Jedro

Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (prvi odstavek 30. člena SZ-1), česar pa pritožnica ne zatrjuje. Po logiki, ki jo ponuja pritožnica, bi tudi za strešno sanacijo večstanovanjske stavbe nosili stroške le tisti lastniki na najvišjih nadstropjih, ki jim streha zamaka, ne pa tudi tisti v nižjih nadstropjih, ki zaradi tega nimajo neposredne škode (ali koristi), kar je seveda življenjsko nevzdržno.

Izrek

I.Pritožba tožene stranke se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožena stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožeči stranki povrniti njene stroške postopka v višini 373,32 EUR v roku petnajst dni po prejemu sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 35,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 10. 2020 do plačila in 35,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2019 do plačila (I. točka izreka), da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 17,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 10. 2020 do plačila in 6.985,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2019 dalje do plačila (II. točka izreka). Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v višini 956,50 EUR v roku 15 dni od dneva izdaje prvostopne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2.Zoper takšno sodbo se je pritožila tožena stranka zaradi absolutno bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma podrejeno, da ga vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki je predlagala, da jo višje sodišče zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je pritožbene stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Iz dejanskega stanja, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, je mogoče ugotoviti, da tožeča stranka, ki je upravnik večstanovanjske stavbe, od tožene stranke zahteva, da ji plača znesek mesečnih plačil v rezervni sklad, nekaj manjših obratovalnih stroškov in pa delež, ki odpada na toženo stranko v zvezi z investicijo toplotne izolacije fasade stavbe 1 na lokaciji X., v kateri ima tožena stranka svoj poslovni prostor.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je upravnik, kar je tožeča stranka, legitimiran za izterjevanje za zahtevo za plačilo terjatev na podlagi 44. člena Stanovanjskega zakonika (SZ-1), saj je sredstva rezervnega sklada mogoče uporabiti za dela, vezana za učinkovitejšo rabo energije in če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu, kar šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

Na podlagi petega odstavka 2. člena SZ-1 je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je tožnica aktivno legitimirana tudi zato, ker v primeru, če so v stanovanjski stavbi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovalcem, je takšna stavba po tem zakonu stanovanjsko poslovna stavba. Med pravdnima strankama ni sporno, da je v stanovanjski stavbi X. več kot polovica površine namenjene stanovanjem in se zato za celotno stavbo uporablja SZ-1, razen v izjemnih primerih iz drugega odstavka 1. člena SZ-1, in so zato pritožbene trditve v zvezi s tem, da se za poslovni prostor toženke uporablja ločen režim, in sicer Stvarnopravni zakonik (SPZ), neutemeljene.

Pasivna legitimacija tožene stranke je podana s tem, ko je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je sicer v zemljiški knjigi kot lastnica spornega poslovnega prostora, za katerega plačilo stroškov in prispevka za rezervni sklad ter sanacije je vložila tožeča stranka zahtevek, vpisan A. A. (ki je sicer poslovodja in družbenik toženke), vendar pa ji je sam predložil kupoprodajno pogodbo, s katero je naveden poslovni prostor prodal toženi stranki in ta pogodba vsebuje tudi intabulacijsko klavzulo za vpis v zemljiško knjigo.

Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da je več kot 75 % etažnih lastnikov glasovalo za izvedbo sanacije fasade, za kar so pridobili tudi sredstva iz Eko sklada. Do teh sredstev ni bila upravičena tožena stranka, saj med upravičene osebe za subvencije iz Eko sklada ne sodijo solastniki poslovnih prostorov. Ugotovilo je, da je tožeča stranka izkazala, da tožena stranka ni plačala 35,00 EUR v letu 2020 in v 2019 vplačila v rezervni sklad, da ni plačala 17,15 EUR obratovalnih stroškov ter 6.589,11 EUR stroškov za dela na sanaciji fasade po deležu, ki odpada nanj kot solastnika skupnih delov stavbe.

Sodišče prve stopnje je tudi pravilno ugotovilo, da so ugovori tožene stranke, da njen poslovni prostor nima fasade, pač pa le stekleno površino, neupoštevni, saj etažni lastniki prispevajo k prenovi skupnih delov stavb sorazmerno s svojim deležem, ne pa odvisno od tega, kateri del stavbe je del njihovih konkretnih prostorov.

6.V pritožbi tožena stranka ponavlja svoje trditve iz postopka pred sodiščem prve stopnje, da tožena stranka ni lastnica nepremičnine, pač pa je to A. A. in da je to vedela tudi tožeča stranka, saj je v zapisniku, kjer je zbirala soglasja za izvedbo sanacije fasade, navedla ime A. A. Nadalje meni, da je sodišče prve stopnje napačno presodilo, da mora tožena stranka plačati sorazmerni del stroškov izvedbe energetske sanacije in vplačila v rezervni sklad, saj gre za zahtevke, ki se vlagajo zoper etažne lastnike, kar pa tožena stranka ni. Pritožbeno sodišče ne sledi tem razlogom, saj je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo (10. točka obrazložitve sodbe), da je A. A., ki je tudi poslovodja in družbenik tožene stranke, nepremičnino prodal toženki, v prodajni pogodbi je tudi intabulacijska klavzula za vpis toženkine lastninske pravice v zemljiško knjigo in o spremembi lastništva obvestil tožnico, ki je predložila prodajno pogodbo (priloga A28). Sam (ne)vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo ne spremeni dejstva, da je toženka pasivno legitimirana v tem sporu.

7.Nadalje je toženka navajala, da je tožeča stranka ni nikoli vabila na zbore etažnih lastnikov in je zato kršen postopek po 15. točki drugega odstavka 399. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Da je bil na zbore vabljen A. A. kot poslovodja toženke (in družbenik toženke), ki se je zbora tudi udeležil, izhaja iz pritožbe same (četrti odstavek na 5. strani pritožbe, ko pritožnica navede, da je predstavnik poslovnega prostora na zboru lastnikov 18. 4. 2018 podal pripombe glede solastniškega deleža).

8.Pritožnica ugovarja računu, ki naj bi bil nespecificiran in neutemeljen, saj ni jasno, kaj je tožnica zaračunala, ker je na spornem računu navedeno samo vzdrževanje, investicija pa je bila narejena z namenom povečanja toplotne izolacije, kar pa ni vzdrževanje objekta. Tožnica naj etažnih lastnikov nikoli ne bi obveščala o opravljenih vzdrževalnih delih, ki jih je pavšalno zaračunala toženi stranki. Ponavlja trditve, da tožeča stranka ni določno izračunala zneska 6.570,99 EUR. Po njenem sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o tem, kako je sodišče prisodilo znesek na račun njenega dolga za prispevek pri sanaciji fasade. Takšne trditve ne držijo, poleg tega pa so povsem pavšalne. Sodišče prve stopnje je v 15. v povezavi s 1. točko obrazložitve podalo obračun tožeče stranke, ki mu toženka kot rečeno niti v pritožbi ni konkretizirano ugovarjala (kolikšen je po njenem pravilni solastniški delež, koliko je vplačala v rezervni sklad in koliko je še dolžna plačati). Na drugi strani pa je tožnica izkazala, koliko je znašala celotna investicija (prilogi A10 in A41) in pojasnila ter izkazala ključ delitve (priloga A1 in A18) po solastnikih skupnih delov stavbe.

9.Ponavlja še, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo, da je tožnica pravilno izvedla postopek odločanja lastnikov o toplotni sanaciji objekta, saj na nobenem sestanku, ki se je ukvarjal s tem vprašanjem, ni glasovalo za tak sklep več kot 75 % etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže. Vse to pravilno zavrne sodišče prve stopnje v 11. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, na katero se višje sodišče v celoti sklicuje. Etažni lastniki so podali soglasja tako, da se je podpisovala listina za soglasje za izvedbo toplotne izolacije fasade (priloge A8 do A12). Iz te izhaja soglasje solastnikov v višini 88 %, deležev, kar presega zakonsko zahtevanih 75 %. Določba prvega odstavka 34. člena SZ-1 namreč določa, da o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, na zboru lastnikov ali z elektronskim glasovanjem. Med posle upravljanja, ki sicer presegajo redni okvir in zato zahtevajo soglasje 75 % etažnih lastnikov, v skladu z določbo 29. člena SZ-1 spadajo tudi gradbena dela na skupnih delih stavbe. Pritožnica torej nima prav, da ni bilo na zakonsko ustrezen način doseženo soglasje o toplotni sanaciji objekta.

10.Pritožnica vztraja, da so lastniki in predstavniki poslovnega objekta na neustrezno finančno konstrukcijo vseskozi opozarjali in opominjali upravnika, česar sicer ne konkretizira, razen da ponavlja, da bi moral biti delež tožene stranke, glede na kvadraturo poslovnega objekta, manjši, saj je poslovni prostor večinoma v steklu in torej pri njem ne bo toplotne sanacije, kar pa je tudi po prepričanju pritožbenega sodišča napačno naziranje, na katerega je pravilno odgovorilo sodišče prve stopnje (14. točka obrazložitve sodbe). Določba drugega odstavka 5. člena SZ-1 namreč določa skupne gradbene elemente v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene, in sicer so to temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije. Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (prvi odstavek 30. člena SZ-1), česar pa pritožnica ne zatrjuje. Po logiki, ki jo ponuja pritožnica, bi tudi za strešno sanacijo večstanovanjske stavbe nosili stroške le tisti lastniki na najvišjih nadstropjih, ki jim streha zamaka, ne pa tudi tisti v nižjih nadstropjih, ki zaradi tega nimajo neposredne škode (ali koristi), kar je seveda življenjsko nevzdržno.

11.Navaja še, da je iz izjav etažnih lastnikov razvidno glede načina toplotne izolacije fasade, da je tožeča stranka lahko pokritje investicije na način pridobitve kredita v breme rezervnega sklada izvedla le s 100 % soglasjem lastnika, na način, da kredit najame izvajalec s 75 % soglasjem etažnih lastnikov. Nikoli ni bilo govora, da se bo investicija zaračunala neposredno etažnim lastnikom in zaradi tega je sodišče prve stopnje kršilo določbo postopka iz 14. točke drugega odstavka 399. člena ZPP. Pritožbeno sodišče ne sledi, kam meri pritožnica s slednjo trditvijo, saj je logično, da so etažni lastniki tisti, ki krijejo opravljena dela na skupnih delih stavb in ne morebiti nekdo tretji (30. člen SZ-1), saj so solastniki skupnih delov (18. člen SZ-1). Pri tem pa način plačila (subvencija, kredit, gotovina, nakazilo itd.) ni bistven.

12.Pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni opravilo zaslišanja zakonitega zastopnika tožene stranke in priče B. B, ki je opravljala nadzor del, ki bi povedala zlasti ali je bil pri obračunu in popisu del upoštevan del steklene površine objekta, ni utemeljen, saj je predlog glede zaslišanja zakonitega zastopnika pavšalen, ker ne pojasni o čem konkretno bi izpovedoval, na drugi strani pa glede priče B. B. o obračunu deleža prispevka, ki odpade na toženo stranko, ni mogoče odšteti steklenih površin (glej točko 10. te obrazložitve), zato izpovedba o tem ni relevantna.

13.Pritožbeno sodišče je odgovorilo le na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). V kolikor stranka morebiti na kakšno pritožbeno navedbo ni dobila izrecnega odgovora, pa ta izhaja iz konteksta celotne obrazložitve, kar zadošča, saj lahko iz obrazložitve te odločbe v zadostni meri spozna, kateri razlogi so vodili pritožbeno sodišče k njegovi odločitvi.

14.Pritožba tožene stranke glede na navedeno ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče obenem ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

15.Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka (154. in 165. člen ZPP). Le-te je pritožbeno sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku in v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Potrebni stroški tožeče stranke tako znašajo zahtevanih 500 točk za nagrado za odgovor na pravno sredstvo (tar. št. 21 OT), 2 % materialnih stroškov (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV na odvetniške storitve, skupaj torej 373,32 EUR.

-------------------------------

1Glej tudi sodba VSL I Cpg 27/2021 in II Cpg 683/2020.

2Glej tudi VSL sodba II Cp 278/2015.

3Npr. glede tega, da je nadzornica C. d. o. o. izvajala nadzor, pa za to ni imela soglasja, ker ni jasno, kam meri toženka s tem očitkom.

4Primerjaj: USRS sklep Up-429/01-5 z dne 24. 6. 2003 (2. točka obrazložitve).

5Primerjaj: VSRS sklep III Ips 84/2017 z dne 22. 5. 2018 (29. točka obrazložitve).