Jedro

Z uveljavitvijo stanovanjskega zakona se toženčev pravni položaj ni spremenil. Toženec bi imel pravico uveljavljati sklenitev najemne pogodbe z lastnikom, če bi bil imetnik stanovanjske pravice ( 147.čl. stanovanjskega zakona). Ker toženec ni bil imetnik stanovanjske pravice, lastnik z njim ni bil dolžan skleniti najemne pogodbe. Po 58.čl stanovanjskega zakona se šteje, da oseba, ki nima najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito. V tem primeru lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na izpraznitev stanovanja št. 14 v drugem nadstropju stanovanjskega bloka v Sevnici, za podredni zahtevek na odpoved stanovanjskega razmerja za to stanovanje pa se je izreklo za nepristojno. Ugotovilo je, da pravdni stranki nista sklenili pogodbe o dodelitvi spornega stanovanja v smislu 10. člena zakona o stanovanjskih razmerjih. Tudi najemna pogodba ni bila sklenjena. Pač pa je tožeča stranka sklenila z občino Sevnica pogodbo o najemu kadrovskega stanovanja z dne 25.4.1989 in se z njo zavezala, da bo sporno stanovanje oddala tožencu. Ta pa je dne 19.5.1989 sklenil stanovanjsko pogodbo s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo Sevnica. Tožbeni zahtevek temelji na odpovedi podnajemnega razmerja, ki med strankama ni bilo vzpostavljeno. Zato tožeča stranka ni aktivno legitimirana.

Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožeče stranke in spremenilo sodbo prve stopnje tako, da je ugodilo primarnemu izpraznitvenemu zahtevku, sklep o nepristojnosti pa je razveljavilo. Oprlo se je na na obe pogodbi in izhajalo iz ugotovitve, da je bil toženec kot takratni direktor tožeče stranke seznanjen s pogodbo med tožečo stranko in občino. Pogodba med tožencem in SS Sevnica se sklicuje na pogodbo med tožečo stranko in občino. Iz tega izhaja, da je tožeča stranka dobila kadrovsko stanovanje v najem za določen čas od 1.5.1989 do 30.4.1991 in ga nato za isto obdobje oddala tožencu. Ker se toženec po izteku najema ni izselil, je tožeča stranka na podlagi 4. točke pogodbe pravilno vložila tožbo. Ustna pogodba med strankama je bila realizirana s pogodbo med tožencem in SS Sevnica. Ta pogodba deli usodo najemne pogodbe med tožečo stranko in občino, obe pogodbi pa sta bili sklenjeni za določen čas.

Proti tej sodbi vlaga revizijo toženec. Uveljavlja revizijske razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da ni bil seznanjen s pravno naravo razmerij med njim, tožečo stranko in občino. Pogodbe so bile sklenjene v drugem pravnem režimu, kot je v veljavi zdaj. Sodišče je napačno kombiniralo tedanji in sedanji pravni režim. Toženec je bil prepričan, da je pridobil stanovanjsko pravico po prej veljavnem zakonu o stanovanjskih razmerjih in bi imel po stanovanjskem zakonu pravico skleniti z lastnikom najemno pogodbo. Tožeča stranka temu ne bi mogla ugovarjati. Tožeča stranka je z uveljavitvijo stanovanjskega zakona izgubila upravičenja na spornem stanovanju. Aktivno legitimirana bi bila samo občina. Ta pa ni hotela vstopiti v pravdo in ne kaže interesa za sporno stanovanje. Zato tožeča stranka ne izkazuje pravnega interesa v tej pravdi. Predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijano sodbo in potrdi sodbo prve stopnje.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila in Javni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil (3. odst. 390. čl. ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Bistveno vprašanje v tem sporu je, ali je toženec na spornem stanovanju pridobil stanovanjsko pravico po zakonu o stanovanjskih razmerjih. Podlaga za dodelitev spornega stanovanja tožencu sta dve pogodbi: pogodba o najemu kadrovskega stanovanja med izvršnim svetom SO Sevnica in tožečo stranko z dne 25.4.1989 in stanovanjska pogodba št. 35/89 z dne 19.5.1989 med Samoupravno stanovanjsko skupnostjo občine Sevnica in tožencem. Obe pogodbi sta sklenjeni za določen čas od 1.5.1989 do 30.4.1991. Prva pogodba med občino in tožečo stranko je izrečno sklenjena zato, da bo tožeča stranka najeto stanovanje oddala tožencu za čas od 1.5.1989 do 30.4.1991. Ta pogodba zavezuje tožečo stranko, da po preteku najema vrne stanovanje prazno. Določba 4. točke izrečno pooblašča tožečo stranko tudi za vložitev tožbe na izpraznitev, s čimer je rešeno vprašanje aktivne legitimacije tožeče stranke tako, da jo je nanjo prenesla občina kot lastnica oziroma tedanja imetnica pravice razpolaganja na tem stanovanju. Stanovanjska pogodba je vsklajena z najemno pogodbo. Sklenjena je prav tako za določen čas od 1.5.1989 do 30.4.1991. Pomembna pa je tudi uvodna določba I. točke, ki se sklicuje na pogodbo št. 362-4/89-1 z dne 25.4.1989, to je na najemno pogodbo med občino in tožečo stranko. Ta določba izključuje vsak dvom o tem, da je bil toženec seznanjen z vsebino najemne pogodbe, torej s pogoji najema, z brezpogojno obveznostjo izselitve do 30.4.1991 in tudi s prenosom upravičenja za izpraznitveno tožbo od občine na tožečo stranko. Tak pravni položaj tožencu ne daje podlage za pridobitev stanovanjske pravice. Šlo je le za začasno uporabo, omejeno na določeno obdobje. Po izteku pogodbene dobe toženec ni imel več pravnega naslova za nadaljnjo uporabo stanovanja. Po pravnem režimu, uzakonjenem z zakonom o stanovanjskih razmerjih, je bil izpraznitveni zahtevek utemeljen.

Z uveljavivijo stanovanjskega zakona se toženčev pravni položaj ni spremenil. Toženec bi imel pravico uveljavljati sklenitev najemne pogodbe z lastnikom, če bi bil imetnik stanovanjske pravice (147. čl. stanovanjskega zakona). Ker toženec ni bil imetnik stanovanjske pravice, lastnik z njim ni bil dolžan skleniti najemne pogodbe. Po 58.čl stanovanjskega zakona se šteje, da oseba, ki nima najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito. V tem primeru lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja. Lastnik, to je občina Sevnica, je v tej zadevi z določbo tč. 4 najemne pogodbe z dne 25.4.1989 to upravičenje prenesla na tožečo stranko.

Glede na navedeno temelji izpodbijana sodba na pravilni uporabi materialnega prava. Uveljavljanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka revizija ni opredelila. Revizijsko sodišče pazi po uradni dolžnosti samo na bistveno kršitev po 10. tč. drugega odst. 354. čl. ZPP (386. čl. ZPP). Te kršitve ni ugotovilo. Zato je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. čl. ZPP).