Jedro

Ugovor javnega dobra v zvezi z obsegom pripadajočega zemljišča je lahko utemeljen le v primeru, ko je podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine, namenjene splošni rabi, v času pred 1. januarjem 2003. Morebitna današnja razglasitev javnega dobra (torej po 1. 1. 2003) ne pomeni, da zemljišče v relevantnem času dejansko ni bilo pripadajoče zemljišče k stavbi.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijani sklep v I. in IV. točki izreka razveljavi glede parcel 791/8 in 783/93 k. o. ..., v II. in III. točki izreka pa v celoti ter se v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. V ostalem se pritožba zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da so parcele št. 795/2, 794/7, 793/7, 793/8, 791/8 in 783/93, vse k. o. ..., pripadajoče zemljišče ter splošni skupni deli stavbe na naslovu T. 55, 55a in 55b v L., z ID znakom 000-2808 (I. točka izreka). Ugotovilo je, da na parcelah 791/8 in 783/93 k. o. ... obstoji brezplačna in časovno neomejena neprava stvarna služnost pešpoti, v korist nedoločenega kroga oseb, katere formalni imetnik je Občina (II. točka izreka) ter brezplačna in časovno neomejena neprava stvarna služnost uporabe teh parcel v korist vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe 000 2803, z naslovom T. 53, L. (III. točka izreka). Odločilo je, da se sklep v zemljiški knjigi pri parcelah navedenih v I. točki izreka sklepa izvede v vrstnem redu zaznambe tega postopka (IV. točka izreka).

2. Iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov se pritožuje prva nasprotna udeleženka (v nadaljevanju: pritožnica) in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog predlagateljev zavrže oziroma zavrne. Podredno predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Navaja, da etažni lastniki niso dokazali, da so z nakupom stanovanj v predmetni stavbi pridobili tudi lastninsko pravico oziroma pravico uporabe na obravnavanih zemljiščih. Njena pravna prednica na investitorja gradnje predmetne stavbe ni prenesla zemljiških parcel. Na njih so bile že v času gradnje načrtovane javne površine. Zemljiške parcele tudi po elaboratu grajenega javnega dobra, ki bazira na dokumentih iz časa gradnje in ga je izdelal koncesionar L., d. d. (L.), predstavljajo potencialno grajeno javno dobro lokalnega pomena. Sodišče prve stopnje ni navedlo pravnega temelja, torej tistega razpolagalnega akta, na podlagi katerega je prišlo do prenosa pravice uporabe z njenega pravnega prednika na pravnega prednika predlagateljice. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) ne predstavlja samostojne pravne podlage za pridobitev lastninske pravice na zemljišču. Sodišče prve stopnje tudi ni pojasnilo, ali meni, da so etažni lastniki zemljiške parcele kupili hkrati s stanovanji in da so vsa zemljišča nujna za rabo večstanovanjskih stavb, ker brez njih ne morejo funkcionirati.

Po ugotovitvah obeh izvedencev urbanistične stroke zemljiški parceli št. 791/8 in 783/93, obe k. o. ...1 nista bili namenjeni redni rabi obravnavane stavbe, čemur pa sodišče prve stopnje iz neprepričljivih razlogov ne sledi. Parceli se zgolj po kriteriju dejanske rabe ne moreta določiti kot pripadajoče zemljišče k stavbi, zlasti glede na ugotovitev izvedenca dr. A. P., da dostopna pot niti ni bila vsebovana v prostorskih aktih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena. V naravi je jasno razvidno, da na sporni dostopni poti ni mogoče v celoti izključiti javne rabe. Etažni lastniki nikoli niso mogli izključevati drugih oseb od uporabe sporne poti, niti tega niso zatrjevali. Utemeljitev izpodbijanega sklepa s sklicevanjem na kriterij pretekle rabe, ki ni nedvoumno izkazan, ne more vzdržati resne pravne presoje. Skrb lastnika za svojo last pa ni argument pri določanju pripadajočega zemljišča. Etažni lastniki tudi niso dokazali, da so dostopno pot zgradili sami, saj zgolj izpovedbe prič, ki so očitno zainteresirane za izid postopka, ne morejo biti dokazno upoštevne, ostali predloženi dokazi pa ne izkazujejo tega, da je izgradnja dovozne poti potekala izključno na njihove stroške. Iz upravnih aktov iz časa gradnje stavbe in iz dejstva, da etažni lastniki tudi po letu 1991 niso proti plačilu pridobili pravice uporabe na širšem funkcionalnem zemljišču, je razvidno, da niso nikoli pridobili pravice uporabe na sporni dostopni poti.

Kriterij pretekle rabe iz 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 je praviloma subsidiaren. Čeprav ZVEtL-1 ne daje več absolutne prednosti prostorskim aktom ali upravnim dovoljenjem, je iz predloga ZVEtL-1 in sodne prakse jasno razvidno, da gre za kumulativno presojo vseh kriterijev, pri čemer je primarni kriterij še vedno presoja prostorskih aktov in upravnih dovoljenj. ZVEtL-1 v 43. členu govori le o pretekli rabi, a mora biti taka pretekla raba določenega zemljišča izključna, da se lahko to določi kot pripadajoče zemljišče k točno določeni stavbi. Pretekla raba je lahko le dodaten kriterij, na podlagi katerega se ugotavlja, ali so upravičenci zemljišče, ki je bilo kot pripadajoče zemljišče opredeljeno v prostorskih in drugih upravnih aktih, kot tako tudi uporabljali za normalno funkcioniranje stavbe. Tudi kriterij iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 je treba razumeti v povezavi s 1. točko prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Sklep sodišča prve stopnje o ugotovljenem obsegu pripadajočega zemljišča posega na grajeno javno dobro, torej na dobrine v splošni rabi, ki so po namenu in vsebini namenjene vsem in se kot take tudi uporabljajo. Zemljišče kot javna cesta oziroma javne poti v soseski in javne zelene površine predstavlja infrastrukturni objekt, zato je lastninjenje potekalo po Zakonu o gospodarskih javnih službah (ZGJS). Ta predpis pa kot starejši in specialnejši izključuje uporabo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). Z dnem uveljavitve ZGJS so sporne zemljiške parcele postale last njene pravne prednice. Sodišče prve stopnje se do tega ni opredelilo. Izpodbijani sklep nasprotuje tudi določbam Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) in Stvarnopravnega zakonika (SPZ) o javnih površinah oziroma javnem dobru, kar javne zelene površine in javne poti tudi so.

Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do ugovornih navedb, da je prevzemnica vsega naknadno najdenega premoženja G. Tako je dejanska lastnica zemljiške parcele 794/7, ne glede na to, ali je to javna površina grajenega javnega dobra ali ne. Na delu te zemljiške parcele se nahaja tudi zbiralnica za odpadke, t. i. eko otok, ki se namešča na javne površine, do česar se sodišče prve stopnje prav tako ni opredelilo. Nadalje se ni opredelilo do predloženih pogodb za sosednjo stavbo in še nekaj drugih stavb v soseski, iz katerih izhaja, da kupcem stanovanj pripada zgolj 4 metrski pas ob stavbi. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da je parcela št. 793/8 evidentirana kot parcela v lasti njenega pravnega prednika, in sicer na podlagi odločbe Tajništva za finance Občinskega ljudskega odbora ... z 8. 6. 1959. Etažni lastniki niso predložili listinskih dokazov, s katerimi bi izkazali, da je bilo to zemljišče preneseno v njihovo korist oziroma korist investitorja. Zemljišče tudi ni moglo biti v njihovi redni rabi, saj je v času izgradnje njihove stavbe tu stal drug objekt v lasti fizične osebe, kateremu je zemljišče pripadalo.

3. Predlagateljica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Ostali udeleženci postopka na vročeno pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Predlagateljica je vložila predlog za določitev pripadajočega zemljišča k večstanovanjski stavbi na naslovu T. 55, 55a in 55b, L. Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi (prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1). ZVEtL-1 v 43. členu določa merila, po katerih sodišče ugotavlja obseg zemljišča, ki je postalo last lastnika stavbe po posebnih pravilih prvega odstavka prejšnjega člena. Pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča se upoštevajo zlasti (1) prostorski akti in upravna dovoljenja, (2) katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atrijem in podobno, (3) pretekla raba zemljišča in (4) merila in pogoji iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. 6. ZVEtL-1 meril za določitev obsega pripadajočega zemljišča ne obravnava več izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih našteva primeroma, sodišču pa omogoča, da s sočasno uporabo vseh naštetih enakovrednih meril na najprimernejši način določi obseg pripadajočega zemljišča.2 Tako ni pravilno stališče pritožbe, da pretekla raba lahko predstavlja le subsidiaren kriterij k odločilnemu kriteriju, ki je (po zmotnem mnenju pritožnice) opredelitev pripadajočega zemljišča v prostorskih in upravnih aktih, niti ni pravilno stališče, da je treba v povezavi z navedenim kriterijem presojati kriterij iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. 7. Sodišče prve stopnje je imelo zadostno podlago za ugotovitev, da parcele št. 795/2, 794/7, 793/7 in 793/8 predstavljajo individualno pripadajoče zemljišče k stavbi predlagateljice. Na podlagi izvedenskih mnenj izvedencev urbanistične stroke dr. A. P. in J. M. se je lahko zanesljivo prepričalo, da so ta zemljišča namenjena redni rabi stavbe in ne javni rabi. To po ugotovitvah izvedencev izhaja iz zazidalnega načrta soseske S-3 V. in stanja v naravi. Navedene parcele, ki jih je sodišče prve stopnje določilo kot pripadajoče zemljišče k stavbi predlagateljice, v naravi predstavljajo zelenico z drevesno zazelenitvijo, ki predstavlja emisijsko zamejitev stavbe na njenem zahodnem delu, prostor ob severnem delu stavbe namenjen njenemu vzdrževanju, dovozno pot z asfaltiranim parkiriščem in manipulacijsko površino, dostope do vhodov stavbe ter zelenico z drevesno zamejitvijo na vzhodni strani stavbe ter manjšo zelenico ob južnem delu stavbe. Gre za površine, ki v skladu s kriteriji iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 vsekakor predstavljajo individualno pripadajoče zemljišče k stavbi predlagateljice. Ne drži pritožbeni očitek, da etažni lastniki na navedenih parcelah niso pridobili lastninske pravice. Po prvem odstavku 44. člena ZVEtL-1 velja domneva, da je lastnik stavbe, zgrajene pred 1. 1. 2003, tudi lastnik zemljišča, za katerega sodišče ugotovi, da je bilo po (pred)tranzicijskem pravu njeno funkcionalno zemljišče. V konkretnem primeru pritožnici (na kateri je trditveno in dokazno breme) te domneve ni uspelo izpodbiti.

8. Pri gradnjah v času družbene lastnine, kamor sodi tudi stavba predlagateljice, je veljalo obrnjeno načelo superficies solo cedit. Pravica na zemljišču se je tako prenašala skupaj s pravico na stavbi oziroma na njenem posameznem delu po samem zakonu. Bistveno je, kdo je bil dejanski nosilec pravic na spornih nepremičninah v družbeni lastnini, upoštevaje predpise, ki so bili podlaga za pridobitev teh pravic.3 Te je sodišče prve stopnje podrobno in pregledno opredelilo v 36. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa za časovno obdobje od leta 1954 dalje. Za prenos lastninske pravice oziroma pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču tako poseben razpolagalni akt in izrecen zapis prenosa v pogodbi niti ni bil potreben, saj je bila souporaba na funkcionalnem zemljišču na podlagi prej veljavnih predpisov ex lege predmet upravičenj na posameznih delih stavbe. Investitor oziroma lastnik je s prodajo posameznega dela stavbe, to stavbo razdelil na dejansko etažno lastnino in pristal na to, da bo pravica do souporabe zemljišča, potrebna za redno rabo stavbe, pripadla vsakokratnemu lastniku tega posameznega dela.

9. Da so etažni lastniki na parcelah št. 795/2, 794/7, 793/7 in 793/8 pridobili lastninsko pravico, je sodišče še podrobneje obrazložilo v 38. in 39. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa in s tem odgovorilo na vse pritožničine ugovore, s katerimi je uveljavljala svojo lastninsko pravico na parcelah. Čeprav sodišče prve stopnje ni ločeno obravnavalo vsakega posameznega pritožničinega ugovora, je nanje v bistvenem odgovorilo in podalo zadostne razloge, da je mogoče izpodbijani sklep preizkusiti. Neutemeljeni so zato pritožbeni očitki, da se sodišče prve stopnje do njenih ugovorov ni opredelilo.

10. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da obravnavane nepremičnine ne predstavljajo javnih površin in torej niso grajeno javno dobro. Na podlagi izvedenskega mnenja se je lahko zanesljivo prepričalo, da so ta zemljišča namenjena redni rabi stavb in ne javni rabi. Ugovor javnega dobra v zvezi z obsegom pripadajočega zemljišča je lahko utemeljen le v primeru, ko je podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine, namenjene splošni rabi, v času pred 1. januarjem 2003. Morebitna današnja razglasitev javnega dobra (torej po 1. 1. 2003) ne pomeni, da zemljišče v relevantnem času dejansko ni bilo pripadajoče zemljišče k stavbi.4 Pritožnica ni uspela izkazati, da so bile sporne parcele sploh kdaj opredeljene oziroma razglašene za grajeno javno dobro, niti to ne izhaja iz podatkov zemljiškega katastra in zemljiške knjige ali strokovnega elaborata L., na katerega se kot del svojih navedb sklicuje pritožnica.

11. Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje na lastninjenje obravnavanih nepremičnin po ZGJS. Te so po zazidalnem načrtu ves čas pripadale in bile namenjene stavbi predlagateljice, izkazana pa je tudi njihova dejanska redna raba. O namembnosti nepremičnin in njihovi redni rabi se je sodišče prve stopnje prepričalo s pomočjo izvedencev in ob opravljenem ogledu. Bistveno torej je, da so bile nepremičnine tudi ob uveljavitvi ZGJS v naravi funkcionalno zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe in ne splošni rabi. Ker so pravico uporabe na njih dejansko izvrševali etažni lastniki, jih ni mogoče uvrstiti med infrastrukturne objekte, ki so bili predmet lastninjenja po ZGJS.5

12. Glede na navedeno pritožbeno sodišče pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da parcele št. 795/2, 794/7, 793/7 in 793/8 predstavljajo individualno pripadajoče zemljišče k stavbi predlagateljice.

13. Utemeljeni pa so pritožbeni očitki glede parcel št. 791/8 in 783/93, ki v naravi predstavljata dostopno oziroma dovozno pot s T., ob stavbi T. 53, do stavbe predlagateljice. Po mnenju izvedencev urbanistične stroke ti parceli ne predstavljata individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi. Iz izvedenskega mnenja dr. A. P. in njegove dopolnitve tako izhaja, da navedeni parceli predstavljata servisno cesto, po kateri je omogočen dovoz s T. do vseh treh vhodov stavbe in na parkirne površine. Od tu se asfaltirana površina nadaljuje kot pešpot do zelenic in drugih delov soseske. Gre za eno od napajalnih poti oziroma dostopov v sosesko iz smeri T. ob kateri se nahajajo postajališča ..., javna parkirišča, lokali, itd. Iz izvedenskega mnenja J. M. prav tako izhaja, da parceli predstavljata del skupne povezovalne poti soseske ter dovozno cesto do stavbe predlagateljice in stavbe T. 53. Gre za dovozno pot do obravnavane stavbe, do garaže in dvorišča stavbe T. 53, kot tudi do parkirnih mest vzdolž javne (T.) ceste. Izvedenka meni, da pot ne predstavlja zemljišč, ki so neposredno namenjena izključno stavbi predlagateljice.

14. Izvedenca sta pojasnila, da obravnavana dovozna pot ni bila vrisana v prostorskih aktih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, saj soseska ni bila v celoti izvedena tako kot je bila načrtovana. Zunanja ureditev iz časa načrtovanja stavbe zato ne ustreza stanju v naravi. Kljub temu sta izvedenca vztrajala, da parceli št. 791/8 in 783/93 ne predstavljata individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi predlagateljice. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje sicer izhaja, da gre za edino dovozno pot do obravnavane stavbe, a ta ni (bila) namenjena le uporabi etažnih lastnikov stavbe. Pritožbeno sodišče ne dvomi, da so pot za dostop z avtomobili, vse od izgradnje stavbe, uporabljali predvsem etažni lastniki (saj vožnja dlje od njihove stavbe ni mogoča), kot tudi, da so jo večkrat vzdrževali (kidanje snega, asfaltiranje,...), vendar to ne zadostuje za ugotovitev, da parceli predstavljata individualno pripadajoče zemljišče k stavbi. Še vedno gre za eno od napajalnih oziroma povezovalnih (peš)poti soseske, ki omogoča dostop do T. in je namenjena vsem stavbam v soseski, ne le stavbi predlagateljice. Etažni lastniki dejstvu, da je obravnavana pot namenjena tudi drugim prebivalcem soseske, niti ne nasprotujejo. V konkretnem primeru ne gre za parceli, ki sta funkcionalno vezani (le) na stavbo predlagateljice, temveč tudi na stavbo T. 53 in druge stavbe v soseski.

15. Pritožbeno sodišče tako zaključuje, da parceli št. 791/8 in 783/93 nista individualno pripadajoče zemljišče k stavbi, zato je pritožbi delno ugodilo in izpodbijani sklep delno razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločanje (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

16. Delna razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v novo odločanje je glede na naravo stvari in okoliščine primera potrebna. Predlagateljica je v pripravljalni vlogi z 18. 5. 2017 v zvezi s parcelama št. 791/8 in 783/93 podala podredni predlog6, o katerem sodišče prve stopnje zaradi ugoditve primarnemu predlogu (ugotovitev individualnega pripadajočega zemljišča in obstoja nepravih stvarnih služnosti) ni odločalo. S ponovnim obravnavanjem zadeve v razveljavljenem obsegu pred sodiščem prve stopnje bo udeležencem postopka v polni meri omogočeno varstvo njihovih procesnih pravic. V kolikor bi pritožbeno sodišče o podrednem predlogu prvič odločalo samo, bi s tem udeležencem postopka odvzelo ustavno zagotovljeno pravico do pritožbe. S tako odločitvijo pa tudi ne bo huje kršena pravica udeležencev postopka do sojenja brez nepotrebnega odlašanja.

17. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje, upoštevaje pridobljena izvedenska mnenja in že izvedene dokaze, ter po morebitni izvedbi dodatnih dokazov, odločiti še o (ne)utemeljenosti predlagateljičinega podrednega predloga.

PRAVNI POUK: Zoper I. točko izreka tega sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni.

Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena.

Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Vse parcele se nahajajo v k.o. ..., zato pritožbeno sodišče opušča navedbo katastrske občine pri zapisu parcel. 2 Prim. sklepa VSL I Cp 1070/2020 in VSRS II Ips 48/2019. 3 Prim. sklep VSL I Cp 1684/2018. 4 Fajs, M. T., Debevec, J.: Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočih zemljišč po ZVETL-1, Odvetnik, 2017, št. 82, stran 16. 5 Prim. sklep VSL I Cp 1684/2018. 6 Predlagala je, da se dovozna pot določi kot skupno pripadajoče zemljišče obravnavane stavbe ter stavbe T. 53.