Jedro

Toženec je svojo dobrovernost glede upravičenja do neprofitne najemnine od smrti najemnice (bivše imetnice stanovanjske pravice) utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v njen pravni položaj. Njegova zmota je odraz nepoznavanja prava, ki pa ne more biti opravičljiva.

Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja. Ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije bi bil upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (druga alineja 100. člena SZ-1).

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se njen izrek glasi: „I. Toženec je dolžan v roku 15 dni tožeči stranki plačati 1.493,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo: - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 9. 2015 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 10. 2015 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 11. 2015 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 12. 2015 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 1. 2016 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 2. 2016 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 3. 2016 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 4. 2016 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 5. 2016 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 6. 2016 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 7. 2016 do plačila, - od zneska 88,15 EUR od dne 21. 8. 2016 do plačila, - od zneska 218,07 EUR od dne 21. 5. 2017 do plačila in - od zneska 218,07 EUR od dne 21. 6. 2017 do plačila.

II. Ugotovi se, da ne obstoji terjatev toženca do tožeče stranke v višini 787 EUR.

III. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni tožencu povrniti 1.111,18 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.“

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 398,24 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da obstojita terjatvi tožeče stranke do toženca v višini 1.539,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 6. 2017 do plačila in toženca do tožeče stranke v višini 787 EUR. Terjatvi je pobotalo. Tožencu je naložilo, da v roku 15 dni tožeči stranki plača znesek 752,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 6. 2017 do plačila, v preostalem delu pa tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da v roku 15 dni tožencu povrne pravdne stroške v znesku 1.416,59 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega po poteku petnajstdnevnega roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka in kot bistveno navaja, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da lastništvo druge nepremičnine ni razlog za izgubo pravice do neprofitne najemnine. Zmotna in neskladna z izvedenimi dokazi in izkustvenimi pravili je tudi ugotovitev, da se A. A. ni izselila iz stanovanja. Toženec po smrti A. A. ni bil dobroveren, saj je razpolagal z vsemi potrebnimi podatki, da zahteva sklenitev najemne pogodbe ali zapusti stanovanje. Pravna zmota ni opravičljiva, zato se ne more uspešno sklicevati na to, da ni vedel za prenehanje pravice do uporabe stanovanja. Sodišče ne bi smelo ugoditi pobotnemu ugovoru, saj toženec ni pravočasno navedel dejstev, na katera ga opira. Tudi sicer so navedbe toženca pomanjkljive, pobotni ugovor pa nesklepčen. Tako toženec ni podal navedb o višini svoje terjatve ter času in načinu poziva tožeče stranke k sanaciji stanovanja. Sodišče je trditveno podlago toženca črpalo iz izvedenih dokazov, hkrati pa prezrlo navedbe tožeče stranke, da je opremo v stanovanju pustil prostovoljno. Sodišče je tožencu priznalo vrednost vlaganj, čeprav bi bil upravičen le do morebitne večvrednosti nepremičnine, ki v postopku niti ni bila zatrjevana. Sodišče je nepravilno izvedlo procesni pobot, napačna pa je tudi odločitev o stroških postopka.

3. Toženec je vložil odgovor na pritožbo in predlagal njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožeča stranka v postopku vtožuje plačilo razlike med profitno najemnino in neprofitno najemnino za stanovanje št. 6 na naslovu B., za obdobje od julija 2012 do junija 2017. 6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno pomembna dejstva: - tožeča stranka je lastnica stanovanja na naslovu B.; - med tožečo stranko in toženčevo mamo A. A. je bila za navedeno stanovanje 20. 1. 2005 sklenjena najemna pogodba št. 3/05; - najemna pogodba je bila sklenjena za nedoločen čas in za neprofitno najemnino; - A. A. je bila do sklenitve takšne pogodbe upravičena kot bivša imetnica stanovanjske pravice; - toženec je bil v najemni pogodbi naveden kot uporabnik stanovanja; - v letu 2003 je A. A. postala lastnica druge nepremičnine; - v letu 2009 je A. A. spremenila naslov stalnega bivališča na naslov C., zaradi nege bolne matere je več dni skupaj preživela na naslovu novega bivališča, vendar se iz spornega stanovanja ni nikoli izselila; - 5. 8. 2015 je A. A. umrla; - toženec o njeni smrti ni obvestil tožeče stranke, v stanovanju je bival naprej in plačeval neprofitno najemnino; - 12. 9. 2016 je tožeča stranka tožencu poslala predlog najemne pogodbe za čas od 1. 9. 2016 dalje in predlog kupoprodajne pogodbe za stanovanje; - 11. 10. 2016 je tožeča stranka toženca pozvala, da ji vrne podpisan izvod najemne pogodbe in ji sporoči stališče glede predloga prodajne pogodbe, sicer bo štela, da stanovanje zaseda brez pravnega naslova ter bo zoper njega sprožila postopek za izpraznitev stanovanja in plačilo uporabnine; - ker do dogovora o sklenitvi najemne ali prodajne pogodbe ni prišlo, je tožeča stranka zoper toženca vložila tožbo, s katero je zahtevala izpraznitev in izročitev stanovanja; - s pravnomočno sodbo Okrajnega sodišča v Novem mestu P 302/2016 z dne 11. 5. 2017 je bilo tožencu naloženo, da izprazni stanovanje in ga prostega oseb in stvari, razen električnega grelnika vode in pomivalnega korita v kuhinji ter električnega grelnika vode, banje, umivalnika z ogledalom in WC školjko v kopalnici, prepusti v posest tožeči stranki; - 29. 6. 2017 je toženec izpraznil stanovanje in ga predal tožeči stranki.

7. Sodišče prve stopnje je na podlagi povzetega dejanskega stanja presodilo, da A. A. ni izgubila pravice do neprofitne najemnine, temveč je ta prenehala z njeno smrtjo. Zavrnilo je zahtevek za plačilo razlike do profitne najemnine za obdobje pred smrtjo A. A. in mu ugodilo za obdobje po njej. Štelo je, da je bil toženec do 16. 10. 2016 dobroveren uporabnik stanovanja za neprofitno najemnino, zato je za čas pred tem zahtevek za plačilo zakonskih zamudnih obresti zavrnilo.

8. Predmet pritožbenega preizkusa je zavrnitev zahtevka za obdobje pred smrtjo A. A. in zahtevka za plačilo zakonskih zamudnih obresti od prisojenih zneskov uporabnin za obdobje pred 16. 10. 2016. 9. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da tožeča stranka za obdobje pred smrtjo A. A. nima pravice zahtevati plačila profitne najemnine, čeprav delno iz drugačnih razlogov, kot so navedeni v sodbi.

10. Tožeča stranka je stališče o izgubi pravice do neprofitne najemnine s strani A. A. utemeljevala z dvema razlogoma: 1) selitvijo najemnice iz stanovanja in 2) njenim lastništvom druge nepremičnine. Navedeni okoliščini predstavljata krivdna razloga za odpoved najemne pogodbe po 11. točki prvega odstavka 103. člena in petem odstavku 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Zaradi opustitve uporabe stanovanja in lastništva drugega primernega stanovanja s strani najemnika najemna pogodba torej ne preneha na podlagi zakona, temveč najemodajalec pridobi pravico do njene odpovedi. Če je med strankama spor glede utemeljenosti odpovedi, mora odpoved uveljavljati z oblikovalno tožbo, najemno razmerje pa preneha šele s pravnomočno odločbo sodišča.1 Tožeča stranka ni trdila, da bi bila sporna najemna pogodba odpovedana.

11. Navedeni okoliščini tudi ne povzročita samodejnega preoblikovanja neprofitnega najemnega razmerja v profitno. Do takšne spremembe lahko pride le ob soglasju pogodbenih strank ali na podlagi in ob pogojih iz 90. člena SZ-1. Tožeča stranka se je sicer sklicevala na to določbo, vendar je ob tem prezrla, da za najemnike - bivše imetnike stanovanjske pravice ne velja,2 hkrati pa ni trdila, da bi, četudi neupravičeno, od najemnice kadarkoli zahtevala predložitev dokazil o izpolnjevanju pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja.

12. Tožeča stranka torej ni zatrjevala okoliščin, ki bi povzročile prenehanje ali spremembo najemne pogodbe, zato je ta do smrti najemnice veljala z nespremenjeno vsebino, vključno z dogovorom o višini najemnine. Ker je ta pogodba predstavljala pravni naslov za toženčevo bivanje v stanovanju, tožeča stranka za čas njene veljavnosti od njega ne more zahtevati plačevanja profitne najemnine.

13. Tožeča stranka ni trdila, da bi se ob sklenitvi najemne pogodbe zanimala, ali ima najemnica v lasti kakšno drugo nepremičnino, prav tako v najemni pogodbi ni bila dogovorjena dolžnost najemnice sporočati sprememb bivališča in premoženjskih razmer. Očitki o prevari pri sklepanju pogodbe in kršitvi najemne pogodbe s strani najemnice zato niso utemeljeni. Tožeča stranka je imela tako na podlagi tretje alineje 94. člena SZ-1 kot tudi na podlagi 16. člena in četrte alineje prvega odstavka 21. člena najemne pogodbe pravico preverjati pravilnost uporabe stanovanja. Svoje opustitve ne more sanirati na način, da skozi institut neopravičene obogatitve enostransko in za nazaj spreminja vsebino sklenjene pogodbe.

14. Glede na navedeno se za pravno nepomembna izkažeta tako kraj bivališča A. A. kot tudi njeno lastništvo druge nepremičnine. Posledično so nepomembne tudi pritožbene navedbe o zmotni dokazni oceni glede uporabe stanovanja ter nepravilni porazdelitvi trditvenega in dokaznega bremena. Enako velja za, sicer nepravilno, stališče sodišča prve stopnje, da najemnikom, ki pravico do neprofitne najemnine črpajo iz imetništva stanovanjske pravice, ni mogoče odpovedati najemne pogodbe na podlagi petega odstavka 103. člena SZ-1.3

15. V skladu s 193. členom Obligacijskega zakonika (OZ) je, kadar se vrača tisto, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, treba vrniti plodove in plačati zamudne obresti, in sicer, če je bil pridobitelj nepošten od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka. Za presojo toženčeve dobrovernosti je treba odgovoriti na dve vprašanji: ali je po smrti svoje matere utemeljeno verjel, da je lastnik stanovanja, in ali je utemeljeno verjel, da je stanovanje upravičen zasedati ob plačevanju neprofitne najemnine. Odgovora na obe vprašanji sta negativna. Na prvo vprašanje je pravilno in popolno odgovorilo sodišče prve stopnje, zato se pritožbeno sodišče sklicuje na njegove razloge. Glede drugega vprašanja pa ugotavlja, da je toženec svojo dobrovernost utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v pravni položaj najemnice. Njegova zmota je torej odraz nepoznavanja določbe 109. člena SZ-1 in odločbe Ustavnega sodišča RS U-I-128/08, Up-933/08 z dne 7. 10. 2009. Ker zmota, ki temelji na nepoznavanju prava, ne more biti opravičljiva, je bil toženec vse od smrti najemnice nedobroveren glede svojega upravičenja do neprofitne najemnine. Tožeča stranka je zato od prisojenih zneskov uporabnine upravičena zahtevati zakonske zamudne obresti od zapadlosti posameznih mesečnih zneskov do plačila.

16. Toženec je bil za obdobje od septembra 2015 do avgusta 2016 dolžan plačevati tržno najemnino v znesku 218,07 EUR mesečno, dejansko pa je plačeval 129,92 EUR mesečno, zato mora za vsak mesec plačati še znesek 88,15 EUR. Za obdobje od septembra 2016 do aprila 2017 ni dolžan plačati ničesar več, saj je tožeči stranki že plačal 220 EUR mesečno, kar presega znesek ugotovljene tržne najemnine.4 Za meseca maj in junij 2017 pa ni plačal ničesar, zato mora plačati celotna zneska ugotovljene tržne najemnine. Terjatev tožeče stranke tako znaša 1.493,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva zapadlosti posameznega mesečnega zneska, razvidnega iz izreka sodbe.

17. Toženec je v pobot terjatvi tožeče stranke uveljavljal svojo terjatev iz naslova povračila vlaganja.

18. V okviru trditvene podlage in svoje izpovedi je pobotni ugovor utemeljil z naslednjimi trditvami: - tožeča stranka v času najema stanovanja ni vzdrževala in vanj ni vlagala ničesar; - toženec in njegova mama sta v letih 2012 in 2013 vgradila kuhinjsko korito s pipo in omaro, zamenjala radiator, WC kotliček, plastični pokrov in grelca za vodo ter v sobi položila laminat; - A. A. tožeče stranke ni obvestila o navedenih delih, saj so bili njeni pozivi k vzdrževanju stanovanju v preteklosti neuspešni; - navedena oprema je ob izselitvi toženca ostala v stanovanju, kot je določala sodba Okrajnega sodišča v Novem mestu P 302/2016 z dne 11. 5. 2017. 19. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenih trditev ugotovilo, da obstoji terjatev toženca do tožeče stranke v višini 787 EUR. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, da je takšna odločitev materialnopravna nepravilna.

20. Najprej je nepravilno sklicevanje sodišča prve stopnje na določbe OZ. Predmet najemne pogodbe je bilo stanovanje, zato pravno podlago za odločitev o sporu predstavlja SZ-1. Slednji vsebuje posebne določbe glede povrnitve vrednosti vlaganj najemnika v stanovanje, pri čemer tudi te določbe veljajo le, če v najemni pogodbi ni bilo dogovorjeno drugače. 21. V skladu z 98. členom SZ-1 ima ob izselitvi iz stanovanja najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Pogodbeni stranki sta se v tretjem odstavku 22. člena najemne pogodbe dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker A. A. takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja.

22. Podlage za povrnitev vrednosti vlaganj ne nudijo niti pogodbene in zakonske določbe o dolžnosti lastnika, da vzdržuje stanovanje in zagotavlja njegovo normalno uporabo. Tudi če je tožeča stranka opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja (7. člen in 2. alineja prvega odstavka 20. člena najemne pogodbe), to najemnice ni opravičevalo do izvedbe zatrjevanih del. Takšno pravico bi pridobila le, če bi predhodno predlagala, da stanovanjska inšpekcija tožeči stranki odredi izvedbo potrebnih del, tožeča stranka pa jih nato v roku, določenem z upravno odločbo, ne bi izvedla (prvi in drugi odstavek 93. člena SZ-1). Toženec obstoja navedenih pogojev ni zatrjeval. Toženec bi bil ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (2. alineja drugega odstavka 21. člena najemne pogodbe in druga alineja 100. člena SZ-1). Tudi obstoja takšnih izrednih okoliščin ni zatrjeval. 23. Sodba Okrajnega sodišča v Novem mestu P 302/2016 z dne 11. 5. 2017 tožencu ne nalaga, da določeno opremo pusti v stanovanju, temveč mu to dopušča. Sodišče je v njenem izreku omejilo obseg izvršilnega naslova za izpraznitev stanovanja, ni pa ustvarilo izvršilnega naslova za izročitev navedene opreme. Toženec se zato ne more uspešno sklicevati, da je bil v njeno izročitev prisiljen, prav tako sodba ne nadomešča soglasja tožeče stranke k izvedenim vlaganjem. Nepomembno je tudi dejstvo, da se tožeča stranka prevzemu opreme ni uprla, saj s tem še ni soglašala s plačilom njene protivrednosti.

24. Ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da toženčeva terjatev ne obstoji, tudi če upošteva vse navedbe, ki jih je podal v okviru svojih trditev in izpovedi, se mu do pritožbenih navedb o prekluziji, razlikovanju trditvenega in dokaznega bremena ter nesklepčnosti zahtevka zaradi pomanjkljivih navedb o večvrednosti stanovanja ni treba opredeljevati. Prav tako se za nepomembna izkažeta pritožbena očitka o prezrtih ugovorih tožeče stranke in nepravilno izvedenem pobotanju.

25. Delna sprememba sodbe je terjala spremembo odločitve o pravdnih stroških, ki so nastali v postopku pred sodiščem prve stopnje (drugi odstavek 165. člena ZPP).

26. Tožeča stranka je vtoževala 11.544 EUR, uspela pa je 1.493,94 EUR, torej s približno 13 % tožbenega zahtevka. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da znesek potrebnih pravdnih stroškov na strani tožeče stranke znaša 3.317,16 EUR, na strani toženca pa 1.772,89 EUR. Ker odmera stroškov v pritožbenem postopku ni sporna, pritožbeno sodišče ugotavlja, da mora toženec tožeči stranki povrniti 431,23 EUR, tožeča stranka pa tožencu 1.542,41 EUR pravdnih stroškov. Sodišče je zneska pobotalo in odločilo, da mora tožeča stranka tožencu na račun pravdnih stroškov namesto zneska 1.416,59 EUR povrniti 1.111,18 EUR pravdnih stroškov.

27. Na podlagi vsega navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je ugotovilo, da terjatev toženca ne obstoji, zaradi česar je tožeči stranki prisodilo celoten znesek ugotovljene terjatve. Hkrati ji je zakonske zamudne obresti prisodilo že od zapadlosti mesečnega zneska do plačila, tožencu priznane stroške postopka pa znižalo na znesek 1.111,18 EUR (peta alineja 358. člena ZPP). V preostalem delu je pritožbo zavrnilo ter v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

28. O pritožbenih stroških je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi drugega odstavka 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP. Vrednost izpodbijanega dela sodbe znaša 10.791,36 EUR, tožeča stranka pa je v pritožbenem postopku uspela z zneskom 802,44 EUR (15,44 EUR + 787 EUR), zato njen pritožbeni uspeh znaša 7 %. Za potrebne stroške pritožbenega postopka na strani tožeče stranke sodišče šteje: 625 točk za sestavo pritožbe in 2 % materialnih stroškov, kar ob upoštevanju višine odvetniške točke 0,60 EUR in 22 % DDV znaša 466,65 EUR, skupaj s sodno takso za pritožbo v višini 44 EUR pa 510,65 EUR. Toženec je argumentirano odgovoril na pritožbo, zato je upravičen do povrnitve stroškov pritožbenega postopka, in sicer: 625 točk za sestavo odgovora na pritožbo in 2 % materialnih stroškov, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR in povečano za 22 % DDV znaša 466,65 EUR. Glede na dosežen uspeh mora toženec tožeči stranki povrniti 35,74 EUR, tožeča stranka pa tožencu 433,98 EUR stroškov pritožbenega postopka. Pritožbeno sodišče je zneska pobotalo in odločilo, da mora tožeča stranka tožencu povrniti 398,24 EUR stroškov pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

1 M. Juhart, Stanovanjski zakon, Uvodna pojasnila, Ljubljana 2003, str. 60 ter odločba Vrhovnega sodišča RS II Ips 521/2000 z dne 19. 4. 2001 2 Sprememba 90. člena SZ-1, ki to izrecno določa, je sicer začela veljati šele dne 17. 6. 2017, vendar je bilo po prepričanju sodišča na ta način treba razlagati tudi prej veljavno besedilo, saj bi sicer prišlo do neenakega obravnavanja bivših imetnikov stanovanjske pravice. 3 Primerjaj sodbo Evropskega sodišča za človekove pravice v zadevi Berger-Krall in drugi proti Sloveniji. 4 Toženec je za te mesece plačal mesečno uporabnino, ki presega znesek tržne najemnine (za 1,93 EUR mesečno). Ker ob tem ni trdil, da si je pridržal pravico zahtevati nazaj preplačilo, ali da je plačal, da bi se izognil sili, preveč plačanih zneskov (v skupnem znesku 15,44 EUR) nima pravice zahtevati nazaj, s tem pa jih tudi ne poračunati na račun ostalih neplačanih zneskov (191. člen OZ).