Jedro

Za oba uveljavljana tožbena zahtevka je skupno in odločilno predhodno pravno vprašanje: ali je tožnik sploh lahko postal lastnik predmetne nepremičnine, ki ga upravičuje tako do izročitve v posest kot tudi do plačila uporabnine zaradi neupravičene uporabe s strani tožene stranke. To pa pomeni, da je treba uporabiti določbo petega odstavka 367. člena ZPP ter vrednost spornega predmeta ugotoviti s seštevkom vrednosti posameznih tožbenih zahtevkov, ki presega mejni revizijski znesek 40.000,00 EUR (primerjaj določbo petega odstavka 367. člena ZPP).

Ni procesno pomembno, ali je tožena stranka predložila osebne dokumente predlaganih prič v naloženem roku ali šele po tem; v slednjem primeru je sporno procesno situacijo mogoče oceniti kot takšno, da je sodišče prve stopnje prvotni sklep delno spremenilo in je dejansko podaljšalo rok za predložitev pravilno opremljenih pisnih izjav. Razen tega pa sodišče prve stopnje na svoj sklep procesnega značaja, ni vezano (glej določbi tretjega odstavka 298. člena ZPP in četrtega odstavka 287. člena ZPP). Že zgolj zato je lahko tudi v konkretnem primeru po izdanem sklepu (o le pogojni) dopustitvi izvedbe dokaza z ustnim zaslišanjem prič takšen sklep tudi realiziralo.

Ugotavljanje dejstev o tem, kakšna je bila pogodbena volja strank o predmetu pogodbe, je dejansko vprašanje. Materialnopravno vprašanje je uporaba in izbor razlagalnih metod pogodbe.

Domneva se sicer, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, a je domnevo mogoče na ustrezen način izpodbiti (prvi odstavek 11. člena SPZ). Imetništvo pravice uporabe in nato lastninske pravice na sporni nepremičnini predstavlja za to pravdo torej tudi predhodno vprašanje v smislu določbe 13. člena ZPP.

Čeprav se v tej pravdi tožena stranka, ki sicer ni vložila pravnega sredstva zoper vknjižbo lastninske pravice na podlagi ZLNDL na ime tožnika, brani le z ugovorom zoper stvarnopravni in obligacijski zahtevek, pa gre v konkretnem primeru za obrnjeno zrcalno sliko nevknjiženega kupca, ki se sklicuje na svojo obligacijsko pravico - ugovor prodane in izročene stvari (v našem primeru ugovor prodajalca - neprodane in neizročene stvari), kar pomeni, da takšen ugovor v tej zadevi zadostuje proti zahtevku za izročitev nepremičnine kot tudi proti posledičnemu obogatitvenemu zahtevku.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki stroške revizijskega postopka v znesku 1.815,84 EUR, v petnajstih dneh, pod izvršbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbena zahtevka(1), da ji je tožena stranka dolžna izročiti v posest celotno pritličje stavbe na naslovu V. oziroma nepremičnine parc. št. 26/2 k.o. ... in sicer prazno oseb in stvari,(2) da ji je tožena stranka dolžna plačati znesek uporabnine v znesku 61.200,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Tožeča stranka vlaga revizijo. Uveljavlja oba revizijska razloga. Predlaga, naj se reviziji ugodi in sodba sodišča prve in druge stopnje v celoti razveljavi, izda sodba, s katero v celoti ugodi tožbenemu zahtevku v prvi točki ter izda vmesno sodbo, s katero ugotovi utemeljenost podlage tožbenega zahtevka v drugi točki tožbenega zahtevka, glede višine pa pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, oziroma podrejeno sodbo sodišča prve in druge stopnje v celoti razveljavi in pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V vsakem primeru naj revizijsko sodišče ugodi zahtevi tožeče stranke za povrnitev stroškov sojenja na prvi, pritožbeni in revizijski stopnji, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izteka paricijskega roka dalje do dneva plačila. Poudarja, da sodišče prve stopnje ne bi smelo zaslišati treh prič, saj je s tem ravnalo v nasprotju z lastnim procesnim sklepom. Sodišče druge stopnje je ta pritožbeni očitek zavrnilo s tem, da lahko uporaba določbe 236.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pripomore k bolj ekonomičnemu postopku ter da se sodišče samostojno odloča, ali bo priče zaslišalo ali pa se bo zadovoljilo z njihovo pisno izjavo. S tem ni odgovorilo na njene bistvene argumente, da je sodišče prve stopnje ravnalo v nasprotju s svojim procesnim sklepom, kjer si je postavilo omejitev, da prič ne bo zaslišalo, če njihove pisne izjave ne bodo predložene v roku in v skladu z določbami ZPP. Sklepa sodišče prve stopnje ni spremenilo, čeprav bi ga lahko. Zato gre tudi za kršitev določbe 298. člena ZPP. Sodišče je na svoje sklepe načeloma vezano od razglasitve dalje, na sklepe procesnega vodstva pa so vezane tudi stranke (glej Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, Ude et al., GV Založba, Ljubljana, 2010, stran 634, točka 3). Sodišče bi torej moralo najprej razveljaviti procesni sklep glede zaslišanja treh prič, ki ga je pogojevalo s pravočasno predložitvijo ustrezno opremljenih pisnih izjav prič, nakar bi zaslišanje tudi lahko izvedlo. Takšno ravnanje je vplivalo na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovitev, da tožeča stranka ni kupila sporne nepremičnine, oprlo izključno na izpoved teh prič, sicer bi moralo ob izvedenem dokaznem postopku tožbenemu zahtevku ugoditi. Tudi ne gre za predhodno vprašanje, ker ni podan element prejudicialnosti. Predhodno vprašanje namreč ne pomeni ugotovitve, da je nekdo stvarno legitimiran (bodisi aktivno, bodisi pasivno), ker bo o tem odločeno s sodbo o tožbenem zahtevku, (glej Pravdni postopek, zakon s komentarjem, prva knjiga, Ude et al., GV Založba, Ljubljana, 2010, stran 123, točka 12). Nadalje pa je bilo predhodno vprašanje pravnomočno rešeno s strani zemljiškoknjižnega in zapuščinskega sodišča in zato ne gre za definicijo iz določbe 13. člena ZPP. Tudi na ta pritožbeni ugovor tožeča stranka ni prejela obrazložitve, kar predstavlja kršitev določb pravdnega postopka. Lastninska pravica pravnega prednika tožeče stranke je bila pridobljena konstitutivno, z vpisom v zemljiško knjigo in sicer na podlagi pravnega posla. Za prenos lastninske pravice so bili izpolnjeni vsi trije pogoji in sicer (1) lastninska pravica odsvojitelja, (2) pravno veljaven pravni posel ob prenosu lastninske pravice (iustus titulus) in (3) vpis v zemljiško knjigo (modus acquirendi). Ti pogoji veljajo v skladu z določbo 49. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), pred tem pa v skladu z določbo 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) in v skladu s paragrafom št. 431 Občnega državljanskega zakonika (v nadaljevanju ODZ). Če je tožena stranka menila, da je vpis v zemljiško knjigo napačen, bi morala in tudi bi lahko v letu 1995 zoper sklep o vpisu vložila ugovor in dosegla pravilen vpis, vendar tega ni storila, sklep je postal pravnomočen, bistvo pravnomočnosti pa je nespremenljivost tako odločenega stanja, kar pomeni, da je prednik tožeče stranke postal lastnik celotne predmetne nepremičnine, pa čeprav do tega ne bi bil upravičen; kupil je celotno izročeno nepremičnino parc. št. 26 k.o. ..., nato pa je bila lastninska pravica dvakrat dedovana, oba sklepa o dedovanju pa sta postala pravnomočna, kar predstavlja dodatno oviro, da bi bilo vprašanje lastnine predmetne nepremičnine lahko predhodno vprašanje v predmetni pravdni zadevi. Sodišči prve in druge stopnje sta bili tako vezani na odločitev sodišča v treh drugih civilnih postopkih in bi morali vsebino teh odločb upoštevati. Gre za pojem materialne pravnomočnosti. Nedopustno je razpravljanje, dokazovanje in odločanje o tej pravni posledici (glej Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, Ude at al., GV Založba, Ljubljana, 2010, stran 132, točka 41). Zato je napačno uporabljena določba 13. člena v zvezi s 319. členom ZPP, kar je vplivalo na zakonitost in in pravilnost sodbe. Če bi namreč sodišči ugotovili, da bodisi predhodnega vprašanja sploh ni, bodisi je bilo že pravnomočno rešeno, bi morali s sodbo tožbenemu zahtevku ugoditi v celoti. V zvezi z vprašanjem, kdo je bil imetnik pravice uporabe sporne nepremičnine pred lastninjenjem, se sodišče druge stopnje sklicuje na to, da ima tožeča stranka sicer prav, da je na podlagi dedovanja ter na podlagi ZLNDL pravno formalno postala lastnik sporne nepremičnine. Vendar pa pojma formalni lastnik nepremičnine slovenska zakonodaja ne pozna in zato ni jasno, kakšne lastnosti želi s takšno oznako pritožbeno sodišče pripisati tožeči stranki. Le ena oseba je lahko imetnik izključne lastninske pravice na nepremičnini kot stvari in tako ne more istočasno obstajati formalni lastnik in dejanski lastnik nepremičnine. Ugotovitev sodišča, da je tožena stranka dokazala, da je imela ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe na sporni nepremičnini, je v nasprotju z lastno trditvijo tožene stranke, ki je na poziv sodišča na glavni obravnavi dne 20. 11. 2012 navedla: „na poziv sodnice, čigavo je bilo zemljišče, na katerem je gradil pravni prednik tožene stranke, poobl. tožene stranke pove, da je šlo za zemljišče v družbeni lasti z vpisano pravico uporabe v korist tožnika oziroma njegovih pravnih prednikov. Na nadaljnji poziv sodnice, kdaj je zemljišče prišlo iz družbene v zasebno lastnino, poobl. pove, da leta 1996 po ZLNDL z vpisom v z.k. na predlog tožnika ...“ (glej stran 4 zapisnika z dne 20. 11. 2012). Tožena stranka tej trditvi ni nasprotovala, celo je zatrjevala, da je imetnik pravice uporabe in lastnik predmetne nepremičnine tožeča stranka. Ker se nespornih dejstev ne ugotavlja v dokaznem postopku, bi moralo sodišče ob upoštevanju načela superficies solo cedit le še ugotoviti, da je tožeča stranka lastnik tako zemljišča kot vsega, kar je z njim trajno spojeno. Tožena stranka je v točki II odgovora na tožbo z dne 16. 10. 2009 navedla, da bi morala biti ob parcelaciji pravica uporabe tožeči stranki odvzeta. Da bi bilo to mogoče, bi morala takšno pravico sploh imeti. S takšno trditvijo je torej tožena stranka priznala, da je bila tožeča stranka imetnik pravice uporabe sporne nepremičnine, torej gre tudi zato za nesporno dejstvo. Napačno je tudi sklicevanje na to, da sporna nepremičnina ni bila predmet kupoprodajne pogodbe z dne 24. 7. 1955. Pravna teorija, kot tudi sodna praksa sta izoblikovali stališče, da je ugotavljanje pogodbene volje strank dejansko vprašanje, ocena pomena in učinkov oziroma posledic določene pogodbe pa pravna ocena (povzeto po Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 3. knjiga, Ude et al., GV Založba, Ljubljana, 2010, strani 546 in 548, točka 9 in 13). S tem v zvezi je precej obširna tudi praksa revizijskega sodišča in sicer odločbe III Ips 95/2002 z dne 6. 3. 2003, III Ips 91/2003 z dne 7. 9. 2004, II Ips 534/2004 z dne 6. 1. 2005, III Ips 119/2005 z dne 3. 9. 2007, III Ips 23/2006 z dne 25. 2. 2008 in III Ips 2/2007 z dne 31. 7. 2008. Pogodba je avtonomno pravo pogodbenih strank in zato jo je treba uporabiti kot pravo in njeno vsebino razlagati s pravili materialnega prava. Med strankama pa ni bilo sporno, kako je bila nepremičnina zapisana v pogodbi, in da je bila tožeča stranka na podlagi pogodbe vknjižena kot imetnik pravice uporabe nepremičnine pri celotni nekdanji nepremičnini, in tudi ni sporen tekst IV. točke prodajne pogodbe in obstoj predpisa, t. j. Uredbe o prodaji stanovanjskih hiš iz splošnega ljudskega premoženja (Ur. l. FLRJ, št. 17/53 z dne 22. 4. 1953; v nadaljevanju Uredba). Pravdni stranki se le ne strinjata, kako ugotovljeno vsebino pogodbe razlagati s pravili materialnega prava. Tožeča stranka pa je jasno navedla, da je celotno nepremičnino pridobila na podlagi tretjega odstavka 7. člena Uredbe, po katerem s prenosom lastninske pravice na hiši pridobi kupec pravico uporabljati zemljišče, na katerem stoji hiša in njeno dvorišče. V zvezi s tem vprašanjem sodišči nimata razlogov in gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka, kršena pa je tudi citirana določba Uredbe. Tudi ni obrazloženo, da potrditvah tožeče stranke že iz IV. točke prodajne pogodbe jasno izhaja, da je pravni prednik tožeče stranke pridobil pravico brezplačne in trajne uporabe celotne nepremičnine v izmeri 868 m2 in mu je bila vknjižba tudi dovoljena. Pomanjkljiva je razlaga sodišč, da je treba določbo IV. točke pogodbe gledati širše, saj ni navedeno, kateri predpisi naj bi se upoštevali. Takšna razlaga je tudi absurdna, ker sodišče trdi, da zapis v pogodbi o nakupu 868 m2 ne pomeni, da je kupec kupil toliko, temveč manj od tega. Tudi zato je zmotno uporabljeno materialno pravo. Nevzdržen in pravno napačen je tudi argument sodišč, da bi moralo biti gospodarsko poslopje pri pogodbi posebej omenjeno, da bi bilo predmet prodaje. V prodajni pogodbi je bila namreč izrecno označena površina, kar zadostuje, pri čemer izmera ni obvezna sestavina prodajne pogodbe, saj je to lahko le enolični identifikator nepremičnine oz. nekdaj navedba parcele številke in katastrske občine, danes pa ID oznaka. V predmetni prodajni pogodbi pa je izmera navedena kar trikrat. Če bi pogodbeni stranki želeli kot predmet pogodbe določiti le del nepremičnine, bi to posebej označili in sicer, da se kupuje na primer 295 m2, kjer se nahaja stanovanjska hiša. Takšni zapisi so običajni, zemljiškoknjižna ureditev ali parcelacija pa se dogovori za kasneje. Enako velja tudi za vpis gospodarskega poslopja v pogodbo. Gospodarsko poslopje bi bilo vpisano le v primeru, če ne bi bilo predmet prodajne pogodbe. Upoštevaje takratno zemljiško stanje – enotna parcela št. 26 k.o. ... - bi bilo izvzetje iz pogodbe nujno, če poslopje res ne bi bilo predmet pogodbe. Ker pa je bila predmet prodaje celotna nepremičnina, dodaten zapis ni bil potreben. Ves čas je bila tožeča stranka v skladu s predpisi vpisana v zemljiško knjigo. Ustrezno je poskrbela za svojo pravno varnost. Kot je izpovedala priča V. K., je „...tožena stranka še pred gradnjo na sporni nepremičnini vedela, da zemlja ni občinska, ampak od P.-ja, saj je vpogledala v zemljiško knjigo, vendar vseeno P.-ja ni nič vprašala, ker je bilo vse to naše in vpisa v zemljiški knjigi niso resno jemali, ker so bili drugi časi kot so danes....“. Takšno ravnanje tožene stranke pomeni tudi kršenje določb 33. in 67. člena Ustave Republike Slovenije.

4. Tožena stranka je odgovorila na revizijo. Predlaga njeno zavrnitev. Zahteva tudi povrnitev stroškov v zvezi z odgovorom na revizijo.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Tožena stranka v odgovoru na revizijo izpostavlja vprašanje dovoljenosti revizije. v zvezi s prvim tožbenim zahtevkom. Vrednost tega je označena le na 10.000,00 EUR, kar pomeni, da ne presega revizijskega praga, drugi tožbeni zahtevek v višini 60.200,00 EUR, ki je dajatvenega značaja, pa revizijski prag presega. Po presoji revizijskega sodišča pa je revizija dovoljena glede obeh tožbenih zahtevkov. Odločitev o reviziji je namreč v konkretnem primeru odvisna od rešitve pravnega vprašanja, ki je skupno za oba navedena zahtevka in sicer – kdo je lastnik predmetne nepremičnine, oziroma sta oba tožbena zahtevka med seboj tako povezana, da je odločitev o posameznem zahtevku odvisna od odločitve o drugem zahtevku (zavrnilna odločitev o prvem tožbenem zahtevku avtomatično pomeni tudi zavrnilno odločitev o drugem tožbenem zahtevku). Tožnik namreč v tožbi najprej terja z vindikacijskim tožbenim zahtevkom vrnitev predmetne nepremičnine v posest, ker naj bi bil lastnik predmetne parcele, posledično pa z dajatvenim tožbenim zahtevkom zahteva uporabnino, ker je predmetno nepremičnino (pritličje stavbe, ki stoji na zemljišču) tudi v tem obdobju uporabljala tožena stranka kot nelastnik oziroma kot oseba, ki ne razpolaga z ustreznim pravnim naslovom za njeno uporabo. Ali še drugače povedano je za oba zahtevka skupno in odločilno predhodno pravno vprašanje: ali je tožnik sploh lahko postal lastnik predmetne nepremičnine, ki ga upravičuje tako do izročitve v posest kot tudi do plačila uporabnine zaradi neupravičene uporabe s strani neupravičene osebe (tožene stranke). To pa pomeni, da je treba uporabiti določbo petega odstavka 367. člena ZPP ter vrednost spornega predmeta ugotoviti s seštevkom vrednosti posameznih tožbenih zahtevkov, ki presega mejni revizijski znesek 40.000,00 EUR (primerjaj določbo petega odstavka 367. člena ZPP).

7. Očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP ni utemeljen. V skladu z določbo 236. a člena ZPP lahko sodišče neposredno pozove priče, da podajo pisne izjave oz. da odgovorijo na določena vprašanja, ob tem pa jih lahko tudi pozove k pričanju, kljub temu, če pred tem podajo pisno izjavo (glej četrti odstavek citiranega člena). Zaslišanje priče pa sodišče mora izvesti, če tako zahteva katera od strank. V konkretnem primeru pa je tožena stranka predlagala zaslišanje prič, kot dokaz pa je najprej predložila tudi njihove pisne izjave brez osebnih dokumentov, kot to terja peti odstavek cit. člena. Sodišče prve stopnje je najprej sprejelo sklep, da mora tožena stranka v roku 30 dni predložiti pisne izjave prič v obliki iz 236. a člena ZPP, sicer prič ne bo zaslišalo. Nato je na naslednjem naroku odločilo, da se „priče zaslišijo“ in jih tudi zaslišalo. Na ta način je dejansko izpolnilo svoj prvi dokazni sklep. Pri tem ni procesno pomembno, kot zmotno meni revident, ali je tožena stranka predložila osebne dokumente predlaganih prič v naloženem roku ali šele po tem; v slednjem primeru je sporno procesno situacijo mogoče oceniti kot takšno, da je sodišče prve stopnje prvi sklep delno spremenilo in sicer, da je dejansko podaljšalo rok za predložitev pravilno opremljenih pisnih izjav (torej je dejansko vendarle tudi izdalo nov – nepogojni sklep o zaslišanju prič, s katerim je delno spremenilo svoj prvi sklep, katerega je vezalo na pravočasno predložitev tudi osebnih dokumentov prič). Razen tega pa sodišče prve stopnje na svoj sklep, ki je procesnega značaja oz. ki pomeni procesno vodstvo, torej tudi posebej na svoj predhodni dokazni sklep, ni vezano (glej določbi tretjega odstavka 298. člena ZPP in četrtega odstavka 287. člena ZPP). Že zgolj zato je lahko tudi v konkretnem primeru po izdanem sklepu (o le pogojni) dopustitvi izvedbe dokaza z ustnim zaslišanjem prič takšen sklep tudi realiziralo. Kršitve citirane procesne določbe torej ni.

8. Prav tako niso utemeljeni zgoraj povzeti procesni očitki o pomanjkanju in nejasnosti pravno odločilnih razlogov, ki naj bi onemogočali preizkus izpodbijane drugostopne sodbe. Sodišči prve in druge stopnje sta odgovorili na vsa sporna vprašanja, ki jih ponavlja revident v reviziji; revizijsko sodišče glede na revizijske očitke ob tem le pripominja, da med pravdnima strankama ni bilo nesporno, kdo je upravičen do predmetnega zemljišča, nesporno je bilo le to, kdo je bil prej vknjiženi imetnik pravice uporabe in nato kdo je bil oziroma je vknjiženi lastnik na predmetni parceli, kar pa za predmetno pravdo ni pravno odločilno. Sodišči pa sta se opredelili tudi do spornega vprašanja ali predstavlja vprašanje lastninske pravice na predmetni nepremičnini predhodno vprašanje za odločitev o tožbenih zahtevkih (glej razloge sodbe sodišča prve stopnje na straneh 4 in 5 ter razloge sodbe sodišča druge stopnje v sedmi točki na strani 4) kot tudi do vseh trditev pravdnih strank o dejanski vsebini pogodbe, vključno s tistim, ki jih tožnik še v reviziji prikazuje v luči zgoraj cit. Uredbe, ki je podobno kot določba 12. člena ZTLR, na katero se sodišči – v korist tožene stranke - celo izrecno sklicujeta, vezala na prenos oziroma obstoj lastninske pravice na hiši tudi pridobitev pravice uporabe na zemljišče v družbeni lastnini, na katerem je stala hiša in le še na pripadajoče dvorišče (glej razloge na deveti strani sodbe sodišča prve stopnje). Očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP torej prav tako ni.

9. Kolikor pa revident načenja v reviziji dokazno oceno sodišč glede dejanske vsebine pogodb oz. dejanske pogodbene volje strank (glej njegove revizijske navedbe o zapisani kvadraturi in katastrski oz. zemljiškoknjižni označbi celotne prejšnje enotne parcele v pogodbah, o nepomembnosti izvzetja gospodarskega poslopja iz besedila pogodb), pa s tem posega v ugotovljeno pravno odločilno dejansko stanje glede obsega predmeta pogodbe. Revident torej tudi nima prav, ko meni, da gre pri presoji, v kakšnem obsegu je bilo dejansko prodano predmetno zemljišče, za materialnopravna vprašanja. Ugotavljanje dejstev o tem, kakšna je bila pogodbena volja strank o predmetu pogodbe, je dejansko vprašanje. Dejanske narave je torej odgovor na vprašanje - ali je bila v skladu s pogodbeno voljo strank prodana celotna prvotna parcela (še pred razdelitvijo), ali pa sta vendarle pogodbeni stranki soglasno mislili le na tisti del, ki je predstavljal ožji del zemljišča, ki je pripadal oziroma se nahajal okrog stanovanjske hiše, ne pa tudi tisti oddaljenejši, ki se je kasneje po parcelaciji razdelil še v dve dodatni parceli in na kateri eni od teh (štev. 26/2) je nato s soglasjem, ali vsaj revidentovim nenasprotovanjem, pravna prednica tožene stranke tudi postavila velik poslovno stanovanjski objekt po predhodni porušitvi gospodarskega objekta, ki po ugotovitvah sodišča prve in druge stopnje ni bil omenjen v pogodbah. Vendar pa sta sodišči v dokaznem postopku ugotovili, da je tožnikov pravni prednik kupil zgolj stanovanjsko hišo s pripadajočim zemljiščem, ne pa tudi predmetne parcele, ki je kot samostojna nastala kasneje na podlagi parcelacije. Opis teh okoliščin pa predstavlja v revizijskem postopku neizpodbojen dejanski substrat (tretji odstavek 370. člena ZPP).(1)

10. Je pa materialnopravno vprašanje uporaba in izbor razlagalnih metod pogodbe, na katere sicer opozarja tudi revizija. Te so določene najprej z zakonom in sicer prej v določbi 99. člena ZOR (sedaj enako določilo 82. člena OZ), po katerem se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo, vendar pa se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakonu. Teorija pa upošteva tudi še druga razlagalna pravila – enaka tistim, ki so uporabljiva za razlago zakonskih določb, glede na to, da gre za polje „pogodbenega prava“.(2) Tudi v tej smeri so pravno pravilni razlogi sodišča prve stopnje kot tudi sodišča druge stopnje, ki pritrjuje v celoti tudi pravnim razlogom sodišča prve stopnje, pa čeprav se sodišči izrecno ne sklicujeta na citirano zakonsko določbo. Sodišči namreč upoštevaje, da je šlo za sporno pogodbeno določilo, pravno pravilno nista upoštevali dobesednega zapisa pogodbene določbe glede kvadrature ter katastrske in zemljiškoknjižne označbe pogodbenega predmeta oziroma parcele, ki je bila šele kasneje razdeljena na več parcel, temveč sta opravili tudi presojo skupnega namena pogodbenih strank (ki dejansko predstavlja uzakonjeno teleološko razlago v cit. zakonski določbi), pri čemer sta dejansko uporabili tudi logično, sistemsko in zgodovinsko interpretativno metodo. Res sicer povsem jasnih pogodbenih določil ni mogoče razlagati na podlagi drugih interpretativnih metod, kot bi se lahko razumelo tudi revizijske očitke,(3) vendar pa je v spornem primeru določba o predmetu pogodbe le navidezno jasna, kar je pokazala dokazna analiza, ki sta jo opravili sodišči na podlagi vseh notranjih ožjih okoliščin (predvsem izostanka pogodbenega zapisa o gospodarskem poslopju, ki se je nahajalo na sedaj sporni novi parceli) in širših zunanjih okoliščin (predvsem neuporabe spornega dela zemljišča oziroma sporne parcele s strani tožnikovih pravnih prednikov v dolgem časovnem obdobju, nenasprotovanja porušenju gospodarskega poslopja in novo gradnji pravne prednice tožene stranke na novo nastali parceli ter izpovedbah zaslišanih, da je bila kupljena le stanovanjska hiša, ne pa tudi gospodarsko poslopje s pripadajočim zemljiščem) in nenazadnje tudi na podlagi ocene tedanjih predpisov (že omenjene določbe ZTLR), da je namreč pravica uporabe pripadala le na tistem delu zemljišča v družbeni lastnini, ki je bil potreben za redno rabo stavbe, na katerem je bila lastninska pravica (v konkretnem primeru torej le na stanovanjski hiši in pripadajočem zemljišču okoli nje, ki se je kasneje oddelil v novo parcelo) in torej ne nujno na kar celotnem zemljišču. Zgolj uporaba „jezikovne razlage“ bi sicer pripeljala do zaključka, ki bi bil v korist tožnika (prodana je bila formalno celotna parcela oziroma prenesena pravica uporabe na celotni prvotni parceli). Vendar pa sta sodišči ob povedanem pravno pravilno ugotavljali predvsem pravi pogodbeni namen pogodbenih strank na podlagi vseh opisanih okoliščin konkretnega primera. Torej sta pravilno celovito upoštevali vse pravno relevantne okoliščine, ki lahko vplivajo na pravilno materialnopravno interpretacijo sporne pogodbene določbe pri presoji njenih pravnih - vsebine in učinkov.(4)

11. Kolikor se revizija sklicuje na problematiko predhodnega vprašanja, ker se je pravica uporabe in nazadnje lastninska pravica prenašala na podlagi več sklepov zemljiškoknjižnega in zapuščinskega sodišča, pa ni mogoče zaključiti, da je bilo to vprašanje na ta način pravnomočno (dokončno) rešeno že v zemljiškoknjižnih in zapuščinskih postopkih. Kljub vpisu v zemljiško knjigo in na podlagi kasnejših dedovanj (ko je pravni naslednik le vstopil v pravni položaj svojega pravnega prednika) je v tej pravdi še lahko odprto vprašanje, ali je vsakokratni in nato končni zemljiškoknjižni lastnik tudi pravi oziroma upravičeni lastnik nepremičnine, oziroma ali kljub še ohranjenemu vpisu v zemljiško knjigo ohranja sam tudi pravico do nepremičnine oziroma upravičenja, ki izhajajo iz vknjižene lastninske pravice na njegovo ime. Domneva se sicer, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendarle gre za domnevo, ki jo je mogoče na ustrezen način izpodbiti (prvi odstavek 11. člena SPZ). Imetništvo pravice uporabe in nato lastninske pravice na sporni nepremičnini predstavlja za to pravdo torej tudi predhodno vprašanje v smislu določbe 13. člena ZPP, na katerega sta sodišči tudi materialnopravno pravilno odgovorili.

12. Razlogi sodišč prve in druge stopnje so v zvezi z omenjenim ključnim vprašanjem tudi v skladu z ustaljeno sodno prakso Vrhovnega sodišča,(5) iz katere izhaja načelno pravno izhodišče, da vpis pravice uporabe na nepremičnini oziroma zemljišču, ki je bil deklaratornega značaja, ni imel odločilnega pomena za vprašanje, kdo je bil pravi oziroma upravičeni imetnik pravice uporabe in kdo se je lahko tudi pravno veljavno lastninil na podlagi ZLNDL (transformacija iz pravice uporabe v njen novi lastninski pandan – lastninsko pravico pa je bila izvršena ex lege). Tožnikovi pravni predniki in sam tožnik niso mogli pridobiti pravice uporabe, ki bi lahko bila ustrezen temelj za lastninjenje po ZLNDL tudi glede predmetne parcele; kot izhaja iz nadaljnjih dejanskih ugotovitev sodišč je dejansko ves čas uporabljala, ekonomsko izkoriščala, imela v posesti predmetno zemljišče in z njim tudi upravljala tožena stranka oziroma njena pravna prednica, nenazadnje tudi z obsežno investicijo v to nepremičnino, opravila se je tudi delitev prvotno enotne parcele, vse s tožnikovim soglasjem oziroma soglasjem njegovih prednikov. Tudi revizijsko sklicevanje na zgoraj omenjeno Uredbo tožniku ne koristi, kvečjemu nasprotno - uredba je omejevala pravico uporabe zgolj na stavbišče in dvorišče - torej omejen prostor, kar sta pri svoji odločitvi sodišči prve in druge stopnje - kot že omenjeno - prav tako upoštevali.

13. Teorija je vzpostavila dva pojma - resničnega in neresničnega lastnika.(6) Predmetna situacija se zelo približuje primerom, ko gre za vknjiženega zemljiškoknjižnega lastnika, ki pa glede na pogodbeno voljo, kot sta jo ugotovili sodišči prve in druge stopnje, ni mogel postati „resnični“ lastnik. V bistvu gre za vknjiženega lastnika brez ustrezne pravne podlage oziroma pravnega naslova, torej za „neresničnega“ vknjiženega lastnika. Iz neizpodbojnega dejanskega stanja izhaja, da sedanja parcela 26/2 ni bila kupljena. Vendar pa se problem na tej točki ne neha, temveč se šele prav začne. Namreč lastninjenje v korist tožeče stranke je bilo opravljeno tudi za predmetno parcelo, kot sicer pravilno poudarja revident. Čeprav se v tej pravdi tožena stranka, ki sicer ni vložila pravnega sredstva zoper vknjižbo lastninske pravice na podlagi ZLNDL na ime tožnika, brani le z ugovorom zoper stvarnopravni in obligacijski zahtevek, pa gre v konkretnem primeru za obrnjeno zrcalno sliko nevknjiženega kupca, ki se sklicuje na svojo obligacijsko pravico - ugovor prodane in izročene stvari (v našem primeru ugovor prodajalca - neprodane in neizročene stvari), kar pomeni, da takšen ugovor v tej zadevi zadostuje proti zahtevku za izročitev nepremičnine kot tudi proti posledičnemu obogatitvenemu zahtevku(7).

14. Z zahtevkoma, kot ju uveljavlja, tožnik ne more uspeti še iz naslednjih razlogov. Z njima zahteva ob povedanem tudi nekaj, kar niso kupili niti zgradili njegovi pravni predniki oziroma on sam, celo več - zahteva tudi nadomestilo zaradi nemožnosti uporabe nepremičnine, ki jo je zgradila tožena stranka, kar pomeni, da tudi ni mogel biti prikrajšan za izgubljeno korist. Tako stvarnopravni vindikacijski zahtevek za izročitev „tuje“ stavbe kot obligacijski - obligacijski zahtevek za nadomestitev prikrajšanja zaradi nemožnosti njene neuporabe sta torej neutemeljena tudi iz teh razlogov (primerjaj v izpodbijanih sodbah pravilno uporabljeni določbi 92. in 93. člena SPZ in 198. člena OZ).

15. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je bilo treba revizijo na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

16. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka, ki je v revizijskem postopku propadla, mora plačati toženi stranki njene stroške, ki so ji nastali v zvezi z vložitvijo odgovora na revizijo. Natančnejša odmera stroškov odgovora na revizijo je razvidna iz stroškovnika tožene stranke v odgovoru na revizijo.

Op. št. (1): Glej ustaljeno sodno prakso Vrhovnega sodišča, na primer: sodbo III Ips 95/2002 z dne 6. 3. 2003, sodbo III Ips 91/2003 z dne 7. 9. 2004, sodbo II Ips 534/2004 z dne 6. 1. 2005, sklep III Ips 23/2006 z dne 25. 2. 2008, sodbo in sklep III Ips 2/2007 z dne 31. 7. 2008. Op. št. (2): V teoriji je zavzeto stališče, da „lahko spoznanja teorije o razlagi zakonov uporabimo tudi kot izhodišče za razlago pogodb ...“. Naštete so poleg obveznih razlagalnih pravil iz 82. do 84. člena OZ in razen besedne (jezikovne) razlage še logična, sistematična, zgodovinska in namenska (teleološka) razlaga; primerjaj N. Plavšak in drugi: „Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, 1. do 189. člen, GV Založba, Ljubljana 2003. Op. št. (3): Glej na primer sodbo Vrhovnega sodišča VIII 85/1997 z dne 23. 9. 1997. Op. št. (4): O razmejitvi dejanskih in pravnih vprašanj pri razlagi pogodb glej razen navedenih odločb še članek F. Testen: „Razlaga pogodbe – uporaba prava ali ugotavljanje dejanskega stanja“ (Pravosodni bilten 3/2003, stran 7). Pri tem je treba opozoriti na v članku obravnavano odločbo II Ips 95/2002, ki je s predmetno situacijo zelo primerljiva in kjer je zelo jasno razmejeno sicer zapleteno vprašanje o dejanski in pravni naravi pogodb – ugotavljanje vsebine volje je dejansko vprašanje, dejstvo da je sodišče sploh ugotavljalo pravo oziroma dejansko voljo pogodbenih strank pa je pravno vprašanje. V sklop materialnopravnih prvin pa po stališču revizijskega sodišča vsekakor spada tudi uporaba metode razlage, torej uporaba orodij pravne hermanevtike in epistomologije - metodologije ugotavljanja pogodbene volje in njenih pravnih učinkov.

Op. št. (5): Primerjaj v sodbah sodišč prve in druge stopnje navedeno judikaturo Vrhovnega sodišča. Op. št. (6): Pravno teoretično je v zvezi z v tej zadevi izpostavljenimi pravnimi vprašanji, ki se dotikajo problematike veljavnih pravnih temeljev za poslovno pridobitev stvarne pravice na nepremičnini pomemben prispevek Nine Plavšak in Renata Vrenčurja v Pravniku, št. 11/12-2015, na str. 771 in naslednji. Omenjena avtorja ločujeta vknjiženega lastnika, ki je resnični lastnik in vknjiženega lastnika, ki ni resnični lastnik. Ta položaj pa obstaja „.... če odsvojitelj (vknjiženi lastnik) razpolagalnega upravičenja v resnici nima, ker ni (resnični) lastnik. Pri tem položaju pridobitelj z vknjižbo lastninske pravice v njegovo korist postane resnični lastnik samo, če je poleg veljavnega zemljiškoknjižnega dovolila vknjiženega lastnika kot odsvojitelja izpolnjena dodatna predpostavka, in sicer, če je dobroveren, ker je zaupal podatku o vknjiženi lastninski pravici odsvojitelja v zemljiški knjigi in ne ve, da odsvojitelj v resnici nima razpolagalnega upravičenja. V tem primeru pridobitelj pridobi lastninsko pravico neodvisno od volje resničnega lastnika. Ta pravna posledica nastane na podlagi pravnih pravil SPZ in ZZK-1, ki operacionalizirajo načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Zato zanj uporabljamo tudi izraz poslovna pridobitev stvarne pravice od nelastnika na podlagi nezaupanja v zemljiško knjigo..... „.

Op. št. (7): Glej v podobni zadevi na primer sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 69/1995 z dne 11. 7. 1996.