Jedro

Na pravno naravo pravnega razmerja med pravdnima strankama ne vpliva niti dejstvo, da tožeča stranka ni nepremičninski posrednik, da ne izpolnjuje pogojev za nepremičninskega posrednika in nima zavarovane svoje odgovornosti. Le zato, ker tožeča stranka ne izpolnjuje pogojev, ki jih zakon zahteva od posrednika v prometu z nepremičninami, namreč ni mogoče zaključiti, da zanjo kogentna določila o varnem in skrbnem poslovanju pri nepremičninskem posredovanju, ki jih določa ZNPosr v III. Poglavju, ne veljajo. Takšno stališče bi bilo v izrecnem nasprotju z namenom zakonodajalca ob sprejemanju ZNPosr. Namen zakonodajalca je namreč bil podrobneje pravno urediti področje storitev nepremičninskega posredovanja predvsem s ciljem udejanjanja varstva šibkejše stranke (naročitelja), kar posledično med drugim zahteva tudi prepoved opravljanja te dejavnosti subjektom, ki ne izpolnjujejo zakonskih pogojev. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je pri odločitvi v tem primeru treba upoštevati določila ZNPosr, saj bi v nasprotnem primeru, v kolikor bi sledilo trditvam tožeče stranke, da je bila njena volja in volja pravne prednice tožene stranke skleniti običajno posredniško pogodbo po OZ, dopustilo obid (kogentnih) zakonskih določb, ki veljajo za posredovanje v prometu z nepremičninami.

Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami mora biti sklenjena pisno (prvi odstavek 13. člena ZNPosr). Skladno z določilom 53. člena OZ je oblične pogodbe mogoče razvezati z neobličnim sporazumom, razen če je za določen primer z zakonom predvideno kaj drugega, ali če namen, zaradi katerega je za sklenitev pogodbe predpisana oblika, zahteva za razvezo pogodbe enako obliko. Za razvezo posredniške pogodbe veljavni predpisi izrecno ne določajo pisne oblike. Sankcija za kršitev določila o pisnosti pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami ni predvidena. Zato je mogoče sklepati, da je pisna oblika posredniške pogodbe v prometu z nepremičninami predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank (zaradi varnega in skrbnega nepremičninskega posredovanja in varstva naročnika). Torej pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami ni neveljavna le zato, ker ni sklenjena v pisni obliki. Posledično tudi za veljaven odstop od pogodbe ni obvezna pisna oblika. Glede na navedeno tako tožeča stranka ne more uspeti s pritožbenim očitkom, da odpoved ni veljavna, ker je tožena stranka ni podala v pisni obliki.

Ker je tožeča stranka bila že poleti 2016 seznanjena s stališčem tožene stranke glede plačila provizije in se je sama odločila, da bo še naprej sodelovala s toženo stranka, do plačila provizije ni upravičena niti na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi (prvi in tretji odstavek 190. člena OZ). V tem primeru je Pogodba med pravdnima strankama prenehala veljati. Zato tožeča stranka za izvajanje posredovanja od poletja 2016 dalje ni imela več pravne podlage. Če ga je še naprej izvajala, je to izvajala samovoljno, v nasprotju z voljo tožene stranke, in zato od tožene stranka ne more zahtevati plačila niti na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške in je dolžna toženi stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 373,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je od tožene stranke zahtevala plačilo 9.369,60 EUR s pripadki (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke (II. točka izreka). Presodilo je, da je Pogodba o posredovanju pri prodaji / najemu oz. oddaji nepremičnin z dne 30. 12. 2014 (priloga A2, v nadaljevanju: Pogodba) prenehala veljati 30. 9. 2015. Odločilo je, da pravdni stranki po prenehanju veljavnosti Pogodbe nista sklenili nove pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami v okviru kompleksa I. v K. Zato je zaključilo, da tožeča stranka do plačila provizije za posredovanje ni upravičena ne na podlagi zatrjevanega dogovora niti določil o neupravičeni obogatitvi.

2. Proti sodbi je tožeča stranka pravočasno vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP).1 Sodišču prve stopnje je očitala, da je za presojo pravnega razmerja med pravdnima strankama zmotno uporabilo določila Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju: ZNPosr).2 Vztrajala je, da bi v tem primeru moralo uporabiti določila 837. do 850. člena Obligacijska zakonika (v nadaljevanju: OZ)3 o posredniški pogodbi. Nadalje je sodišču prve stopnje očitala, da je zmotno zaključilo, da ni uspela dokazati obstoja konkludentno sklenjene oziroma podaljšane posredniške pogodbe in več kršitev določil pravdnega postopka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Podrejeno je pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Zahtevala je povrnitev svojih pritožbenih stroškov.

3. Tožena stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi izpodbijano sodbo. Priglasila je svoje pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je v tem postopku vtoževala plačilo provizije v višini 9.369,60 EUR za posredovanje pri prodaji nepremičnin v kompleksu I. v K. Trdila je, da je toženo stranko spravila v stik s kupcem nepremičnin, s katerim je bila nato sklenjena prodajna pogodba. Zatrjevala je, da je do provizije upravičena na podlagi Pogodbe sklenjene z univerzalno pravno prednico tožene stranke za nedoločen čas. Podrejeno, za primer ugotovitve ničnosti ali prenehanja veljavnosti Pogodbe, je zatrjevala, da je bila Pogodba konkludentno podaljšana oziroma da je bila sklenjena nova pogodba. Plačilo provizije je vtoževala tudi na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi.

6. Tožena stranka je plačilu provizije nasprotovala. Trdila je, da je Pogodba ne zavezuje več, ker je po določilu prvega odstavka 26. člena ZNPosr veljavnost takšne pogodbe lahko le devet mesecev oziroma da je prenehala veljati na podlagi ustne odpovedi poleti 2016. Zatrjevala je tudi, da nove Pogodbe o posredovanju s toženo stranko ni sklenila ter da v tem primeru ni mogoča uporaba določil o neupravičeni obogatitvi.

7. Sodišče prve stopnje je sklenjeno Pogodbo pravilno opredelilo kot pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami za katero zaradi varovanja javnega interesa in šibkejše stranke (naročitelja) veljajo posebna, v ZNPosr določena strožja pravila. V točkah 9, 10, 11, 12, 13 in 14 obrazložitve je obširno pojasnilo zakaj je treba Pogodbo obravnavati po določilih ZNPosr. Pritožbeno sodišče se v tem delu v celoti pridružuje prepričljivi, logični in pravilni obrazložitvi sodišča prve stopnje in še dodaja.

8. Iz določila prvega odstavka 13. člena ZNPosr izhaja, da se s pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena. Iz navedenega izhaja, da je posredniška pogodba v prometu z nepremičninami podvrsta posredniške pogodbe. Bistven razlikovalni element med posredniško pogodbo po 837. členu OZ4 in posredniško pogodbo v prometu z nepremičninami po prvem odstavku 13. člena ZNPosr je predmet v zvezi s katerim posrednik posreduje. Pri ZNPosr je predmet posredovanja nepremičnina. Ostali bistveni elementi posredniške pogodbe po določilu 837. člena OZ in določilu prvega odstavka 13. člena ZNPosr so namreč enaki: prizadevanje posrednika, da najde in spravi v stik z naročnikom tretjo osebo, ki se bo z naročnikom pogajala za sklenitev določene pogodbe ter obveznost naročnika, da posredniku plača za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.

9. V tem primeru ni dvoma, da sta tožeča stranka in pravna prednica tožene stranke sklenili posredniško pogodbo za posredovanje v prometu z nepremičninami. To jasno in nedvoumno izhaja tako iz poimenovanja Pogodbe kot tudi iz vsebine njenega 1. člena ter prvega odstavka 2. člena Pogodbe.5 Predmet posredovanja so bile nepremičnine v okviru kompleksa I. v K. (prvi odstavek 2. člena Pogodbe).

10. Dejstvo, da je tožeča stranka s sklenitvijo Pogodbe prevzela tudi nekatere netipične izpolnitvene obveznosti za posredovanje v prometu z nepremičninami (čiščenje in vzdrževanje), v tem, konkretnem primeru upoštevajoč jasno in nedvoumno opredelitev glavne izpolnitvene obveznosti tožeče stranke na pravno naravo sklenjene pogodbe ne vpliva. Pogodbeni stranki se namreč lahko v okviru dovoljene pogodbene svobode v pogodbi dogovorita tudi za opravljanje dodatnih storitev.

11. Na pravno naravo pravnega razmerja med pravdnima strankama ne vpliva niti dejstvo, da tožeča stranka ni nepremičninski posrednik, da ne izpolnjuje pogojev za nepremičninskega posrednika in nima zavarovane svoje odgovornosti. Le zato, ker tožeča stranka ne izpolnjuje pogojev, ki jih zakon zahteva od posrednika v prometu z nepremičninami, namreč ni mogoče zaključiti, da zanjo kogentna določila o varnem in skrbnem poslovanju pri nepremičninskem posredovanju, ki jih določa ZNPosr v III. Poglavju, ne veljajo. Takšno stališče bi bilo v izrecnem nasprotju z namenom zakonodajalca ob sprejemanju ZNPosr. Namen zakonodajalca je namreč bil podrobneje pravno urediti področje storitev nepremičninskega posredovanja predvsem s ciljem udejanjanja varstva šibkejše stranke (naročitelja), kar posledično med drugim zahteva tudi prepoved opravljanja te dejavnosti subjektom, ki ne izpolnjujejo zakonskih pogojev.6 Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je pri odločitvi v tem primeru treba upoštevati določila ZNPosr, saj bi v nasprotnem primeru, v kolikor bi sledilo trditvam tožeče stranke, da je bila njena volja in volja pravne prednice tožene stranke skleniti običajno posredniško pogodbo po OZ, dopustilo obid (kogentnih) zakonskih določb, ki veljajo za posredovanje v prometu z nepremičninami.

12. Prav tako za odločitev v tem primeru ni bistveno, da tožeča stranka s pogodbo ni izrecno prevzela vseh obveznosti, ki jih posredniku nalaga ZNPosr. Posrednik je dolžan v prometu z nepremičninami ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (prvi odstavek 14. člena ZNPosr). Dolžan je opraviti vse obveznosti, ki mu jih nalaga ZNPosr in vse druge obveznosti, ki jih je sprejel s sklenitvijo Pogodbe. V kolikor kogentno določenih obveznosti po določilih ZNPosr posrednik ne opravi in njihova neizvedba ni opravičljiva v okviru dovoljene pogodbene svobode, predstavlja njihova neizvedba kršitev dolžnosti posrednika.

13. Upoštevajoč vse navedeno je tako sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da sklenjena pogodba predstavlja pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami. Sodišče prve stopnje je nadalje pravilno zaključilo tudi, da je Pogodba ne glede na to, da je tožeča stranka kot posrednik ne bi smela skleniti, skladno z določilom drugega odstavka 86. člena OZ7 veljavna. Torej, da med pogodbenimi strankama ustvarja pravice in obveznosti.

14. Skladno z določilom prvega odstavka 26. člena ZNPosr je pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami sklenjena za določen čas največ devet mesecev. Vendar pa se pogodbeni stranki o trajanju pogodbe po presoji pritožbenega sodišča lahko dogovorita drugače, če je to v očitnem interesu naročitelja. Tretji odstavek 13. člena ZNPosr namreč določa, da določb III. poglavja ZNPosr (kamor spada tudi 26. člen ZNPosr) s pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu naročitelja.

15. Tožeča stranka je med postopkom pred sodiščem prve stopnje trdila, da je bila Pogodba za nedoločen čas sklenjena zaradi interesa pravne prednice tožene stranke, ki je pogodbo tudi pripravila. Zatrjevala je, da je bila pogodba sklenjena za nedoločen čas zaradi interesa naročitelja, da ona (tožeča stranka) kot domačin in poznavalec lokalnih gospodarskih razmer zaradi njenih znanj in uspehov pri opravljanju teh nalog še naprej skrbi za nepremičnine (čiščenje, urejanje, kontrole,...) in išče potencialne kupce. Tožena stranka tem trditvam tožeče stranke ni konkretno nasprotovala. Z ničemer ni pojasnila, zakaj sklenitev pogodbe za nedoločen čas upoštevajoč trditve tožeče stranke in dejstvo, da je pogodbo pripravila pravna prednica tožene stranke, ki je bila gospodarska družba in bi kot takšna morala biti seznanjena z določilom prvega odstavka 26. člena ZNPosr, ne bi bila v očitnem interesu naročitelja (njene pravne prednice). Glede na navedeno je tako treba slediti trditvam tožeče stranke, da je bila pogodba za nedoločen čas sklenjena v očitnem interesu pravne prednice tožene stranke. Zato je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da je pogodba 30. 9. 2015 prenehala veljati.

16. Tožena stranka je nadalje v postopku zatrjevala, da v kolikor Pogodba ni prenehala skladno z določilom prvega odstavka 26. člena, je prenehala na podlagi odpovedi, ki jo je njen predstavnik M. D. julija oziroma avgusta 2016 sporočil M. P. (prokuristu tožeče stranke). Trdila je, da je M. D. ob prvem stiku s tožečo stranko po prevzemu portfelja nepremičnin v kompleksu I. v K. sporočil, da od tožene stranke skladno z njenimi internimi pravili ne more pričakovati plačila nobene provizije, ker je njeno poslovanje vezano na veljavne predpise. Iz te izjave naj bi po prepričanju tožene stranke nedvomno izhajala volja tožene stranke, da tožeča stranka zanjo ne bi (več) opravljala posredovanja kot njena posrednica. Torej, da ne želi, da bi tožeča stranka zanjo kakorkoli posredovala.

17. Pritožbeno sodišče sledi dokazni oceni sodišča prve stopnje, da je M. D. ob prvem stiku s prokuristom tožeče stranke slednji sporočil, da skladno z njenimi internimi pravili za „svoje posredovanje“ ne more pričakovati nobene provizije. Ta izjava namreč sovpada z v postopku zatrjevanimi dogodki (pripojitev pravne prednice tožene stranke k toženi stranki, prevzem portfelja nepremičnin s strani M. D.). Poleg tega pa je glede na izkušnje M. D., ki jih je imel kot posrednik, tudi logična in življenjska. M. D. je namreč zaslišan kot priča pojasnil, da je bil sam nepremičninski posrednik že prej 20 let in da ve, da agenti delujejo na ta način, da dobijo provizijo od prodajalca in kupca (glej osmo stran prepisa zvočnega posnetka dela naroka za glavno obravnavo z dne 6. 9. 2019, list. št. 90). To je sodišče prve stopnje tudi ustrezno obrazložilo, ko je navedlo, da je M. D. to izjavo podal zaradi izkušenj (glej točko 23. obrazložitve izpodbijane sodbe). Glede na navedeno niso utemeljeni pritožbeni očitki o neobrazloženosti sodbe v tem delu. Na drugi strani pa je M. P. le pavšalno zanikal prejem te izjave. Ker posredniki v prometu z nepremičninami praviloma delujejo tako, da dobijo provizijo od prodajalca in kupca, tudi nadaljnje aktivnosti tožeče stranke po prejeti izjavi o odstopu niso nelogične, kot to zatrjuje tožeča stranka. Še vedno bi si namreč lahko zagotovila plačilo provizije s strani kupca.

18. M. P. je bilo tako od prvem stiku med njim in predstavnikom tožene stranke M. D. s strani predstavnika tožene stranke sporočeno, da od tožene stranke skladno z njenimi internimi pravili ne more pričakovati plačila nobene provizije, ker je njeno poslovanje vezano na veljavne predpise. Pojasnil ji je tudi, da če ima močan interes sodelovanja, potem naj si plačilo zagotovi na strani kupca. To po presoji pritožbenega sodišča nedvomno predstavlja voljo tožene stranke, da tožeča stranka zanjo ne bi (več) opravljala posredovanja kot njena posrednica. Torej, da ne želi, da bi tožeča stranka zanjo kakorkoli posredovala. V izjavi M. D. je nedvomno vsebovana tudi volja tožene stranke, da se morebitno že obstoječe poslovno sodelovanje preneha. Iz navedenega je tako treba zaključiti, da je tožena stranka jasno izrazila svojo voljo glede statusa tožeče stranke in tudi obrazložila razloge (vezanost na veljavne predpise). Glede na navedeno je tako treba izjavo M. D. šteti kot konkludenten odstop od pogodbe. Pri tem niti ni pomembno, ali je M. D. ob podani izjavi bil seznanjen s Pogodbo ali ne, saj je jasno izrazil voljo tožene stranke, da sodelovanja s tožečo stranko kot posrednikom tožene stranke ne želi (več).

19. Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami mora biti sklenjena pisno (prvi odstavek 13. člena ZNPosr). Skladno z določilom 53. člena OZ je oblične pogodbe mogoče razvezati z neobličnim sporazumom, razen če je za določen primer z zakonom predvideno kaj drugega, ali če namen, zaradi katerega je za sklenitev pogodbe predpisana oblika, zahteva za razvezo pogodbe enako obliko. Za razvezo posredniške pogodbe veljavni predpisi izrecno ne določajo pisne oblike. Sankcija za kršitev določila o pisnosti pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami ni predvidena. Zato je mogoče sklepati, da je pisna oblika posredniške pogodbe v prometu z nepremičninami predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank (zaradi varnega in skrbnega nepremičninskega posredovanja in varstva naročnika).8 Torej pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami ni neveljavna le zato, ker ni sklenjena v pisni obliki. Posledično tudi za veljaven odstop od pogodbe ni obvezna pisna oblika. Glede na navedeno tako tožeča stranka ne more uspeti s pritožbenim očitkom, da odpoved ni veljavna, ker je tožena stranka ni podala v pisni obliki.

20. Pogodba je bila upoštevajoč vse pojasnjeno tako odpovedana najkasneje konec avgusta (31. 8. 2016). Skladno z določilom drugega odstavka 4. člena Pogodbe je prenehala veljati po poteku 30 dnevnega odpovednega roka, torej najkasneje 30. 9. 2016. Pogodba o prodaji nepremičnin med toženo stranko kot prodajalcem in kupcem je bila sklenjena decembra 2017. Ker je bila sklenjena po poteku enega leta po prenehanju Pogodbe, tožeča stranka skladno z določilom tretjega odstavka 4. člena Pogodbe9 ni upravičena do plačila provizije po Pogodbi.

21. Trditveno in dokazno breme, da je po prenehanju pogodbe bila med pravdnima strankama sklenjena nova pogodba je na tožeči stranki. Skladno z določilom 212. člena ZPP mora namreč vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerim izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika. Torej bi morala tožeča stranka podati konkretne trditve o pravno odločilnih dejstvih glede sklenitvi nove pogodbe za posredovanje oziroma prejema naročila za posredovanje in to tudi dokazati.

22. Tožeča stranka je med postopkom pred sodiščem prve stopnje trdila, da iz priloženih elektronskih sporočil izhaja, da sta bili s toženo stranko v poslovnem razmerju, da je bila njej posrednik. Tožena stranka je tem trditvam konkretno nasprotovala. Trdila je, da s toženo stranko ni bila v nobenem razmerju in da iz navedenih elektronskih sporočil, kaj takega ne izhaja. Pojasnila je tudi kako si je razlagala nadaljnjo aktivnost tožeče stranke (da nastopa kot del kupca, zastopnik). Sodišče prve stopnje je v 20. točki obrazložitve povzelo bistveno vsebino elektronskih sporočil ter nato v 21. točki obrazložitve pravilno pojasnilo, zakaj komunikacija med pravdnima strankama, ki izhaja iz elektronskih sporočil, ne dokazuje obstoja pogodbe o posredovanju oziroma prejema naročila za posredovanje. Razlogi sodišča prve stopnje so prepričljivi in logični. Pritožbeno sodišče jim v celoti sledi in še dodaja.

23. Zmotno je pritožbeno prepričanje, da je sodišče prve stopnje razmerje med tožečo stranko in kupcem opredelilo kot zastopniško razmerje. Sodišče prve stopnje narave razmerja med tožeči stranko in kupcem ni presojalo. Navedlo je le, zakaj je ob pomanjkanju jasnega in določnega naročila tožene stranke tožeči stranki za posredovanje in zaveze tožene stranke za plačilo provizije v vsebini elektronske dokumentacije, verjetnejše, da je tožeča stranka bila v poslovnem razmerju s kupcem (opredelitev potencialnega kupca kot „moja stranka“ ter obstoj obveznosti, ki jih je mogoče pripisati poslovnemu razmerju zastopanja). Ker torej iz elektronske komunikacije ni mogoče zanesljivo ugotoviti, ali je bilo med pravdnima strankama sklenjeno posredniško razmerje, je sodišče prve stopnje po vestni in skrbni presoji vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj na podlagi uspeha celotnega postopka (8. člen ZPP) skladno z določilom 215. člena ZPP10 pravilno zaključilo, da med pravdnima strankama ni bila sklenjena nova pogodba o posredovanju.

24. Izvedba določenih opravil, ki so sicer značilna za posrednika, oziroma neizvedba določenih opravil, ki niso tipična za posrednika, sami po sebi še ne pomenita, da je bila med pravdnima strankama sklenjena posredniška pogodba. Glede na pojasnjeno sodišče prve stopnje ni bilo dolžno presojati, ali bi lahko dejanja, ki jih je glede na vsebino elektronskih sporočil izvedla oziroma jih ni izvedla tožeča stranka, prestavljala tudi tipična opravila posrednika. Tako ni utemeljen niti pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje kršilo določila pravdnega postopka (14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP), ker ni presojalo, ali imajo ravnanja tožeče stranke lahko značilnosti tipičnih izpolnitvenih ravnanj posrednika.

25. Zakaj naj bi rok iz četrtega odstavka 25. člena ZNPosr in smiselno tudi določilo tretjega odstavka 4. člena Pogodbe predstavljal nedopusten pogoj in kako naj bi to vplivalo na odločitev v tem postopku, tožeča stranka ne pojasni. Ta rok je v korist tožeče stranke, saj pravice in obveznosti pogodbenih strank iz pogodbe, ki je prenehala veljati, ali je bila odpovedana, glede že vzpostavljenih stikov na prenehajo takoj, temveč šele po poteku določenega časa. To pa je nedvomno v korist tožeče stranke. Da bi tožena stranka s sklenitvijo pogodbe namerno zavlačevala in tako poskušala izigrati tožečo stranka pa iz pavšalnih trditev tožeče stranke in ostalih nespornih okoliščin (prenizke ponudbe, urejanja stanja nepremičnin) ne izhaja. Glede na navedeno tako trditve tožeče stranke o nedopustnem pogoju in o ravnanju tožene stranke v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja niso utemeljene.

26. Ker je tožeča stranka bila že poleti 2016 seznanjena s stališčem tožene stranke glede plačila provizije in se je sama odločila, da bo še naprej sodelovala s toženo stranka, do plačila provizije ni upravičena niti na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi (prvi in tretji odstavek 190. člena OZ). V tem primeru je Pogodba med pravdnima strankama prenehala veljati. Zato tožeča stranka za izvajanje posredovanja od poletja 2016 dalje ni imela več pravne podlage. Če ga je še naprej izvajala, je to izvajala samovoljno, v nasprotju z voljo tožene stranke, in zato od tožene stranka ne more zahtevati plačila niti na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi. V kolikor pa je šteti, da je bil stik med toženo stranko oziroma njeno prednico in tožečo stranko vzpostavljen že pred prenehanjem pogodbe, pa to situacijo urejata četrti odstavek 25. člena ZNPosr oziroma tretji odstavek 4. člena Pogodbe in se zato ni mogoče sklicevati na določila o neupravičeni obogatitvi.

27. Skladno z določilom prvega odstavka 213. člena ZPP dokazovanje obsega vsa dejstva, ki so pomembna za odločitev. Drži pritožbeno stališče, da je za odločitev v tem primeru bistveno, ali sta bili pravdni stranki v pravnem razmerju na podlagi s strani tožeče stranke zatrjevane ustno oziroma konkludentno sklenjene pogodbe. Za dokazovanje ustno oziroma konkludentno sklenjene pogodbe med pravdnima stranka pa predlagana priča D. P. (predstavnik kupca) ni primeren dokaz. Tožeča stranka namreč ni zatrjevala, da bi bila priča prisotna ob sklenitvi pogodbe oziroma prejemu naročila za posredovanje s strani tožene stranke. V kakšni vlogi se je tožeča stranka predstavila potencialnemu kupcu oziroma kako je potencialni kupec dojemal razmerje med pravdnima stranka pa za odločitev, ali je bilo med pravdnima stranka dejansko sklenjeno kakšno razmerje in kakšno je bilo to razmerje, ni primeren dokaz. Glede na navedeno tako sodišče prve stopnje s tem, ko je zavrnilo predlog tožeče stranke za zaslišanje priče D. P. v zvezi z obstojem in naravo pravnega razmerja med pravdnima strankama ni kršilo določil pravdnega postopka (8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP).

28. Pritožbeno sodišče se do ostalih neobrazloženih očitkov o nepravilni in neobrazloženi zavrnitvi dokaznih predlogov ne more opredeliti. Tožeča stranka namreč ni navedla niti katerih predlaganih dokazov sodišče prve stopnje ni izvedlo, niti ni pojasnila, kako je neizvedba teh dokaznih predlogov vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe. Poleg navedenega je sodišče že v 3. točki obrazložitve izpodbijane sodbe navedlo razloge za zavrnitev dokaznih predlogov, pri čemer je zavrnitev dokaznega predloga z zaslišanjem priče K. P. še dodatno obrazložilo v 22. točki obrazložitve. Zato tožeča stranka tudi v tem delu ne more uspeti z zatrjevanimi kršitvami pravdnega postopka (8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP).

29. Glede na navedeno pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker pa pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

30. Pritožbeno sodišče se je opredelilo le do pravno odločilnih pritožbenih očitkov (prvi odstavek 360. člena ZPP).

31. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela. Zato sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

32. Stroški odgovora na pritožbo so bili potrebni. Zato mora tožeča stranka toženi stranki povrniti njene pritožbene stroške. Pritožbeno sodišče je pritožbene stroške tožene stranke odmerilo v skladu z določili Odvetniške tarife (v nadaljevanju: OT)11 ob upoštevanju, da je bila vrednost spornega predmeta po sodbi 9.369,60 EUR in vrednost točke 0,60 EUR. Toženi stranki je priznalo 500 točk za odgovor na pritožbo (namesto zahtevanih 625 točk, saj je vrednost spornega predmeta ob upoštevanju vrednosti točke 0,6 EUR nižja od 20.000 točk) ter materialne stroške v skladu s tretjim odstavkom 11. člena OT (10 točk) vse povečano za 22 odstotni DDV, kar skupaj znaša 622,20 točk, preračunano v EUR ob vrednosti točke 0,60 EUR pa 373,32 EUR. Zato je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 373,32EUR. To obveznost je dolžna izpolniti v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

1 Ur. l. RS, št.: 26/1999 in naslednji. 2 Ur. l. RS, št.: 42/2003 in naslednji. 3 Ur. l. RS. št.: 83/2001 in naslednji. 4 Iz določila 837. člena OZ izhaja, da se s posredniško pogodbo posrednik zavezuje, da si bo prizadeval najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, naročitelj pa se zavezuje, da mu bo za to dal določeno plačilo, če bo pogodba sklenjena. 5 Besedilo 1. člena Pogodbe se glasi: _„Podjetje A. s. p., posrednik pri vzpostavitvi stika za prodajo se s sklenitvijo te pogodbe zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročnikom tretjo osebo, ki se bo z naročnikom pogajala za sklenitev prodajne/najemne pogodbe.“ Besedilo prvega odstavka 2. člena Pogodbe se glasi: „Naročnik se zavezuje, da bo posredniku plačal provizijo za posredovaje, če bo le-ta sklenil prodajno ali najemno pogodbo za sebi lastne nepremičnine v okviru kompleksa I. v K., s tretjo osebo, s katero je naročnika spravil v stik posrednik.“_ 6 Glej Poročevalec 10/03 z dne 15.02.2003. 7 Iz določila drugega odstavka 86. člena OZ izhaja, da če je sklenitev določene pogodbe prepovedana samo eni stranki, ostane pogodba v veljavi, razen če ni v zakonu za posamezen primer določeno kaj drugega, stranko, ki je prekršila zakonsko prepoved, pa zadenejo ustrezne posledice. 8 Tako tudi: VSL sodba I Cp 4202/2009 z dne 25. 3. 2010, VSL sodba I Cp 2288/2010 z dne 13. 10. 2010 in VSL sodba I Cp 4327/2010 z dne 13. 4. 2011. 9 Iz določila tretjega odstavka 4. člena Pogodbe izhaja, da je naročnik dolžan plačati posredniku provizijo tudi, če do poteka 12 mesecev po prenehanju pogodbe sklene kupoprodajno pogodbo s kupcem, s katerim ga je spravil v stik posrednik. 10 Določilo 215. člena ZPP se glasi: „Če sodišče na podlagi izvedenih dokazov (8. člen ZPP) ne more zanesljivo ugotoviti kakega dejstva, sklepa o njem na podlagi pravil o dokaznem bremenu.“ 11 Ur. l. RS, št. 2/2015 in naslednji.