Jedro

Prvostopenjsko sodišče je najemnino določilo na podlagi izračuna izvedenca gradbene stroke, ki je najemnino za predmetne poslovne prostore določil na podlagi tržne vrednosti za podobne poslovne prostore na podobni lokaciji, zmanjšane za vlaganja nasprotnega udeleženca. Takšen način izračuna najemnine pa je po ugotovitvah pritožbenega sodišča v skladu z določbo 4. odst. 24. člena ZDen, saj se z njim upošteva stanje poslovnih prostorov pred vlaganji nasprotnega udeleženca. Vendar pa sodišče prve stopnje kljub temu ni ugotovilo pravega dejanskega stanja, saj ni ugotovilo, v kakšnem stanju so bili predmetni poslovni prostori v času pred vlaganji nasprotnega udeleženca, niti kakšna vlaganja, kdaj in v kakšni vrednosti so bila opravljena s strani nasprotnega udeleženca.

Izrek

Pritožbama se ugodi, izpodbijani sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se najemnina za poslovne prostore v pritličju stavbe na Vidovdanski 2, Ljubljana, ki jih uporablja nasprotni udeleženec, določi z zneskom

168.838,00 SIT mesečno ter da bo o stroških postopka odločilo naknadno s posebnim sklepom.

Zoper navedeni sklep sta se pritožila oba udeleženca postopka.

Nasprotni udeleženec v pritožbi navaja, da prvostopenjsko sodišče ni v ničemer upoštevalo njegovih pripomb, ki jih je dal na izvedeniško mnenje v pripravljalnem spisu z dne 30.1.2004. Tudi v obrazložitvi izpodbijanega sklepa sodišče teh pripomb ne omenja. Meni, da je pristop izvedenca za izračun najemnine nepravilen, saj bi moral izvedenec za izračun vzeti podatke o konkretni najemnini za konkretno nepremičnino, ki bi jih pridobil pri občini L.. Šele na podlagi teh podatkov bi lahko ugotovil, koliko je povprečna najemnina za predmetne poslovne prostore. Meni, da je takšen način vrednotenja izrecno določen v 5. členu Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o denacionalizaciji. Sklicuje se na določbo 35e. člena Zakona o poslovnih stavbah in prostorih, po kateri bi morala biti letna najemnina za več kot polovico manjša, kot jo je ugotovil sodni izvedenec. Pravi, da je izvedeniško mnenje nepopolno in vsebuje veliko napačnih podatkov. Izvedenec pa teh napak ni pojasnil in odpravil niti potem, ko mu je sodišče vročilo njegove pripombe. Zato meni, da je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in odločitev prvostopnega sodišča neutemeljena. Z izpodbijanim sklepom so tudi bistveno kršene določbe postopka po 14. točki 2. odst. 339. člena ZPP, saj izpodbijani sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih.

Prvostopenjsko sodišče tudi ne omenja, kakšno naj bi bilo stanje poslovnih prostorov na V. 2 v času, ko jih je pritožnik prevzel. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep spremeni tako, da zahtevo predlagateljev zavrne, podrejeno pa da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v dopolnitev postopka in v novo odločanje.

Predlagatelji so v vlogi z dne 2.3.2005 najprej predlagali izdajo dopolnilnega sklepa, podrejeno pa navedli, da vlagajo pritožbo. V vlogi z dne 22.4.2005 so nato predlagali, da se njihova vloga z dne

2.3.2005 šteje le kot pritožba. Pravijo, da je sodišče pri izračunu višine najemnine upoštevalo le površino in vrednost kemične čistilnice, ne pa tudi drogerije. Po enakem izračunu, kot ga je uporabil izvedenec, je zato potrebno izračunati tudi še najemnino za drogerijo. Pritožniki se v celoti sklicujejo na svojo vlogo z dne

6.4.2004. Pritožbenemu sodišču predlagajo, da izpodbijani sklep spremeni tako, da določi višino najemnine za celotno površino poslovnega prostora, ki ga ima v najemu nasprotni udeleženec, to je za površino 204,31 m2. Pritožbi sta utemeljeni.

Nasprotni udeleženec se neutemeljeno sklicuje na določbo 35e. člena ZPSPP (Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Uradni list SRS, št. 18/1974, s spremembami in dopolnitvami), saj je bila ta določba z odločbo Ustavnega sodišča opr. št. U-I-108/01 z dne

7.11.2002 razveljavljena. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe nasprotnega udeleženca o tem, da je način ugotavljanja najemnine, ki ga je uporabil izvedenec gradbene stroke, nepravilen. Določba 4. odst. 24. člena ZDen (Zakon o denacionalizaciji, Uradni list RS/I, št. 27/1991 s spremembami in dopolnitvami) ne določa, da se najemnina za poslovne prostore določi s poizvedovanjem pri pristojnem občinskem upravnem organu za stanovanjske razmere o višini najemnin za podobne poslovne prostore, to je takšne, ki so v enakem stanju kot so bili predmetni poslovni prostori, v času ko jih je nasprotni udeleženec dobil v najem, a vanje še ni vlagal. Navedena določba pravi le, da najemnina ne more biti višja kot je povprečna najemnina za podobno nepremičnino - poslovni prostor na približno isti lokaciji, ob upoštevanju stanja nepremičnine pred najemojemalčevimi vlaganji.

Prvostopenjsko sodišče je najemnino določilo na podlagi izračuna izvedenca gradbene stroke, ki je najemnino za predmetne poslovne prostore določil na podlagi tržne vrednosti za podobne poslovne prostore na podobni lokaciji, zmanjšane za vlaganja nasprotnega udeleženca. Takšen način izračuna najemnine pa je po ugotovitvah pritožbenega sodišča v skladu z navedeno določbo, saj se z njim upošteva stanje poslovnih prostorov pred vlaganji nasprotnega udeleženca. Vendar pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje kljub temu ni ugotovilo pravega dejanskega stanja.

Predlagatelji v pritožbi utemeljeno opozarjajo, da je v izračunu najemnine upoštevana le vrednost kemične čistilnice, ne pa tudi vrednost drogerije, ki je tudi del predmetnih poslovnih prostorov.

Izračunana je tako le najemnina za prostore kemične čistilnice, ne pa tudi za drogerijo. Prvostopenjsko sodišče v izpodbijanem sklepu tudi ni ugotovilo, v kakšnem stanju so bili predmetni poslovni prostori v času pred vlaganji nasprotnega udeleženca, niti kakšna vlaganja, kdaj in v kakšni vrednosti so bila kasneje opravljena s strani nasprotnega udeleženca. Prvostopenjsko sodišče je tako zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Podane pa so tudi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. in 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP, saj izpodbijani sklep nima razlogov o navedenih dejstvih, ki pa so po mnenju pritožbenega sodišča odločilna. Sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa tudi ni odgovorilo na pripombe obeh udeležencev postopka na izvedeniško mnenje. O zadevi je odločilo brez da bi počakalo na odgovor izvedenca gradbene stroke, pa čeprav so predlagatelji sodišču predlagali dopolnitev izvedeniškega mnenja. Pritožbeno sodišče je zaradi navedenih kršitev na podlagi določb 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 354. in

355. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 37. členom ZNP pritožbama ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. Prvostopenjsko sodišče bo moralo v novem postopku pravilno ugotoviti dejansko stanje. Predvsem bo moralo ugotoviti, kakšna in kdaj so bila opravljena vlaganja nasprotnega udeleženca v poslovne prostore na V. 2 ter v kakšnem stanju so bili ti poslovni prostori pred tem, ko je nasprotni udeleženec začel vanje vlagati. Ob upoštevanju tako ugotovljenih dejstev in določbe 4. odst. 24. ZDen bo moralo nato prvostopenjsko sodišče ponovno določiti najemnino za predmetne poslovne prostore v celoti, tako za tisti del, ki obsega čistilnico kot tudi za tisti del, ki obsega drogerijo.

Ker je pritožbeno sodišče odločitev sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo v novo odločanje, je odločitev o nadaljnjih stroških postopka pridržalo za končno odločbo (3. odst. 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).