Jedro

Ker zatrjevani dogovor o podaljšanju najema ni bil dosežen, je odveč pritožbeno sklicevanje na izjeme, ki jih OZ dopušča glede obličnosti pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morata toženca v roku dveh mesecev izročiti tožnici stanovanje št. 1 v pritličju stavbe na naslovu ... v T., v skupni izmeri 48 m2, prazno oseb in svojih stvari. Tožencema je še naložilo, da morata tožnici povrniti vsak polovico njenih pravdnih stroškov v skupni višini 1.258,39 EUR, z obrestmi.

2. Toženca v pritožbi uveljavljata vse zakonske pritožbene razloge. Predlagata razveljavitev (pravilno: spremembo) izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka. Vztrajata, da je bilo ob sklenitvi najemne pogodbe dogovorjeno, da se bo najemno razmerje podaljšalo sorazmerno z vloženimi sredstvi v obnovo stanovanja. Pisna pogodba je zato vsebovala posebno klavzulo o možnosti podaljšanja pogodbe, toženec pa je T. R. sproti obveščal o višini in obsegu izvršenih vlaganj. Napačno je stališče izpodbijane sodbe, da bi moral biti dogovor sklenjen v pisni obliki. Po tretjem odstavku 56. člena OZ so med strankami veljavni tudi sočasni ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo obveznosti ene ali obeh strank. Namesto do izteka v pogodbi določenega roka - 27. 8. 2019, je bilo dogovorjeno, da bosta toženca stanovanje izpraznila, ko bodo pobotana vsa njuna vlaganja v stanovanje. Toženca zato stanovanja še nista dolžna izprazniti in ga še vedno zasedata v svojstvu najemnikov. Ker njuna vlaganja še niso pobotana z najemnino, sta predlagala izvedenca, da bi ugotovil obseg vlaganj in višino ustrezne najemnine, kar bi šele omogočilo presojo utemeljenosti tožničinega zahtevka. Sodišče je ta njun dokazni predlog neupravičeno zavrnilo, s tem pa je tožencema onemogočilo uveljavljanje ugovora po 101. členu OZ.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V postopku na prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da je tožnica solastnica nepremičnine, katere del je sporno stanovanje, ki ga zasedata toženca. Po najemni pogodbi s prejšnjo lastnico bi morala toženca stanovanje izprazniti 27. 8. 2019, v enem letu od sklenitve pogodbe. Ker najemne pogodbe nista podaljšala, s tožnico pa nista sklenila nove, stanovanje od tedaj dalje uporabljata nezakonito. Tožnica, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, zato na podlagi drugega odstavka 111. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) od tožencev upravičeno zahteva izpraznitev stanovanja in njuno izselitev.

6. Kdor pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ki je obremenjena z najemno pravico, vstopi v pravni položaj svojega pravnega prednika v najemnem razmerju. Tožnica je po darilni pogodbi postala solastnica spornega stanovanja šele z vpisom v zemljiško knjigo, skladno z 49. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ), v začetku oktobra 2019. Toženca temu dejstvu v pravdi nista oporekala. Njuno najemno razmerje s prejšnjo lastnico se torej tožnice ne tiče, saj je prenehalo, preden je tožnica postala solastnica stanovanja. Toženca namreč nista dokazala zatrjevanega dogovora o podaljšanju najema za čas, dokler ne bodo izčrpana vsa njuna vlaganja v sporno stanovanje.

7. Najemnik, ki želi doseči podaljšanje najema za določen čas, mora po 95. členu SZ-1 najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa. Te zahteve toženca nista izpolnila. Dejstvo, da je bila v pogodbi z dne 27. 8. 2018 izrecno predvidena možnost njenega podaljšanja in da je toženec T. R. sproti obveščal o izvršenih vlaganjih, ne zadošča, če nato do konkretnega dogovora o podaljšanju najema ni prišlo. Priča T. R. je namreč izpovedal, da je zaradi nameravane prodaje stanovanja ostalo pri prvotno dogovorjenem enoletnem najemu, toženca pa prepričljivih nasprotnih dokazov nista ponudila. Ker torej zatrjevani dogovor o podaljšanju najema ni bil dosežen, je odveč pritožbeno sklicevanje na izjeme, ki jih Obligacijski zakonik (OZ) dopušča glede obličnosti pogodbe. Sicer pa so tako poznejši kot sočasni ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali obeh strank, veljavni le, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank (četrti odstavek 51. člena in tretji odstavek 56. člena OZ). Ta pogoj v obravnavanem primeru ni izpolnjen. Pisna oblika, ki jo za pogodbo o najemu stanovanja zahteva četrti odstavek 84. člena SZ-1, je namreč potrebna ne le zaradi varstva najemnika kot šibkejše stranke, ampak tudi zaradi obvezne registracije pogodbe in zagotavljanja javnega interesa.

8. Sodišče prve stopnje je po navedenem pravilno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo. Ker toženca najema s prejšnjo lastnico nista podaljšala, svoje izselitve in izročitve stanovanja tožnici ne moreta pogojevati z ugovorom na podlagi drugega odstavka 101. člena OZ, naj jima tožnica istočasno povrne njuna vlaganja v stanovanje. Toženca namreč stanovanje zasedata nezakonito, po 98. členu SZ-1 pa ima pravico do povrnitve lastnih vlaganj samo najemnik ob odpovedi najemne pogodbe, kot je tožencema pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Z zavrnitvijo njunega dokaznega predloga za imenovanje izvedenca ju torej ni prikrajšalo za pravico do obravnavanja v postopku, saj je bila izvedba tega dokaza očitno nepotrebna. Izpodbijana sodba zato ni obremenjena niti z zatrjevano absolutno bistveno kršitvijo iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Uradoma upoštevnih procesnih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP pa v postopku na prvi stopnji ni bilo.

9. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in prvo sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

10. Odločitev o zavrnitvi pritožbe vključuje tudi priglašene pritožbene stroške. Ker sta toženca s pritožbo propadla, morata svoje stroške zanjo kriti sama (prvi odstavek 165. člena ZPP).