeča stranka glede na dalj časa trajajoč tek zapuščinskega postopka po pokojnih starših potrdi v sporno nepremičnino do tedaj že opravljena obsežna vlaganja, kar je v položaju, ko je bila sklenitev glavne pogodbe skladno s 4. členom sporne predpogodbe dogovorjena šele po pridobitvi pravnomočnih sklepov o dedovanju, razumljivo in življenjsko sprejemljivo. Tožeča stranka je svoj podpis na tem dovolilu sicer prerekala, vendar naslovno sodišče ob tem, ko je izvedenec za preiskave podpisov (grafolog) S.P. zaključil, da je dovolilo z rokopisno stopnjo verjetnosti lastnoročno podpisala tožeča stranka, podpis tožeče stranke na tem dovolilu pa je izviren (ne gre za barvno fotokopijo), sploh, ko tožeča stranka pravočasnih trditev o tem, da naj bi podpisala prazno (bianco) listino, ni ponudila, ne dvomi, da je tožeča stranka s spornim dovolilom že na podlagi ustnega dogovora s toženo stranko opravljana vlaganja še pisno odobrila.

16. Ker se po vsem obrazloženem pokaže, da sporna predpogodba tožečo stranko veže, tožena stranka pa je svojo obveznost po tej predpogodbi še pripravljena izpolniti, pa je sodišče prve stopnje tudi zahtevek tožeče stranke za plačilo uporabnine pravilno zavrnilo. Z ozirom, da je tožena stranka sporno nepremičnino prevzela v posest na podlagi sporazuma pravdnih strank kot izhaja iz drugega odstavka 2. člena predpogodbe ob plačilu prvega obroka kupnine na dan sklenitve te predpogodbe, pritožbeno prepričanje, da tožena stranka nepremičnino tožeče stranka zaseda brez ustreznega pravnega naslova, ob pravilni uporabi materialnega prava ne more vzdržati. Predpogodba z dne 14. 10. 2003, ki vsebuje pravni naslov za posest tožene stranke na sporni nepremični (drugi odstavek 2. člena predpogodbe), pravdni stranki namreč obvezuje. Na to pa okoliščina, da tožeča stranka ni izključna lastnica te nepremičnine, ker je s predpogodbo prevzeta obveznost obligacijske narave, za veljavnost katere pa se razpolagalna sposobnost odsvojitelja ne zahteva, ne vpliva. Z ozirom, da je sodišče prve stopnje glede na navedeno pravilno zaključilo, da pravna podlaga za plačilo uporabnine ni podana, tudi njene višine ni bilo dolžno ugotavljati. Na pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih v tej povezavi (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) in posledično na nepopolno ugotovljeno dejansko stanje tožeča stranka zato neutemeljeno opozarja.

17. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje pritožbo tožeče stranke skladno s 353. členom ZPP kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

18. Tožeča stranka stroškov pritožbenega postopka ni priglasila. Tožena stranka povrnitev stroškov vložena odgovora na pritožbo sicer uveljavlja, vendar pa te stroške, z ozirom, da njena izvajanja v pritožbenem odgovoru k odločitvi v predmetni zadevi niso v bistvenem pripomogla, tožena stranka krije sama (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1) : Prvi odstavek 46. člena OZ: »Zmota je bistvena, če se nanaša na bistvene lastnosti predmeta, na osebo, s katero se sklepa pogodba, kadar se sklepa glede na to osebo, ali na okoliščine, ki se po običajih v prometu ali po namenu strank štejejo za odločilne, ker sicer stranka, ki je v zmoti, pogodbe s tako vsebino ne bi sklenila.« Op. št. (2) : Prvi odstavek 86. člena OZ: »Pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, je nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega.« Op. št. (3) : 115. člen OZ: »Stranki se lahko s pogodbo vnaprej odpovesta sklicevanju na določene spremenjene okoliščine, razen če to nasprotuje načelu vestnosti in poštenja. « Op. št. (4) : Skladno z dovolilom tožeče stranke z dne 4. 10. 2010 v prilogi B29 je bila tožena stranka upravičena širiti stanovanjsko površino, zamenjati streho, vsa okna in vrata, obnoviti fasado, zavarovati avtomobile z izgradnjo nadstreška, vzdrževati notranjost hiše in opremo po lastni presoji ter vzdrževati okolico po njeni presoji in odločitvi.