Jedro

Za ugotovitev in odpravo „nenormalno visoke porabe toplotne energije“ bi upravnik potreboval posebno naročilo oziroma soglasje vseh uporabnikov, saj zamenjava oziroma popravilo cevi na dvorišču predstavlja posel, ki presega okvir rednega upravljanja poslovnega prostora. Sanacijo izgube toplotne energije zaradi prehoda cevi po dvorišču od odjemnega mesta do poslovne stavbe je mogoče uvrstiti med tista investicijska vzdrževalna dela, za katera je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov nepremičnine, saj gre za njeno izboljšavo, in ne za vzdrževanje.

Upravnik je na pobudo etažnih lastnikov dolžan pojasniti sporne postavke posameznih stroškov, vendar pa zamuda upravnika pri poročanju ne vpliva na zapadlost njegove terjatve iz tega naslova.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Tožena stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je razsodilo, da sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. 0872 Ig 6278/2007 z dne 5.10.2007 ostane delno v veljavi v 1. točki izreka za plačilo glavnice v višini 1.354,80 € s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi ter v 3. točki izreka za plačilo zneska 133,93 € z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.10.2007 dalje do plačila (1. točka izreka), delno pa se razveljavi v 1. točki izreka in sicer za plačilo glavnice v višini 194,26 € s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne (2. točka izreka). Sklenilo je tudi, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati stroške pravdnega postopka v znesku 244,94 € (3. točka izreka).

Zoper 1. in 3. točko izreka prvostopne sodbe se je pravočasno pritožila tožena stranka zaradi napačne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

Tožeča stranka na pravilno vročeno pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče sicer soglaša s pritožbenimi navedbami, da predmetno parkirišče ne predstavlja funkcionalnega zemljišča ob poslovni stavbi na naslovu P. 51, L. (ker je zgrajeno na dveh samostojnih zemljiških parcelah, ki sta razdeljeni na parkirna mesta in jih imajo v lasti posamezni lastniki poslovnih prostorov) in da solastniški deleži na poslovnih prostorih niso enaki solastniškim deležem na parkirnih mestih, kljub temu pa se strinja z zaključkom prvostopnega sodišča, da je tožeča stranka obračunala stroške pluženja in čiščenja snega po pravilnem ključu delitve. Kot je pravilno ugotovilo že prvostopno sodišče, so v času, iz katerega izvirajo vtoževani računi, sicer potekala dogovarjanja za drugačno razdelitev stroškov glede parkirnih prostorov (gl. npr. prilogi B5 in B6), vendar pa tožena stranka svojih trditev o tem, da bi bil v tem obdobju že sprejet kakšen drugačen način delitve stroškov glede parkirišč, kot izhaja iz določbe 3. odstavka 7. člena Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta P. 51 (priloga A5, v nadaljevanju pogodba), ni uspela dokazati. Prvostopno sodišče je zato ob upoštevanju določbe 3. odstavka 7. člena Pogodbe, kot tudi pravila o dokaznem bremenu, stroške pluženja in čiščenja snega na parkirnih mestih pravilno obračunalo v sorazmerju med površino prostora tožene stranke in celotno površino poslovnih prostorov, lokalov in parkirnih mest. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z zaključkom prvostopnega sodišča, da tožeča stranka kot upravnik na način dobave toplotne energije za poslovni objekt ni imela vpliva. Način dobave toplotne energije je stvar projekta gradnje poslovne stavbe, kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, tožeča stranka pa je po tem obstoječem sistemu zagotavljala dobavo toplotne energije, stroške zanjo pa je pravilno razdeljevala po veljavnem ključu delitve. Na pritožbeni očitek, da je bila v skladu z določbo 772. člena Obligacijskega zakonika (OZ) tožeča stranka dolžna toženi stranki pojasniti (pre)visoko porabo toplotne energije, pritožbeno sodišče odgovarja, da to sicer drži, vendar pa zamuda upravnika pri poročanju ne vpliva na zapadlost njegove terjatve iz tega naslova (več o tem v nadaljevanju). Poleg tega pritožbeno sodišče meni, da bi za ugotovitev in odpravo „nenormalno visoke porabe toplotne energije“ upravnik potreboval posebno naročilo oziroma soglasje vseh uporabnikov, saj zamenjava oziroma popravilo cevi na dvorišču predstavlja posel, ki presega okvir rednega upravljanja poslovnega prostora. Sanacijo izgube toplotne energije zaradi prehoda cevi po dvorišču od odjemnega mesta do poslovne stavbe je mogoče uvrstiti med tista investicijska vzdrževalna dela, za katera je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov nepremičnine, saj gre za njeno izboljšavo, in ne za vzdrževanje (3. in 5. odst. 67. čl. Stvarnopravnega zakonika, SPZ).

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka med prvostopnim postopkom uspela dokazati utemeljenost svoje terjatve iz računa št. 5953050 tako po temelju, kot po višini (gl. prilogi A4 in A16), tožena stranka pa je tej terjatvi zgolj pavšalno ugovarjala. V ugovoru zoper sklep o izvršbi je navedla le, da so stroški tekočega vzdrževanja „nerazumljivo visoki“, z ničemer pa ni pojasnila, za koliko naj bi bili ti stroški previsoki, oziroma, kakšen naj bi bil pravilen znesek stroškov tekočega vzdrževanja poslovne stavbe. Pritožbeno sodišče tako nima pomislekov o pravilnosti odločitve prvostopnega sodišča o zavrnitvi takšnega ugovora.

Pritožbeno sodišče se sicer strinja s pritožbenimi navedbami, da je upravnik na pobudo etažnih lastnikov dolžan pojasniti sporne postavke posameznih stroškov, vendar pa zamuda upravnika pri poročanju ne vpliva na zapadlost njegove terjatve iz tega naslova. Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka uspela dokazati, da je vtoževane račune dobaviteljev poravnala iz lastnih sredstev, zaradi česar je v skladu z določbo 190. člena OZ upravičena do povrnitve le-teh s strani tožene stranke. Po ugotovitvah pritožbenega sodišča je tožena stranka priznala, da je vtoževane račune prejela (gl. npr. ugovor zoper sklep o izvršbi), s tem trenutkom pa je nastopila tudi njena nepoštenost v smislu določbe 193. člena OZ. Prvostopno sodišče je tožeči stranki zato pravilno priznalo zakonske zamudne obresti od zapadlosti vsakega posameznega računa dalje, upoštevaje povedano pa je nepravilno stališče pritožbe, da tožena stranka s plačili vtoževanih terjatev še ni prišla v zamudo ter da zato ni dolžna plačati zamudnih obresti.

Glede na to, da je odločitev prvostopnega sodišča pravilna, se pritožbeno sodišče strinja tudi z odločitvijo prvostopnega sodišča o pravdnih stroških.

Pritožbeno sodišče je presodilo navedbe pritožbe, ki so odločilnega pomena (1. odst. 360. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Ker so se izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere je po 2. odstavku 350. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, je dolžna sama nositi svoje pritožbene stroške (1. odst. 165. čl. v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP).