Jedro

Parcela v (so)lasti predkupnega upravičenca je od parcele, ki se prodaja, ločena s cesto. Res to po sodni praksi pomeni, da takšni parceli ni mogoče odreči položaja mejnega zemljišča po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, vendar pa je pri odločanju po drugem odstavku 23. člena ZKZ treba upoštevati konkretne okoliščine zadeve in ugotoviti, ali so pogoji med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, enaki. Sodišče pritrjuje tožeči stranki, da v obravnavanem primeru niso. Izhajajoč iz namena zakonodajalca, ki je s takšno zakonsko ureditvijo skušal omogočiti zaokrožitev kmetijskih zemljišč, vse z namenom zagotavljanja čim ugodnejših pogojev za obdelavo kmetijskih zemljišč (1a. čl. ZKZ), pogoji, o katerih govori drugi odstavek 23. člena ZKZ, niso enaki. V konkretnem primeru so pogoji na strani tožnika, katerega zemljišče neposredno meji na zemljišče, ki se prodaja, ugodnejši, zato ni bilo podlage za uporabo določbe drugega odstavka 23. člena ZKZ.

Izrek

I. Tožbi se ugodi. Odločba Upravne enote Murska Sobota, št. 330-3659/2016-10(0411) z dne 20. 12. 2016 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 285,00 € z DDV v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odločil, da se odobri pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 3155 v izmeri 1 ha 60 m2 k.o. ... po sklenjeni kupni pogodbi z dne 21. 9. 2016 med A.A. kot prodajalko in B.B. kot kupcem (1. točka izreka). Pravni posel za promet z istim kmetijskim zemljiščem, sklenjen dne 23. 9. 2016 med prodajalko in C.C. kot kupcem, se ne odobri (2. točka izreka).

2. Prodajalka A.A. je dne 20. 9. 2016 na oglasni deski Upravne enote Murska Sobota objavila ponudbo za prodajo zgoraj navedenega kmetijskega zemljišča, njeno ponudbo pa sta pravočasno sprejela B.B. in C.C. Oba sprejemnika ponudbe sta vložila vlogi za odobritev pravnega posla, odločanje o obeh vlogah pa je bilo združeno v en postopek. Nihče od zainteresiranih kupcev ni solastnik ali zakupnik kmetijskega zemljišča, ki se prodaja, upravni organ pa je ugotovil, da je C.C. lastnik parc. št. 3154 k.o. ..., ki meji na parc. št. 3155 k.o. ..., B.B. pa je solastnik parc. št. 3147 k.o. ... do polovice. Parc. št. 3147 loči od parc. št. 3155 k.o. ... parc. št. 3127 vse k.o. ..., ki je v naravi pot v lasti Mestne občine Murska Sobota.

3. Upravni organ ugotavlja, da glede obstoja konkretne okoliščine, ko dve parceli medsebojno loči pot ali cesta, obstaja sodna praksa, po kateri zemljišča zaradi tega, ker med njimi poteka pot ali cesta, ne izgubijo lastnosti sosednjih zemljišč. Zato je tudi navedeno parcelo mogoče obravnavati kot zemljišče, ki meji na zemljišče, ki se prodaja. Oba zainteresirana kupca štejeta za kmeta v smislu 24. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ).

4. Upravni organ zaključuje, da oba zainteresirana kupca izpolnjujeta pogoj iz 2. točke prvega odstavka ter 1. in 2. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ, ker sta oba kmeta, katerega zemljišče, ki ga imata v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, obema kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost, zemljišče pa tudi sama obdelujeta. Glede na navedeno je prvostopni organ odločil v skladu s 3. točko drugega odstavka 23. člena ZKZ, po kateri se ob enakih pogojih med kmeti uvrščenimi na isto mesto v skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ pravica do nakupa določi po vrstnem redu določenem v drugem odstavku, kar glede na ugotovljeno o tem, da kmetijska dejavnost obema zainteresiranima kupcema pomeni edino in glavno dejavnost in da zemljišče sama obdelujeta, pomeni, da se zemljišče proda kmetu, ki ga določi prodajalec.

5. Tožnik se je zoper to odločbo pritožil, Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano pa je njegovo pritožbo zavrnilo. Tudi drugostopni organ ugotavlja, da je odločitev organa prve stopnje, da ima C.C. zemljišče, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj, pravilna. Glede v pritožbenem postopku sporne okoliščine ali na to vpliva dejstvo, da je nepremičnina, katere (so)lastnik je B.B., od zemljišča, ki se prodaja, ločena z javno potjo, je pritrdil stališču prvostopnega organa, da po ustaljeni sodni praksi ne vpliva.

6. Tožnik v vloženi pritožbi navaja, da pogoj iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, da je kupec lastnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj, izpolnjuje edino C.C. Tožnik navaja, da je sicer seznanjen s sodno prakso, na katero se sklicujeta upravna organa, vendar pa meni, da taka razlaga materialnopravnih določil ni pravilna. Tožnik je kot lastnik nepremičnine parc. št. 3154 k.o. ... neposredni mejaš parc. št. 3155. Izbrani ponudnik B.B. pa ima nepremičnino, ki je zgolj v njegovi solasti in na drugi strani ceste, tako da med parcelo izbranega ponudnika in parcelo, ki je predmet prodaje, ni neposrednega stika. Res med njima poteka makadamska pot, ki je prosto prevozna s kmetijsko mehanizacijo, kljub temu pa na ta način ni dosežen namen ZKZ, ki je v zagotovljeni funkcionalni povezanosti obeh parcel, kar omogoča ekonomično obdelavo kmetijskih zemljišč. B.B. ni zaokrožil svojih nepremičnin, ampak gre za dve različni nepremičnini, ki ju nikdar ne bo mogoče povezati v celoto. Tožnik meni, da je treba določila materialnega prava pravilno tolmačiti in opozarja na namen zakonodajalca in pravilno jezikovno razlago. Sodna praksa predstavlja zgolj sekundaren vir prava, vendar pa mora upravni organ vsako svojo odločitev vseeno tehtno argumentirati in to ne zgolj s sklicevanjem na sodno prakso. Funkcionalna povezanost obeh zemljišč namreč ni enaka. Dodaja, da je treba v okviru zagotavljanja načela funkcionalne povezanosti obeh parcel upoštevati tako kriterije za ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane ter tudi kriterij trajnostnega ravnanja z rodovitno zemljo in ohranjanja krajine ter ohranjanja in razvoja podeželja.

7. Tožeča stranka predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in odloči, da se odobri pravni posel za predmetno zemljišče med prodajalko in C.C. za skupno ceno 11.000,00 EUR. Podredno predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne v nov postopek. Priglaša tudi stroške tega upravnega spora.

8. Tožena stranka se v odgovoru na tožbo zavzema za njeno zavrnitev iz razlogov navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe.

9. Odgovor na tožbo sta vložila tudi A.A. in B.B., ki nastopata v tem upravnem sporu kot prizadeti stranki s smislu 3. alineje 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Oba navajata, da se ne strinjata s tožbenimi navedbami in menita, da je izpodbijana odločitev pravilna. Predlagata, da sodišče tožbo zavrne.

10. Tožba je utemeljena.

11. ZKZ v prvem odstavku 23. člena določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je na prodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo.

12. Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje in 3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

13. V obravnavani zadevi ni sporno, da sta oba zainteresirana kupca kmeta, ki jima kmetijska dejavnost pomeni edino in glavno dejavnost in da oba zemljišče sama obdelujeta. Sporno pa je ali sta oba uvrščena na isto mesto po prvem odstavku 23. člena ZKZ. Upravna organa sta namreč ugotovila, da oba zainteresirana kupca izpolnjujeta pogoj po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, torej da sta oba kmeta, ki imata v lasti zemljišče, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj.

14. Tožnik se s takšnim zaključkom ne strinja, ker je B.B., katerega pravni posel s prodajalko A.A. je bil odobren, solastnik parcele št. 3147 k.o. ..., katero od zemljišča, ki se prodaja, loči pot parc. št. 3127. 15. Glede tega se sodišče strinja z ugotovitvijo upravnih organov, da po sodni praksi okoliščini, da kupec ni izključni lastnik, ampak je solastnik, parcele, ki meji na prodajano zemljišče, ter da sta prodajano zemljišče in zemljišče zainteresiranega kupca ločena z javno potjo, ki pa omogoča prehod med zemljišči, ne vplivata na ugotovitev, da zainteresirani kupec izpolnjuje pogoj po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ.

16. Vendar pa je pri odločanju o tem treba izhajati iz dejanskih okoliščin konkretne zadeve. Drugi odstavek 23. člena ZKZ, ki določa postopanje v primeru, ko so zainteresirani kupci uvrščeni na isto prednostno mesto iz prvega odstavka 23. člena ZKZ, namreč določa, da se ob enakih pogojih med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prvim odstavkom tega člena, pravico do nakupa določi po vrstnem redu, določenem v drugem odstavku 23. člena ZKZ. Za uporabo vrstnega reda iz drugega odstavka 23. člena ZKZ morajo torej biti med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pogoji enaki. Na to kaže že jezikovna razlaga določbe drugega odstavka 23. člena ZKZ. Ta namreč ne določa zgolj, da se določba drugega odstavka 23. člena ZKZ uporabi, ko so zainteresirani kupci uvrščeni na isto mesto v skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ, ampak ko gre tudi pri kmetih uvrščenih na isto mesto po prvem odstavku 23. člena ZKZ za enake pogoje.

17. Sodišče ugotavlja, da v obravnavanem primeru ti pogoji niso enaki. Kot navaja tožeča stranka, razvidno pa je tudi iz izrisa parcel evidence zemljiškega katastra, parcela, ki se prodaja, v pretežnem delu ene svoje daljše stranice neposredno meji na zemljišče v lasti tožnika, to je parc. št. 3154 k.o. ...

18. Parcela v (so)lasti B.B. je od parcele, ki se prodaja, ločena s cesto. Res to po sodni praksi pomeni, da takšni parceli ni mogoče odreči položaja mejnega zemljišča po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, vendar pa je po obrazloženem pri odločanju po drugem odstavku 23. člena ZKZ treba upoštevati konkretne okoliščine zadeve in ugotoviti ali so pogoji med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, enaki. Sodišče pritrjuje tožeči stranki, da v obravnavanem primeru, iz zgoraj navedenih razlogov, niso. Izhajajoč iz namena zakonodajalca, ki je s takšno zakonsko ureditvijo skušal omogočiti zaokrožitev kmetijskih zemljišč, vse z namenom zagotavljanja čim ugodnejših pogojev za obdelavo kmetijskih zemljišč (1a. čl. ZKZ), pogoji, o katerih govori drugi odstavek 23. člena ZKZ, niso enaki. V konkretnem primeru so pogoji na strani tožnika, katerega zemljišče neposredno meji na zemljišče, ki se prodaja, ugodnejši, zato v obravnavani zadevi ni bilo podlage za uporabo določbe drugega odstavka 23. člena ZKZ.

19. Ker je bilo pri izdaji izpodbijane odločbe napačno uporabljeno materialno pravo, je izpodbijana odločba nezakonita, zato jo je sodišče na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 odpravilo in v skladu s tretjim odstavkom citiranega člena zadevo vrnilo organu, ki je izpodbijani upravni akt izdal, v ponoven postopek. V ponovnem postopku bo treba ob upoštevanju pravnega mnenja sodišča (četrti odstavek 64. člena ZUS-1) ponovno odločiti o odobritvi pravnega posla.

20. Ker je sodišče tožbi ugodilo in odpravilo izpodbijani akt, je v skladu z določbo tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu. Po določilu drugega odstavka 3. člena tega pravilnika je tožeča stranka upravičena do povrnitve stroškov postopka v višini 285,00 €, ki jih je sodišče skupaj z DDV naložilo v plačilo toženi stranki.

21. Obresti od zneska pravdnih stroškov je sodišče tožeči stranki prisodilo od dneva zamude, tožena stranka pa bo prišla v zamudo, če stroškov ne bo poravnala v paricijskem roku (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika – OZ v zvezi z 378. členom OZ - enako tudi načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 13. 12. 2006).