Jedro

Ker je tožeča stranka dokazala, da ji prodajalec ni redno pošiljal obvestila o spreminjajočih se anuitetah odplačila za odkup stanovanja, nato pa je tožeča stranka ponudila celoten odkup stanovanja brez obrokov, tožena stranka ne more uspeti z nasprotno tožbo za razveljavitev pogodbe, ampak mora s tožečo stranko skleniti aneks za celotni odkup s popustom.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo toženi stranki sklenitev dodatka k pogodbi z dne 5.1.1993 in sicer tako, da omogoči A. G. (v nadaljevanju tožeče stranke) takojšnjo odplačilo stanovanja po določbi Stanovanjskega zakona in kot v izreku sodbe. Zavrnilo je tožbeni zahtevek Z. d.d. (v nadaljevanju tožena stranka), ki je zahtevala razveljavitev prvotne prodajne pogodbe med pravdnima strankama z dne 5.1.1992. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov.

Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje oziroma podredno spremembo tožbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, ugoditev pa tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi. Sodišče je zagrešilo bistveno kršitev določb ZPP, ker ni obrazložilo, ali je bil tožnik s plačilom več kot tri mesece zaporedoma v zamudi, kar je po 11. točki kupoprodajne pogodbe razlog za razveljavitev pogodbe. Tožnik je v 1996 letu plačeval najemnino, čeprav najemne pogodbe ni sklenil. Tožnik bi po pogodbi (4. odstavek 4. točke pogodbe) moral vedeti, da je potrebno plačevati obroke mesečno, saj se je za tako plačevanje obvezal. Imel je možnost plačevati kupnino na žiro račun tožene stranke in ji predložiti dokaz o plačilu. Pošiljanje položnic z izračunom višine obroka je bila le usluga tožniku. To ne pomeni, da tožnik položnic ni prejel, in je zato prišel v zamudo s plačilom. Tožnik bi se moral pozanimati, koliko anuitete znašajo. Iz spisa izhaja, da je tožena stranka še pred dopisom z dne 7.2.1996 pošiljala opomine z opozorilom, da bo pogodba razveljavljena, vendar tožnik pošiljk ni dvignil. Meni pa, da je z dopisom z dne 7.2.1996 tožena stranka razveljavila pogodbo po 11. točki pogodbe in po 124. členu ZOR. V tem primeru lahko stranka razdre pogodbo z navadno izjavo. Zato je zmotno stališče, da bi morala tožena stranka dati tožniku primerni rok za izpolnitev obrokov po 129. členu ZOR. Tožena stranka je bila tako upravičena po tožnikovi zamudi več kot tri mesece razveljaviti pogodbo z navadno izjavo, kar je storila z dopisom z dne 7.2.1996. Le iz previdnosti je tožena stranka vložila nasprotno tožbo, saj je bila pogodba razdrta že po zakonu.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Po uradni dolžnosti upoštevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP/77 (Zakon o pravdnem postopku) v pravdi ni bilo. Pritožba uveljavlja bistveno kršitev določb iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP in trdi, da sodbe ni mogoče preizkusiti glede relevantnih dejstev. Smiselno uveljavlja tudi pomanjkljivo ugotovljeni dokazni postopek in zato relativno bistveno kršitev določb ZPP. Ob tem se sklicuje, da sodišče ni obrazložilo, ali je bil tožnik s plačilom več kot tri mesece zaporedoma v zamudi, kar je po 11. točki pogodbe razlog za razveljavitev.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obrazložitvi zapisalo, da šteje, da je tožniku uspelo dokazati, da položnic tožene stranke ni vedno prejel, zato ni vedel za višino mesečne anuitete. Sodišče se je tudi opredelilo o tem načinu plačila (primerjaj obrazložitev na list. št. 54) in je nato sklepalo, da tožnik ni prišel v zamudo s plačilom. Obrazložilo je tudi, da tožena stranka ni vročila opominov tožeči stranki, pač pa je tožnik prejel poziv na podpis najemne pogodbe. To pomeni, da se je sodišče prve stopnje v obrazložitvi opredelilo do tega, kaj šteje za pravno odločilna dejstva v tem spornem razmerju. Povedalo je tudi, zakaj ni sledilo toženi stranki glede na v pritožbi zatrjevano neplačilo treh zaporednih obrokov. Zato očitana kršitev ni nastala. Drugi razlogi pa se nanašajo na zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, kar je drugi pritožbeni razlog.

Pritožbeno sodišče je pri presoji pravno odločilnih dejstev in v zvezi s tem preizkusom sodbe sodišča prve stopnje upoštevalo dejansko stanje, ki ga je pravilno in zadosti ugotovilo sodišče prve stopnje. Treba je upoštevati, da sta pravdni stranki način obročnega odplačevanja izvajali tako, da je tožena stranka tožniku pošiljala položnice za mesečne anuitete, ki so se mesečno spreminjale. Tako tožnik kot priča M. H. sta povedala, da kupci niso vedno prejemali mesečnih položnic. Tožnik se je pri toženi stranki prizadeval urediti način plačila mesečnih obrokov preko trajnika, kar pa mu tožena stranka ni omogočila, saj je sama zahtevala tak način plačila zaradi spreminjajočih se mesečnih anuitet. Zato je pravilen sklep sodišča prve stopnje, da tožnik ni mogel priti v zamudo toliko časa, dokler ni vedel, koliko je njegova mesečna obveznost. Nato je tožena stranka trdila, da je tožniku pošiljala opomine, vendar ni dokazala, da bi te opomine tožniku tudi vročila. Tožnik je prejel poziv tožene stranke na podpis najemne pogodbe in se je v začetku februarja 1996 oglasil pri toženi stranki, ter jo pozval naj pove, ali je kaj dolžan in ponudil takojšnje plačilo eventuelnega dolga. Nato tožena stranka ponujenega plačila ni sprejela. Tožena stranka se je postavila na stališče, da je bila pogodba že razveljavljena, ker tožnik ni plačal več kot treh zaporednih obrokov kupnine. Trdi tudi, da je z dne 7.2.1996 pogodbo razveljavila in da je nastopila posledica iz 11. točke pogodbe in 124. člena ZOR. Kot pravilno opozarja sodišče prve stopnje, je za razdrtje pogodbe treba, da nasprotna stranka zahteva izpolnitev in to takrat, ko ena stranka ne izpolni svoje obveznosti. V tem primeru pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožnik ni prišel v zamudo s posameznimi obroki, ko pa je dobil poziv na sklenitev najemne pogodbe, se je zglasil pri toženi stranki, da ugotovi svoje obveznosti in je ponudil plačilo celotne kupnine (3. točka 129. člena ZOR). Pritožbeno sodišče še dodaja, da na pravilno sklepanje sodišča prve stopnje kaže tudi časovni potek dogodkov. Iz ugotovitev na prvi stopnji sledi, da se je tožnik zglasil pri toženi stranki februarja 1996 oziroma je z odpisom z dne 7.2.1996 zahteval plačilo v enkratnem znesku, tožbo za sklenitev aneksa pa je vložil maja 1996. Tožena stranka pa je nasproto tožbo vložila med pravdo.

V pritožbi tožena stranka še navaja, da je tožnik v letu 1996 plačeval najemnino, čeprav najemna pogodba ni bila sklenjena, in s tem šteje, da je s tem tožnik priznal razveljavitev pogodbe. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožnikovo plačevanje najemnine ne more pomeniti takšnega sklepanja, kot ga ponuja pritožba. Tožnik je vložil tožbo na sklenitev aneksa, ravnal pa je tudi tako, da je plačeval najemnino. Ker do sklenitve pisne najemne pogodbe ni prišlo, (39. člen Stanovanjskega zakona) tožnik pa je v tožbi jasno povedal, kakšno je njegovo stališče v zvezi s plačevanjem obveznosti do tožene stranke, njegovo plačevanje najemnine ne more pomeniti konvalidacije najemne pogodbe.

Glede na podano materialnopravno izhodišče, da tožeča stranka ni prišla v zamudo izpolnitve obveznosti, ampak da se je končno zglasila pri toženi stranki, da bi ugotovila in plačala zapadle obroke, ni pravilno stališče tožene stranke, da je prišlo do razveljavitve pogodbe po samem zakonu oz. po 11. točki pogodbe. Glede na to, da je tožeča stranka ponudila še plačilo celotne obveznosti, je ravnala tudi v skladu s 3. odstavkom 129. člena ZOR in je s tem ponudila zadosti močno zavarovanje, da bi lahko ohranila pogodbo v veljavi.

Tožena stranka v pritožbi ne izpodbija načina in vsebine izračuna preostalih obveznosti tožeče stranke. Pritožbeno sodišče pa ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ta del svoje odločitve pravilno obrazložilo in k temu delu ni kaj dodati.

Ker je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in ker pri tem ni zagrešilo nobene kršitve postopka, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (368. člen ZPP/77).