Jedro

Najemna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna (12. člen ZPSPP). Tudi, če bi bila najemna pogodba med pravdnima strankama sklenjena ustno, s konkludentnimi dejanji strank, ne bi bila veljavna, saj ob dejstvu, da toženka ni plačevala nobene najemnine, ni mogoče govoriti niti o izpolnitvi obveznosti v pretežnem delu oziroma o realizaciji pogodbe v pretežnem obsegu (58. člen OZ).

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS št. Su 1991/2015 z dne 10. 9. 2015 je bila pristojnost za sojenje v tej zadevi prenesena z Višjega sodišča v Celju na Višje sodišče v Ljubljani.

2. Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo naložilo toženi stranki, da tožnikom plača znesek 44.919,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, in sicer vsakemu tožniku ¼, kot je to razvidno iz I. točke izpodbijane sodbe. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo (II. točka izreka). Odločilo je še, da pravdne stranke krijejo svoje pravdne stroške (III. točka izreka).

3. Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožniki izpodbijajo zavrnilni del in odločitev o stroških, pri čemer uveljavljajo vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP. Predlagajo, da pritožbeno sodišče spremeni sodbo tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. Navajajo, da prvo sodišče ni v celoti odločilo o tožbenem zahtevku. Toženka ima v posesti 1.096,76 m2 dvorca, ne pa le 496,76 m2. Toženka uporablja tudi zemljišče ob dvorcu in mora plačevati uporabnino tudi zanj. Tožniki niso nikoli privolili v svoje prikrajšanje. S postopkovnimi kršitvami je obremenjena odločitev sodišča, da naj bi toženka dokazala neuporabo objekta vsaj z dnem pregleda objekta s strani izvedenca 21. 3. 2014. Sodba je pomešala institut izvedenstva in pričevanje. Opazovanje, ali je objekt zaseden ali ne, ni naloga izvedenca. Toženka ima prostore objekta še vedno v svoji posesti. Napačna je tudi zgodba z A. A. in potrdilom o prevzemu ključev. Prvo sodišče se ni opredelilo do trditev tožnikov v pripravljalni vlogi z dne 17. 10. 2014. Napačna je tudi odločitev o višini tožbenega zahtevka. Tožbeni zahtevek primarno ni obogatitvene podlage, saj tožniki zahtevajo plačilo konkludentno dogovorjenega zneska 3.000,00 EUR mesečno za uporabo prostorov dvorca in zemljišča. Zmotna je ugotovitev sodišča, da med pravdnima strankama ni prišlo do konkludentno doseženega dogovora o mesečni najemnini 3.000,00 EUR. Zmotno je stališče sodbe, da sodišče ne more priti do pravilnega rezultata s pomočjo oglasov na nepremičninskem trgu. Ti izkazujejo višino tržne najemnine za najem poslovnih prostorov. Tudi izvedenec pri svojem mnenju ni naredil nič drugače, le nepremičninskih oglasov ni predložil. Sodišče ni upoštevalo različnih dejavnikov, ki vplivajo na ceno najema, čeprav so se tožniki nanje sklicevali. Višino uporabnine bi sodišče lahko ob uporabi meril neupravičene pridobitve določilo kvečjemu za čas do 21. 2. 2011. Izvedenec je napačno izhajal iz odškodninskega zahtevka iz naslova nemožnosti uporabe po drugem odstavka 72. člena ZDen. Zmotno je upošteval tudi odbitek 15 % iz naslova tveganja izpada najemnine. Izvedenčeva napaka je tudi v tem, da pri ugotavljanju višine uporabnine ni upošteval nadpovprečno visokih stroškov vzdrževanja dvorca. Neživljenjska je rešitev, da bi se uporabnina vsak mesec zniževala.

4. Tožena stranka izpodbija sodbo prvega sodišča v ugodilnem in stroškovnem delu odločitve. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP in predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni sodbo tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo dokazno oceno. Navaja, da je prvo sodišče ravnalo nepravilno, ko je kljub zahtevi za izločitev sodnica nadaljevala z glavno obravnavo. Toženka je predlagala tudi zaslišanje stečajnega upravitelja T., d. d. B. B. O tem predlogu prvo sodišče ni zavzelo stališča, čeprav bi priča lahko pojasnila tudi stanje v zvezi z uporabo prostorov graščine. Sodišče je na naroku 3. 9. 2013 sugestivno doseglo, da je tožeča stranka predlagala izvedbo dokaza z izvedencem. Z dovolitvijo sprememb tožbe je sodišče kršilo postopek in materialno pravo. Prvo sodišče je v nasprotju z navedbami tožeče stranke ugotovilo, da so izkazani elementi neupravičene pridobitve. Tožniki niso zatrjevali konkretnega in realnega prikrajšanja. Tožniki so se izogibali pozivom k prevzemu nepremičnine, zato so sami odgovorni za neuporabo graščine. Toženkin ugovor aktivne legitimacije je bil utemeljen. Imetnica pravice uporabe objekta je bila T., d. d. in je toženka bila v prostorih graščine na podlagi dogovora z njo. Napačno je stališče sodišča, da toženka ni opredelila pobotnega ugovora tako, da bi bil sposoben za obravnavanje, zaradi česar sodišče o njem ni odločalo. Sodišče je kršilo določbe postopka in nepravilno uporabilo materialno pravo. Spisek vlaganj, na katerem temelji pobotni ugovor, predstavlja javno listino. Pobotni ugovor je bil dovolj konkretiziran, da bi ga moralo prvo sodišče oceniti in se opredeliti do njega. Spisek vlaganj tudi dokazuje, da toženka po letu 2011 ni več uporabljala objekta. Napačno je stališče, da so verjetnejše navedbe toženke v vlogi z dne 20. 10. 2011, v kateri navaja, katere prostore uporablja, kot pa kasnejše navedbe, da prostorov že od leta 2011 ne uporablja več. Dotedanja uporaba prostorov je bila dogovorjena z brezplačnim najemom, in sicer na podlagi pisma o nameri, sklenjenega s T., d. d. Že v letu 2011 so bile zbirke oziroma arhiv v prostorih graščine preseljeni na druge lokacije, kar je splošno znano dejstvo, zato toženka ni posebej izkazovala teh okoliščin. Leta 2011 toženka ni več uporabljala prostorov objekta. Sodišče je ugotavljalo, kolikšno korist bi dosegli tožniki, če bi gospodarili z nepremičnino, kljub temu, da tožniki kaj takega niso zatrjevali. Sodišče je uporabilo izračun najemnin za prostore graščine v namen, ki ga tožniki niso nikoli zatrjevali. Prostori so izrednega lokalnega in kulturnega pomena, ki se jih kot takšnih ne da uporabljati v poslovne namene, zato je opredelitev izvedenca glede namena prostorov zgrešena. Toženka je izkazala, da so tožniki prevzeli graščino, saj je hči enega tožnika A. A. prevzela ključe dvorca C. 15. 7. 2013. Napačna je tudi odločitev o stroških postopka.

5. Vsaka stranka v odgovoru na pritožbo nasprotne stranke predlaga njeno zavrnitev.

6. Pritožbi sta utemeljeni.

7. Razpravljajoča sodnica je kljub zahtevi toženke za izločitev, vloženi na podlagi 6 točke 70. člena ZPP, lahko nadaljevala narok 4. 3. 2013, saj ji je to dopuščala določba prvega odstavka 74. člena ZPP. Toženkin predčasen odhod z naroka ni preprečeval dokončanja naroka. Na naroku 3. 9. 2013 tožniki niso predlagali dokaza z izvedencem, saj so to storili že prej (na naroku 4. 3. 2013), zato je nerazumljiva trditev toženke o „sugestivnem“ ravnanju sodišča na naroku 3. 9. 2013. Neobrazložen in zato neupošteven je očitek o dovolitvi sprememb tožbe v nasprotju z zakonom. Zatrjevane procesne kršitve zato niso podane. Prvo sodišče je pravilno ugotovilo, da so tožniki stvarno legitimirani za vtoževani zahtevek, zato je toženkin ugovor aktivne legitimacije, katerega ponavlja v pritožbi, neutemeljen.

8. Toženka je trdila, da je uporabljala prostore graščine C. na podlagi dogovora s T., d. d. o brezplačni uporabi, tožniki pa so med drugim trdili, da toženka ni imela nobenega upravičenja do uporabe nepremičnine. Z delno odločbo o denacionalizaciji z dne 22. 3. 2007 je bila pravnemu predniku tožnikov graščina C. s posameznimi zemljišči vrnjena v last, T., d. d. pa je bilo naloženo, da upravičencu vrne dvorec C. v posest (razen zasedenih stanovanjskih enot), po pravnomočnosti te delne odločbe. Zatrjevani dogovor toženke s T., d. d. o brezplačni uporabi ni užival varstva v smislu prvega odstavka 24. člena ZDen, ker ni šlo za odplačen pravni posel. Zato toženka od pravnomočnosti delne odločbe o denacionalizaciji ni bila več upravičena brezplačno uporabljati prostorov v graščini. Navedeno v materialnopravnem pogledu pomeni, da je bila toženka od tedaj dalje nedobroverni posestnik teh prostorov (96. člen SPZ).

9. Kot nedobroverni posestnik je bila toženka dolžna plačati uporabnino za prostore dvorca za ves čas njihove uporabe od pravnomočnosti delne odločbe o denacionalizaciji dalje. Stališče prvega sodišča, da bi šla tožnikom uporabnina le od 21. 2. 2011 dalje (ko je prva tožnica naslovila na toženko tak zahtevek), je napačno. Prvo sodišče se je sklicevalo na sodno prakso (stran 8 obrazložitve), ki se nanaša na drugačno dejansko situacijo in sicer na razmerja med solastniki, ko npr. eden med njimi uporablja solastno stvar v večjem obsegu, kot znaša njegov solastniški delež. V obravnavani zadevi ne gre za tak primer, saj toženka ni imela veljavne pravne podlage za uporabo prostorov graščine. Za obravnavani primer je treba upoštevati določbe 198. člena OZ v povezavi s 96. členom SPZ (in ob 95. členu SPZ, ki le za dobrovernega posestnika določa, da ni dolžan plačati za uporabo tuje stvari), iz katerih izhaja, da je nedobroverni posestnik dolžan plačati nadomestilo za uporabo stvari. Toženka je bila obogatena s tem, ker je uporabljala graščino tožnikov brez pravnega naslova, tožniki pa so bili zato prikrajšani, saj toženka za uporabo njihove stvari ni plačevala nobene odmene. Če tožniki pred 21. 2. 2011 niso zahtevali plačila uporabnine, to še ne pomeni, da so privolili v svoje prikrajšanje oziroma, da so se odpovedali svoji terjatvi iz naslova uporabnine za obdobje pred 21. 2. 2011. 10. Trditvena podlaga tožnikov z vidika neupravičene pridobitve je bila podana v zadostni meri, in sicer za ves čas toženkine uporabe graščine po pravnomočnosti delne odločbe o denacionalizaciji. Trditve tožnikov o konkludentno sklenjenem dogovoru pravdnih strank o uporabnini 3.000,00 EUR mesečno niso bile utemeljene (sodišče ni vezano na pravno podlago tožbenega zahtevka). Prvo sodišče je pravilno ugotovilo, da takšnega dogovora ni bilo in se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju sklicuje na pravilne razloge izpodbijane sodbe, s katerimi je odgovorjeno tudi na pritožbeno kritiko tožnikov v tem delu. Dodati je zgolj to, da najemna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna (12. člen ZPSPP). Tudi, če bi bila najemna pogodba med pravdnima strankama sklenjena ustno, s konkludentnimi dejanji strank, ne bi bila veljavna, saj ob dejstvu, da toženka ni plačevala nobene najemnine, ni mogoče govoriti niti o izpolnitvi obveznosti v pretežnem delu oziroma o realizaciji pogodbe v pretežnem obsegu (58. člen OZ).

11. Med pravdnima strankama je bilo sporno tudi, ali je toženka prenehala uporabljati graščino C., ali pa še vedno uporablja prostore v njej. Za odločitev o tožbenem zahtevku ni pomembno, ali je stečajni upravitelj T., d. d. pozival tožnice, da prevzamejo objekt. Bistveno je, od kdaj je toženka uporabljala prostore brez veljavnega pravnega naslova (to je od pravnomočnosti delne odločbe o denacionalizaciji) in kdaj jih je (če jih je) prenehala uporabljati, saj je za ves čas uporabe dolžna plačati uporabnino. Trditve toženke o prenehanju uporabe objekta so bile nekonkretizirane oziroma nepopolne, saj toženka ni določno pojasnila, kdaj naj bi prenehala uporabljati prostore. Ne glede na to pa stališče prvega sodišča o verjetnejših navedbah toženke v vlogah iz leta 2011 (glede uporabe objekta) ni prepričljivo. Toženka je v odgovoru na tožbo in v pripravljalni vlogi z dne 20. 10. 2011 navajala, katere prostore uporablja, iz njenih kasnejših vlog pa je razvidno, da naj bi pozneje (sicer nejasno, ali konec leta 2011 ali po letu 2011) prostore izpraznila in jih prenehala uporabljati. Kot pravočasno predlagan dokaz v zvezi z zatrjevanim prenehanjem uporabe (kot je smiselno moč razumeti toženkine navedbe) je mogoče upoštevati predlog za zaslišanje stečajnega upravitelja T., d. d. podan na prvem naroku 4. 3. 2013. Dokaz z izvedencem ni bil predlagan zaradi ugotavljanja okoliščine, ali toženka še vedno uporablja objekt ali ne in je sklicevanje prvega sodišča na opažanja izvedenca ob ogledu 21. 3. 2014 oziroma na njegovo mnenje o izpraznjenosti prostorov neupoštevno že iz tega razloga.

12. Ker je bilo treba sodbo razveljaviti, bo moralo prvo sodišče v ponovljenem postopku opraviti materialno procesno vodstvo tudi glede procesnega gradiva toženke in jo pozvati, da dopolni navedbe o prenehanju uporabe prostorov, zlasti o tem, kdaj točno naj bi do tega prišlo, ter da navede konkretna dejstva s tem v zvezi, o katerih naj bi bil zaslišan B. B. Glede vprašanja (prenehanja) uporabe prostorov bo prvo sodišče moralo zaslišati tudi priče, ki jih je na prvem naroku predlagala tožeča stranka. Pomen potrdila z dne 15. 7. 2013 (priloga B25) bo treba presojati v sklopu celovite presoje dokazov, ki se nanašajo na zatrjevano toženkino prenehanje uporabe objekta. Spisek vlaganj in ogled nepremičnine nista bila predlagana do konca prvega naroka kot dokaz o toženkinem prenehanju uporabe graščine. Trditve o toženkinem umiku iz graščine ter preselitvi zbirke in arhiva na druge lokacije ne predstavljajo zatrjevanja splošno znanih dejstev.

13. Tožniki so v tožbi zatrjevali, katere prostore uporablja toženka (v izmeri 496,76 m2), ob souporabi zemljišča tožnikov. Pozneje so trdili, da toženka uporablja tudi druge prostore v graščini (v izmeri 600 m2), tožbeni zahtevek pa so po višini opredeljevali tako, da se zahtevana uporabnina 3.000,00 EUR mesečno nanaša na vso njihovo lastnino, ki naj bi jo uporabljala toženka, torej na zatrjevane prostore v skupni izmeri 1.096,76 m2 ter zemljišče v souporabi (ne pa zgolj na površino v obsegu 496,76 m2). Prvo sodišče bi zato moralo ugotoviti, katere prostore in v kakšnem obsegu oziroma površini naj bi uporabljala toženka (glede na zatrjevano površino 1.096,76 m2) in katero zemljišče (površina, namen) naj bi souporabljala toženka, glede na te ugotovitve pa nato ugotoviti višino uporabnine s pomočjo sodnega izvedenca. Stališče prvega sodišča glede uporabe zemljišča okoli objekta je napačno, saj ni bistveno, ali je tožnikom onemogočena njegova uporaba ali ne, ampak to, ali ga je toženka souporabljala. Napačno je tudi stališče, da se (zvišani) tožbeni zahtevek nanaša zgolj na prvotno zatrjevanih 496,76 m2, ker tožniki svojega zahtevka niso opredelili tako, da bi vtoževali uporabnino za celotno površino glede na zatrjevano višino uporabnine za m2 (4,00, 5,00 oziroma 6,00 EUR/m2 x 1.096,76 m2).

14. Prvo sodišče je pojasnilo, zakaj v obravnavanem primeru ugotavljanje uporabnine (zgolj) s pomočjo oglasov na nepremičninskem trgu ni prišlo v poštev. Pritožbeno sodišče se z njegovimi razlogi strinja in jih sprejema kot pravilne, z njimi pa je odgovorjeno tudi na pritožbene trditve tožnikov v tem delu. Sodni izvedenec ni izhajal iz 72. člena ZDen, kar je razvidno iz njegove izpovedbe na naroku 18. 11. 2014. Toženka je uporabljala prostore graščine za namene s področja kulture, zato je sodišče prve stopnje utemeljeno upoštevalo, da je treba uporabnino določiti ob upoštevanju tega namena uporabe prostorov. Izvedenec je utemeljeno upošteval znižanje uporabnine za 15 % zaradi tveganja izpada najemnine, argumentirano pa je pojasnil tudi, zakaj niso upoštevna domnevna vlaganja lastnika za vzdrževanje objekta. Ne glede na to bo moralo prvo sodišče glede na doslej povedano ponovno izvesti dokaz z izvedencem.

15. Drži, da je bil pobotni ugovor nekonkretiziran in zato nesklepčen, saj toženka ni pojasnila, kaj predstavlja znesek 73.375,79 EUR. Spisek vlaganj ne predstavlja javne listine. Vendar pa pobotni ugovor kot tak ni bil formalno pomanjkljiv in bi zato prvo sodišče moralo odločiti o njem, kar toženka utemeljeno uveljavlja v pritožbi (ne glede na to, da je tak pobotni ugovor neutemeljen). Tudi iz tega razloga je bilo treba razveljaviti sodbo prvega sodišča, saj izdaja dopolnilne sodbe v takšnem primeru ne pride v poštev, ker je v primeru pobotnega ugovora izrek sodbe tročlenski in enoten.

16. Pritožbeno sodišče je glede na povedano ugodilo pritožbama ter razveljavilo izpodbijano sodbo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. in 355. člen ZPP). Glede na dosedanjo obrazložitev posebni napotki prvemu sodišču niso potrebni. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je bila pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).