Jedro

Kršitve predkupne pravice ni, če stvar ni bila prodana in prenos lastninske pravice ni bil opravljen. Prodaja in prenos lastninske pravice morata biti učinkovita, in to v času odločanja. Zahteva, da mora predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice oziroma učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje in prenosa lastninske pravice v času odločanja o stvari, je zato utemeljena.

Ker mora predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice, s tem pa tudi učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje in prenosa lastninske pravice v času odločanja o stvari, lahko v pravdi zaradi kršitve predkupne pravice uveljavlja neveljavnost akta o razvezi ali odstopu od prodaje.

Izrek

Revizija se v delu zoper odločitev o pravdnih stroških zavrže. Sicer se revizija zavrne.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je razveljavilo prodajno pogodbo z dne 13. 7. 2005, s katero je toženka prodala solastni delež ½ nepremičnine tožencu, ugotovilo neveljavnost vknjižbe toženčeve lastninske pravice in toženko zavezalo k sklenitvi prodajne pogodbe pod enakimi pogoji s tožnico ter k izstavitvi ustrezne zemljiškoknjižne listine. Presodilo je, da je toženka s prodajo solastnega deleža nepremičnine in prenosom lastninske pravice na toženca kršila predkupno pravico solastnice – tožnice (66. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ v zvezi s 512. členom Obligacijskega zakonika – OZ), in ocenilo, da sporazumna razveza prodajne pogodbe, ki jo je toženka med pravdo sklenila s tožencem, po 190. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP ne vpliva na tek in odločitev v tej pravdi.

2. Pritožbeno sodišče je pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo prvostopenjskega sodišča spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Pretehtalo je konflikt med pravicama (predkupno in lastninsko) in ob dejstvu, da je položaj po sporazumni razvezi prodajne pogodbe enak, kot je bil pred kršitvijo predkupne pravice, sprejelo zaključek, da bi šlo za preširoko (protiustavno) razlago predkupne pravice na rovaš lastninske pravice, če bi predkupnemu upravičencu priznali upravičenja zaradi kršitve predkupne pravice.

Navedbe revidenta

3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je tožnica vložila pravočasno revizijo iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da se pritožba tožencev zavrne. Navaja, da je stališče pritožbenega sodišča napačno. Za konkretni primer bi bilo treba analogno uporabiti pravila OZ o sklepanju pogodbe (ponudba in možnost odstopa) in v tem okviru upoštevati tudi enotno sodno prakso pri prometu s kmetijskimi zemljišči. Razveza pogodbe je bila fiktivna in v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter prepovedjo zlorabe pravic. Pritožbeno sodišče je napačno odločilo o stroških.

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (375. člen ZPP).

5. Že po izteku zakonskega roka za vložitev revizije (prvi odstavek 367. člena ZPP) je tožnica vložila dopolnitev revizije. Ker je dopolnitev prepozna in zato neupoštevna, revizijsko sodišče njene vsebine ne povzema.

6. Revizija v delu zoper odločitev o pravdnih stroških ni dovoljena, v ostalem pa ni utemeljena.

O nedovoljenosti revizije

7. Odločba o stroških postopka se šteje za sklep (peti odstavek 128. člena ZPP). Revizija zoper sklep pa je dovoljena le, če gre za sklep sodišča druge stopnje, s katerim je postopek pravnomočno končan (prvi odstavek 384. člena ZPP). Ker sklep o pravdnih stroških ne sodi med take sklepe revizija zoper odločbo o pravdnih stroških ni dovoljena.(1) Revizijsko sodišče je zato tožničino revizijo v delu zoper odločitev o pravdnih stroških zavrglo (377. člen ZPP).

O neutemeljenosti revizije

8. Tožnica ne navaja, v čem naj bi bila očitana bistvena kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ker revizijsko sodišče na postopkovne kršitve ne pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je ta nekonkretizirani revizijski očitek neupošteven.

9. Pravna podlaga tožbenega zahtevka je v tretjem odstavku 66. člena SPZ, po katerem je solastnik nepremičnine pri razpolaganju s svojim idealnim deležem omejen s predkupno pravico drugih solastnikov, oziroma v 512. členu OZ, ki določa upravičenja predkupnega upravičenca (sankcije) v primeru kršitve predkupne pravice.

10. V konkretni zadevi ni sporno, da sta toženca s prodajno pogodbo in prenosom lastninske pravice na idealnem deležu solastne nepremičnine kršila tožničino predkupno pravico. Vprašanje pa je, kako je na možnost uveljavljanja upravičenj zaradi kršitve predkupne pravice vplivalo dejstvo, da sta med pravdo (pred zadnjim narokom za glavno obravnavo) s sporazumno razvezo prodajne pogodbe in izdajo ustrezne zemljiškoknjižne listine kršitev odpravila.

11. Revizijsko sodišče pritrjuje razlogom pritožbenega sodišča in soglaša, da ni pogojev za uresničitev upravičenj zaradi kršitve predkupne pravice iz 512. člena OZ.

12. Besedilo 512. člena OZ jasno določa, da je kršitev predkupne pravice storjena s prodajo in prenosom lastninske pravice na tretjo osebo, ne da bi bil o tem obveščen predkupni upravičenec, in da lahko v primeru kršitve predkupni upravičenec zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Kršitve predkupne pravice torej ni, če stvar ni bila prodana in prenos lastninske pravice ni bil opravljen. Prodaja in prenos lastninske pravice morata biti učinkovita, in to v času odločanja. Pravna teorija je v zahtevi po učinkovitosti, ki izhaja že iz sistematične razlage 512. člena OZ, posredno pa tudi iz sodne prakse o objektivni kumulaciji tožbenih zahtevkov predkupnega upravičenca,(2) enotna. Finžgar(3) navaja, da predkupne pravice ni mogoče uveljavljati v primeru, ko ni veljavne prodaje. Prodajna pogodba, razen napake, da krši predkupno pravico, ne sme imeti drugih napak, ki bi imele za posledico njeno neveljavnost. Avtor pod pojem napak poleg primerov začetne neveljavnosti in kasnejšega prenehanja pogodb izrecno uvršča primere, ko stranke od pogodbe veljavno odstopijo. Cigoj(4) v primerih sporazumne razveze in razveljavitve pogodbe govori o ugasnitvi predkupne pravice. Sodja(5) soglaša s stališči obeh teoretikov in jih nadgradi z zaključkom, da v primeru razveze prodajne pogodbe pred vložitvijo tožbe ali med pravdnim postopkom, vse do konca glavne obravnave, ni mogoče uspeti z uveljavljanjem predkupne pravice.(6)

13. Tudi po presoji revizijskega sodišča je zahteva, da mora predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice oziroma učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje in prenosa lastninske pravice v času odločanja o stvari, utemeljena. Predkupna pravica je šibka omejitev lastninske pravice, ki lastnika omejuje le v delu njegove razpolagalne pravice, in sicer v tem, komu bo stvar prodal. Predkupna pravica ne vsebuje pravice do odkupa. Namen sankcije za njeno kršitev iz 512. člena OZ ni v tem, da mora predkupni zavezanec v določeni situaciji prodati stvar predkupnemu upravičencu, temveč v tem, da lahko predkupni upravičenec vstopi na mesto kupca. V nasprotju z opisanim namenom sankcije bi bil položaj, ko razpolaganje prodajalca zaradi nastopa različnih okoliščin ni učinkovito. V konkretni zadevi sta toženca sicer s sporazumno razvezo prodajne pogodbe in izstavitvijo ustrezne zemljiškoknjižne listine sama odpravila kršitev predkupne pravice, vendar to ni razlikovalni znak, zaradi katerega ta ne bi bila bistveno podobna primerom, kjer kršitve predkupne pravice ni zaradi drugega razloga (npr. uspešno uveljavljane izpodbojnosti ali ničnosti). Nenazadnje 512. člen OZ in zgoraj omenjena sodna praksa zahtevata obvezno objektivno kumulacijo tožbenih zahtevkov. Predkupni upravičenec mora zahtevati, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu, pri čemer je prvo upravičenje utemeljeno le v primeru, ko v času odločanja obstoji veljavna pogodba.

14. Ker mora torej predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice, s tem pa tudi učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje in prenosa lastninske pravice v času odločanja o stvari, lahko v pravdi zaradi kršitve predkupne pravice uveljavlja neveljavnost akta o razvezi ali odstopu od prodaje. Tako lahko z ustreznimi trditvami, v nekaterih primerih tudi z ustreznimi tožbenimi zahtevki, izpodbija njegovo veljavnost. Tipični so primeri uveljavljanja ničnosti in zlorabe pravice.(7) Revizijsko sodišče ugotavlja, da je tožnica v konkretni zadevi na zadnjem naroku za glavno obravnavo navedla, da je sporazumna razveza navidezna in da gre za poskus izigravanja, vendar te trditve niso bile dovolj substancirane, da bi omogočale presojo neveljavnosti sporazumne razveze, medtem ko tožničinih kasnejših navedb zaradi prepovedi pritožbenih in revizijskih novot (prvi odstavek 337. člena ZPP in 372. člen ZPP) ni mogoče upoštevati.

15. Tožničino stališče, da je treba kršitev predkupne pravice šteti kot prodajno ponudbo in uveljavljanje predkupnih upravičenj v primeru kršitve predkupne pravice kot njen sprejem, ni utemeljeno. Po oceni revizijskega sodišča v OZ ni podlage za enačenje posledic navedenih (popolnoma različnih) institutov.

16. Ker torej revizija toženke ni utemeljena, jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1): Prim. pravno mnenje VS RS z dne 15. 12. 1998, Pravna mnenja, II/98, str. 4. Op. št. (2): Glej npr. odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 80/2007 z dne 28. 6. 2010 in številne druge.

Op. št. (3): Alojzij Finžgar: Predkupna pravica, Zbornik znanstvenih razprav, Pravna fakulteta, XLII. letnik, Ljubljana 1982, str. 51. Op. št. (4): Stojan Cigoj: Institucije obligacij, Uradni list, 1991, str. 51. Op. št. (5): Vesna Sodja: Predkupna pravica solastnika nepremičnine na podlagi 66. člena SPZ: namen in težave pri uveljavljanju, Podjetje in delo, št. 1/2010, str. 86. in nasl. Op. št. (6): Primerjalnopravno podobna stališča izraža tudi nemška pravna teorija (glej Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, komentar k § 463 do § 473 in k § 1094 do § 1104).

Op. št. (7): Ibidem.