Jedro

Sodišči prve in druge stopnje bi morali ugotoviti izvorno stanje obsega pripadajočega zemljišča (individualnega in skupnega), ko so revidenti pridobili kogentno akcesorno pravico uporabe na pripadajočem zemljišču stavb, obenem pa to kronološko jasno opredeliti. Celovita pravna presoja zahteva tudi oceno, ali je v obdobju, ko je bilo sporno zemljišče v družbeni lastnini, prišlo do spremembe njegovega obsega in kdaj točno se je to zgodilo. Sodišče druge stopnje se ni opredelilo do vseh pritožbenih ugovorov revidentov v zvezi z ustreznim upoštevanjem kriterijev po prvem odstavku 43. člena ZVEtL-1, še posebej glede očitkov o (ne)uporabi dinamičnega principa oziroma ustrezne presoje pretekle rabe spornega zemljišča.

Izrek

I.Reviziji se ugodi, sklep sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo odločanje.

II.Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Oris zadeve in dosedanji potek postopka

1.Predlagateljica, tretji in četrti nasprotni udeleženec so lastniki vrstnih stanovanjskih hiš v stanovanjskem naselju X v k. o....,

zgrajenem v 80-ih letih prejšnjega stoletja. Naselje obsega več vrstnih hiš, ki jih je zgradil družbeni investitor in prodal na trgu. Predlagateljica, kot lastnica parc. št. 2419/14, ki predstavlja zadnjo hišo v nizu, uporablja tudi zemljišče ob stranskem obodnem zidu na sosednji parc. št. 2419/31. Predlaga, da se del tega zemljišča (ozek pas ob severni meji parc. št. 2419/31, med vzhodno mejo njene parcele in drevoredom ob javni cesti) opredeli kot individualno pripadajoče zemljišče k njeni hiši. Za preostali (južni) del parc. št. 2419/31 predlaga, da se opredeli kot skupno pripadajoče zemljišče, ki bi služilo hišam predlagateljice in tretjega ter četrtega nasprotnega udeleženca (lastnikov parc. št. 2419/12 in 2419/13), lahko pa tudi vsem hišam v naselju, če bi izvedensko mnenje potrdilo njegovo skupno naravo.

2.Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za ugotovitev individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi na naslovu ..., ...(ID znak ...), stoječi na parc. št. 2419/14, po parc. št. 2419/31. Zavrnilo je tudi predlog za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča k stavbam na naslovih ... (ID znak ...), stoječi na parc. št. 2419/14, ... (ID znak ...), stoječi na parc. št. 2419/13 in ...,... (ID znak ...), stoječi na parc. št. 2419/12, ter morebitnim drugim stavbam, po parc. št. 2419/31.

3.Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo predlagateljice, (skupno) pritožbo predlagateljice, tretjega in četrtega nasprotnega udeleženca in potrdilo sklep sodišča prve stopnje. Odločilo je, da prva nasprotna udeleženka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

4.Zoper odločitev sodišča druge stopnje sta bila vložena dva predloga za dopustitev revizije; z enim je predlagateljica izpodbijala odločitev, s katero je bil zavrnjen njen predlog, da je pas zemljišča med njeno hišo in javno cesto individualno pripadajoče zemljišče k njeni hiši, z drugim pa predlagateljica in tretji ter četrti nasprotni udeleženec skupaj izpodbijajo odločitev, s katero je bil zavrnjen predlog za ugotovitev, da je zelena površina z vegetacijo in protipoplavnim nasipom na južni strani njihovih stavb skupno pripadajoče zemljišče k hiši predlagateljice in hišama tretjega ter četrtega nasprotnega udeleženca ter morebitnim drugim stavbam v soseski.

Dopuščena revizijska vprašanja

5.Revizija predlagateljice in tretjega ter četrtega nasprotnega udeleženca (v nadaljevanju revidenti) je bila s sklepom Vrhovnega sodišča II DoR 535/2023 z dne 20. 11. 2024 dopuščena glede štirih, med seboj povezanih vprašanj:

‒ Ali je sodišče pravilno uporabilo materialno pravo - 1. točko prvega odstavka 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL‑1), ko je kot odločilno za ugotovitev pripadajočega zemljišča predlagateljičine stavbe štelo geodetsko določeno površino in potek meja načrtovane gradbene parcele po vnaprejšnjem parcelacijskem načrtu, pripravljenem še pred izgradnjo in ureditvijo soseske?

‒ Ali je obrazložitev izpodbijanega pravnomočnega sklepa glede ugotovitve in uporabe urbanističnih standardov za določanje individualnih pripadajočih zemljišč stanovanjskih stavb obremenjena s kršitvami pravic iz 22., 23. in 25. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava) ter kršitvami iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP)?

‒ Ali sta sodišči prve in druge stopnje v okoliščinah obravnavanega primera pravilno uporabili določbe prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 glede odločitve o skupnem pripadajočem zemljišču stavb obravnavane soseske?

‒ Ali je obrazložitev sklepov sodišč prve in druge stopnje obremenjena s kršitvami pravic iz 22., 23. in 25. člena Ustave ter kršitvami iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP?

Nosilni razlogi sodišča prve stopnje

6.Na podlagi 43. člena ZVEtL-1 je sodišče poleg vsebine prostorskih aktov in upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, kot odločilno ocenilo tudi preteklo urejenost v naravi, preteklo redno rabo zemljišča in splošna urbanistična pravila, veljavna v času od izgradnje stavbe do pridobitve lastninske pravice na pripadajočem zemljišču. Pri odločitvi se je oprlo na izvedensko mnenje izvedenke urbanistične stroke mag. Lidije Dragišić. Ker vsaka hiša posebej uporablja (ograjeno) območje v podaljšku svoje parcele, na kateri posamezna stavba stoji, sporno območje ni v funkciji skupne rabe; zgolj redna raba tega zemljišča pa ne pomeni, da gre za pripadajoče zemljišče. Za to ni podlage ne v prostorskih aktih, na podlagi katerih so bile stavbe zgrajene, ne v upravnih dovoljenjih in ne v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbami. Pretekla redna raba (pred letom 1997) ni bila takšna, kot je danes že od izgradnje dalje, ampak se je postopoma širila v devetdesetih letih prejšnjega stoletja, kljub temu, da so predlagateljica in tretji ter četrti nasprotni udeleženec vedeli oziroma morali vedeti, da širijo rabo na zemljišče, ki ni v njihovi lasti. Dinamičnega pristopa ob jasnih prostorskih aktih, ki so veljali v času gradnje, upravnih dovoljenjih in posamičnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s hišami, ter predvsem tudi ob dejstvu, da so bile parcele, na katerih stojijo posamezne stavbe, določene, pri čemer parcele niso predstavljale le zemljišča pod stavbo, ampak poleg zemljišča pod stavbo tudi dvorišče, ni mogoče upravičiti oziroma uporabiti.

Nosilni razlogi sodišča druge stopnje

7.Pritrdilo je odločitvi sodišča prve stopnje, dinamično metodo pa ocenilo kot primerno in edino možno metodo ugotavljanja pripadajočega zemljišča, ki je bilo v preteklosti v družbeni lastnini. Predlagateljica kot kupovalka vrstne hiše v času uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) je imela na funkcionalnem zemljišču pravico uporabe, ki je bila s tem zakonom pretvorjena v lastninsko (individualno pripadajoče zemljišče) oziroma solastninsko pravico (eventualno skupno pripadajoče zemljišče, če bi obstajalo). Glede individualnega pripadajočega zemljišča stavbe na naslovu ... je pojasnilo, da je bilo s podrobnejšim prostorskim aktom - parcelacijskim načrtom - opredeljeno, da je zemljišče, neposredno namenjeno za redno rabo stavbe predlagateljice, opredeljeno zemljišče s površino 592 m2. K predlagateljičini skrajni stavbi načrtovana površina ne sega do cestnega telesa, ampak je med njej pripadajočim zemljiščem in javno cesto predvidena zelena površina. Ne samo zazidalni načrt, tudi parcelacijski načrt je akt, ki definira obseg stavbi pripadajočega zemljišča, in ni bistveno, za kakšen namen bo med predlagateljičino stavbo in cestnim telesom locirano zemljišče v bodoče uporabljeno. Poudarilo je, da je zemljišče parc. št. 2419/31, južno od stavb ..., ..., ... namenjeno za zelene površine z vegetacijo; nobenih indicev pa ni, da gre za zemljišče neposredno namenjeno zgolj za redno rabo stavb v soseski .... Tudi dejstvo, da je bilo z zazidalnim načrtom to zemljišče opredeljeno kot zelena površina, ne utemeljuje sklepa, da gre za pripadajoče zemljišče posameznih stavb.

Navedbe revidentov

8.Revidenti navajajo, da je odločilno vrednotenje geodetske vsebine vnaprejšnje parcelacije namesto urbanistične vsebine prostorskega akta in realizacije tega akta v naravi, v očitnem nasprotju z dinamičnim principom ugotavljanja pripadajočega zemljišča. Kot bistvene urbanistične standarde izpostavljajo strokovna pravila. V projektni dokumentaciji na podlagi katere je bila zgrajena obravnavana soseska in ki v resnici predstavlja najbolj zanesljiv spoznavni vir za ugotovitev pripadajočega zemljišča je bilo navedeno, da je bil parcelacijski načrt pripravljen glede na predvideno os bodoče javne ceste, da pa bodo definitivne površine gradbenih parcel odmerjene po zamejitvi v naravi, torej v fazi gradnje. Ob izgradnji in ureditvi obravnavane soseske so bili vsem skrajnim vzhodnim stavbam v soseski podaljšani vrtovi do naravnih meja javne ceste (zahodne meje pločnika), torej preko katastrskih meja sprva načrtovanih gradbenih parcel po vnaprejšnjem parcelacijskem načrtu. Trdijo, da je bila parc. št. 2419/31 po projektni dokumentaciji investitorja soseske ..., potrjeni s pravnomočnim lokacijskim in gradbenim dovoljenjem, načrtovana kot zelena površina z vegetacijo za stavbe soseske ..., ki bi bila locirana na južnem obodu te soseske in bi jo razmejevala od javnih površin javne poti in potoka ... na južni strani; projektna namembnost spornega zemljišča se je v bistvenem realizirala. Materialno pravo sta nižji sodišči zmotno uporabili (prvi odstavek 43. člena ZVEtL‑1), sklepa ne dosegata minimalnih zahtev ustavnih procesnih jamstev (22., 23. in 25. člen Ustave), izpodbijani pravnomočni sklep pa je arbitrarna in samovoljna odločba, obremenjena s kršitvami iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL‑1 in 37. členom ZNP‑1. Predlagajo, naj Vrhovno sodišče sklep sodišča druge stopnje spremeni tako, da pritožbam revidentov v celoti ugodi tako, da sklep sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v nov postopek sodišču prve stopnje, oziroma podredno, naj sklep sodišča druge stopnje razveljavi in zadevo vrne temu sodišču v novo sojenje.

Navedbe prve nasprotne udeleženke

9.Trdi, da predstavlja parcelacijski načrt običajno, večkrat nujno spremljajočo dokumentacijo iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL‑1. Ni bil odločilen, pač pa le eden od jasnih kazalnikov o vsebinskem načrtovanju po prostorskem aktu in projektni dokumentaciji; ostali kazalniki so bili sam ureditveni načrt, tehnična poročila o projektni dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja, lokacijsko dovoljenje št. ..., pogodba o urejanju in oddaji stavbnega zemljišča v soseski ... ..., prodajna pogodba in sklep o dedovanju. Morebitnih drugih prostorskih aktov, upravnih dovoljenj ali posamičnih aktov, ki bi kazali, da sporni pas zemljišča pripada predlagateljici, ta ni predložila. Ni res, da bi bila urbanistična vsebina projektne dokumentacije takšna, da bi pripadajoče zemljišče na vzhodu mejilo na cestno zemljišče, kot je danes, temveč je bila prava vsebina, da vmes nastane še drevored. Nelogično je uveljavljati dejanski vidik skupnega pripadajočega zemljišča s tem, da so tam individualni vrtovi, zgrajeni med seboj delno celo z betonsko ograjo. Taka raba, kot jo zagovarja predlagateljica kot enotno že od leta 1997, ne izkazuje skupnega zemljišča - bila je individualna raba. Ta del soseske ni bil zgrajen na podlagi odobrene projektne dokumentacije; upoštevno preteklo rabo zemljišča predstavljajo individualni vrtovi revidentov. Obrazložitev izpodbijanega sklepa ni obremenjena z očitanimi kršitvami. Predlaga, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrne skupaj s stroškovno posledico.

Navedbe druge nasprotne udeleženke

10.Trdi, da dejanska situacija in urbanistični kriteriji ne utemeljujejo obstoja individualnega oziroma skupnih pripadajočih zemljišč. Nasprotuje, da naj bi se pripadajoča zemljišča skrajnih stavb raztegnila do meje cestnega zemljišča javne ceste. Nižji sodišči sta obrazložili, da če kriteriji iz 43. člena ZVEtL‑1 niso izpolnjeni in ne potrjujejo s strani revidentov zatrjevanega dinamičnega principa, določeno zemljišče pač ni pripadajoče zemljišče. Če za vmesni ozek pas, za katerega predlagateljica predlaga ugotovitev individualnega pripadajočega zemljišča v korist njene stavbe, ni mogoče ugotoviti za kakšen namen naj bi obstajal, to še ne pomeni, da gre za pripadajoče zemljišče k stavbi. Ta vmesni pas lahko le dodatno pripomore k ločitvi zemljišča predlagateljice od obcestnega dela .... Poudarja, da k soseski ... ni bilo nikoli predvideno skupno pripadajoče zemljišče in tudi ne realizirano. Revidenti ne zatrjujejo, da bi prebivalci oziroma lastniki stavb v celotni soseski kadarkoli in kakorkoli redno rabili oziroma uporabljali to zemljišče kot pripadajoče zemljišče k njihovim stavbam. Očitane materialnopravne in procesnopravne kršitve ne obstajajo. Predlaga, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrne.

Presoja utemeljenosti revizije

11.Revizija je utemeljena.

Dejanski okvir spora

12.Bistvene dejanske ugotovitve sodišča prve in druge stopnje, na katere je Vrhovno sodišče v skladu s 370. členom ZPP v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP‑1) v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 vezano in ki so v okviru meja dopuščenih revizijskih vprašanj, so naslednje:

‒ Stavbe na naslovih ..., ... in ... v ... so bile načrtovane in zgrajene v sklopu večje stanovanjske soseske, kjer so bile enakovredno določene gradbene parcele posameznih objektov v naselju. Zgrajene so bile kot eden izmed enotno oblikovanih stanovanjskih objektov z enotno zunanjo ureditvijo.

‒ Po Ureditvenem načrtu soseske ... ... 1964 in tehničnem poročilu v projektni dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja in izvedbo iz leta 1977 je določeno, kako so situirane vrstne hiše; stanovanjsko četrt napajata dve obodni servisni cesti in njima vzporedna cesta; pas med servisno potjo in objektom je bil izrabljen za uvoz v garažo in dostop za parkirni prostor ter prostor za posodo za smeti. Dvoriščna stran je bila zasnovana bolj intimno in razdeljena na prostor za manjše gredice in zelenico; načrtovano je bilo, da je dvorišče ograjeno z visoko živo ograjo.

‒ V pravnomočno zaključenem postopku III N 260/2013, ki se je vodil pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani in v katerem je bil presojan stvarnopravni položaj nepremičnine parc. št. 2419/14, je sodišče odločilo, da predstavlja parc. št. 2419/14 pripadajoče zemljišče k obravnavani stavbi. Iz kupoprodajne pogodbe o nakupu obravnavane stavbe z dne 30. 6. 1994 izhaja, da je predmet te pogodbe stavba v izmeri 174 m2 in dvorišče v izmeri 418 m2, oboje na parc. št. 2419/14.

‒ Parc. št. 2419/31, v delu južno od linije južne parc. št. 2419/14, v Ureditvenem načrtu za sosesko ... ... ni bila predvidena za redno rabo stavb na naslovih .... Vsaka od hiš na teh naslovih uporablja to območje kot ograjen vrt v podaljšku svoje hiše oziroma parcele, na kateri posamezna stavba stoji.

O pripadajočem zemljišču, pretekli rabi in načrtovanju ob gradnji stavb

ZVEtL-1 kot pripadajoče opredeljuje tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003. To so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Skupno pripadajoče zemljišče pa je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi navedenih predpisov postalo last lastnikov teh stavb (prvi in drugi odstavek 42. člena ZVEtL-1).

S sprejemom ZVEtL‑1 je zakonodajalec merila za ugotavljanje pripadajočega zemljišča prilagodil tako, da je prepustil sodiščem, da v vsakem konkretnem primeru ob upoštevanju vseh pomembnih okoliščin in praviloma s pomočjo izvedenca urbanistične stroke ugotovijo obseg pripadajočega zemljišča; v zakonu je določil le temeljna napotila in merila.

Kriterije za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča in smiselno tudi skupnega pripadajočega zemljišča (tretji odstavek 42. člena ZVEtL‑1) določa 43. člen ZVEtL‑1;

ti so določeni enakovredno in primeroma.

Predmet postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1 je torej ex post ugotavljanje, katero zemljišče je po preteklih pravilih že postalo last lastnika stavbe ali stavb. Postopek je namenjen odpravi neskladij med dejanskim in evidentiranim stanjem, ki so posledica izvajanja predpisov o lastninjenju.

Glede stavb, ki so bile zgrajene v času družbene lastnine ali so stale na družbenih zemljiščih, je Vrhovno sodišče že poudarilo, da se je njihov namen za redno rabo sicer lahko določil že ob izgradnji, lahko pa se je naknadno tudi spreminjal, vse do olastninjenja družbenega zemljišča, kar se je zgodilo najpozneje v letu 1997 po določbah ZLNDL (dinamičen princip); tako je bila pri pravici uporabe ena od bistvenih okoliščin za njeno pridobitev, ohranitev oziroma prenehanje tudi njeno resnično izvajanje.

Revidenti so tako glede na glavni namen, ki ga zakonodajalec zasleduje s predpisi o določanju pripadajočega zemljišča k stavbam, ki se nahajajo v sklopu naselij mestnega značaja, lahko pridobili pravico uporabe na pripadajočem zemljišču v družbeni lastnini na podlagi zakona, čeprav jim pravica uporabe na tem zemljišču ni bila dana z odločbo ali pogodbo. Bistvo dinamičnega principa je namreč med drugim prav v tem, da se vire iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL‑1 upošteva vsebinsko in glede na dejansko izvedbo v naravi, pri čemer je relevantna spremenljivost razmer v konkretnem prostoru skozi vse obdobje družbene lastnine do lastninjenja po ZLNDL. Vendar mora biti pretekla raba urbanistično usklajena, kar pomeni, da mora biti spremenjena pripadnost zemljišča ovrednotena še z dveh vidikov, in sicer dejanskega (kaj je bilo v naravi dejansko spremenjeno glede načrtovanega obsega in oblike pripadajočega zemljišča) ter urbanističnega (ali je bila drugačna/spremenjena izvedba v naravi skladna s prostorskimi akti oziroma z urbanističnimi standardi iz časa družbene lastnine).

Teorija podpira stališče, da je načrtovanje ob gradnji stavbe zanesljiv vir za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča stavbe, ker se po življenjskih izkustvih praviloma prav ob gradnji stavbe vnaprej opredeli, katero zemljišče bo namenjeno redni rabi. Neposredni vir za ugotovitev tako načrtovanega obsega je dokumentacija, na podlagi katere je bilo izdano upravno dovoljenje za gradnjo stavbe. Tako je prostorski akt, ki je v relevantnem časovnem trenutku oziroma obdobju veljal na območju stavbe, vir za ugotovitev obsega zemljišča, ki je bilo z urbanističnega vidika namenjeno redni rabi stavbe. Parcelacija je lahko koristen vir za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, kadar je bil njen namen realizirati kakšnega od pravnih aktov, ki so določali pripadajoče zemljišče stavbe; v takem primeru razjasni natančen obseg v pravnem aktu določenega pripadajočega zemljišča stavbe.

Pomembno pa je razumevanje, da je v primeru, ko se je parcelacija izvajala ex ante, tj. pred ureditvijo zemljišča in je naknadno pri dejanski izvedbi prihajalo do zamikov in neskladij - takšen primer je tudi obravnavani - parcelacija po dinamičnem principu manj relevantna, saj je morebitno neskladje mogoče preseči s kombinacijo dejanske izvedbe in urbanističnih standardov.

Tako je pravna odločitev, sprejeta na podlagi 43. člena ZVEtL‑1 nujno prepojena z dejanskim stanjem, predmet revizijske presoje pa je ravno ocena, ali sta nižji sodišči glede na konkretne ugotovljene okoliščine ustrezno vrednotili posamezna merila iz tega člena.

Glede individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi predlagateljice

Predlagateljica je že v pritožbi nasprotovala in tudi v reviziji nasprotuje presoji sodišč prve in druge stopnje, ki sta se oprli na parcelacijski načrt iz leta 1976 in ocenili, da se je na njegovi podlagi izvedla parcelacija in uredilo obstoječe katastrsko stanje; predlagateljičini stavbi namenjena parcela je parc. št. 2419/14, ki meri točno toliko, kot je bilo predvideno s parcelacijskim načrtom. Svojo oceno utemeljuje na projektni dokumentaciji, v kateri je izrecno navedeno, da je parcelacija napravljena glede na predvideno os bodoče ceste, tj. tako, da bodo površine gradbenih parcel odmerjene po zamejitvi - v fazi gradnje; sedanji problem pa je posledica dejstva, da to (prilagoditev vnaprejšnje parcelacije naknadni dejanski izvedbi) do danes ni bilo uresničeno. Tako bi se do teze predlagateljice, da je z vidika dinamičnega principa ugotavljanja obsega pripadajočega zemljišča odločilno upoštevanje urbanistične vsebine prostorskega akta in njegove realizacije v naravi ter urbanističnih standardov, sodišče druge stopnje moralo jasno opredeliti.

Parcelacijski načrt in njegova izvedba v katastru kot tehnični akt oziroma dejanje lahko res predstavlja indic o tem, kakšna naj bi bila vsebina prostorskega akta, ko ta morda ni dosegljiv, toda v obravnavanem primeru so bili prostorski akti dosegljivi. Zaradi spremembe, do katerih lahko pride ob ali po dejanski izgradnji v prostorskih aktih in/ali v naravi, lahko pride do spremembe obsega ali oblike pripadajočega zemljišča (v okviru urbanističnih standardov). Sodišče prve stopnje je uporabo dinamičnega principa, ki bi privedla do stvarnopravnega priznanja stanja, kakršno je v naravi, zavrnilo v 17. točki obrazložitve sklepa. Nasprotno je sodišče druge stopnje kot argument, da naj bi bil upoštevan dinamični princip, zapisalo, da ni bil upoštevan le zazidalni načrt (prostorski akt), pač pa tudi kasnejši parcelacijski načrt. Vendar to ni celotno bistvo dinamičnega principa; poudarek presoje sodišč bi moral temeljiti na oceni skladnosti dejanske izvedbe v naravi z vsebino prostorskega akta (zazidalnega načrta) in urbanističnimi standardi, kot so veljali od izgradnje do ZLNDL, ob hkratni jasni datumski opredeljenosti.

Predlagateljica se je ves čas postopka sklicevala na urbanistične standarde, ki so veljali v kritičnem obdobju do uveljavitve ZLNDL. Glede urbanističnega standarda, da se pripadajoča zemljišča krajnih stavb v nizu vselej potegnejo do meje cestnega zemljišča javne ceste, v reviziji najprej opozarja, da so razlogi sklepov sodišč v medsebojnem nasprotju, oziroma je sklep sodišča druge stopnje protisloven. Vendar Vrhovno sodišče protislovja tu ne ugotavlja. Osrednji očitek revidentov je, da naj bi sodišče prve stopnje navedlo, da je izvedenka mag. Dragišić ta urbanistični standard potrdila, medtem ko naj bi iz sklepa sodišča druge stopnje izhajalo nasprotno. Vendar nimajo prav. Sodišče prve stopnje je na 9. strani sklepa res navedlo, da je izvedenka temu standardu pritrdila, vendar pa je dodala, da v konkretnem primeru zaradi drugačnega poteka ceste, kot je bil načrtovan, ne pride v poštev. Temu je sodišče druge stopnje pritrdilo v 15. točki sklepa. Vendar pa predlagateljica ni prejela vsebinskega odgovora na pritožbene trditve, ki so ponovljene v reviziji, da o dejanski rabi ni dvoma in je treba ugotoviti, ali je bila ta skladna z izvornim urbanističnim načrtovanjem po prostorskem aktu, in če ne, ali je tako dejansko izvedeno ureditev in rabo mogoče upravičiti z urbanističnimi standardi iz časa družbene lastnine. Predlagateljica je ob tem zatrjevala, da je bilo že ob nakupu hiše v letu 1994 zemljišče na vzhodu ograjeno z ograjo, ki jo je kasneje nadomestila z živo mejo, ki obstaja še danes, torej je zemljišče segalo prav do zahodne meje pločnika .... Zatrjuje torej da je bilo sporno zemljišče že pred letom 1994 ograjeno kot sestavni del vrta na novo zgrajene predlagateljičine stavbe. Zaradi dokazovanja teh trditev se je predlagateljica sklicevala na izvedensko mnenje izvedenke Jane Malenšek z dne 15. 4. 2017, do katerega se sodišče druge stopnje ni opredelilo. Iz njenega mnenja, glede v času lastninjenja veljavnih urbanističnih standardov, pa izhaja, da je za krajne vrstne hiše značilno, da se zemljišče okoli stavbe podaljša do npr. meje z javno cesto, peš potjo, dovozno cesto, do meje sosednjega zemljišča, ki ni bilo namenjeno izgradnji vrstnih hiš, ipd.

Ocenila je, da je ograja/živa meja vzdolž javne ceste ... v naravi v času družbene lastnine predstavljala mejo grajenega javnega dobra od zemljišča namenjenega redni rabi stavbe.

Svoje ugotovitve je oprla na ugotovljeno dejansko stanje, upoštevala je sledove pretekle redne rabe, arhivsko gradivo, prostorske akte iz časa načrtovanja/izgradnje predmetne stavbe in prostorske akte od izgradnje predmetne stavbe do 25. 7. 1997.

V sklepu sodišča druge stopnje je zato izostala argumentirana ocena urbanističnih standardov v luči ugotovitev tudi te izvedenke. Pravnomočna odločitev sodišč prve in druge stopnje je ostala oprta zgolj na mnenje izvedenke mag. Lidije Dragišić, ki je glede predlagateljičine stavbe poudarila le to, da tudi če je bila trasa ceste vzhodno od stavbe izvedena drugače, kot je bila načrtovana, to ne pomeni avtomatičnega povečanja že določene, zadosti velike gradbene parcele.

Zaradi navedene neodzivnosti sodišča druge stopnje na vse opisane pravno pomembne pritožbene trditve je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Utemeljen je nadaljnji procesni očitek o pomanjkanju odgovora na pritožbene navedbe glede zatrjevanega urbanističnega standarda, naj se med pripadajoča zemljišča krajnih stavb v soseski in mejo cestišča ne umeščajo vmesni pasovi, ki ne bi omogočali samostojne rabe. Sodišče druge stopnje se ni jasno opredelilo, ali ta standard obstaja ali ne. Predvsem manjka odgovor na pritožbeno utemeljevanje (v povezavi s sklicevanjem na strokovno literaturo), da je treba natančno razmejiti območje javne ceste in pripadajoče zemljišče skrajnih stavb ob njej (prav) zato, da ne bi prihajalo do zapuščenih in neurejenih vmesnih površin (pasov) med cestnim zemljiščem in pripadajočim zemljiščem stavbe.

Tako ima predlagateljica prav, da se sodišče druge stopnje na podlagi skopega zaključka, da ni bistveno, za kakšen namen bo med predlagateljičino stavbo in cestnim telesom locirano zemljišče v bodoče uporabljeno,

ni argumentirano soočilo s pritožbenimi očitki. Višje sodišče je tudi tu storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Enaka procesna kršitev je podana tudi glede zatrjevanega urbanističnega standarda, naj pripadajoča zemljišča enostanovanjskih stavb ne presegajo 30 % zazidanosti, merijo pa naj od 600 do 1000 m2 površine. V sklepu sodišča druge stopnje je izostala jasna opredelitev do zatrjevanj predlagateljice med celotnim postopkom, torej ocena, ali ta standard obstaja ali ne in ali bi njegova uporaba v konkretnem primeru narekovala spremembo ocene sodišča prve stopnje, da naj bi pripis spornega zemljišča individualnemu pripadajočemu zemljišču predlagateljičine stavbe pomenil nesorazmerno povečanje pripadajočega zemljišča te stavbe.

V sklepu sodišča druge stopnje

ni opredelitve do zatrjevanj predlagateljice, da bi predstavljala povečana sporna površina individualnega pripadajočega zemljišča zgolj približno 3-5 % sedaj evidentirane površine gradbene parcele (iz 592 m2 na 610 oz. 630 m2, torej zgolj razliko 30 do 40 m2), kar ne pomeni nesorazmernega povečanja predlagateljičinega individualnega pripadajočega zemljišča. Sodišče prve stopnje je v zvezi z vprašanjem nesorazmernosti zaključilo, da bi pripis spornega zemljišča pomenil "nesorazmeren" poseg v primerjavi z ostalimi stavbami v obravnavani soseski. Sodišče druge stopnje pa je na pritožbeni očitek, da imajo vse skrajne vzhodne stavbe v soseski urejene vrtove preko parcelnih meja in v naravi prav do pločnika javne ceste ter da sodišče prve stopnje tega ni raziskalo, pavšalno - neobrazloženo odgovorilo, da je to irelevantno za zadevo in da je to stvar drugih postopkov. Na pritožbene očitke ni argumentirano pojasnilo, zakaj obravnavana situacija (ne) zahteva tudi primerjave situacije predlagateljičine stavbe z dejansko ureditvijo vrtov ostalih skrajnih vzhodnih stavb v isti soseski oziroma ocene, ali in kako imajo skrajne vzhodne stavbe v soseski ... urejeno pripadajoče zemljišče do meje cestnega zemljišča javne ceste ne glede na parcelne meje po vnaprejšnjem parcelacijskem načrtu.

Glede skupnega pripadajočega zemljišča k stavbam predlagateljice, tretjega in četrtega nasprotnega udeleženca ter morebitnih drugih stavb v soseski

Sodišči prve in druge stopnje sta zaključek, da sporno zemljišče, ki v naravi predstavlja zelenico s posajeno parkovno vegetacijo, ni namenjeno samo za redno rabo stavb v soseski ..., oprli na ureditveni načrt za sosesko ... iz leta 1964 in zazidalni načrt iz leta 1969, po katerih je bilo to zemljišče namenjeno gradnji nizov vrstnih individualnih hiš, ni pa bilo predvideno kot gradbena parcela, niti kot zemljišče, potrebno za redno rabo stavb. Ugotovitev, da prostorska dokumentacija ne daje podlage za zaključek, da gre za stavbam pripadajoče zemljišče, sta oprli na spremembo zazidalnega načrta iz leta 1972, po kateri je bilo to zemljišče namenjeno zelenim površinam. V tem delu je utemeljen revizijski očitek o protislovnosti in nejasnosti razlogov sodišča druge stopnje, ko po eni strani ugotavlja, da je bilo po prostorskem aktu iz leta 1972 (ZN/72) sporno zemljišče načrtovano kot zelene površine (torej ne za gradnjo), po drugi strani pa na pritožbeni očitek neobrazloženo (pavšalno) odgovori, da ta namembnost ni posegla v predhodno namembnost po starejših prostorskih aktih (UN/64 in ZN/69), po katerih je bilo tedaj zemljišče namenjeno samostojni gradnji (27. in 28. točka obrazložitve). Sodišče druge stopnje je tako storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj ugotovljene procesne pomanjkljivosti onemogočajo preizkus izpodbijanega sklepa.

Glede na v uvodnih pravnih izhodiščih citirano sodno prakso, namen zakonodajalca in teoretična izhodišča, revidenti utemeljeno procesno problematizirajo razloge sodišč prve in druge stopnje v zvezi z izpeljavo ugotavljanja obsega skupnih pripadajočih zemljišč sosesk. Sodišči sta presojo osredotočili na kriterij iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL‑1, pri čemer je protispisna ugotovitev, da je bila samostojna izgradnja na spornem zemljišču načrtovana s prostorskim aktom že v letu 1988.

Posledično je zmoten zaključek sodišča druge stopnje, da naj bi bilo po letu 1988 sporno zemljišče namenjeno novogradnji,

pri čemer tudi ni obrazloženo, konkretno kateri prostorski akti, projektna dokumentacija ali drugo načrtovanje naj bi imeli takšno vsebino. Utemeljena je tudi revizijska navedba, da je izvedenka mag. Dragišić izpovedala, da gre bolj verjetno za skupno pripadajoče zemljišče stavb te soseske, kot pa za javne površine, pri čemer naj bi vegetacija na južnem obodu razmejevala zemljišča soseske od javnih površin.

Sodišče druge stopnje je namreč drugače kot sodišče prve stopnje ocenilo, da ni indicev, da bi bilo sporno zemljišče neposredno namenjeno zgolj za redno rabo stavb v soseski ...,

pri tem se ni opredelilo do navedenega stališča izvedenke niti do pritožbenih navedb revidentov v zvezi s tem. Izostala je tudi presoja kriterijev iz 2. in 4. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL‑1. Kar se tiče kriterija iz 3. točke 43. člena ZVEtL-1 (pretekla redna raba zemljišča) pa si razlogi izpodbijanega sklepa (28. in 30. točka obrazložitve) nasprotujejo oziroma so nejasni. Zaradi navedenih procesnih pomanjkljivosti se tudi v tem delu sklepa sodišča druge stopnje ne da preizkusiti. Podana je torej bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Sklepno

24.Odgovor na dopuščeno vprašanje procesne narave je torej pritrdilen. Uveljavljane procesne kršitve terjajo razveljavitev sodbe sodišča druge stopnje. V obravnavani zadevi je treba v novem postopku na procesno pravilen način ugotoviti oziroma razjasniti urbanistični in dejanski vidik morebitne namembnosti spornega zemljišča (tako glede individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi predlagateljice kot tudi skupnega pripadajočega zemljišča k stavbam predlagateljice, tretjega in četrtega nasprotnega udeleženca oziroma vsem stavbam naselja) skozi celotno obdobje obstoja njihovih stavb v času, ko je bilo zemljišče v družbeni lastnini. Pomembno je, ali se je obseg pripadajočih zemljišč k stavbam v tem obdobju spremenil in v primeru, če se je, je treba jasno in določno datumsko opredeliti vse relevantne časovne mejnike. Ugotoviti bo treba izvorno stanje obsega pripadajočega zemljišča, ko so revidenti pridobili kogentno akcesorno pravico uporabe na pripadajočem zemljišču stavb, obenem pa to kronološko jasno opredeliti. Nadalje celovita dejanska in pravna presoja zahteva jasno oceno, ali je v obdobju, ko je bilo sporno zemljišče v družbeni lastnini, prišlo do spremembe njegovega obsega ter namembnosti in če - kdaj točno se je to zgodilo. V zvezi s tem bi se moralo sodišče druge stopnje natančneje posvetiti trditvam v zvezi s konkretnimi okoliščinami - spremembo cestišča na ..., kako in kdaj je prišlo do spremembe, kje naj bi bila postavljena ograja in kdaj naj bi bila ta zamenjana z živo mejo in kako je to lahko (če) vplivalo na obseg pripadajočega zemljišča k stavbi predlagateljice. Glede zatrjevanega skupnega pripadajočega skupnega zemljišča pa bo v novem postopku potrebna natančna ugotovitev obsega spornega zemljišča in presoja ali je predlagateljica dokazala, da se je sporno zemljišče res uporabljalo kot skupno pripadajoče zemljišče k stavbam ..., ... in ... ali kot skupno pripadajoče zemljišče vsem stavbam naselja. Pri tem utegne biti pomembna tudi ugotovitev, kje točno se nahaja protipoplavni nasip in kdaj ter za kakšen namen je bil zgrajen.

25.Vrhovno sodišče je ob povedanem sklep sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo odločanje (prvi odstavek 379. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP‑1).

26.Ker je revizija utemeljena že iz pojasnjenih procesnopravnih razlogov, se Vrhovno sodišče ni še posebej opredelilo glede dopuščenih materialnopravnih vprašanj.

Stroški postopka

27.Če sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Sestava senata in glasovanje

28.Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu te odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

-------------------------------

1V nadaljevanju sklepa je opuščena navedba katastrske občine pri zapisu parcel, saj se vse obravnavane parcele nahajajo v k. o. ....

2Tako Vrhovno sodišče že v sklepih II Ips 46/2024 z dne 7. 11. 2024 in II Ips 48/2019 z dne 8. 8. 2019.

3Prvi odstavek 43. člena ZVEtL-1 določa: "Sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno, 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču."

4Tako Vrhovno sodišče v sklepih II Ips 20/2023 z dne 19. 4. 2023 in II Ips 118/2021 z dne 6. 4. 2022.

5Sklepi Vrhovnega sodišča II Ips 46/2024 z dne 7. 11. 2024, II Ips 2/2023 z dne 17. 8. 2023 in II Ips 173/2018 z dne 22. 11. 2018.

6Sklep Vrhovnega sodišča II Ips 44/2020 z dne 11. 12. 2020, točka 18 obrazložitve.

7Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, Fajs M. T. (ur.), GV Založba, Ljubljana, 2023, str. 267, 270 in 271.

8Nasprotno ex post izvedena parcelacija, ko je bila načrtovana ureditev že izvedena v naravi, bolj verodostojno kaže na to, od kod je bila neka načrtovana ureditev v preteklosti dejansko izvedena v naravi.

9Vrhovno sodišče je že zavzelo stališča o tem, kako se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča po dinamičnem principu (sodba in sklep II Ips 128/2018 z dne 9. 5. 2019) in glede spreminjanja mej pripadajočega zemljišča (sklep Vrhovnega sodišča II Ips 44/2020 z dne 11. 12. 2020).

10Izvedensko mnenje izvedenke Jane Malenšek z dne 15. 4. 2017, Mnenje, str. 1.

11Prav tam.

12Izvedensko mnenje izvedenke Jane Malenšek z dne 15. 4. 2017, Izvid, str. 1 - 13.

13Izvedensko mnenje - dopolnitev mag. Lidije Dragišić z dne 19. 11. 2021, str. 5.

14V zvezi s tem se je predlagateljica v pritožbi sklicevala na dopolnitev izvedenskega mnenja izvedenke mag. Dragišić z dne 19. 11. 2021 na str. 14.

15Točka 18 obrazložitve sklepa sodišča druge stopnje.

16Točka 15 obrazložitve sklepa sodišča druge stopnje.

17Gre za protispisno navedbo letnico določitve namena spornega zemljišča za pozidavo, kot je navedena v mnenju izvedenke mag. Dragišić (1988 namesto pravilno 1998). Gl. 29. točko obrazložitve sklepa sodišča druge stopnje v zvezi s 17. točko obrazložitve sklepa sodišča prve stopnje in izvedensko mnenje izvedenke mag. Dragišić z dne 23. 10. 2020, str. 50.

18Točka 29 obrazložitve sklepa sodišča druge stopnje.

19Točka 27 obrazložitve sklepa sodišča druge stopnje.

20Točka 27 obrazložitve sklepa sodišča druge stopnje.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (2008) - ZVEtL - člen 43, 43/1

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 339, 339/2-tč.8, 339/2-tč. 14

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.