Jedro

SPZ je v 3. odstavku 67. člena (za razliko od ZTLR) okvirno definiral posle rednega upravljanja kot posle, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. Z novim SPZ se pravna narava teh poslov ni spremenila. Tudi dotedanja sodna praksa jih je opredeljevala kot posle, ki so potrebni in smiselni za ohranitev stvari v funkciji, so v interesu vseh solastnikov in ne povzročajo izrednih stroškov. Odločilno za presojo, ali določen posel spada med posle rednega upravljanja, torej je, ali je ta potreben za normalno, običajno funkcioniranje oz. uporabo stvari. Prvostopno sodišče je ocenilo, da je za to, ker gre za poslovni objekt z veliko solastniki, varnostno-receptorska služba potrebna, da lahko vsi solastniki, stranke in zaposleni nemoteno uporabljajo objekt oz. posamezne prostore v njem, ter da zato sklenitev Pogodbe št. 2/99 ne presega poslov rednega upravljanja.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. 0006 Ig 2004/09500 z dne 11. 11. 2004 v 1. in 3. točki izreka razveljavi, tožbeni zahtevek pa zavrne.

Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki 750,00 EUR pravdnih stroškov in 333,90 EUR pritožbenih stroškov, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15-dnevnega roka dalje do plačila.

Tožeča stranka nosi sama svoje pravdne stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. 6 Ig 2004/09500 z dne 11. 11. 2004 v 1. in 3. točki izreka (1. odstavek izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna plačati tožeči stranki njene nadaljnje stroške v znesku 579,48 EUR z obrestmi (2. odstavek izreka). Odločilo je, da tožena stranka nosi sama svoje stroške (3. odstavek izreka).

Tožena stranka je zoper sodbo pravočasno vložila pritožbo, iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Tožbeni zahtevek tožeče stranke se nanaša na plačilo storitev varnostno-receptorske službe v poslovnem centru D. 106 za obdobje od oktobra 2001 do januarja 2004. Prvostopno sodišče ni sledilo ugovoru tožene stranke, da sklepanje poslov za fizično varovanje objekta, še zlasti za 24-urno fizično varovanje, ne spada v okvir poslov rednega upravljanja zgradbe. Ocenilo je, da iz določb Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) ter Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), pa tudi iz pogodbe o upravljanju izhaja, da sklenitev Pogodbe št. 2/99 o varnostno receptorski službi (v nadaljevanju Pog. št. 2/99) ne presega poslov rednega upravljanja ter da zato za sklenitev take pogodbe ni potrebno soglasje vseh solastnikov. Ugotovilo je, da gre za poslovni objekt z veliko solastniki, ki že po naravi stvari potrebuje varnostno-receptorsko službo, da lahko vsi solastniki in njihove stranke ter zaposleni nemoteno uporabljajo skupne prostore, dele, objekte in naprave, pa tudi svoje prostore ter da je zato ena od temeljnih nalog upravnika že po zakonu in pogodbi o upravljanju, da v takem objektu poskrbi za varnostno-receptorsko službo. Zato je prvostopno sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v času sklenitve sporne Pogodbe št. 2/99 veljal ZTLR, nekaj od vtoževanih računov pa je bilo izdanih že v obdobju začetka veljavnosti Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki je v prvem odstavku 274. člena določil, da se z njegovo uveljavitvijo (to je s 1. 1. 2003) preneha uporabljati ZTLR. SPZ je v 3. odstavku 67. člena (za razliko od ZTLR) okvirno definiral posle rednega upravljanja kot posle, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. Z novim SPZ se pravna narava teh poslov ni spremenila. Tudi dotedanja sodna praksa jih je opredeljevala kot posle, ki so potrebni in smiselni za ohranitev stvari v funkciji, so v interesu vseh solastnikov in ne povzročajo izrednih stroškov (glej komentar SPZ, str. 345). Odločilno za presojo, ali določen posel spada med posle rednega upravljanja, torej je, ali je ta potreben za normalno, običajno funkcioniranje oz. uporabo stvari. Prvostopno sodišče je ocenilo, da je za to, ker gre za poslovni objekt z veliko solastniki, varnostno-receptorska služba potrebna, da lahko vsi solastniki, stranke in zaposleni nemoteno uporabljajo objekt oz. posamezne prostore v njem, ter da zato sklenitev Pogodbe št. 2/99 ne presega poslov rednega upravljanja.

S takšnimi zaključki prvostopnega sodišča se pritožbeno sodišče ne more strinjati. Po oceni pritožbenega sodišča zgolj dejstvo, da gre za poslovni objekt z veliko lastniki, samo po sebi še ne zadošča za zaključek, da je varnostno-receptorska služba potrebna za nemoteno uporabo oz. funkcioniranje objekta. Takšna služba sicer izboljšuje varnost in nivo poslovne rabe objekta (zlasti v odnosu do strank), ni pa moč trditi, da je potrebna za doseganje namena objekta. Tožeča stranka namreč ni trdila, da se v objektu odvijajo takšne dejavnosti, katerih narava narekuje varnostno-receptorsko službo za nemoteno obratovanje objekta. Še zlasti velja pritrditi pritožniku, da 24-urnega varovanja objekta (kot je obravnavani) ne moremo šteti kot posel rednega upravljanja.

Ob povedanem se izkaže, da bi bilo za sklenitev Pogodbe št. 2/99 potrebno soglasje vseh solastnikov, kot to pravilno poudarja pritožnik. Nikakor pa ni moč šteti kot podano soglasje tožene stranke k Pogodbi št. 2/99 izjave z dne 29. 10. 1997, saj je bila ta podpisana pred sklenitvijo sporne pogodbe. V njej pa tožena stranka tudi sicer soglaša le z varovanjem do 14.00 ure.

Ker torej Pogodba št. 2/99 tožene stranke ne zavezuje, tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo storitev po tej pogodbi ni utemeljen.

Pritožbeno sodišče je ob povedanem pritožbi tožene stranke ugodilo ter izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zgoraj navedeni sklep o izvršbi v 1. in 3. točki izreka razveljavilo ter tožbeni zahtevek zavrnilo.

Odločitev o pravdnih stroških temelji na določbi 2. odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Ker je tožeča stranka v pravdi propadla, je dolžna povrniti toženi stranki njene pravdne stroške. Ti znašajo 750,00 EUR in predstavljajo nagrado odvetniku tožene stranke za sestavo ugovora v znesku 138,00 EUR (300 odvetniških točk, v nadaljevanju OT), za zastopanje na narokih dne 7. 5. 2007 in 11. 6. 2007 v znesku 207,00 EUR (300 OT + 150 OT), nagrado za sestavo dveh pripravljalnih spisov v znesku 241,50 EUR (300 OT + 225 OT), 20 % DDV v znesku 117,30 EUR, potne stroške v znesku 14,50 EUR ter takso za ugovor v znesku 31,70 EUR.

Ker je tožena stranka uspela s pritožbo, ji je tožeča stranka dolžna povrniti njene pritožbene stroške (1. odstavek 165. člena ZPP). Ti znašajo 333,90 EUR in predstavljajo nagrado odvetniku tožene stranke za sestavo pritožbe v znesku 172,50 EUR (375 OT), 20 % DDV v znesku 34,50 EUR ter takso za pritožbo v znesku 126,90 EUR.

Stroški so odmerjeni po specificiranih stroškovnikih, v skladu z določili Taksne in Odvetniške tarife.