Jedro

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe pojasnilo, da je bila v trenutku, ko je tožnica prejela izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba sklenjena, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani upravnega organa. V konkretnem primeru ni sporno vprašanje, ali je bil pravni posel, ko je tožnica prejela izjavo o sprejemu ponudbe, sklenjen. Sporno je, ali že to dejstvo daje tožnici pravico do pravnega varstva, kot ga uveljavlja s tožbenim zahtevkom. Odgovor je negativen. S sprejemom izjave o sprejemu ponudbe je bila pogodba sklenjena, vendar pravne posledice v smislu izpolnitvenih ravnanj pogodbenih strank bi nastopile, če bi pravni posel odobrila upravna enota.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

_Odločitev sodišča prve stopnje_

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, ki se glasi: "1. Ugotovi se, da sta A. A. in B. B. pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani Upravne enote sklenila prodajno pogodbo za prodajo in nakup nepremičnin, s katero je A. A. kot prodajalka prodala nepremičnine parc. št. 000/9, 000/10, 000/9, 000/10, 000/11, 000/20 in 000/21, vse katastrska občina X, B. B. kot kupec pa je kupil nepremičnine za ceno 7.710,00 EUR.

2. Tožena stranka B. B. je dolžan v roku 30 dni od pravnomočnosti sodbe pri pristojni Upravni enoti vložiti vlogo za odobritev pravnega posla iz I. točke izreka te sodbe, sicer bo vložitev takšne vloge nadomestila ta sodba s svojo pravnomočnostjo.

3. Tožena stranka je pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla iz 1. točke izreka te sodbe s strani Upravne enote dolžna tožeči stranki v petnajstih dneh plačati kupnino v višini 7.710,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za izpolnitev dalje do plačila. Sodišče prve stopnje je tožnici naložilo, da je dolžna tožencu povrniti pravdne stroške v višini 1.116,30 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe, po poteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo prvi naslednji dan po izteku petnajstdnevnega roka za izpolnitev dalje do plačila.

_Pritožbene navedbe_

2. Tožnica vlaga pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

3. Navaja, da v sodni praksi ni sporno, da je pravni posel za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjen, ko prodajalec, ki je dal javno ponudbo za prodajo, prejme izjavo kupca, da sprejema ponudbo, pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani upravne enote. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da kupec vloge za odobritev pravnega posla ni dolžan vložiti. Tako stališče je v nasprotju s temeljnimi načeli pogodbenega prava, kot tudi cilji, ki jih z izvedbo postopka odobritve pravnega posla pred upravno enoto zasleduje Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ).

4. Namen postopka odobritve pravnega posla pred upravno enoto je varstvo javne koristi, ne pa varstvo pravic kupca. Upravna enota preveri, ali so upoštevane predkupne pravice in njihov vrstni red, ali gre za nedopustno drobitev zaščitene kmetije in ali je bil postopek prodaje izpeljan skladno z zakonom. Nobeden od naštetih razlogov, se ne nanaša na varstvo koristi kupca, pač pa izključno na varstvo javne koristi.1

5. ZKZ ne izpostavlja kupca kot šibkejše stranke. Kupec je pri odločitvi o tem, ali bo ponudbo sprejel ali ne, svoboden. Tako kot se prodajalec odloči, da bo nepremičnine prodal oziroma objavil ponudbo, se kupec odloči, da bo ponudbo sprejel. 6. Stališče sodišča je v nasprotju s temeljnimi načeli pogodbenega prava. V trenutku, ko prodajalec sprejme izjavo kupca o sprejemu njegove ponudbe, je pravni posel sklenjen. Pogodba je dvostransko zavezujoč pravni posel, ki zavezuje kupca in prodajalca. Zmotno je materialnopravno stališče sodišča, da v času odločanja med pravdnima strankama ne obstaja veljaven zavezovalni posel. Odobritev pristojne upravne enote je res dodatna predpostavka za nastanek veljavnega zavezovalnega posla, vendar ne v smislu, da do odobritve upravne enote zavezovalnega pravnega posla sploh ni, pač pa v smislu, da je sklenjen pod odložnim pogojem. Prodajalec ne more odstopiti od sklenjene pogodbe in mora po odobritvi pravnega posla kupcu izdati zemljiškoknjižno dovolilo, kupec pa je dolžan vložiti vlogo za odobritev pravnega posla in plačati dogovorjeno kupnino.

7. Opisani pravni položaj je treba presojati ob upoštevanju četrtega odstavka 59. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določa, da se šteje, da je pogoj uresničen, če njegova uresničitev v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja prepreči stranka, v katero breme je določen. Smiselno takšen je konkretni položaj. Kupec je ravnal v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, ko na upravno enotno ni pravočasno vložil vloge za odobritev pravnega posla.

8. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da lahko tožnica, če meni, da je oškodovana, uveljavlja odškodninski zahtevek. Odškodninsko varstvo na področju pogodbenega odškodninskega prava ni namenjeno temu, da bi dolžniku oz. kupcu omogočilo kršitev njegovih pogodbenih obveznosti, ker bi to pomenilo, da se kupcu daje protipravno možnost razbremenitve njegovih obveznosti s plačilom odškodnine.

9. Zmotno je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da pravni posel zaradi zamude roka za vložitev zahteve za odobritev pravnega posla ne more biti odobren. Navedeno stališče je v nasprotju z ustavno pravico do pravnega varstva. Nemogoče je, da bi sodišče v tridesetdnevnem roku za vložitev zahteve za odobritev pravnega posla odločilo o zahtevku in bi dolžnik v tem roku vlogo tudi vložil, ker je že rok za odgovor na tožbo trideset dni, dolžnik pa ima tudi določen rok za prostovoljno izpolnitev obveznosti. Navedeno stališče sodišča pomeni, da v kolikor kupec vloge za odobritev pravnega posla ne vloži v predpisanem roku, prodajalec ne more iztožiti, kar pomeni, da pravnega varstva, četudi bi sodišče njegov zahtevek štelo za utemeljen, ne bi imel. Enako stališče je v enakovrstnem postopku zavzelo Okrajno sodišče v Kočevju, ki je v (zamudni - op. pritožbenega sodišča) sodbi P 000/2018 odločilo, da je toženec dolžan v tridesetih dneh od pravnomočnosti sodbe na pristojno upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla, sicer bo vložitev takšne vloge nadomestila sodba s svojo pravnomočnostjo.

_Odločitev o (ne)utemeljenosti pritožbe_

10. Pritožba ni utemeljena.

_Odločilna dejstva ugotovljena v postopku_

11. V postopku niso sporna dejstva, da: - je tožnica kot prodajalka pri Upravni enoti podala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč za ceno 7.710,00 EUR, - je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote 7. 8. 2019 do 6. 9. 2019, - je ponudbo v predpisanem roku sprejel le toženec, - je bila tožnica o sprejemu ponudbe obveščena 9. 9. 2019, ko je pričel teči tridesetdnevni rok za oddajo vlogo za odobritev pravnega posla pri upravni enoti, - toženec v zakonskem roku ni vložil vloge za odobritev pravnega posla pri upravni enoti, - je toženec po prejemu tožbe vložil vlogo za odobritev pravnega posla pri upravni enoti, ki jo je Upravna enota z odločbo št. 000-000/2019-0 z dne 2. 12. 2019 zavrgla, ker je bila vložena po izteku zakonskega roka.

_Odgovori pritožbenega sodišča na pritožbene navedbe_

12. Sodišče prve stopnje je v sodbi citiralo 20- 23. čl. ZKZ in Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012,2 zato teh določb in mnenja pritožbeno sodišče znova ne povzema, da bi se na ta način izognilo ponavljanju.

13. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe pojasnilo, da je bila v trenutku, ko je tožnica prejela izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba sklenjena, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani upravnega organa. V konkretnem primeru ni sporno vprašanje, ali je bil pravni posel, ko je tožnica prejela izjavo o sprejemu ponudbe, sklenjen. Sporno je, ali že to dejstvo daje tožnici pravico do pravnega varstva, kot ga uveljavlja s tožbenim zahtevkom. Odgovor je negativen. S sprejemom izjave o sprejemu ponudbe je bila pogodba sklenjena, vendar pravne posledice v smislu izpolnitvenih ravnanj pogodbenih strank bi nastopile, če bi pravni posel odobrila upravna enota.

14. Le veljavna pogodba povzroči nastanek obligacijskih obveznosti in pravic. Pogodba je veljavna, če so izpolnjene predpostavke za njeno veljavnost. Predpostavka za veljavno sklenjeno pogodbo je tisto pravno dejstvo oziroma skup pravnih dejstev, za katere zakon določa, da morajo ob sklenitvi pogodbe obstajati, da bi bila pogodba veljavno sklenjena, in pravna dejstva, za katera sta pravdni stranki določili, da morajo obstajati, da pogodba začela učinkovati.3

15. Iz Načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012 izhaja, da ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Iz pravnega mnenja izhaja, da je Vrhovno sodišče v zadevi II Ips 835/2007 zavzelo in utemeljilo stališče, da je s trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba (v smislu zavezovalnega pravnega posla) sklenjena pod odložnim pogojem odobritve.

16. OZ v 59. členu OZ govori o nastanku pogodbe, ki je odvisen od pogoja. V resnici pa pogojno sklenjena pogodba obstoji že, ko je sklenjena, le njeno učinkovanje je odvisno od pogoja, vendar posel učinkuje, ko je odložni pogoj izpolnjen.4 Pritožba tudi zmotno meni, da so izkazane predpostavke iz četrtega odstavka 59. člena OZ.5

17. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbi, da je toženec kršil pogodbeno obveznost, ker ni (pravočasno) vložil vloge za odobritev pravnega posla pri upravni enoti, kljub temu pa sodišče ne more dati tožnici pravovarstva, ker med pravdnima strankama v času odločanja ne obstaja veljaven zavezovalni pravni posel, kot to pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, kar pomeni, da pravdni stranki nimata nobenih vzajemnih obveznosti v smeri izvedbe razpolagalnega pravnega posla. Odločilna pa je okoliščina, da je nezmožnost izpolnitve pogodbe objektivno dejstvo, ker nobena pravdna stranka ali tretja oseba ne more izposlovati izpolnitve pogoja, ker zaradi zamude zakonskega (prekluzivnega) roka za vložitev vloge za odobritev pravnega posla pri upravni enoti, se pogoj ne bo nikoli izpolnil.6

18. Iz že omenjenega Načelnega pravnega mnenja še izhaja, da po sedanji pravni ureditvi upravna enota ne izdaja le potrdila o tem, da je bil postopek objave ponudbe pravilno izpeljan, ampak je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločala kot o predhodnem vprašanju. Odobrena pa je lahko le pogodba tistega sprejemnika ponudbe, ki je pravočasno vložil svojo zahtevo za odobritev pravnega posla.7 Iz teh razlogov so irelevantne pritožbene navedbe o razlogih, zaradi katerih je potrebna odobritev pravnega posla s strani upravne enote. Zmotna je tudi pritožbena teza, da so izpolnjene predpostavke iz četrtega odstavka 59. člena OZ.

19. Dejstvo je, da je toženec zamudil prekluzivni rok, ki ga določa zakon za vložitev vloge za odobritev pravnega posla pri upravni enoti, zato pravnega posla upravna enota ne bo nikoli odobrila, ker bo vloge kot prepozne vedno zavrgla. Sodišče pa ne more s sodbo naložiti upravni enoti (načelo prirejenosti postopkov), da preveri, ali so izpolnjene predpostavke za veljavnost pravnega posla v smislu preverjanja javne koristi, ali da zahteva, da upravna enota vsebinsko presoja vlogo za odobritev pravnega posla med pravdnima strankama, čeprav je bil že zamujen rok za vložitev te vloge.8

20. Glede v pritožbi zatrjevanih posegov v ustavne pravice tožnice, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da tožnica ni izkazala, da ni imela možnosti zavarovati teh njenih pravic, saj ne zatrjuje, da je vložila vlogo za odobritev pravnega posla v zakonsko določenem roku, vendar je upravna enota zavrgla njeno vlogo, ker ni bila upravičena predlagateljica.

21. Pravilno je zato pojasnilo sodišča prve stopnje, da ima tožnica pravno varstvo le na področju odškodninskega prava. Pritožba ima sicer prav, da odškodninsko varstvo na področju pogodbenega odškodninskega prava ni namenjeno temu, da bi dolžniku omogočilo kršitev njegovih pogodbenih obveznosti, ker bi to pomenilo, da se dolžniku daje protipravno možnost razbremenitve njegovih obveznosti s plačilom odškodnine, vendar konkretne okoliščine primera potrjujejo, da tožnici ni mogoče dati pravovarstva, kot ga uveljavlja, ker se pogoj zaradi objektivni razlogov ne bo nikoli izpolnil, kar pa je zakonska predpostavka za veljavnost pravnega posla. Šele veljavnost pravnega posla, kot je bilo že pojasnjeno, daje pogodbenim strankam upravičenje, da zahtevajo od nasprotne stranke, da izpolni izpolnitveno obveznost. _Odločitev pritožbenega sodišča_

22. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, in ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku).

_O pritožbenih stroških_

23. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato mora kriti sama svoje stroške pritožbenega postopka. S tem, ko je bila pritožba zavrnjena, je bil zavrnjen tudi njen predlog za povrnitev pritožbenih stroškov, zato poseben izrek v tem delu ni bil potreben.

1 Pritožba se sklicuje na sodbo Upravnega sodišča III U 99/2019, na sodbo VSL I Cp 138/2015 in povzema Poročevalec DZ, št. 34/96. 2 6. tč. obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje. 3 Nina Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), GV Založba, Ljubljana 2003, stran 377. 4 Stojan Cigoj: Zakon o obligacijskih razmerjih, stran 72. 5 Pritožba citira prvi in četrti odstavek 59. člena OZ, zato pritožbeno sodišče teh določb znova ne povzema, da bi se izognilo ponavljanju. 6 Pritožba sicer pravilno ugotavlja, da so zmotne ugotovitve sodišča prve stopnje (glej 10. tč. obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje), da določba prvega odstavka 22. člena ZKZ, ki daje kupcu legitimacijo za vložitev vloge za odobritev posla, na ta način daje pravno varstvo kupcu, kot šibkejši stranki (glej 21. tč. obrazložitve sodbe pritožbenega sodišča). 7 VSL sodba II Cp 94/2011. 8 Iz teh razlogov tudi ni mogoče upoštevati zamudne sodbe Okrajnega sodišča v Kočevju P 000/2018, na katero se sklicuje pritožba.