Jedro

. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 279/2014 že zavzelo stališče, da so zaradi posebne ureditve prodaje nepremičnine v stečajnem postopku in posebnega varstva originarnih pridobiteljev lastninske pravice na nepremičninah, na katerih je vknjižen insolventni dolžnik, izključeni ugovori, da kupec ob nakupu ni bil dobroveren oziroma, da je svojo poizvedovalno dolžnost opustil. Odločitev o ničnosti pravnega posla tako ne more temeljiti le na ugotovitvi nedobrovernosti strank izpodbijane pogodbe ampak kvečjemu na ugotovitvi o kvalificirani nedobrovernosti, torej zlonamernosti obeh – stečajnega upravitelja (kot zastopnika stečajnega dolžnika) in kupca; podan mora biti dejanski stan namernega izigravanja predkupnega upravičenca Zaradi nedopustnosti predmeta imajo eventualni imetniki neke pravice na nepremičnini, ki je bila prodana v stečajnem postopku, tudi po zaključku le tega legitimacijo za uveljavljanje ničnosti pogodbe, s katero je kupec v stečaju, nepremičnino prodal naprej drugemu kupcu

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Prvi toženec mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožnikom A. A., B. A., B. B., C. C., Č. Č., A. D., B. D., E. E., F. F., G. G., H. H. revizijske stroške v znesku 559,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

**Dosedanji postopek**

1. Tožniki so s tožbo z dne 5. 4. 2017 od sodišča zahtevali, naj razsodi, (1) da je nična pogodba o prodaji zemljišča parc. št. 589/1 k. o. ..., ki sta jo dne 12. 9. 2012 sklenila toženca, ker gre za funkcionalno zemljišče, (2) naj ugotovi, da zato ni veljavna vknjižba lastninske pravice prvega toženca na podlagi te pogodbe in naj se v zemljiški knjigi vpiše skupna lastninska pravica na nepremičnini v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavb na naslovu Ulica 3, 5 in 7 , A.. S prvim podrejenim zahtevkom so zahtevali, (2a) naj sodišče prvemu tožencu naloži izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere se bo vpisala lastninska pravica na nepremičnini v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavb na naslovu Ulica 3, 5 in 7 , A. Podrejeno, če sodišče tudi temu zahtevku ne bi ugodilo, pa so od sodišča zahtevali, (2b) naj vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se vknjiži lastninska pravica nazaj na drugo toženko, če pa tudi temu zahtevku ne bi ugodilo, so zahtevali, (2c) naj sodišče ugotovi, da so tožniki solastniki sporne nepremičnine (na podlagi priposestvovanja).

2. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe ugodilo in odločilo, da je neveljavna vknjižba lastninske pravice na podlagi te pogodbe na prvega toženca. Zavrnilo je drugi primarni zahtevek tožnikov, naj se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje z vknjižbo skupne lastninske pravice na tožnike, ker bi ti lahko zahtevali le vknjižbo ustreznih solastninskih deležev na funkcionalnem zemljišču. Zavrnilo je tudi prvi podrejeni zahtevek, naj jim prvi toženec izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, ker za izstavitev takšnega dovolila ni podlage v nobenem zavezovalnem pravnem poslu in tudi ne gre za primer iz četrtega ali petega odstavka 243. člena Zakona o zemljiški knjigi ( v nadaljevanju ZZK-1). Tako je ugodilo drugemu podrednemu zahtevku (2b) zoper prvega toženca, naj se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se vknjiži lastninska pravica nazaj na drugo toženko. Ker je ugodilo temu zahtevku, o zadnjem podrejenem zahtevku pod 2c (naj se ugotovi lastninska pravica tožnikov na podlagi priposestvovanja) ni odločalo. Potem, ko je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sporno zemljišče predstavlja funkcionalno zemljišče treh večstanovanjskih stavb je odločilo, da je pogodba o prodaji funkcionalnega zemljišča, ki sta jo sklenila toženca, nična zaradi nedopustnosti predmeta (35. člen OZ), torej ne glede na (ne)dobrovernost pridobitelja.

3. Sodišče druge stopnje je po izvedeni pritožbeni obravnavi pritožbe tožnikov in tožencev zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo, vendar iz drugih razlogov: odločilo je, da je ničnost podana, ker sta oba toženca vedela, da gre za funkcionalno zemljišče treh večstanovanjskih stavb in da bosta z nadaljnjo prodajo znatno otežila pravni položaj etažnih lastnikov.

4. Vrhovno sodišče je zoper odločitev sodišča druge stopnje s sklepom II DoR 645/2019 z dne 12. 3. 2020 dopustilo revizijo prvega toženca glede vprašanj: 1. Ali imajo eventualni upravičenci neke pravice na nepremičnini, ki je bila prodana v stečajnem postopku, po zaključku le tega pravico in legitimacijo uveljavljanja ničnosti pogodbe, s katero je kupec v stečaju, nepremičnino prodal naprej drugemu kupcu? 2. Ali vedenje nadaljnjega kupca, o nekem predhodnem lastninskem upravičenju na nepremičnini pred prodajo v stečajnem postopku, predstavlja razlog za ničnost prodajne pogodbe za nadaljnji prenos lastninske pravice na tej nepremičnini? **Revizija**

5. Na podlagi tega sklepa prvi toženec vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Poudarja, da je nepremičnino parc. št. 589/1 (vsa zemljišča se nahajajo v k. o. ...) druga toženka pridobila originarno z nakupom v stečajnem postopku, ki je bil zoper predhodnega lastnika, gospodarsko družbo I., uveden v letu 2010. Navaja, da je s prodajno pogodbo z dne 12. 9. 2012 poleg te nepremičnine od druge toženke kupil še nepremičnini parc. št. 590/1 in 589/10. Opozarja, da druga toženka I. d. o. o. ni isti subjekt kot je bil I. A. v stečaju. Druga toženka se je ob nakupu v stečaju imenovala K. d. o. o., nato pa se je preimenovala v I. d. o. o. Prav zato sta obe sodišči tudi odločili, da ni mogoče posegati v originarno pridobljeno lastninsko pravico druge toženke in sta odločili, da so tožbeni zahtevki zoper njo neutemeljeni. Kljub temu pa sta odločili, da je nična pogodba, s katero je druga toženka nepremičnino prodala naprej revidentu, ker sta toženca vedela, da je predmet pogodbe nepremičnina, ki vsaj deloma pripada tožnikom. Poudarja, da je z originarno pridobitvijo lastninske pravice prekinjena vsaka vez z eventualnimi časovno starejšimi upravičenji. Tudi, če so tožniki imeli kakršnakoli upravičenja do sporne nepremičnine, so jih s prodajo v stečajnem postopku izgubili (odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 279/2014 in II Ips 131/2006). Pri prodaji v stečajnem postopku so tudi izključeni ugovori o nedobrovernosti kupca. Kupec dobi lastninsko pravico brez omejitev in lahko z njo prosto razpolaga. Sodišče druge stopnje pa je kljub odločitvi, da je kupec lastninsko pravico pridobil originarno, v nadaljevanju omejilo njegovo razpolagalno pravico, saj je njegovo nadaljnje razpolaganje z njo izreklo za nično. Glede na originarno pridobitev lastninske pravice z nakupom v stečaju je nepomembno, ali sta prvi in morebitni nadaljnji kupec seznanjena z predhodnimi lastninskimi upravičenji tretjih oseb. To bi bilo pravno pomembno le, če bi bilo ugotovljeno, da sta toženca skupaj z nepoštenim namenom in nakupom v stečajnem postopku želela izigrati tožnike (M. Tratnik, Pridobitev lastninske pravice pri prisilni prodaji v izvršbi in stečaju, Pravna praksa, št. 21-22 in sodbe povzete v članku). Revident meni, da je sodišče druge stopnje z odločitvijo odstopilo od uveljavljene sodne prakse in nedopustno poseglo v njegovo lastninsko pravico (67. in 33. člen Ustave). Meni, da odločitev sodišča tudi nasprotuje 342. členu Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP) in načelu zaupanja v zemljiško knjigo. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbena zahtevka tožnikov zavrne in tožnikom naloži v plačilo vse njegove pravdne stroške.

**Odgovor na revizijo**

6. Sodišče je revizijo vročilo tožnikom in 11 tožnikov je nanjo odgovorilo. Opozarjajo na odločbo Ustavnega sodišča Up-1381/08, ki je potrdilo stališče, da funkcionalno zemljišče ni v pravnem prometu. Navajajo, da so z družbo I., p. o. - v stečaju sklenili anekse, v katerih ugotavljajo, da so kupili stanovanje v večstanovanjskih stavbah in da je bil v prodajnih pogodbah izpuščen izračun solastniškega deleža na funkcionalnem zemljišču z opisom le tega kot parcele št. 589/1 pašnik, 3,24 arov, 59m2, vl. 1090 k. o. ... (torej sporna nepremičnina), ki je bila tudi predmet pogodbe. Zato je prodajalec v 2. členu aneksa podal tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vpis solstninske pravice v korist posameznega kupca stanovanja. Upravna enota A. je 16. 6. 2000 izdala odločbo, s katero je zemljišče parc. št. 589/1 v izmeri 2459m2 določila kot funkcionalno zemljišče stavb na naslovu Ulica 3, 5 in 7. Tožniki navajajo, da je bilo ugotovljeno, da sporno nepremičnino ves čas uporabljajo kot funkcionalno zemljišče, kar je bilo revidentu, ki je lastnik sosednjih nepremičnin, znano. Toženec je po nakupu sosednjih nepremičnin parc. št. 587 in 588 prišel v spor s tožniki, ker je želel postaviti brunarico preblizu meje in so ga ti prijavili na inšpekcijo. Ker se s tožniki ni mogel sporazumeti glede meje, se je pozanimal o lastništvu nepremičnin in tako prišel do druge toženke. Pri tem je vedel, da bo stanovalcem moral prodati del nepremičnine, tako da jim bo omogočil dostop do nepremičnin. Tako jim je ponudil odkup dela parcele s tem, da bi njemu ostalo 150m2, ki jih potrebuje za obdelavo svojih sosednjih nepremičnin. Tožniki tako menijo, da je pravilno stališče, da revident ob nakupu ni bil dobroveren. Pravilno pa je po njihovem mnenju tudi stališče, da je pogodba nična zaradi nedopustnega predmeta (35. člen OZ). Tožniki zato predlagajo, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrne in prvemu tožencu naloži plačilo njihovih revizijskih stroškov.

7. Revizija ni utemeljena.

**Ugotovljeno dejansko stanje**

8. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili naslednja pravno pomembna dejstva: – tožniki so etažni lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah na naslovih Ulica 3, 5 in 7 v A. (stavbe 494, 496 in 498); – stanovanja so kupili kot nekdanji imetniki stanovanjske pravice od družbe I. p. o. - v stečaju v letih od 1991 do 1993; – upravna enota A. je z odločbo 35102-45/00-0414 z dne 16. 6. 2000 zemljišče parc. št. 589/1 k. o. ... v izmeri 2459 m2 določila kot funkcionalno zemljišče zgoraj navedenih stavb; – tožniki so vložili predlog za vknjižbo tega zemljišča kot funkcionalnega v zemljiško knjigo in njihovemu predlogu je bilo ugodeno s sklepom Dn. št. 783/2004 z dne 25. 5. 2004, sklep je bil vročen tudi družbi J. ... – v stečaju; – vknjižba funkcionalnega zemljišča na podlagi tega sklepa je bila glede na dopis Okrajnega sodišča A.. RZ 327/2016 pomotoma izpuščena, torej ni bila izvedena; – I. A. p. o. – v stečaju je s tožniki v letu 1998 sklenil tipske anekse, v katerem je bilo ugotovljeno, da je bila v prodajni pogodbi za stanovanje izpuščena navedba, da se prodaja tudi ustrezni solastninski delež na funkcionalnem zemljišču, v 2. členu aneksa pa je bilo podano tudi zemljiškoknjižno dovolilo v korist posameznega kupca stanovanja v ustreznem solastninskem deležu; – tožniki imajo sporno zemljišče ves čas v neposredni posesti in ga uporabljajo kot funkcionalno zemljišče; – v stečajnem postopku, je s sklepom o prodaji St 1024/2008 z dne 18. 8. 2009 sodišče prodalo premoženje stečajnega dolžnika družbe I. A. – v stečaju kot poslovno celoto za 2.500 EUR družbi K. d. o. o., ki se je kasneje preimenovala v I. d. o. o. (druga toženka); – iz sklepa stečajnega sodišča o prodaji izhaja, da v to poslovno celoto spadajo vse potencialne pravice do intelektualne lastnine, pravica do uporabe arhivov, potencialnih pogodbenih razmerij, ki potencialno še obstajajo ali so neizterljive, pravice na podlagi atestov in uporabnih dovoljenj ter pravica do uporabe firme in zgodovine pravne osebe in da sodišče daje soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 9. 9. 2009, katere predmet je prodaja te poslovne celote; – iz notarskega zapisa SV ... notarja L. L. z dne 6. 1. 2010 pa izhaja, da sta bila k prodajni pogodbi sklenjena Aneks 1 in dodatek k Aneksu 1, v katerem pa je še popis nepremičnega premoženja stečajnega dolžnika, v katerem je navedena tudi sporna nepremičnina; – lastninska pravica na funkcionalnem zemljišču je bila v zemljiški knjigi prepisana na drugo toženko (v postopku ni bilo natančno ugotovljeno, na podlagi katerih listin je bil vpis opravljen); – drugi toženec je funkcionalno zemljišče v izmeri 2.459 m2 s pogodbo z dne 12. 9. 2012 (poleg parc. št. 590/1 v izmeri 81m2 in parc. št. 589/10 v izmeri 132m2) za 19.000 EUR prodal prvemu tožencu, ki je na podlagi te pogodbe v zemljiški knjigi vpisal svojo lastninsko pravico na spornem zemljišču; – druga toženka se je na podlagi listin, ki jih je prejela ob nakupu v stečajnem postopku, morala zavedati povezanosti spornega zemljišča s stavbami in je morala vsaj podvomiti o lastništvu stečajnega dolžnika; – prvi toženec je lastnik sosednjih zemljišč in je zaradi mejnega spora, na katerega so bili tožniki vabljeni kot lastniki spornega zemljišča, vedel, da imajo tožniki določena upravičenja na zemljišču; – toženca sta ob sklenitvi pogodbe vedela, da je predmet prodaje nepremičnina, ki vsaj delno pripada k stavbam v lasti tožnikov.

**O ničnosti zaradi nedobrovernosti**

9. Vrhovno sodišče je že v odločbi II Ips 279/2014 z dne 14. 7. 2016 obrazložilo, da je nakup nepremičnine v stečajnem postopku generalna izvršba. Zato ne glede na to, ali gre za prodajo na javni dražbi ali z zbiranjem ponudb in z neposredno pogodbo, sam način pridobitve lastninske pravice zaradi javnosti postopka in načina vodenja postopka (vodi ga sodišče) izključuje vse ugovore glede nedobrovernosti kupca in močnejše pravice. Pri nakupu nepremičnine na javni dražbi v stečajnem postopku tako velja enako kot v izvršbi: kupec postane lastnik, tudi če se kasneje izkaže, da dolžnik ni bil lastnik nepremičnine oziroma da so obstajali kakšni drugi razlogi za nedopustnost izvršbe. Lastnik postane s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine in lastnik ostane tudi, če je sklep o izvršbi naknadno spremenjen ali razveljavljen (193. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju, v nadaljevanju ZIZ).

10. Tudi ZFPPIPP sedaj v petem odstavku 342. člena izrecno določa, da udeleženec, ki ni uspel na javni dražbi ali v postopku javnega zbiranja ponudb, upnik, predkupni upravičenec ali tretja oseba ni upravičen niti v stečajnem niti v drugem postopku uveljavljati: 1. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, 2. zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji z njim, 3. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti razpolagalnega pravnega posla, s katerim je bila prenesena lastninska ali druga premoženjska pravica na kupca ali 4. kateregakoli drugega zahtevka, katerega uveljavitev posega v pravice, ki jih pridobi kupec s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe.

11. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 279/2014 tudi že zavzelo stališče, da so zaradi posebne ureditve prodaje nepremičnine v stečajnem postopku in posebnega varstva originarnih pridobiteljev lastninske pravice na nepremičninah, na katerih je vknjižen insolventni dolžnik, izključeni ugovori, da kupec ob nakupu ni bil dobroveren oziroma, da je svojo poizvedovalno dolžnost opustil. Odločitev o ničnosti pravnega posla tako ne more temeljiti le na ugotovitvi nedobrovernosti strank izpodbijane pogodbe ampak kvečjemu na ugotovitvi o kvalificirani nedobrovernosti, torej zlonamernosti obeh – stečajnega upravitelja (kot zastopnika stečajnega dolžnika) in kupca; podan mora biti dejanski stan namernega izigravanja predkupnega upravičenca.1 Vrhovno sodišče je v zadevah II Ips 286/2012 z dne 28. 5. 2015 in III Ips 22/2012 z dne 28. 1. 20142 poudarilo, da se na originarno pridobitev s prodajo v izvršilnem ali stečajnem postopku in na peti odstavek 342. člena ZFPPIPP ni mogoče sklicevati, če tožnik izkaže, da je do prodaje prišlo z zlorabo. Sodišče druge stopnje je pravilno navedlo, da tožniki v tem postopku tovrstnih trditev niso podali, niti niso uveljavljali ničnosti prodaje v stečajnem postopku.

12. Revident ima tako prav, da zgolj vedenje nadaljnjega kupca, da so imeli pred prodajo v stečajnem postopku tožniki vsaj na delu sporne nepremičnine lastninsko pravico, res ne zadošča za sklep o ničnosti nadaljnje prodaje (odgovor na drugo revizijsko vprašanje).

**O ničnosti zaradi nedopustnosti predmeta prodaje**

13. Vendar sta obe sodišči ugotovili, da je imelo sporno zemljišče status funkcionalnega zemljišča, to pa po ustaljeni sodni praksi ni v samostojnem pravnem prometu, saj se vselej lahko prenaša le skupaj s stavbo. Razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je nična (35. člen OZ) ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja. Tega posebnega statusa pa zemljišče, kljub vpisu lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi originarne pridobitve z nakupom v stečajnem postopku, ni izgubilo.

14. Vrhovno sodišče je o vprašanju, ali predmet ostane nedopusten kljub originarni pridobitvi lastninske pravice, že odločalo v zadevi III Ips 60/2014 z dne 7. 3. 2017.3 V 12. točki obrazložitve je navedlo, „da se ob ugotovitvi, da je bilo predmet prodaje funkcionalno zemljišče, za nepomembne izkažejo revizijski očitki, ki se nanašajo na (izvirno) pridobitev lastninske pravice druge toženke v postopku javne dražbe. Kupec je nepremičnino resda kupil na javni dražbi, vendar pa to ne pomeni, da je zaradi načina prodaje in njenih učinkov mogoče preseči kogentne prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnimi zemljišči. Stranki, ki izjavita voljo za sklenitev določenega pravnega posla, morata ob izpolnjenosti splošnih predpostavk za veljavnost posla upoštevati tudi, da mora biti predmet izpolnitvenega ravnanja dopusten (tako drugi odstavek 34. člena OZ). Slednji pa je nedopusten, če ga prepoveduje kogentno pravilo, določeno z ustavo ali drugim predpisom (37. člen OZ). Med te sodijo zlasti predpisi, ki (vsakomur) prepovedujejo pravni promet z določeno stvarjo oziroma določajo, da je stvar zunaj pravnega prometa. Pogodbo z nedopustnim predmetom izpolnitve zadenejo sankcije ničnosti in to ne glede na to, na kakšen način je bila sklenjena, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.“

15. To pa pomeni, da imajo zaradi nedopustnosti predmeta eventualni imetniki neke pravice na nepremičnini, ki je bila prodana v stečajnem postopku, tudi po zaključku le tega legitimacijo za uveljavljanje ničnosti pogodbe, s katero je kupec v stečaju, nepremičnino prodal naprej drugemu kupcu (odgovor na prvo revizijsko vprašanje).

16. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP). Odločalo je v senatu, navedenim v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

17. Odločitev, da prvi toženec sam krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP in je zajeta z izrekom o zavrnitvi revizije. Na podlagi navedenih določb pa mora tistim tožnikom, ki so vložili odgovor na revizijo, tudi povrniti njihove stroške v znesku 559,98 EUR (sestava odgovora na revizijo v višini zahtevanih 500 točk, kar znaša 300 EUR, povečano za 50% zaradi zastopanja več strank po 7. členu Odvetniške tarife, 2 % mat. stroške in 22 % DDV).

1 Tako Vrhovno sodišče tudi v 27. točki sklepa II Ips 286/2012 z dne 28. 5. 2015 in v 19. točki sodbe II Ips 19/2020 z dne 17. 7. 2000. 2 Vrhovno sodišče je v 22. točki obrazložitve sklepa III Ips 22/2012 navedlo: Tožeča stranka kot predkupna upravičenka je sicer na podlagi obvestila stečajnega upravitelja (oziroma njegovega pooblaščenca) imela možnost sodelovati v postopku prodaje premoženja stečajne dolžnice na javni dražbi, kar pomeni, da je tudi imela možnost s procesnimi dejanji (izjavami, predlogi, ugovori ali pravnimi sredstvi) vplivati na (po)tek in izid postopka prodaje premoženja stečajne dolžnice (prve toženke) na javni dražbi. Vendar pa je bilo njeno upravičenje izvotljeno, če bi se izkazalo, da ni bila pravilno obveščena o nameravani prodaji solastnega deleža oziroma da ni bila obveščena, da je bil predmet nameravane prodaje na javni dražbi lokal C. V takšnem primeru bi lahko formal(istič)no (post factum) sklicevanje na peti odstavek 342. člena ZFPPIPP, brez analize zatrjevanih »sumljivih« okoliščin, pomenilo, da je sodišče prav z uporabo petega odstavka 342. člena ZFPPIPP nudilo pravno varstvo zlorabi postopka, kar pa, ne glede na namen zakonodajalca, da zavaruje kupca(2), gotovo ni bil njegov cilj (predvsem, če bi se izkazalo, da je tudi kupec sodeloval pri očitani zlorabi postopka). 3 Podobno tudi v zadevi III Ips 2/2015 z dne 7. 3. 2017.