Jedro

1. Določilo 3. odst. 822. čl. ZOR ureja situacijo, ki se tiče ugovarjanega nesorazmerja med višino dogovorjene provizije na eni strani in vložkom dela posrednika (njegovo storitvijo) v pogodbenem razmerju na drugi strani. Za zahtevek iz 3. odst. 822. čl. ZOR tako niso značilne pomanjkljivosti storitve, ki se tičejo kvalitete storitve in so lahko podlaga odškodninskemu zahtevku po 820. čl. ZOR, pač pa ugovori, ki zadevajo obseg posrednikovega dela in truda. Odškodninskega zahtevka zato po prepričanju pritožbenega sodišča ni moč (avtomatično) presojati v okviru zahtevka po 3. odst. 822. čl. ZOR.

2. Ž samo besedilo 1. odst. 820. čl. ZOR nakazuje, da mora v prvi vrsti (ne le za sklenitev temveč tudi) za objektivno možnost izpolnitve posredovanega pogodbenega razmerja skrbeti posrednik.

Izrek

1. Pritožbi se deloma ugodi, izpodijana sodba se razveljavi v 1., 4. in 5. točki izreka in se zadeva v tem obsegu vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

2. Pritožba se v preostalem delu zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v 3. točki izreka.

3. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da (1) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig ... z dne ..., ostane v veljavi v 1. točki izreka za glavnico 1.096.210,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.12.1997 do plačila ter v 3. točki izreka za izvršilne stroške v višini 37.224,00 SIT z zakonskimi zamudni obrestmi od dne 14.1.1998 do plačila. (2) V preostalem (obrestnem) delu je 1. točko izreka navedenega sklepa o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zavrnilo je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, ki se glasi: (3) "Ugotovi se, da je plačana provizija tožene stranke na podlagi pogodbe o posredovanju pri prodaji, nakupu, menjavi in najemu nepremičnine z dne 23.7.1997, v višini 1.181.880,00 SIT, primerno plačilo za opravljeno delo tožeče stranke pri sklenitvi pogodbe o najemu odprtih in zaprtih skladiščnih prostorov v Stegnah, ki jo je tožena stranka dne 23.7.1997 sklenila z najemodajalcem E. d.o.o., Ljubljana. Prav tako je zavrnilo "subsidiarni tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi", ki naj bi se glasil: (4) "Ugotovi se, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini 1.096.210,00 SIT. Ugotovi se, da obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 1.096,210,00 SIT. Terjatvi pod 1. in 2. točko se med seboj pobotata. (5) Toženi stranki je naložilo, da je dolžna povrniti tožeči stranki nadaljnje pravdne stroške.

Proti sodbi sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo tožena stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi.

Pritožba je delno utemeljena.

Tožena stranka (nasprotna tožeča stranka) je nasprotni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je že izplačana provizija v znesku 1.181.880,00 SIT primerno plačilo za sporno posredovanje, utemeljila z očitkom tožeči stranki, da tožene stranke ni opozorila na pomanjkljivosti spornih poslovnih prostorov, zaradi katerih naj bi kasneje odstopila od te pogodbe. Tožeči stranki je zato očitala, da pogodbe o posredovanju ni izpolnila, da je zato izgubila pravico do plačila "oz. do plačila celotne dogovorjene provizije, saj je že plačana provizija v višini protivrednosti 12.000,00 DEM več kot primerno plačilo za vloženo delo tožeče stranke za posredovanje." Takšna trditvena podlaga utemeljuje, kot bo razvidno iz nadaljevanja obrazložitve, odškodninski zahtevek po 820. čl. ZOR ne pa zahtevka po 3. odst. 822. čl. ZOR.

Določilo 3. odst. 822. čl. ZOR ureja situacijo, ki se tiče ugovarjanega nesorazmerja med višino dogovorjene provizije na eni strani in vložkom dela posrednika (njegovo storitvijo) v pogodbenem razmerju na drugi strani. Za zahtevek iz 3. odst. 822. čl. ZOR tako niso značilne pomanjkljivosti storitve, ki se tičejo kvalitete storitve in so lahko podlaga odškodninskemu zahtevku po 820. čl. ZOR, pač pa ugovori, ki zadevajo obseg posrednikovega dela in truda. Odškodninskega zahtevka zato po prepričanju pritožbenega sodišča ni moč (avtomatično) presojati v okviru zahtevka po 3. odst. 822. čl. ZOR. Takšno izhodišče sicer ne izključuje možnosti sklepanja o nesorazmerju med dogovorjeno provizijo in vloženim delom ter trudom posrednika na podlagi težav, ki jih ima naročnik v nadaljevanju pogodbenega razmerja, pri katerem je posrednik posredoval. Toda to samo zase za uporabo 3. odst. 822. čl. ZOR še ne zadostuje. Če bi, bi to pomenilo možnost uveljavljanja napak storitve posrednika v okviru 3. odst. 822. čl. ZOR, za katere je posebej opredeljeno odškodninsko (in ne jamčevalno) varstvo naročnika (prim. 820. čl. ZOR). Velja še dodati, da besedilo 3. odst. 822. čl. ZOR govori v prid nadomeščanja pogodbene volje s sodbo sodišča, kar bi dajalo podlago oblikovalnemu in ne ugotovitvenemu tožbenemu zahtevku.

Tako se izkaže, da je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da ugotovitveni nasprotni tožbeni zahtevek na podlagi trditev nasprotne tožeče stranke ni utemeljen. Ker pritožbeno sodišče ni našlo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), je sodbo sodišča prve stopnje v delu, v katerem je bil zavrnjen ugotovitveni nasproti tožbeni zahtevek (3. točka izreka izpodbijane sodbe), potrdilo in pritožbo v tem delu zavrnilo (353. čl. ZPP; 2. točka izreka).

Pač pa pritožnik pravilno opozarja na nepravilno presojo o vzročni zvezi.

Določilo 820. čl. ZOR med drugim nalaga posredniku odškodninsko odgovornost za škodo, ki nastane zaradi tega, ker je posredoval za osebo, za katero je vedel ali bi mogel vedeti, da ne bo mogla izpolniti obveznosti iz pogodbe, ter sploh za vsako škodo, ki nastane po njegovi krivdi. To določilo je v razmerju z 263. čl. ZOR specialno. Prilagojeno je posebnostim razmerij, ki se oblikujejo v zvezi s posredovanjem.

Po zakonu o poslovnih zgradbah in poslovnih razmerjih mora najemodajalec izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga bo ta lahko uporabljal za namen, ki je določen s pogodbo, če v najemni pogodbi ni drugačnega dogovora o tem vprašanju (10. čl. ZPSPP). Tožena stranka je v vlogi z dne 13.4.2000 opozarjala na pomanjkljivosti najemnega razmerja v izpolnitveni fazi, ki naj bi bile vzrok njenemu odstopu od sporne najemne pogodbe. V pobot uveljavljani stroški prevozov, ki so bili povezani s selitvijo skladiščenega blaga so direktna posedica odstopa od pogodbe. Če bi se zato izkazalo, da je tožeča stranka odškodninsko odgovorna, ker je vedela ali pa bi morala vedeti, da najemodajalec ne bo mogel izpolniti pogodbe, bi bili v pobot uveljavljani stroški v vzročni zvezi z očitanim protipravnim ravnanjem tožeče stranke.

Izhodišče za presojo o vprašanju, ali je tožeča stranka vedela ali bi mogla vedeti za zatrjevano objektivno nemožnost izpolnitve najemodajalca, je v 2. odst. 18. čl. ZOR. Pri čemer že samo besedilo 1. odst. 820. čl. ZOR nakazuje, da mora v prvi vrsti (ne le za sklenitev temveč tudi) za objektivno možnost izpolnitve posredovanega pogodbenega razmerja skrbeti posrednik. Izhodišče izpodbijane sodbe, da gre ta skrb v celoti v breme tožene stranke, zato materialnopravno ni pravilno.

V nadaljevanju postopka bo tako v okviru (podrejenega) pobotnega ugovora (ne nasprotnega tožbenega zahtevka, kot to zmotno sledi iz izpodbijane sodbe) treba ugotoviti, ali so resnične trditve tožene stranke, da je tožeča stranka vedela ali pa bi morala vedeti, da skladiščni prostori ne izpolnjujejo osnovnih pogojev za opravljanje skladiščne dejavnosti (da so brez uporabnega dovoljenja, brez naslova in brez dostopnosti osnovnih komunlanih storitev), a da teh podatkov toženi stranki ni sporočila. V tem okviru bo sodišče seveda moralo presojati tudi nasprotne trditve in dokaze, češ da je bila tožena stranka o teh pomanjkljivostih obveščena, a je kljub temu sklenila najemno pogodbo.

Glede na navedeno je podan razveljavitveni razlog iz 355. čl. ZPP. Pritožbeno sodišče je zato odločilo, kot je razvidno iz izreka sklepa (prim. 1. točko izreka).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odst. 165. čl. ZPP.