Jedro

Če stranka nepravilno izpolni svojo obveznost, ima nasprotna stranka na voljo le jamčevalne sankcije, sama pa mora ob dospelosti obveznost izpolniti. Tožena stranka bi zato kljub zatrjevanim napakam morala plačevati najemnino, tako kot je bilo določeno v pogodbi. Od tožeče stranke pa je upravičena zahtevati odpravo napak, in če pri tem ni (bila) uspešna, lahko od pogodbe odstopi, zahteva znižanje najemnine ali pa poskuša doseči sporazumno spremembo pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da izpraznitveni nalog, ki ga je izdalo s sklepom Pl 2/2011 dne 13.6.2011, v celoti ostane v veljavi, tako da je na podlagi odstopa tožeče stranke od pogodbe o najemu poslovnih prostorov z dne 1.10.2009 tožena stranka v roku 30 dni dolžna izprazniti najete poslovne prostore v izmeri 451,30 m2 pod vzhodno tribuno Š. na naslovu L., ki stoji na parceli 72 in 77 k.o. X., ter jih proste oseb in premičnih stvari izročiti tožeči stranki. Toženi stranki je sodišče naložilo, da tožeči stranki povrne stroške predloga v višini 1.063,08 EUR ter nadaljnje pravdne stroške v višini 1.878,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ter zaradi napačne uporabe materialnega prava. Opozarja na določbo 101. čl. Obligacijskega zakonika, ki določa, da morata v dvostranskih obveznostnih pogodbah obe stranki sočasno izpolniti svojo obveznost. Tožena stranka ni dolžna plačevati najemnine, saj tudi tožeča stranka ni izpolnila svoje obveznosti. Prostori namreč niso bili v takšnem stanju, da bi bilo mogoče opravljati dejavnost fitnesa. Sodišče je takšen ugovor tožene stranke povsem ignoriralo in dejanskega stanja v tej smeri ni ugotavljalo, oziroma se je osredotočilo le na to, v kakšnem stanju so bili prostori v času sklepanja pogodbe, kar pa ni bistveno. Šlo je namreč za skrite napake, ki so se pokazale šele kasneje. Pritožba obširno opisuje te napake, ter navaja, kdaj je o njih obvestila tožečo stranko s pozivom, naj jih odpravi. Sodišče bi moralo zaslišati predlagane priče, ki bi potrdile, da so bili prostori res v slabem stanju. Gre namreč za odločilno dejstvo, od katerega je odvisna utemeljenost tožbenega zahtevka. Sodišče bi moralo upoštevati tudi 299. čl. Obligacijskega zakonika, ki določa, da dolžnik pride v zamudo, če ne izpolni obveznosti v roku, ki je določen za izpolnitev. Pritožbenemu sodišču glede na navedeno predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugovoru tožene stranke ugodi in izdani sklep razveljavi oziroma da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3. V odgovoru na pritožbo tožeča stranka navaja, da tožena stranka zgolj zavlačuje postopek. Sicer soglaša z izpodbijano sodbo in predlaga njeno potrditev. Priglaša tudi stroške postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Odločitev sodišča, da je tožena stranka dolžna izprazniti najete poslovne prostore, je pravilna v dejanskem in materialnopravnem pogledu, nasprotni pritožbeni očitki pa so neutemeljeni.

6. V skladu z drugo alinejo 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. 7. Med pravdnima strankama pravzaprav ni bilo sporno, da tožena stranka že od konca leta 2010 najemnine ne plačuje več, kljub opominu z dne 15.2.2011, s katerim jo je tožeča stranka k temu pozvala. Sporno je bilo in je tudi še v pritožbi zgolj, ali je najemnino sploh dolžna plačevati.

8. Sodišče prve stopnje je takšen ugovor pravilno zavrnilo s pojasnilom, da bi morala sama ukrepati na ustrezen način, če je menila, da tožeča stranka ni odpravila zatrjevanih napak na objektu, v katerem se nahaja najeti prostor. Njena obveznost, da plačuje najemnino, pa zgolj zato še ni prenehala. Pritožba se neutemeljeno sklicuje na pravilo o sočasni izpolnitvi (101. čl. Obligacijskega zakonika, OZ), saj takšnega zaključka, kot ga izvaja pritožba, citirana določba ne omogoča. Če stranka nepravilno izpolni svojo obveznost, ima nasprotna stranka na voljo le jamčevalne sankcije, sama pa mora ob dospelosti obveznost izpolniti (prim. Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, str. 555 in 556). Tožena stranka bi zato kljub zatrjevanim napakam morala plačevati najemnino, tako kot je bilo določeno v pogodbi. Od tožeče stranke pa je upravičena zahtevati odpravo napak, in če pri tem ni (bila) uspešna, lahko od pogodbe odstopi, zahteva znižanje najemnine ali pa poskuša doseči sporazumno spremembo pogodbe (prim. 597. in 598. čl. OZ). Enostranska odločitev, da najemnine sploh ne plačuje, pa pomeni kršitev pogodbe, ki predstavlja enega izmed krivdnih razlogov, zaradi katerega najemodajalec lahko odstopi od najema in predčasno zahteva njihovo izpraznitev.

9. Torej, tudi če so bili najeti prostori res tako slabi, kot to prikazuje tožena stranka, to še ne pomeni, da dogovorjene najemnine ni bila dolžna plačevati. Ker ne gre za odločilno dejstvo, se sodišče prve stopnje z obstojem (naknadno ugotovljenih) stvarnih napak utemeljeno ni podrobneje ukvarjalo. Izvajanje dokazov z zaslišanjem prič, za kar se zavzema pritožba, je zato nepotrebno.

10. Glede na to, da je bil rok plačila najemnine v pogodbi jasno določen (do 15. v mesecu za tekoči mesec), pritožbeno sklicevanje na določbo 299. čl. OZ ne more voditi do drugačnega zaključka, kot da je bila tožena stranka, ki najemnine (v roku) ni plač(ev)ala, v dolžniški zamudi.

11. Odločitev sodišča, ki je zahtevku ugodilo, je zato pravilna, v pritožbi zatrjevana pritožbena razloga pa nista podana. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo procesnih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. čl. ZPP).

12. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi 1. odst. 165., 154. in 155. čl. ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov. Tožeča stranka pa v odgovoru na pritožbo ni navedla ničesar, kar bi pripomoglo h rešitvi zadeve. Ker ne gre za potreben strošek, stroške odgovora nosi sama.