Jedro

V skladu s 116. členom SPZ je potrebno soglasje etažnih lastnikov o ključu delitve stroškov, če opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, odstopajo od določitve v sorazmerju z njihovimi solastniškimi deleži.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 69305/2015 z dne 8. 6. 2015 v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo, tožnici pa naložilo v plačilo toženčeve pravdne stroške v znesku 369,15 EUR.

2. Zoper sodbo vlaga tožnica pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga višjemu sodišču, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Strinja se z ugotovitvami sodišča, da je upravnik te stavbe, toženec pa lastnik posameznega poslovnega prostora v PC X. Nasprotuje pa odločitvi, da je obračunavala vtoževane stroške upravljanja in obratovanja po ključu delitve stroškov dogovorjenim s pogodbo, ki odstopa od zakonske določbe 115. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki določa, da se pravice in obveznosti etažnih lastnikov sorazmerne njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Da bi šlo za drugačno ureditev od zakonsko določene, tožnica ni nikoli zatrjevala, niti ni tega navajal toženec. Tudi 116. člen SPZ določa, da je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, če obveznosti, ki jih bremenijo, odstopajo od določitve v sorazmerju so solastniškim deležem. Drugačnega ključa delitve stroškov od zakonsko določenega stranki v postopku nista zatrjevali. Zato uveljavlja procesno kršitev postopka. V nadaljevanju pritožnica navaja, da je sodišče zmotno presodilo dejansko stanje. V pogodbi, ki jo je podpisalo 98 % etažnih lastnikov ni nikjer določeno, da se stroški obračunavajo drugače kot v sorazmerju z njihovimi solastniškimi deleži. Iz 6. člena pogodbe, na katerega se sklicuje prvo sodišče, je razvidna samo cena posameznih storitev ne pa ključ delitve oziroma kakršnokoli odstopanje od plačila stroškov v sorazmerju s solastniškim deležem. Tožencu so bili v skladu s SPZ in pogodbo zaračunani stroški, ki so potrebni za ohranitev stvari v funkciji in so v interesu vseh etažnih lastnikov. Tožnica nato pojasnjuje podlago za vtoževanje zahtevanih stroškov. Ker toženec ne plačuje stroškov in jih je tožnica plačala namesto njega, jih je kot upravnik upravičena zahtevati tudi po 197. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Sodišče prve stopnje pa tudi zmotno navaja, da pravdni stranki nista predlagali naroka za izvedbo glavne obravnave. Tožnica je v vlogi z dne 6.10.2015 pravočasno predlagala opravo naroka za glavno obravnavo. Ker ga sodišče ni izvedlo, tožnica tudi ni mogla v dokaznem postopku dokazovati zakonskega načina delitve stroškov. Sodišče je tako poleg napačne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, kršilo procesne določbe pravdnega postopka, med drugim tudi 14. in 15. točko drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

3. Toženec je v odgovoru na pritožbo predlagal zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavani zadevi gre za spor majhne vrednosti (prvi odstavek 443. člena ZPP). Po prvem odstavku 458. člena ZPP je mogoče sodbo sodišča prve stopnje v sporih majhne vrednosti izpodbijati zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP.

6. Dejansko stanje v tej zadevi je naslednje: tožnica kot upravnik poslovne stavbe PC X od toženca, ki ima v tej stavbi poslovni prostor, vtožuje delna plačila po računih (A2 do A13), po posameznih mesecih v letih 2014 in 2015, za stroške obratovanja, vzdrževanja in upravljanja, v spornem znesku 239,05 EUR. Toženec je izdane račune za mesečne stroške, ki jih kot upravnik izdaja tožnica, v nespornem delu plačal, računi pa niso plačani za postavke, ki se nanašajo na stroške čiščenja po pogodbi, storitev po pogodbi, vodenja rezervnega sklada, okrasitve stavbe, božička in obdarovanja otrok, novoletne okrasitve ter okrasitve in praznovanj 18. obletnice, ki jih je tožnica obračunala in zaračunavala na podlagi Pogodbe o izvajanju upravljanja in vzdrževanja z dne 7. 9. 2005, ki jo je podpisalo 98 % etažnih lastnikov.

7. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi zaključilo, da je tožba nesklepčna, ker je tožnica obračunavala sporne stroške upravljanja in obratovanja prodajnega centra X po pogodbeno dogovorjenem ključu delitve (6. člen), ki ni bil sprejet s soglasjem vseh etažnih lastnikov poslovnih prostorov, ki se zahteva za posel izrednega upravljanja, kar določitev ključa delitve je, temveč le z 98 %, kar odstopa od zakonsko predvidenega (115. členu SPZ), po katerem se ti delijo po solastniških deležih. Ker naj bi tožnica zatrjevala ključ delitve, ki ne temelji na solastniškem deležu, je tožbeni zahtevek zavrnilo.

8. Pritožnica v pritožbi smiselno opozarja, da predstavlja izpodbijana sodba presenečenje, ker je sodišče prve stopnje odločitev (brez naroka za glavno obravnavo, katerega razpis je zahtevala pritožnica) oprlo na dejstvo, ki med pravdnima strankama ni bilo sporno oziroma ga nobena od stran ni zatrjevala. Iz trditvene podlage spora ne izhaja, da bi bil med strankama sporen ključ delitve vtoževanih stroškov. Da bi šlo za drugačno ureditev, kot jo določa 115. člen SPZ, tožnica ni zatrjevala, tudi toženec tega ni izpostavil kot sporno. V skladu s 116. členom SPZ je potrebno soglasje etažnih lastnikov o ključu delitve stroškov, če opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, odstopajo od določitve v sorazmerju z njihovimi solastniškimi deleži. Da bi bil ključ delitve drugačen od zakonsko določenega, v postopku ni bilo zatrjevano. Toženec ni nasprotoval tožbenemu zahtevku zaradi nepravilne razdelitve posameznih stroškov oziroma nezakonitega ključa delitve(1). Jedro spora je bil obstoj podlage/temelja vtoževanih stroškov in višja (izhodiščna) cena posameznega stroška, ki jo je tožnica porazdelila med etažne lastnike poslovnih prostorov in jih vtožuje, ker jih je kot upravnik sama plačala namesto toženca, ali kot njen lastni strošek.

9. Stranki usmerjata potek pravde, sodišče pa poskrbi, da se med obravnavo navedejo vsa odločilna dejstva, da se dopolnijo nepopolne navedbe strank o pomembnih dejstvih, da se ponudijo ali dopolnijo dokazila, ki se nanašajo na navedbe strank, in sploh, da se dajo vsa potrebna pojasnila, da se ugotovita sporno dejansko stanje in sporno pravno razmerje, ki sta pomembna za odločbo. Samo tako izpeljan dokazni postopek je lahko podlaga sodne odločbe. V tej zadevi pa je prišlo do položaja, ko sta stranki sami sicer navedli odločilna dejstva in ponudili dokaze, ki se nanašajo na njune navedbe, a je sodišče prve stopnje šele v izpodbijani sodbi razkrilo za odločitev pomemben pravni vidik, ki pa ga tožnica tudi ob potrebni skrbnosti ni mogla predvideti, izpostavil pa ga ni niti toženec. Sodišče prve stopnje je s tem, ko je presojalo dejstva, ki za toženca niso bila sporna, kršilo načelo kontradiktornosti.(2) To pa je bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ki narekuje razveljavitev izpodbijane sodbe. Ker so iz zgornjih razlogov ostala nerazrešena bistvena dejanska in pravna vprašanja (okrog katerih je dejansko tekla pravda v tej zadevi, torej, ali je toženec dolžan plačati tudi postavke na izdanih računih, posamezne v višjih zneskih kot prej, ki jih vseskozi zavrača), se mora o spornih dejstvih, na katerih bo na koncu tudi temeljila odločitev o njunem pravnem razmerju, najprej izreči sodišče prve stopnje. To pa je narekovalo vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP), v katerem bo treba na pravočasno zahtevo tožnice v prvi pripravljalni vlogi opraviti narok za glavno obravnavo in na njem izvesti dokazni postopek, po potrebi tudi z zaslišanjem predlaganih prič.

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Na tem mestu velja opozoriti na napačno ugotovitev prvega sodišča, da bi bil ključ delitve določen v 6. členu pogodbe z 7. 9. 2005. V tej določbi, kot pravilno opozarja tudi pritožba, je govora le o vrsti in ceni posameznih stroškov upravljanja in obratovanja. Tožnica je tudi sicer opredelila toženčev solastniški delež (0,83%), na katerega odpadejo stroški upravljanja in obratovanja, ki mu toženec ni nasprotoval. Op. št. (2): Prim. npr. odločbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 9/2015, I Cp 1387/2015, II Cpg 522/2016, II Cpg 10712/2015.