Jedro

Odločitve po 1.odst. 31.čl. Stanovanjskega zakona niso zgolj tiste odločitve, ki imajo pravni učinek le med "solastniki". V kontekstu odločitev o upravljanju in obratovanju so lastniki upravičeni sprejemati tudi takšne odločitve, ki povzročajo pogodbena razmerja s tretjimi osebami.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklepa o izvršbi vzdržalo v veljavi za 545.701,70 SIT spp in za 136.916,80 SIT spp, toženi stranki pa naložilo plačilo 105.052,70 SIT pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da tožeča stranka svojega zahtevka iz naslova vodarine ne more temeljiti na 9.čl. Pogodbe o upravljanju stavbe na naslovu T. Ta določba namreč ureja le stroške upravljanja in ne tudi obratovalnih stroškov, glede katerih bi morala biti sklenjena posebna pogodba. Sklepa z dne 27.11.1995, glede na katerega bi bil dolžan vgraditi odštevalni števec, toženec ni nikoli prejel. Sicer pa je imel v svojem lokalu tak števec ves čas vgrajen. Sklep upravnega odbora lastnikov stavbe na naslovu T. o obračunu vodarine v višini porabe največjega porabnika se zato na toženca ne nanaša. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Pritožba ni utemeljena.

Tožena stranka ne trdi, da naj Pogodba o upravljanju stavbe na naslovu T. z dne 13.2.1995 zanjo ne bi veljala. Prav nasprotno, tožena stranka se v pritožbi na to pogodbo sama sklicuje. Njena trditev, da naj bi 9.čl. te pogodbe urejal zgolj stroške upravljanja, ne pa tudi obratovalnih stroškov, ne drži. V cit. pogodbeni določbi so namreč izrecno urejeni tudi stroški obratovanja. V njihov okvir vtoževano vodarino šteje tudi pritožba. Pregled pogodbe z dne 13.2.1995 (v spisu pod A 2) pokaže, da ne drži pritožnikova trditev, po kateri naj bi 12.čl. pogodbe za določitev kriterijev za delitev obratovalnih stroškov predvideval posebno pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij med lastniki. Takšne določbe 12.čl. pogodbe ne vsebuje. Je pa takšna pogodba predvidena v 15.čl. pogodbe z dne 13.2.1995, vendar za vprašanja, ki obratovalnih stroškov ne zadevajo.

Pogodba z dne 13.2.1995 je pogodba na podlagi 31.čl. Stanovanjskega zakona (SZ). Določitev režima plačevanja vodarine po oceni sodišča druge stopnje sodi med tiste odločitve, za katere po 1.odst. 31.čl. SZ zadošča večinska odločitev. Sama formulacija 1.odst. 31.čl. SZ pa nedvomno kaže na to, da določba ne obsega zgolj tiste odločitve, ki imajo pravni učinek le med "solastniki". V kontekstu odločitev o upravljanju in obratovanju so lastniki upravičeni sprejemati tudi takšne odločitve, ki povzročajo pogodbena razmerja s tretjimi osebami. To izhaja npr. iz 2.odst. 31.čl. SZ, ki med odločitve iz predhodnega odstavka šteje tudi "posel, ki je nujen za redno vzdrževanje stanovanjske hiše". Če ne bodo lastniki hiše vzdrževali sami, je to nujno posel s kom tretjim. V okvir obravnavanih odločitev zato sodi tudi odločitev, po kateri se urejajo pravna razmerja lastnikov s tretjo osebo, ki je upravnik stavbe.

Odločitev iz 1.odst. 31.čl. SZ je tudi odločitev, da lastniki ne bodo posebej sklepali o vsaki odločitvi v zvezi z upravljanjem in obratovanjem, temveč da bodo za te odločitve formirali "Upravni odbor" (UO). Odločitve slednjega je zato možno šteti kot odločitve iz 1.odst. 31.čl. SZ. Na podlagi cit. čl. SZ veljavno sprejeta odločitev je zato tudi tista, s katero je UO določil, da se na največjega porabnika vode med lokali veže znesek vodarine tistih lastnikov, ki si odštevalnega števca ne bodo priskrbeli. Tožena stranka neutemeljeno trdi, da naj ta odločitev ne bi vezala tistega lastnika, ki bi sicer odštevalni števec imel, vendar ne bi dopustil odčitavanja z njega. Po mnenju pritožbenega sodišča pomeni nevgraditev ali odklonitev uporabe števca povsem istovrstno situacijo. Njeno bistvo je pač v tem, da se porabe posameznega lastnika iz razlogov na njegovi strani ne da meriti. Ob takšnem stanju je v tem postopku nepomembno, ali je tožena stranka dopis z dne 27.11.1995 prejela ali ne. Tožena stranka celo trdi, da je odštevalni števec ves čas imela. Cit. dopis je torej glede na njene lastne navedbe zanjo irelevanten.

Sodišče druge stopnje ocenjuje, da vezava vodarine na porabo največjega izmed (ostalih) porabnikov v primeru konkretnega porabnika (namreč tožene stranke) ni bila nerazumna odločitev in iz nje ne sledijo nerazumni učinki. Če bi in bi iz odločitve izvirala neupravičena obogatitev ostalih lastnikov ali upravnika, bi tožena stranko to imela možnost dokazovati. Da naj bi zaradi "pavšaliziranega" obračuna toženec plačal preveč in bi se kje pokazal presežek, tožena stranka v predmetnem postopku ni dokazovala. To možnost je tožena stranka - ki s podatki o svoji porabi vendarle (edina) razpolaga - vsekakor imela. Glede na vse to pritožbeni razlogi niso podani, kot tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti. Zato je bilo potrebno pritožbo po 368.čl. ZPP/77 zavrniti in izpodbijano sodbo v celoti potrditi.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 3.odst. 165.čl. ZPP/77.