Jedro

V primeru prodaje nepremičnine mora prodajalec plačati davek na promet nepremičnin (5. člen ZDPN-2). V primeru da je bil pri prodaji nepremičnin obračunan DDV, pa se prenos lastninske pravice na nepremičnini ne šteje za prenos nepremičnine po ZDPN. Obračun DDV pri prodaji nepremičnine in obveznost plačila davka na promet nepremičnin se medsebojno izključujeta. Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da znesek popravka odbitka DDV v klavzuli "morebitni pripadajoči davek" ni zajet. Na prodajo nepremičnine je namreč neposredno vezan le DPN, v izjemni situaciji po 45. členu ZDDV-1 pa tudi DDV. Popravek odbitega DDV je le posredni strošek nastal kot posledica prodaje nepremičnine na strani stečajnega dolžnika in plačilo tega, razen ob izrecnem dogovoru oz. zapisu v Vabilu za zavezujoče zbiranje ponudb, ne more prevaliti na kupca.

Izrek sodbe mora biti tako natančen, da je jasna njegova vsebina. V tožbi na sklenitev prodajne pogodbe je nujno, da tožeča stranka želeno izjavo volje v celoti in izrecno povzame v tožbeni predlog. Slednje pomeni, da mora biti v izreku navedena vsebina pogodbe, ki naj se sklene.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo zahtevku, s katerim tožeča stranka od tožene stranke zahteva, da z njo v roku 15 dni sklene prodajno pogodbo, predmet katere je paket premičnega in nepremičnega premoženja tožeče stranke na lokaciji N.g., M.n.D.p., in sicer nepremičnina ID znak 29/2, last tožene stranke do celote ter premičnin, ki so navedene v prilogi predloga stečajnega upravitelja tožene stranke za prodajo z dne 6. 1. 2017 za znesek 60.661,00 EUR, pri čemer znesek varščine, ki velja za plačilo are v znamenje sklenitve te prodajne pogodbe v višini 6.066,10 EUR, ki jo je tožeča stranka že poravnala, všteje v znesek kupnine ter obveznosti od tožeče stranke za plačilo 2 % davka na promet nepremičnin v višini 1.171,92 EUR in 22 % DDV na premičnine v višini 454,30 EUR in obveznosti do stečajnega upravitelja tožene stranke, da po sklenitvi te prodajne pogodbe in plačilu kupnine pristojnemu sodišču predlaga, da sodišče izda sklep o izročitvi te nepremičnine kupcu, s katerim odloči da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist tožeče stranke kot kupca te nepremičnine. Nadalje je v II. točki izreka toženi stranki naložilo v plačilo stroške tožeče stranke v znesku 3.583,11 EUR.

2. Zoper sprejeto odločitev se pritožuje tožena stranka, ki v pravočasni pritožbi navaja da se ne strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, ki je zapisalo, da se povprečen kupec s pojmom "vsi pripadajoči davki", kot je bilo dogovorjeno v vabilu za zbiranje zavezujočih ponudb, predstavlja zgolj 2 % davek od nepremičnin, saj se le določene nepremičnine prodajajo tako, da se odmeri 2 % davek na promet z nepremičninami (v nadaljevanju DPN). Pravne osebe večinoma prodajajo nepremičnine v sistemu DDV, zato je takšen zaključek sodišča prve stopnje nelogičen, neživljenjski in arbitraren. Sicer pa je sama tožeča stranka ob zaslišanju izpovedala, da se je s toženo stranko dogovorila tako o DPN kot o davku na dodano vrednost (v nadaljevanju DDV) in je zato tudi dala dve ponudbi, in sicer eno kot fizična oseba, drugo pa kot samostojni podjetnik, v primeru da bi "prišlo do plačila DDV". Sicer pa je priča A.P., ki je zaposlena pri toženi stranki, povedala, da je tožeča stranka še preden je podala svojo ponudbo, bila obveščana o tem, da obstaja možnost, da bo moral kupec plačati tudi poračun preveč odbitega DDV, katerega višina pa takrat še ni bila znana. Pri tem pa je tožeča stranka pojasnila, da pozna ozadje prodaje predmetne nepremičnine in da do obveznosti plačila DDV gotovo ne bo prišlo, saj je hiša starejša kot "oni" in da po zakonu, v kolikor v hiši nekdo živi več kot dve leti, ne pride do plačila DDV, ampak zgolj DPN. Takšne izpovedbe tožeče stranke sodišče prve stopnje ni upoštevalo. Tožeča stranka pa je bila že 6. 4. 2017 telefonsko in nato še 7. 4. 2017 pisno obveščana o višini odbitka DDV, ki ga bo morala plačati, če bo nepremičnino kupila kot fizična oseba. Do odpiranja ponudb je prišlo 31. 3. 2017 in ker sta bili obe ponudbi enaki, je tožena stranka tožečo stranko pozvala da ponudbo popravi, le-ta pa je skrajšala rok plačila. Kot samostojni podjetnik pa nove ponudbe ni dala. V tem času je tožeča stranka že bila seznanjena z obveznostjo plačila popravka odbitega DDV. Sodišče prve stopnje je neupravičeno zaključilo, da je bila tožena stranka pozvana da poda novo ponudbo le glede roka plačila in da naj bi ostala prva ponudba zavezujoča glede višine. Tožeča stranka je s sprejemom ponudbe sprejela tudi obveznost plačila celotne davčne obveznosti, v nasprotnem primeru pa bi moralo sodišče prve stopnje sklenitev takšne prodajne pogodbe zavrniti, saj ni prišlo do soglasja volj obeh pogodbenih strank za sklenitev pogodbe. Sodišče prve stopnje je tudi nekritično odločalo o stroških postopka. Predlaga da sodišče druge stopnje zahtevek tožeče stranke zavrne kot neutemeljen oziroma podredno sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in vrne v novo sojenje.

3. V odgovoru na pritožbo se tožeča stranka zavzema za zavrnitev pritožbe. Opozarja na dejstvo, da tožena stranka sodišče zavaja s tem, ko DDV enači s popravkom odbitka DDV, kar nikakor ni DDV, ki se nanaša na obravnavano prodajo, kot to skuša prikazati tožena stranka, ampak gre za obveznost popravka odbitka DDV stečajnega dolžnika iz preteklega obdobja, saj bi v nasprotnem primeru bila nepremičnina obdavčena bodisi z 2 % DPN, bodisi z 22 % DDV, v konkretnem primeru pa bi tožeča stranka morala plačati tako DPN kot tudi vstopni DDV.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen ZPP).

6. V predmetni zadevi je tožena stranka v stečajnem postopku St 791/2011 z dne 23. 2. 2017 objavila Vabilo za zavezujočo zbiranje ponudb za nepremičnine, navedene v izreku sklepa in premičnine po prilogi. Nepremičnina se je prodajala po izhodiščni ceni 60.661,00 EUR z morebitnim pripadajočim davkom. Tožeča stranka je podala dve enaki ponudbi, in sicer eno kot A.K. in drugo kot A.K. s.p.. Odpiranje ponudb je tožena stranka izvedla dne 31. 3. 2017. Pri tem se je ugotovilo, da je tožeča stranka podala dve enaki ponudbi, zato jo je upravitelj pozval, da v roku 15 dni sporoči morebitni krajši rok plačila, saj bo v postopku zavezujočega zbiranja ponudb uspel tisti ponudnik, ki bo ponudil krajši rok plačila. Tožeča stranka je podala novo ponudbo z rokom plačila 29 dni. Po prejemu Prodajne pogodbe v podpis pa je ugotovila, da tožena stranka zahteva tako plačilo 2 % DPN v višini 1.171,92 EUR, kot tudi popravek odbitka DDV v skladu z 68. in 69. členom Zakona o davku na dodano vrednost (v nadaljevanju ZDDV-1) v višini 17.450,00 EUR, s čemer se ni strinjala, zato je vložila predmetno tožbo, v kateri zahteva sklenitev prodajne pogodbe brez zaračunanega popravka odbitka DDV. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da popravek odbitka DDV ni običajni strošek prodaje nepremičnin in da ta ni zajet v pojmu "pripadajoči davek", naveden v Vabilu za zavezujoče zbiranje ponudb z dne 23. 2. 2017. 7. Postavlja se vprašanje, ali je popravek odbitka DDV kot posledica prodaje nepremičnine, za katere nakup je tožena stranka uveljavljala odbitek DDV, slednji pa je vezan na čas imetništva lastništva, davek, katerega plačilo je prevaljeno na kupca tudi pod postavko "morebitni pripadajoči davek" in je tožeča stranka s plačilom slednjega morala računati.

8. V primeru prodaje nepremičnine mora prodajalec plačati davek na promet nepremičnin (5. člen ZDPN-2). V primeru da je bil pri prodaji nepremičnin obračunan DDV, pa se prenos lastninske pravice na nepremičnini ne šteje za prenos nepremičnine po ZDPN. Obračun DDV pri prodaji nepremičnine in obveznost plačila davka na promet nepremičnin se medsebojno izključujeta. Tako ima tožeča stranka prav, da je obdavčitev nakupa nepremičnine z DPN pravilo in da je glede na starost nepremičnine in dejstvo, da je v nepremičnini nekdo pred tem bival, utemeljeno pričakovala, da bo zavezana k plačilu DPN, nikakor pa ni računala še s plačilom dodatnega popravka vstopnega DDV. V konkretnem primeru pa je tožena stranka s sklenitvijo Prodajne pogodbe na tožečo stranko želela prevaliti tako plačilo DPN, kot je bilo dogovorjeno v Vabilu za zavezujoče zbiranje ponudb, kot tudi popravek odbitka DDV. Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da znesek popravka odbitka DDV v klavzuli "morebitni pripadajoči davek" ni zajet. Tudi po stališču sodišča druge stopnje je kupec z zbiranjem ponudb prevzel obveznost plačila DPN in druge spremljajoče stroške prodaje, ki so običajen strošek pri prenosu lastništva. S tem pa strošek popravka odbitka DDV presega domet navedene pogodbene klavzule, ker ni običajen strošek prodaje nepremičnine. Na prodajo nepremičnine je namreč neposredno vezan le DPN, v izjemni situaciji po 45. členu ZDDV-1 pa tudi DDV. Popravek odbitega DDV je le posredni strošek nastal kot posledica prodaje nepremičnine na strani stečajnega dolžnika in plačilo tega, razen ob izrecnem dogovoru oz. zapisu v Vabilu za zavezujoče zbiranje ponudb, ne more prevaliti na kupca. Na slednje ne more vplivati kasnejše dogovarjanje in obveščanje tožeče stranke glede dolžnosti plačila popravka odbitka DDV, saj k slednjemu tožeča stranka ni bila zavezana v času objave Vabila za zavezujoče zbiranje ponudb in podajanje ponudbe. Iz samega zapisnika odpiranja ponudb z dne 31. 3. 2017 pa tudi jasno izhaja, da se je tožečo stranko pozvalo, da sporoči morebitni krajši rok plačila glede na dejstvo, da je podala dve enaki ponudbi. Tako je popravek odbitka DDV strošek, ki skladno s četrtim odstavkom 226. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP) bremeni toženo stranko oz. stečajno maso. S tem pa so izpolnjeni pogoji za sklenitev Prodajne pogodbe brez vstopnega DDV, kot to predlaga tožeča stranka.

9. Kljub temu, da sodišče druge stopnje sprejema dejanske in materialnopravne zaključke sodišča prve stopnje glede uporabe ZDDV-1, pa izpodbijane sodbe kljub temu ni moglo potrditi, saj je izrek sodbe nedoločen in iz tega razloga neizvršljiv.

10. Izrek sodbe mora biti tako natančen, da je jasna njegova vsebina. V tožbi na sklenitev prodajne pogodbe je nujno, da tožeča stranka želeno izjavo volje v celoti in izrecno povzame v tožbeni predlog. Slednje pomeni, da mora biti v izreku navedena vsebina pogodbe, ki naj se sklene. Celovita navedba vseh elementov pogodbe je pri takšni tožbi nujna, saj se bo v primeru če tožena stranka v določenem roku obveznosti sklenitve pogodbe ne bo izpolnila, štelo da je ta obveznost izpolnjena z dnem pravnomočnosti sodbe oziroma da sodba nadomesti pogodbo1. Prav tako je zahtevek tožeče stranke nedopusten v delu v katerem zahteva, da pravdno sodišče naloži stečajnemu sodišču izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu. Izdaja slednjega je namreč v izključni pristojnosti stečajnega sodišča. 11. Sodišče prve stopnje bo moralo tožečo stranko pozvati, da zahtevek določno opredeli (108. člena v zvezi s členom 180 ZPP) in šele zatem meritorno obravnava zadevo, saj s tako postavljenim zahtevkom tožeča stranka po materialnem pravu ne more doseči realizacije sodbe. Iz tega razloga je moralo sodišče druge stopnje pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo razveljaviti v skladu s 355. členom ZPP in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V novem sojenju bo tako morala tožeča stranka postaviti pravilen tožbeni zahtevek glede sklenitve prodajne pogodbe, ki bo v primeru neizpolnitve sodbe s strani stečajnega dolžnika nadomestila prodajno pogodbo.

12. Gre za odpravo kršitve, ki je ne more odpraviti sodišče druge stopnje, saj mora strankama biti zagotovljeno obravnavanje tožbenega zahtevka že pred sodiščem prve stopnje, v nasprotnem primeru bi pravilno oblikovan tožbeni zahtevek prvič obravnavalo šele sodišče druge stopnje.

13. V skladu s 165. členom ZPP se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločitev.

PRAVNI POUK:

1. Zoper ta sklep je dopustna pritožba na Vrhovno sodišče Republike Slovenije. Pritožbo je potrebno vložiti v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka tega sklepa. Če se pritožba pošlje priporočeno po pošti, velja dan oddaje na pošto za dan izročitve sodišču. 2. Morebitno pritožbo je potrebno vložiti v dveh izvodih pisno pri Okrožnem sodišču v Mariboru.

3. Pritožba mora vsebovati navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se sklep izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika (335. člen ZPP).

4. Če je pritožba nerazumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni (336. člen ZPP).

5. Sodna taksa za pritožbo mora biti plačana ob vložitvi pritožbe. Če sodna taksa ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena (tretji odstavek 105.a člena ZPP).

6. Če je pritožba vložena po pooblaščencu, mora biti pooblaščenec odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit (tretji odstavek 87. člena ZPP), sicer sodišče pritožbo kot nedovoljeno zavrže (drugi odstavek 89. člena ZPP).

7. Pritožbo lahko vloži stranka, ki nasprotuje razveljavitvi sklepa sodišča prve stopnje in vrnitvi zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

8. Sklep sodišča druge stopnje se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo (prvi in drugi odstavek 347. člena tega zakona) ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti (prvi odstavek 355. člena tega zakona) ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje (drugi odstavek 354. člena in drugi odstavek 355. člena tega zakona).

1 Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, II. knjiga, A. Galič, stran 126,