Jedro

Pravdni stranki obveznosti vrnitve dvojne are nista dogovorili za primer, kot ga dobesedno opisuje besedna zveza „da se pojavi drugi kupec“, pač pa za primer, v katerem bi bila prodaja spornega zemljišča tožnici onemogočena zaradi uveljavitve predkupne pravice drugega kupca.

Toženec bi lahko po izteku zakonskih rokov za uveljavitev predkupne pravice zemljišče prodal tožnici tudi brez posebnega poziva predkupnemu upravičencu. Vendar do prodaje zemljišča tožnici ni prišlo, saj je ta umaknila izjavo o sprejemu ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča. Odstopno izjavo tožnice je pooblaščenec toženca predočil tožnici in sodišču šele na zadnjem naroku. Kljub temu revizija sodišču neutemeljeno očita procesno kršitev v zvezi z izvedbo tega dokaza. Nespornega dejstva o tožničinem odstopu od nakupa zemljišča namreč ni bilo treba posebej dokazovati (prvi odstavek 214. člena ZPP). Odločitev tudi brez upoštevanja te sporne listine ne bi bila drugačna.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 15.439,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5.2.2006 do plačila ter za povrnitev pravdnih stroškov. Odločilo je, da je tožnica dolžna povrniti tožencu odmerjene pravdne stroške.

2. Pritožbeno sodišče je zavrnilo tožničino pritožbo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Odločilo je, da pravdni stranki sami nosita stroške pritožbenega postopka.

3. Proti sodbi pritožbenega sodišča je vložila revizijo tožnica zaradi napačne uporabe materialnega prava, podrejeno pa zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno odločanje pritožbenemu sodišču. Navaja, da iz „potrdila“ izhaja, da „v slučaju, da se pojavi drugi kupec, mora nam vrniti aro na aro.“ Trdi, da sta stranki s tem predvideli situacijo, do katere je dejansko prišlo – da se bo pojavil predkupni upravičenec, ki bo uveljavljal predkupno pravico, zaradi česar ne bo mogoče skleniti prodajne pogodbe med pravdnima strankama. Za takšen primer sta se s podpisano predpogodbo dogovorili, da mora toženec vrniti dvojno aro, ker ne bo mogel izpolniti svoje obveznosti. Določili sta pogodbeno kazen za konkretni primer. Ara pa ni bila dogovorjena kot skesnina, saj to ni bilo izrecno napisano. Predvidena je bila samo možnost, da se „pojavi drugi kupec“, torej da sklenitev ne bo možna zaradi uveljavljanja pravice predkupnih upravičencev. Riziko za nastop takšne situacije je prevzel toženec. Ta je bil dolžan izpeljati postopek odobritve pravnega posla pred upravno enoto. Ker tega ni storil pred sklenitvijo predpogodbe, ampak je pogojeval uvedbo upravnega postopka s sklenitvijo predpogodbe ter plačilom, je riziko za nastalo situacijo prevzel sam. Trdi, da je napačno pravno naziranje sodišča o tožničini odstopni izjavi. Tožnica ni odstopila od sklenjene predpogodbe, saj bi morala takšno odstopno izjavo podati tožencu, pa tega ni storila. Poleg tega ni imela odstopne pravice, saj je stranki v pogodbi nista izgovorili. Odstop je bil dan kot izjava volje v upravnem postopku ter se ni nanašal na predpogodbo, ki je stranki še vedno zavezovala. Do uveljavitve predkupne pravice ni prišlo, saj tretji ni sklenil prodajne pogodbe. Toženec pa bi moral storiti vse, kar je v njegovi moči, da bi izpolnil svojo obveznost iz predpogodbe. Predkupnega upravičenca bi moral pozvati na sklenitev pogodbe ter mu za to določiti primeren rok. V kolikor predkupni upravičenec ne bi sklenil pogodbe ter uveljavil svoje predkupne pravice, bi nepremičnino še vedno lahko prodal tožnici. Do neizpolnitve obveznosti iz predpogodbe je v vsakem primeru prišlo zaradi toženčeve opustitve. Toženec je tožnico pozval naj pride po enojno aro šele po več kot 30 dneh od takrat, ko je bila objava sneta z oglasne deske. Prijavo predkupnega upravičenca je izkoristil za to, da se je na lahek način rešil tožnice. Toženec ni ravnal kot dober gospodar in je tudi zato zavezan plačati prevzeto obveznost po predpogodbi. Da se je zavedal svoje odgovornosti, kaže tudi to, da je prostovoljno vrnil prejeto enojno aro ter 300.000 SIT (sedaj 1.251,88 EUR) stroškov in natečenih obresti. Tožnica v reviziji podrejeno uveljavlja še bistveno kršitev pravdnega postopka. Poudarja, da je sodišče svojo odločitev oprlo na dokaz, ki ga ni izvedlo - na njeno odstopno izjavo z dne 4. 2. 2005. Ta ni bila niti predlagana kot dokaz, ne z dokaznim sklepom dopuščena kot dokaz ali izvedena na naroku pred strankami. S tem je bilo kršeno načelo neposrednosti.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencu, ki nanjo ni odgovoril. 5. Revizija ni utemeljena.

6. Iz ugotovitev nižjih sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 73/2007, ZPP-UPB3, v nadaljevanju ZPP), izhaja: da sta stranki z listino „potrdilo o prejemu are“ z dne 7. 11. 2005 sklenili prodajno predpogodbo, v zvezi s katero je bila dogovorjena ara, da sta predvideli plačilo dvojne are v primeru „da se pojavi drugi kupec nepremičnine“, da predkupni upravičenec ni sklenil prodajne pogodbe s tožencem in ni postal kupec nepremičnine, katera je še vedno v lasti toženca, da je tožnica izjavo o sprejemu ponudbe umaknila, da je odstopno izjavo naslovila na Upravno enoto Trebnje, vendar je bila ta podana in podpisana v navzočnosti toženca, ki je z njo soglašal, da je nato toženec vrnil tožnici 4.000.000 SIT (sedaj 16.691,70 EUR) prejete are ter ji plačal še 300.000 SIT (sedaj 1.251,88 EUR) za natekle obresti in škodo.

7. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je pritožbeno sodišče pravilno uporabilo materialno pravo. Pravilno je zaključilo, da pravdni stranki obveznosti vrnitve dvojne are nista dogovorili za primer, kot ga dobesedno opisuje besedna zveza „da se pojavi drugi kupec“, pač pa za primer, v katerem bi bila prodaja spornega zemljišča tožnici onemogočena zaradi uveljavitve predkupne pravice drugega kupca. Nenazadnje tudi tožnica v reviziji zatrjuje, da sta stranki predvideli situacijo, ko se bo pojavil predkupni upravičenec, ki bo uveljavljal predkupno pravico in (prav) zaradi tega ne bo mogoče skleniti prodajne pogodbe med pravdnima strankama. Vrnitev dvojne are tako ni bila dogovorjena že za primer, da se k nakupu kmetijskega zemljišča prijavi predkupni upravičenec. V konkretnem primeru bi bila prodaja spornega zemljišča tožnici onemogočena šele, če bi prišlo do dokončne uveljavitve predkupne pravice, tako da bi bil pravni posel med tožencem in predkupnim upravičencem v skladu s prvim odstavkom 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (uradno prečiščeno besedilo, ZKZ-UPB1, v nadaljevanju ZKZ) predložen v odobritev pristojni upravni enoti ter z njene strani tudi odobren (19. člen ZKZ). Do tega pa v konkretnem primeru ni prišlo, saj predkupni upravičenec ni vztrajal pri uveljavitvi svoje predkupne pravice. Toženec tako ni dolžan plačati dvojne are zaradi pogodbeno dogovorjenega primera za vračilo dvojne are - „da se pojavi drugi kupec nepremičnine.“

8. Drži, da toženec zemljišča zatem ni prodal niti tožnici. Revizija v zvezi s tem zmotno zatrjuje, da je do neizpolnitve obveznosti iz predpogodbe v vsakem primeru prišlo zaradi ravnanja toženca, ki bi moral predkupnega upravičenca pozvati na sklenitev pogodbe ter mu za to določiti primeren rok. Takšna obveznost prodajalca kmetijskega zemljišča v ZKZ ni določena. Toženec bi lahko po izteku zakonskih rokov za uveljavitev predkupne pravice zemljišče prodal tožnici tudi brez posebnega poziva predkupnemu upravičencu. Vendar do prodaje zemljišča tožnici ni prišlo, saj je ta umaknila izjavo o sprejemu ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča. Po določbi četrtega odstavka 23. člena ZKZ bi lahko toženec v situaciji, ko nihče od predkupnih upravičencev ni uveljavljal predkupne pravice, kmetijsko zemljišče prodal le tistemu, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan z navedenim zakonom, pod pogojem, da sklenjeno pogodbo odobri upravna enota. Ker pa je tožnica izjavo o sprejemu ponudbe umaknila, je pritožbeno sodišče pravilno zaključilo, da ji toženec glede na navedeno določbo ni mogel prodati zemljišča. Tudi razlaga, ki jo ponuja revizija, da tožničina izjava ne predstavlja odstopa od predpogodbe, ne more spremeniti odločitve. Za presojo obstoja toženčeve obveznosti vrnitve dvojne are po drugem odstavku 65. člena Obligacijskega zakonika je pomembno le, ali je toženec odgovoren za neizpolnitev pogodbe. Ugotovljena dejstva tudi po presoji revizijskega sodišča tega ne potrjujejo. Do neizpolnitve obveznosti iz predpogodbe – do nemožnosti sklenitve prodajne pogodbe med pravdnima strankama je prišlo zgolj zaradi ravnanja tožnice.

9. Tožnica neutemeljeno uveljavlja tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka v zvezi z upoštevanjem njene izjave o odstopu od nakupa spornega zemljišča. Dejstvo, da je tožnica odstopila od nakupa toženčevega zemljišča, med postopkom ni bilo sporno. Toženec je že v odgovoru na tožbo navedel, da je tožnica „z odstopno vlogo odstopila od nakupa“. Tožnica pa te navedbe ni prerekala, ampak je za odstop celo navedla razloge – odstopno izjavo je podpisala, da bi se enostavneje izpeljal postopek pred upravno enoto in da je od toženca dobila nazaj vsaj plačano aro. Odstopno izjavo tožnice je pooblaščenec toženca predočil tožnici in sodišču šele na zadnjem naroku. Kljub temu revizija sodišču neutemeljeno očita procesno kršitev v zvezi z izvedbo tega dokaza. Nespornega dejstva o tožničinem odstopu od nakupa zemljišča namreč ni bilo treba posebej dokazovati (prvi odstavek 214. člena ZPP). Odločitev tudi brez upoštevanja te sporne listine ne bi bila drugačna.

10. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP revizijo in z njo priglašene revizijske stroške zavrnilo.