Jedro

Za primere, ko je na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba v etažni lastnini, hipoteka vpisana na podlagi poslovnih razpolaganj lastnika zemljiške parcele, ZVEtL-1 ne določa enakega pravila kot za hipoteke, pridobljene v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja. Zato bi morali etažni lastniki izbris teh hipotek (ki po splošnem pravilu preidejo na vse posamezne dele) zahtevati z izbrisno tožbo v pravdnem postopku.

Upnik v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja ne more pravno učinkovito pridobiti izvedenih pravic od vknjiženega lastnika, ki ni resnični lastnik.

Podana je situacija, ko je dolžnik v dolžniško upniškem razmerju opravil prepovedan promet (razpolagal s parcelo, na kateri je stala stanovanjska stavba in jo obremenil). Zato je sporno (le), v katerem postopku lahko pritožnik doseže izbris bremena s svojega etažnega dela.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi v izpodbijanem delu (glede hipoteke (ID omejitve 001), vpisane pri idealnem solastniškem deležu do 19/100 (ID osnovnega položaja 002), ki preide na posamezni del 0000-401-1 (del VI. točke izreka) ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom na stavbi 0000-401, stoječi na nepremičnini s parc. št. 38/6, k. o. X, na naslovu S., vzpostavilo etažno lastnino. Vzpostavilo je dele stavbe (I. točka izreka), individualno pripadajoče zemljišče (II. točka izreka), splošni skupni del (III. točka izreka), na njem vzpostavilo solastninsko pravico v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe (IV. točka izreka) ter lastninsko pravico za vsak posamezni del stavbe (V. točka izreka), ohranilo že vpisane pravice (VI. točka izreka), odredilo izvedbo sklepa v zemljiški knjigi (VII. točka izreka) in odločilo o stroških (VII. točka izreka).

2. Zoper del sklepa o prenosu bremen (VI. točka izreka), vpisanih pri idealnem solastniškem deležu do 19/10 (ID osnovnega položaja 002) in prenešenih na posamezni del 0000-401-1, se pritožuje prvi nasprotni udeleženec. Uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da je bil prenos hipoteke po drugem odstavku 31. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) nezakonit. Hipoteka je bila vpisana brez pravne podlage in nikoli ni obstajala. Nasprotni udeleženec ni dolžnik po temeljni kreditni pogodbi in nikoli ni imel interesa za terjatev v višini 2.812.764,35 EUR. Pogodba med njim in Banko Y, d. d., kot upnikom, pa nikoli ni nastala. Ker v teh pravnih razmerjih nasprotni udeleženec nikoli ni nastopal kot dolžnik, posledično ni mogla biti ustanovljena hipoteka. Dolžnik je N., d. d., ki ob sklenitvi pravnega posla na tujem solastninskem deležu zastavne pravice ni mogel ustanoviti. Zanjo bi bilo potrebno soglasje s strani vseh solastnikov nepremičnine. Materialno pravo je bilo zmotno uporabljeno. Pritožnik je dobil lastninsko pravico na etažni lastnini pred 1. 1. 2003, kar pomeni, da hipoteka na njej brez soglasja ni mogla nastati. Hipoteka je bila ustanovljena s podpisom pogodbe o dolgoročnem kreditu, sklenjene 19. 3. 2004 med drugim upnikom in dolžnikom. Breme hipoteke zato ni moglo preiti na posamezni etažni del stavbe.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pritožnik je lastnik posameznega dela 000-401-1, ki prestavlja stanovanje št. II v izmeri 51,56 m2 v prvi etaži stavbe na naslovu S. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je pritožnik dobil lastninsko pravico na podlagi kupoprodajne pogodbe z 18. 2. 1992 (priloga C5), iz katere izhaja, da je A. A. dobil lastninsko pravico na parceli 38/6, k. o. X, v idealnem deležu do 19/100 (primerjaj 10. točko obrazložitve). Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo tudi, da je pri navedenem idealnem deležu z ID osnovnega položaja 002 vpisana hipoteka (ID omejitve 001).1

5. Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim delom sklepa odločilo, da hipoteka, vpisana pri idealnem solastniškem deležu do 19/100, preide na posamezni del 000-401-1 in odločitev oprlo na določilo 31. člena ZVEtL-1 in smiselno uporabo drugega odstavka 110. člena Stvarnopravnega zakonika.

6. Prvi nasprotni udeleženec trdi (listine v spisu pa trditve potrjujejo), da pri dolžniško upniškem razmerju, za katero je bilo dano zavarovanje, ni sodeloval. Zavarovanje je dano na njegovo stanovanje, na katerem je dobil lastninsko pravico na podlagi kupoprodajne pogodbe že leta 1992, pred pogodbenim zavarovanjem, do katerega je prišlo leta 2004. Dolžnik v dolžniško upniškem razmerju je takrat (nezakonito) razpolagal z nepremičnino, in sicer zemljiško parcelo, na kateri stoji stanovanjska stavba, ki je ni mogel in smel obremeniti, zato je vpisana hipoteka nezakonita.

7. Po določilu drugega odstavka 31. člena ZVEtL-1 hipoteke, ki so v času učinkovanja zaznambe postopka v zemljiški knjigi vpisane na nepremičnini kot celoti ali na nerazdeljenih delih stavbe, preidejo na posamezne dele stavbe, ki ga vpisani solastniški deleži izražajo.

8. Četrti odstavek 31. člena ZVEtL-1 pa določa, da hipoteka, pridobljena v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja, ne omejuje lastninske pravice na posameznih delih stavbe, na katerih je pridobitelj lastninsko pravico pridobil pred začetkom učinkovanja vknjižbe ali predznambe te hipoteke. Gre za izjemo od splošnega pravila iz drugega odstavka 31. člena ZVEtL-1.2

9. Za primere, ko je na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba v etažni lastnini, hipoteka vpisana na podlagi poslovnih razpolaganj lastnika zemljiške parcele, ZVEtL-1 ne določa enakega pravila kot za hipoteke, pridobljene v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja. Zato bi morali etažni lastniki izbris teh hipotek (ki po splošnem pravilu preidejo na vse posamezne dele) zahtevati z izbrisno tožbo v pravdnem postopku (primerjaj sklep VSL I p 1526/2014).

10. V obravnavanem primeru je podana situacija, ko je dolžnik v dolžniško upniškem razmerju opravil prepovedan promet (razpolagal s parcelo, na kateri je stala stanovanjska stavba3, kar jasno izhaja iz notarskega zapisa, ki se v spisu nahaja v prilogi C1, in jo obremenil). Zato ni podana situacija, v kateri bi bila sporna dejstva4, ampak je sporno (le), v katerem postopku lahko pritožnik doseže izbris bremena s svojega etažnega dela. Pritožnik ima namreč pravico, da dobro vero hipotekarnega upnika izpodbije.

11. V tem postopek do sedaj ni sodeloval hipotekarni upnik, v čigar korist so vpisana bremena. Sodišče naj ga zato v postopek povabi, saj se ob njegovem sodelovanju lahko izkaže, da vprašanje prenosa bremen (glede na način razpolaganja z nepremičnino) ne bo sporno.

12. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi prvega nasprotnega udeleženca ugodilo in izpodbijani del sklepa razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo v nov postopek (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku), ko naj sodišče v postopek povabi (še) hipotekarnega upnika in o zadevi ponovno odloči. 1 Gre za pogodbeno hipoteko, in sicer je N., d. d., (peta nasprotna udeleženka v tem postopku, ki je sedaj v stečaju) z Banko Z, d. d., sklenila Sporazum o zavarovanju denarne terjatve z ustanovitvijo zastavne pravice za zavarovanje terjatve v višini 1.726.750 EUR s pripadki. Terjatev se je zavarovala z ustanovitvijo – vknjižbo zastavne pravice in zaznambe neposredne izvršljivosti terjatve na nepremičninah v lasti dolžnika N., d. d., med ostalim tudi na vložni številki 869, k. o. X, na parc. št. 38/6 stanovanjska stavba – stavbišče 178 m2 (notarski zapis v prilogi C4). Hipoteka je bila torej ustanovljena na zemljiški parceli, na kateri stoji stanovanjska stavba v etažni lastnini, v kateri je pritožnik lastnik stanovanja vpisanega v idealnem solastniškem deležu. 2 Razlog za to posebno pravilo je ta, da upnik v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja ne more pravno učinkovito pridobiti izvedenih pravic od vknjiženega lastnika, ki ni resnični lastnik (primerjaj M. Zorman Krč v: N. Plavšak in drugi, Lastninska pravica in etažna lastnina, komentar SPZ, prva knjiga, Planet GV, d.o.o., Ljubljana 2019, str. 602). 3 (Najmanj) stavbišče je nesporno tisto zemljišče, ki je lastninsko povezano z etažno lastnino in za katerega lastninska pripadnost ne more biti sporna. 4 V postopku za vzpostavitev etažne lastnine sodišče, odloča v skladu z dokaznimi pravili in domnevami, če se te nanašajo na sporna vprašanja, pa v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno (24. člen ZVETl-1).