Jedro

Vpis v register upravnikov stavb je deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Zaradi narave vpisa v register je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra zato omejeno zgolj na (formalno presojo) vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu priložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določa SZ-1 in Pravilnik, in ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju: prvostopenjski organ) odločil, da se po dokončnosti te odločbe tožnik izbriše iz registra upravnikov stavb pri organu kot upravnik večstanovanjske stavbe A. v Ljubljani z oznako ID ... (1. točka izreka), da se po dokončnosti te odločbe družba B. d.o.o., vpiše v register upravnikov stavb pri organu kot upravnik večstanovanjske stavbe A. v Ljubljani z oznako ID ..., po Pogodbi z dne 4. 8. 2015 (2. točka izreka), in da v postopku izdaje te odločbe niso nastali stroški postopka (3. točka izreka). V obrazložitvi izpodbijane odločbe je prvostopenjski organ uvodoma citiral določbe 161., 166., 167. in drugih členov Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) ter 5. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju: Pravilnik). V zvezi z odpovedjo pogodbe o upravljanju tožniku je prvostopenjski organ na osnovi priložene odpovedi etažnih lastnikov z dne 13. 5. 2015, ki jo je tožnik prevzel 14. 5. 2015, ugotovil, da se je trimesečni odpovedni rok iztekel in, da so zato izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov stavb pri organu za večstanovanjsko stavbo A., Ljubljana. V zvezi z vpisom družbe B. d.o.o. v register upravnikov stavb pa je ugotovil, da je družba B. d.o.o. vlogi priložila kopijo Pogodbe, sklenjene dne 4. 8. 2015 med etažnimi lastniki večstanovanjske stavbe A. Ljubljana in družbo B. d.o.o. kot upravnikom, ter original te pogodbe na vpogled, ter da je bila družba B. d.o.o. na osnovi te pogodbe določena za upravnika predmetne večstanovanjske stavbe in je s tem upravičena predlagateljica za vložitev vloge za vpis v register upravnikov. Ugotovil je še, da je družba B. d.o.o. registrirana za upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi ter, da so tako izpolnjeni pogoji za vpis družbe B. d.o.o. v register upravnikov stavb za upravljanje te večstanovanjske stavbe. Ob tem je še pojasnil, da je odločba o izbrisu upravnika in vpisu novega upravnika v register po naravi ugotovitvena odločba, ki se izda po skrajšanem postopku, vpis pa je zgolj deklaratorne narave. Skliceval se je še na sodbo Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011. 2. Ministrstvo za okolje in prostor je kot drugostopenjski organ pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo odločitev prvostopenjskega organa.

3. Tožnik je vložil tožbo iz vseh tožbenih razlogov po 27. členu Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1). V tožbi je uvodoma ugotavljal, da je navedba drugostopenjskega organa, da v predmetnem postopku ni bilo odločeno, da je bila pogodba o upravljanju tožniku pravilno odpovedana, saj se v presojo pravilnosti odpovedi organ ne spušča, temveč zgolj ugotavlja potek odpovednega roka, sama s seboj v nasprotju. V zvezi s slednjim bi po mnenju tožnika moral prvostopenjski organ bodisi sam bodisi kot predhodno pravno vprašanje prvo ugotoviti, ali je bila odpoved, na podlagi katere ta rok šele začne teči, formalno in vsebinsko pravilno podana in šele na tej podlagi bi lahko ugotovil, ali je odpovedni rok potekel. Brez ugotovitve pravilnosti podane odpovedi namreč organ ne more priti do ugotovitve, da je odpovedni rok potekel. Da odpoved pogodbe o upravljanju ni bila pravilno podana, je tožnik utemeljeval s tem, da mu kljub v tretjem odstavku 12. člena Pravilnika določenem postopku ugotavljanja rezultatov glasovanja niso bile vročene listine, na podlagi katerih bi lahko ugotovil rezultat glasovanja in ga skladno z določbami Pravilnika objavil, da mu je bil dne 7. 4. 2015 vročen zgolj sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju, ne pa tudi odpoved v smislu drugega odstavka 4. člena Pravilnika, da tudi listine z dne 13. 5. 2015, ki mu je bila vročena dne 15. 5. 2015, ni moč obravnavati kot odpovedi, ampak zgolj kot obvestilo, ter da je zbiranje podpisov za odpoved od pogodbe očitno potekalo tudi po poteku roka za zbiranje le - teh, zaradi česar več kot 50 % soglasje etažnih lastnikov po solastniških deležih za odstop od pogodbe o upravljanju ni bilo doseženo. Določeni podpisi so bili pa podani tudi s strani oseb, ki tega podpisa ne bi smele podati, saj niso lastniki posameznih etažnih delov. Tožnik je zato sodišču predlagal, da tožbi v celoti ugodi, izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne v ponovno obravnavanje in odločanje.

4. Tožena stranka je poslala upravni spis, odgovora na tožbo pa ni podala.

5. Stranka z interesom, družba B. d.o.o. je v odgovoru na tožbo predlagala zavrnitev tožbe. Toženka je iz dokaznega gradiva pravilno ugotovila, kdaj je bila tožniku vročena odpoved in posledično, kdaj je potekel odpovedni rok, za potek roka, ki je določen v SZ-1, pa ni pomembno, ali je bila odpoved podana zakonito ali ne, oziroma ali je bil dosežen zakonsko določen kvorum. Tožnik tudi po stališču Vrhovnega sodišča RS morebitne nezakonitosti odpovedi ne more dokazovati v upravnem postopku ali predmetnem upravnem sporu, temveč zgolj v sodnem postopku. Prerekala je tudi ostale tožbene trditve.

6. Tožba ni utemeljena.

7. Po presoji sodišča je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, zanjo pa je organ navedel tudi pravilne in utemeljene razloge. Sodišče se v izogib ponavljanju zato nanje sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1), v zvezi s tožbenimi navedbami pa še dodaja:

8. V obravnavani zadevi je sporna odločitev prvostopenjskega organa o izbrisu tožnika iz registra upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske stavbe A. v Ljubljani in vpis družbe B. d.o.o. (stranke z interesom) kot novega upravnika te stavbe v register upravnikov stavb.

9. Organ je svojo odločitev sprejel na podlagi določb 161., 166. in 167. člena SZ-1, ki dajejo podlago za vzpostavitev tam opredeljenih registrov, med drugim registra upravnikov, določajo vrsto podatkov, ki se jih v ta register vpisuje, in način vpisa. Za slednje je v 167. členu določeno, da vpis večstanovanjske hiše v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov, pri čemer upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev (prvi in (med drugim) drugi odstavek). O predlogu za vpis novega in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo (četrti odstavek). V 5. členu Pravilnika pa je vsebina predloga za vpis še natančneje določena in sicer mora upravnik ob vpisu v register upravnikov predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev, kopijo pogodbe pa shrani upravni organ (prvi odstavek). Ko gre za vpis novega in izbris starega upravnika, pa mora novi upravnik na zahtevo upravnega organa predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Kopijo navedenega dokazila shrani upravni organ. Upravni organ vpiše novega upravnika po izteku odpovednega roka (drugi odstavek).

10. Iz podatkov spisa in izpodbijane odločbe izhaja, da je prvostopenjski organ v obravnavanem primeru, ko gre za vpis novega in izbris starega upravnika za večstanovanjsko stavbo na A. v Ljubljani, ravnal, kot mu narekujejo citirane določbe, in po ugotovitvi, da je stranka z interesom družba B. d.o.o. predložila k svojemu predlogu vse zahtevane listine, njenemu predlogu za vpis v register upravnikov stavb pri organu v celoti ugodil, istočasno pa odločil tudi o izbrisu tožnika iz registra upravnikov stavb kot starega upravnika večstanovanjske stavbe A. v Ljubljani. Kot je navedlo že Vrhovno sodišče RS v sodbi, X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012, se v primeru, ko se etažni lastniki odločijo za odpoved pogodbe staremu upravniku in tudi že izberejo novega upravnika, vpis novega upravnika v register opravlja v enotnem postopku, v katerem se star upravnik tudi izbriše iz registra. O vpisu novega in izbrisu starega upravnika upravni organ odloča na podlagi ene vloge in pri tem izda eno odločbo (z dvema točkama izreka), v kateri pa odloča o vpisu dveh vrst dejstev (vpis novega in izbris starega upravnika iz registra), ki izhajata iz volje etažnih lastnikov.

11. Pri tem po oceni sodišča prvostopenjski organ pravilno ni preverjal ne načina in ne pravilnosti odpovedi pogodbe dosedanjemu upravniku, tj. tožniku, kot tudi ne veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, sklenjene z družbo B. d.o.o., kot tudi ne verodostojnosti podanih podpisov s strani etažnih lastnikov. Kot je tožniku pojasnil tudi že upravni organ, je vpis v register upravnikov stavb deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Zaradi narave vpisa v register je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra zato omejeno zgolj na (formalno presojo) vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu priložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določa SZ-1 in Pravilnik, in ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register (sodba Vrhovnega sodišča RS, X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012). Odločitev o imenovanju novega upravnika je prepuščena izključno etažnim lastnikom, zato tožnik kot star upravnik v postopku vpisa oziroma izbrisa iz registra ne more izpodbijati volje etažnih lastnikov o imenovanju novega upravnika. Svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra zato lahko varuje le v okviru presoje izpolnjenosti (formalnih) pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteku trimesečnega odpovednega roka. Tožnik kot star upravnik pa lahko svoje pravice, ki izvirajo iz civilnopravnega pogodbenega razmerja z etažnimi lastniki (npr. neveljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju) varuje v pravdnem postopku.

12. Dopis z dne 13. 5. 2015, naslovljen kot "Odpoved od pogodbe o opravljanju upravniških storitev za večstanovanjsko stavbo A., Ljubljana", ki ga je tudi po oceni sodišča moč šteti kot odpoved od pogodbe, je bil skupaj s sklepom o odpovedi pogodbe o upravljanju tožniku vročen dne 15. 5. 2015, čemur v podani tožbi ne nasprotuje niti sam tožnik. Iz navedenega torej sledi, da je bila izpodbijana odločba izdana po tem, ko je bila tožniku odpoved pogodbe o upravljanju vročena in po poteku trimesečnega odpovednega roka, ter tudi po tem, ko je organ na podlagi predložene pogodbe o upravljanju, ki je bila sklenjena med družbo B. d.o.o. in etažnimi lastniki, ugotovil, da je bila pogodba podpisana z več kot 50 % večino etažnih lastnikov po solastniških deležih. Tožnik zato s svojimi ugovori o nepravilno podani odpovedi pogodbe o upravljanju ne more uspeti.

13. Ker je sodišče presodilo, da je bil postopek za izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, drugih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa tudi ni ugotovilo, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

14. Stranka z interesom je v podanem odgovoru na tožbo podala tudi zahtevo za povračilo pravdnih stroškov. Ker ZUS-1 ne ureja vprašanja stroškovnega zahtevka strank z interesom, je treba zato glede tega vprašanja uporabiti določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavku 22. člena ZUS-1. Po prvem odstavku 154. člena ZPP mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni strani in njenemu intervenientu povrniti stroške. Ker je stranka z interesom (objektivno gledano) uspela s svojim predlogom v odgovoru na tožbo, da se tožba zavrne kot neutemeljena, bi bila ob specifikaciji teh stroškov v skladu z odvetniško tarifo načeloma upravičena do povrnitve stroškov postopka. Ker pa se po prvem odstavku 155. člena ZPP povrnejo stranki le ''potrebni stroški'', je treba ugotoviti, ali so navedbe stranke z interesom v odgovoru na tožbo take, ki so (bile) pomembne za razjasnitev zadeve oziroma, ki (so) vplivale na odločitev sodišča. Po presoji sodišča stranka z interesom takšnih navedb ni podala, saj je v pretežni meri povzela obrazložitev oziroma dele obrazložitev izpodbijane odločbe in odločbe organa druge stopnje ter navedla okoliščine, ki niso pravno relevantne za presojo glede na materialnopravno in dejansko stanje zadeve. S temi navedbami pa ni prispevala k razjasnitvi zadeve oziroma vplivala na odločitev sodišča. Glede na navedeno stranki z interesom stroški postopka ne gredo. Tako stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v sklepu, I Up 276/2013 z dne 21. 11. 2013, ter v sklepu I Up 191/2015 z dne 1. 10. 2015. 15. Ker tožnik s svojim zahtevkom ni uspel, do povračila stroškov ni upravičen (četrti odstavek 25. člena ZUS-1).

16. Sodišče je o zadevi odločilo brez glavne obravnave, ker predlagani dokazi ne bi v ničemer prispevali k razjasnitvi zadeve (59. člen ZUS-1).