Jedro

Upoštevaje prvi in tretji odstavek 22. člena ZVKSES ter določbo 29. člena ZVKSES je za odkrivanje in uveljavljanje stvarnih napak na skupnih prostorih stavbe zadolžen upravnik. Za stvarne napake pa po določbah 20. in 23. člena ZVKSES (kakor tudi po določbah 458. člena OZ) odgovarja prodajalec. Že to zadostuje za zaključek, da je med toženkinim položajem prodajalke in položajem upravnice ob prevzemu skupnih delov večstanovanjske stavbe podana nedopustna kolizija interesov. Upravnik v razmerju do prodajalca (investitorja) deluje za račun končnih kupcev stanovanj, torej za pravne subjekte z nasprotnimi interesi od prodajalčevih. Sodišče prve stopnje ima zato prav, da je prodajalkino imenovanje same sebe za upravnico in zlasti naknadna izvedba prevzema skupnih prostorov v nasprotju z namenom določbe 22. člena ZVKSES, pa tudi s samim namenom ZVKSES.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje razveljavi ter zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna tožnikom omogočiti prevzem skupnih delov večstanovanjske stavbe S., in sicer tako, da pozove in omogoči upravniku, da za račun tožnikov prevzame skupne dele stavbe v tridesetih dneh, ter ugotovilo, da za tožnike do prevzema skupnih delov navedene večstanovanjske stavbe s strani upravnika ne obstoji pravica uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov iz naslova očitnih in skritih stvarnih napak na skupnih delih in posledično tudi ne pravovarstveno upravičenje za sodno uveljavljanje pravic iz naslova jamčevalnih zahtevkov zaradi očitnih in skritih stvarnih napak na skupnih delih te stavbe. Plačilo pravdnih stroškov je naložilo toženki.

2. Sodišče druge stopnje je z izpodbijano sodbo spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je oba zahtevka tožnikov zavrnilo in tožnikom naložilo plačilo pravdnih stroškov. Presodilo je, da je toženka skladno z določbo drugega odstavka 49. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), po kateri je upravnik lahko tudi eden izmed etažnih lastnikov, smela samo sebe postaviti za upravnika, saj je bila takrat lastnica več posameznih delov stavbe. Zato ni razlogov niti za ničnost niti za izpodbojnost tega pravnega posla. Ker se je zakonito postavila za upravnika, je lahko tudi veljavno opravila prevzem skupnih delov stavbe.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 125/2012 z dne 23. 8. 2012 revizijo dopustilo glede vprašanj: (i.) ali je pravno veljaven (skladen z določbama 21. in 22. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – v nadaljevanju ZVKSES) prevzem skupnih delov stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma, ki ga za kupce posameznih delov stavbe opravi prodajalec – investitor sam na način, da za upravnika določi samega sebe in nato v tej vlogi opravi prevzem in (ii.) ali ob predpostavki neveljavnosti prevzema, opravljenega v okoliščinah iz prejšnje alineje, pričnejo teči za kupce posameznih delov stavbe roki za grajanje stvarnih napak ob prevzemu (1. točka tretjega odstavka 23. člena ZVKSES).

4. Tožniki v dopuščeni reviziji navajajo, da je smoter obravnavane tožbe v tem, da se toženko prisili k izvedbi zakonite izročitve skupnih delov stavbe, tožnikom pa omogoči grajanje stvarnih napak na skupnih delih stavbe. Sodišču druge stopnje očitajo, da je njegova razlaga določbe drugega odstavka 49. člena SZ-1 v nasprotju z namenom ZVKSES. Poudarjajo, da določba drugega odstavka 49. člena SZ-1 velja za že obstoječe in delujoče stanovanjske skupnosti, ni pa je mogoče nekritično uporabiti v povezavi z ZVKSES, ki je kot specialni zakon namenjen varstvu končnih kupcev. Logično je, da je ob dokončanju zgradbe prodajalec običajno edini etažni lastnik, vendar pa njegov interes ni v tem, da bi v zgradbi kvalitetno bival, temveč s prodajo posameznih enot končnim kupcem zasleduje čisti ekonomski cilj. Zato je postavitev prodajalca za upravnika za potrebe prevzema skupnih delov po ZVKSES obid in zloraba zakona, ki nasprotuje načelu vestnosti in poštenja ter krši načelo pravne varnosti končnih kupcev. Zaradi zmotnega materialnopravnega stališča se pritožbeno sodišče z ugotovitvenim zahtevkom sploh ni ukvarjalo. S tem zahtevkom tožniki želijo odpraviti negotovost glede prekluzije uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov iz naslova stvarnih napak.

5. Toženka v odgovoru na revizijo primarno predlaga, da se revizija zavrže, podrejeno pa da se zavrne. Navaja, da ni izkazano pooblastilo tožnikov za vložitev revizije oziroma da pooblastilo, priloženo reviziji, ne izraža volje etažnih lastnikov kot tožeče stranke. Sicer meni, da je bila njena obveznost določiti upravnika. To je bila glede na določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) tudi sama, za kar je registrirana, na začetku pa je bila edini oziroma večinski lastnik. Za uspešnost tožbe bi morala biti ugotovljena ničnost pogodbene določbe, s katero se je določila za upravnico. Ne vidi nobenega konflikta interesov. Drugačna razlaga bi bila v nasprotju z pravico do svobodne gospodarske pobude iz 74. člena Ustave RS (v nadaljevanju URS). Tožniki za ugotovitveni zahtevek nimajo pravnega interesa, saj je ta neposredno povezan z dajatvenimi jamčevalnimi zahtevki, ki pa jih v tej tožbi ne uveljavljajo. Trdi še, da so roki iz tretjega odstavka 23. člena ZVKSES za uveljavljanje skritih napak že potekli.

6. Revizija je utemeljena.

Dovoljenost revizije

7. V odgovoru na revizijo izraženi ugovori toženke o pravilnosti zastopanja v revizijskem postopku oziroma izkazanosti ustreznega novega pooblastila niso utemeljeni. Tožniki (etažni lastniki v večstanovanjski stavbi) so sicer enotni, ne pa nujni sosporniki, saj na aktivni strani ni nujnega sosporništva(1). V tej pravdi z dajatvenim zahtevkom uveljavljajo prevzem skupnih prostorov v večstanovanjski stavbi, z ugotovitvenim pa merijo na varstvo pravice do uveljavljanja stvarnih napak na teh skupnih prostorih. Že sodišče druge stopnje je pravilno pojasnilo, da je upoštevaje določbi prvega odstavka 22. in 29. člena v zvezi z 21. členom ZVKSES za prevzem skupnih prostorov in uveljavljanje stvarnih napak na teh prostorih aktivno legitimiran upravnik, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo pravice iz tega naslova. Toženka se neutemeljeno sklicuje na določbe SPZ in SZ-1, saj je ZVKSES v razmerju do teh dveh zakonov specialni predpis. Da bi bila obravnavana revizija v nasprotju z voljo večine etažnih lastnikov, pa toženka z listinami, priloženimi odgovoru na revizijo, ni izkazala.(2) Povedano pomeni, da je tožeča stranka s predložitvijo novega pooblastila enega od etažnih lastnikov in upravnikovega novega pooblastila zadostila pogojem iz drugega odstavka 95. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

Utemeljenost revizije

8. Namen obravnavane tožbe je očitno v tem, da se tožnikom, kot končnim kupcem posameznih delov v večstanovanjski stavbi(3), omogoči učinkovito uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov v zvezi s stvarnimi napakami na skupnih delih stavbe.

9. Med strankama ni spora o tem, da gre za večstanovanjsko stavbo, za katero zakonodajalec v prvem odstavku 21. člena ZVKSES predpisuje obvezno določitev upravnika. V taki stavbi skladno z določbo prvega odstavka 22. člena ZVSKES prevzem skupnih delov za račun vseh kupcev opravi upravnik. Upoštevaje prvi in tretji odstavek 22. člena ZVKSES ter določbo 29. člena ZVKSES je za odkrivanje in uveljavljanje stvarnih napak na skupnih prostorih stavbe zadolžen upravnik. Za stvarne napake pa po določbah 20. in 23. člena ZVKSES (kakor tudi po določbah 458. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ) odgovarja prodajalec. Že to zadostuje za zaključek, da je med toženkinim položajem prodajalke in položajem upravnice ob prevzemu skupnih delov večstanovanjske stavbe podana nedopustna kolizija interesov. Prodajalec namreč nima interesa, da bi sam zoper sebe uveljavljal napake. Pri tem ni pomembno, da je bila v času prevzema (ali morda še celo sedaj) toženka hkrati tudi (še) lastnica posameznih etažnih enot, niti koliko posameznih delov je še bilo v lasti toženke. Prav tako ni pomembno, ali lahko prodajalec skladno z določbo drugega odstavka 49. člena SZ-1 v trenutku (in za potrebe) vzpostavitve etažne lastnine sam sebe imenuje za upravnika. Bistveno je, da gre za situacijo iz prvega odstavka 21. člena ZVKSES, ko je lastniško stanje v večstanovanjski stavbi tako diverzificirano, da zakonodajalec nalaga določitev upravnika. Upravnik v razmerju do prodajalca (investitorja) deluje za račun končnih kupcev stanovanj, torej za pravne subjekte z nasprotnimi interesi od prodajalčevih. Sodišče prve stopnje ima zato prav, da je prodajalkino imenovanje same sebe za upravnico in zlasti naknadna izvedba prevzema skupnih prostorov v nasprotju z namenom določbe 22. člena ZVKSES, pa tudi s samim namenom ZVKSES. Slednji je v zaščiti končnih kupcev pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (prvi odstavek 1. člena ZVKSES). Namen 22. člena ZVKSES pa je v tem, da se z imenovanjem upravnika omogoči enostaven način prevzema in pregleda skupnih delov ter posledično ugotavljanje in uveljavljanje morebitnih stvarnih napak, s čimer se varujejo pravice etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe. Dejstvo je, da zaradi opisane kolizije interesov v trenutku prevzema skupnih delov prodajalec ne more biti (več) v vlogi upravnika. Posledično je pravilna tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo ravnanje toženke, ki je ob prevzemu skupnih delov hkrati nastopala kot upravnica in kot prodajalka, v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Toženka se zato neutemeljeno sklicuje na svobodno gospodarsko pobudo iz 74. člena URS, saj ji ta kot prodajalki v razmerju do kupcev v večstanovanjski stavbi iz prvega odstavka 21. člena ZVKSES ne zagotavlja, da nastopa hkrati kot prodajalka in zastopnica kupčevih interesov.

10. Navedeno pomeni, da prevzem, ki ga je v konkretnem primeru kot upravnica opravila toženka, ki je hkrati tudi prodajalka, nima nikakršnega učinka oziroma pravnih posledic. Sodišče prve stopnje zato utemeljeno ugotavlja, da toženka ni izpolnila svojih obveznosti iz 22. člena ZKSES, da upravniku izroči skupne prostore.

11. Zaradi zmotnega materialnopravnega zaključka, da je toženka sama lahko veljavno opravila prevzem skupnih prostorov obravnavane večstanovanjske stavbe, se sodišče druge stopnje ni ukvarjalo z vprašanjem, od kdaj tečejo roki za grajanje stvarnih napak, na katerega se nanaša drugo dopuščeno vprašanje s sklepom II DoR 125/2012. Gre za vprašanja, ki jih je v zvezi z obema tožbenima zahtevkoma že v postopku na prvi stopnji in nato v svoji pritožbi uveljavljala toženka. Ker na te in druge toženkine pritožbene ugovore sodišče druge stopnje ni odgovorilo, je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo, razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Glede na navedeno Vrhovno sodišče v tej fazi spora ni odgovarjalo na preostale očitke, ki jih v reviziji in odgovoru na revizijo uveljavljata obe pravdni stranki.

12. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo (3. in 4. odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Prim. sodbo in sklep II Ips 71/2011 z dne 6. 6. 2011. Op. št. (2): Gre za: poziv, pooblastilo, izjava in obrazložitev upravnika glede vložitve revizije iz marca 2012; zapisnik ponovljenega zbora etažnih lastnikov z dne 12. 4. 2012 in pogodbo o opravljanju upravniških storitev št. 24/2012 z novim upravnikom.

Op. št. (3): Končni kupec po ZVKSES je oseba, ki od investitorja oziroma vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezen del stavbe z več posameznimi deli, z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe (tretji odstavek 3. člena ZVKSES).