Jedro

Kljub temu, da ZNPosr predvideva sklenitev pisne pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, velja tudi ustna pogodba, saj zakon pomanjkanje pisnosti ne sankcionira. Pisna oblika pogodbe kot tudi v njej določene ostale obvezne sestavine so predpisane le v interesu pogodbenih strank.

Prva tožena stranka je pogodbo o posredovanju sklenila z vednostjo in odobritvijo zakonca. Zato za obveznost plačila provizije po pogodbi o posredovanju kot obveznost, nastalo s skupnim premoženjem, odgovarjata nerazdelno oba zakonca tako s skupnim kot tudi s svojim posebnim premoženjem.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da po spremembi glasi: „Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 74940/2010 z dne 2. 6. 2010 se v celoti ohrani v veljavi v 1. in 3. točki izreka.

Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 720,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila“.

II. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 305,04 EUR v 15 dneh od prejema te sodbe dalje, od tedaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 74940/2010 z dne 2. 6. 2010 v prvem odstavku izreka ohranilo v veljavi za znesek 3.240,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 1. 2009 dalje do plačila ter v tretjem odstavku izreka za izvršilne stroške v višini 74,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne po prejemu sklepa o izvršbi dalje do plačila (1. točka izreka sodbe), v preostalem delu je sklep o izvršbi v prvem in tretjem odstavku izreka razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo (2. točka izreka sodbe). Toženima strankama je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožnice v višini 407,25 EUR s pp (3. točka izreka sodbe).

2. Zoper 2. in 3. točko izreka sodbe se iz pritožbenega razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožeča stranka s predlogom, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Čeprav je prvo sodišče tekom dokaznega postopka ugotovilo, da je tožeča stranka opravila večino storitev, ki se jih je zavezala opraviti po posredniški pogodbi, je kljub temu ugotovilo, da ni upravičena do provizije v dogovorjenem znesku, to je v višini 2 % prodajne cene. Takšen zaključek prvo sodišče izpelje iz razloga, ker je intenzivnejše delovanje tožnice trajalo le kratek čas, to je le do sestanka dne 4. 9. 2007 ter da je v glavnem slonelo na povpraševanju na podlagi oglaševanja, ne pa na njenem aktivnem iskanju potencialnih kupcev. Ob tem pa sodišče prezre, da je pri prodaji nepremičnine aktivno iskanje potencialnih kupcev praktično nemogoče. S tem, ko se stanovanje, ki se prodaja preko nepremičninske agencije vpiše v bazo podatkov posrednika in se posreduje na vse internetne portale, ki so v povezavi s prodajo ali nakupom nepremičnin, se šteje, da je stranka, s katero posrednik posluje, vključena v aktivno iskanje kupcev za to nepremičnino. Tožeča stranka še poudarja, da je dejansko opravila vse storitve za stik in sklenitev posla, eventualne nadaljnje aktivnosti, npr. sestanki, sestava prodajne pogodbe (čeprav ta ni v ceni storitve provizije), je tožena stranka onemogočila z izogibanjem. Po mnenju pritožbe zadeva I Cp 3672/2009 na katero se sklicuje sodišče prve stopnje ni uporabljiva, saj je v tem primeru sodišče znižalo provizijo iz 4 % na 2 %, v zadevi II Cp 2642/2001 pa je dejansko stanje drugačno, saj je v citirani zadevi tožeča stranka za toženo stranko opravila zgolj storitev ogleda stanovanja in organizacijo enega sestanka za priprave in pogajanja za sklenitev pogodbe ter strankama posredovala zemljiškoknjižni izpisek nepremičnine, medtem ko je v obravnavanem primeru tožeča stranka opravila več ogledov, stranke je seznanila s stanjem na trgu nepremičnin, ki se nanaša na oblikovanje prodajne cene, pridobila je podatke iz zemljiške knjige in GURS-a, preverila je stanovanje, na B.B.C. je preverila stanje kredita in v katerem primeru je banka pripravljena izdati izbrisno pobotnico, nepremičnino je oglaševala v nepremičninskih portalih preko interneta in tiskanih medijev, organizirala je različne oglede s strani potencialnih kupcev, tudi po septembru 2007, telefonsko je komunicirala s strankami in je organizirala sestanek z dne 4. 9. 2007, za katerega je pripravila tudi osnutek predpogodbe. Zato meni, da prvo sodišče ni pravilno vrednotilo vseh njenih opravljenih storitev.

3. Zoper 1. in 3. točko izreka sodbe se pritožuje tožena stranka s predlogom, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne. ZNPosr zahteva pisnost pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Toženi stranki vztrajata, da pogodba z dne 2. 7. 2007 ni bila veljavno sklenjena, saj na izvodu pogodbe, ki jo je prejela prva tožena stranka ni bilo podpisa direktorice tožeče stranke. Tudi v primeru, da bi pogodba res veljala, če stranki (pisno) podata izjavo volje vsaka na svoji listini, pa sodišče pozablja, da ostaja eno od ključnih vprašanj te pravde, ali je tožeča stranka takšno izjavo (v smislu podpisa ali kasnejše pisne odobritve) dejansko podala in kdaj. Dejstvo je, da izvedeni dokazni postopek ne dovoljuje prepričljive ocene, da bi direktorica tožeče stranke ali njen prokurist A.T. kadarkoli (pred začetkom te pravde) podpisala pogodbo. Ničnost ustno sklenjene posredniške pogodbe v skladu s 55. členom OZ izhaja iz zakonodajalčevega namena po ureditvi in transparentnosti trga nepremičnin ter zaščite naročnikov storitev nepremičninskih agencij. Zato ni sprejemljivo stališče prvega sodišča, da je bila pogodba veljavno sklenjena, ker naj bi bile v pretežnem delu izpolnjene pogodbene obveznosti oziroma, da se je pogodba dejansko izvrševala. Toženi stranki se ne strinjata s tolmačenjem določil ZNPosr in zaključki sodišča o zadostnosti sestavin oziroma podatkov, navedenih v pogodbi. Toženi stranki se sprašujeta, zakaj zakon sploh določa obvezne sestavine posredniške pogodbe, če jih niti nepremičninska agencija niti sodišče ne upoštevata. Zlasti nesprejemljiva je obrazložitev sodišča v delu, ki se nanaša na seznanjenost prve toženke s splošnimi pogoji pogodbe. Sodišče namreč prezre, da je izvirnik pogodbe, ki ga je tožeča stranka predložila naknadno, dvostranski, to je na enem listu, kar se prav tako ujema z izpovedbo prve toženke. Zmotna je tudi presoja sodišča, da je drugi toženec aktivno legitimiran v tej pravdi in da ga pogodbene obveznosti zavezujejo na podlagi določil ZZZDR o skupnem premoženju zakoncev. Toženi stranki ne moreta razumeti, zakaj jima sodišče ni verjelo niti besede, po drugi strani pa je sodbo v celoti oprlo na izpoved predstavnikov oziroma zaposlenih pri tožeči stranki. Toženi stranki sta trdili, da je prva toženka dan ali dva po sestanku dne 4. 9. 2007 pogodbo ustno odpovedala v prostorih tožeče stranke in v prisotnosti K.. Toženi stranki sta odpoved pogodbe dokazovali z novo posredniško pogodbo, sklenjeno z družbo S. d.o.o. dne 6. 9. 2007, kar se datumsko in smiselno popolnoma ujema s prekinitvijo pogodbenega razmerja s tožečo stranko. Zakaj bi toženi stranki sklenili novo pogodbo, če prva tožena stranka ne bi pred tem odpovedala pogodbe. Sodišče – v nasprotju z zdravim razumom – celo ugotavlja, da ni logično, da sta toženi stranki sklenili še eno posredniško pogodbo. Odpoved pogodbe je pravno relevantno dejstvo, ki učinkuje ne glede na nadaljnje izvrševanje pogodbe oziroma interes ene od pogodbenih strank. Napačna je ugotovitev prvega sodišča, da je do kasnejše sklenitve prodajne pogodbe med toženima strankama in M. prišlo zaradi pogodbenega posredovanja tožeče stranke ter da je M. prvič poklicala prvo toženo stranko po podpisu pogodbe. Izpoved M. se popolnoma ujema z izpovedmi toženih strank, zlasti pa dokazuje, da M. v stik s toženima strankama ni spravila tožeča stranka, temveč sta jo preko oglasnih listkov v okoliških blokih toženi stranki pridobili sami.

4. Pritožba tožeče stranke je utemeljena. Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

O pritožbi tožene stranke:

5. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo. Vse izvedene dokaze je ocenilo v skladu s pravili iz 8. člena ZPP. Dokazna ocena je življenjsko sprejemljiva in logično prepričljiva in je s pritožbenimi trditvami tožena stranka ne more izpodbiti. Z obširnimi razlogi, ki jih je sodišče prve stopnje navedlo o vseh odločilnih dejstvih, se pritožbeno sodišče v celoti strinja in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje.

6. Tožeča stranka od tožene stranke zahteva plačilo zneska 4.320,00 EUR na podlagi med tožečo in prvo toženo stranko dne 2. 7. 2007 sklenjene pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo materialnopravno podlago za odločitev v navedenem sporu in sicer Zakon o nepremičninskem posredovanju (Ur. l. RS št. 42/2003, v nadaljevanju ZNPosr) ter Obligacijski zakonik (Ur. l. RS št. 83/2001, v nadaljevanju OZ).

7. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da čeprav prva tožena stranka s podpisanim izvodom pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine z dne 2. 7. 2007 ni razpolagala, iz dokaznega postopka izhaja, da je bila s strani tožeče stranke navedena pogodba podpisana, prav tako pa je tudi pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je bila volja za sklenitev pogodbe na strani tožeče stranke podana že z samo izročitvijo listine prvi toženi stranki ter z izvrševanjem pogodbe. Sicer pa je tudi zmotno stališče pritožbe, da v primeru, če je pogodba sklenjena ustno, iz zakonodajalčevega namena po ureditvi in transparentnosti trga nepremičnin ter zaščite naročnikov storitev nepremičninskih agencij izhaja ničnostna sankcija. Prvi odstavek 55. člena OZ določa, da je pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki nična, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega. Kljub temu, da ZNPosr predvideva sklenitev pisne pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da velja tudi ustna pogodba, saj zakon pomanjkanje pisnosti ne sankcionira ter da je pisna oblika pogodbe kot tudi v njej določene ostale obvezne sestavine predpisana le v interesu pogodbenih strank. Pravilna je tudi dokazna ocena sodišča prve stopnje, da so bili splošni pogoji tožeče stranke prvi toženi stranki izročeni. Pritožbeno zatrjevanje, da je prva tožena stranka prejela dvostranski izvirnik pogodbe, to je na enem listu, še toliko bolj utemeljuje prepričanje, da je prva tožena stranka poleg pogodbe sprejela tudi splošne pogoje, saj je sama izpovedala, da je prejela dva ali tri liste, torej izvirnik dvostranske pogodbe na enem listu ter splošne pogoje na drugem listu, torej dva lista.

8. Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z logično in prepričljivo dokazno oceno prvega sodišča, da je tožeča stranka kot posrednik spravila prvo toženo stranko kot naročnika v stik s stranko, s katero sta toženi stranki kasneje sklenili pogodbo o nakupu nepremičnine ter, da prva tožena stranka pogodbe o posredovanju niti ustno niti pisno ni odpovedala. V izogib ponavljanju se v tem delu pritožbeno sodišče sklicuje na razloge izpodbijane sodbe v 17. točki obrazložitve. Nelogičnost sklenitve še ene posredniške pogodbe z drugo nepremičninsko agencijo S. d.o.o. je prvo sodišče povezalo s tem, da sta toženi stranki že takrat imeli resnega potencialnega kupca in ne s tem, kot navaja pritožba, da je tožena stranka dne 4. 9. 2007 pogodbo s tožečo stranko ustno odpovedala ter nato dne 6. 9. 2007 sklenila novo posredniško pogodbo z drugo nepremičninsko agencijo.

9. Pravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da je drugi toženec pasivno legitimiran v tej pravdi. Premoženje, ki ga zakonca pridobita z delom v času trajanja zakonske skupnosti, je njuno skupno premoženje (drugi odstavek 51. člena ZZZDR). Pravice na nepremičninah, ki so skupno premoženje zakoncev, se vpišejo v zemljiško knjigo, na ime obeh zakoncev kot njuno skupno premoženje po nedoločenih deležih (55. člen ZZZDR). Sodišče prve stopnje je opravilo prepričljivo dokazno oceno, da je prva tožena stranka pogodbo o posredovanju sklenila z vednostjo in odobritvijo drugotožene stranke. Zato je pravilen materialnopravni zaključek, da v skladu z drugim odstavkom 56. člena ZZZDR za obveznost plačila provizije po pogodbi o posredovanju kot obveznost, nastalo s skupnim premoženjem, odgovarjata nerazdelno oba zakonca tako s skupnim kot tudi s svojim posebnim premoženjem.

O pritožbi tožeče stranke: Na podlagi III. člena med tožečo stranko in prvo toženo stranko sklenjene pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnine se je prva tožena stranka tožeči zavezala plačati provizijo v višini 2 % pogodbene vrednosti prodajne cene in na provizijo pripadajoči DDV.

10. Tako dogovorjeno posredniško plačilo lahko na podlagi 846. člena OZ sodišče na naročiteljevo zahtevo zniža, če spozna, da je pretirano visoka v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka opravila vse s pogodbo dogovorjene obveznosti. Kot bistveno je v stik spravila kupca in prodajalca, prvo toženo stranko je seznanila s stanjem na trgu nepremičnin, preverila je pravno stanje nepremičnine, tako da je pridobila podatke iz zemljiške knjige in GURS-a. Preverila je dejansko stanje stanovanja in ga fotografirala, na banki B.C. je preverila stanje kredita tožencev ter preverila, v katerem primeru bi bila banka pripravljena izdati izbrisno pobotnico. Prodajo stanovanja je oglaševala na spletnih portalih in v tiskanih medijih, izvedla je nekaj ogledov stanovanj s potencialnimi kupci, med drugimi tudi z G.M., telefonsko je komunicirala s strankami, s tožencema ter M. je usklajevala prodajne pogoje, organizirala je sestanek v zvezi s predpogodbo dne 4. 9. 2007 ter je pripravila osnutek predpogodbe. Glede na naveden izpolnjen pogodbeni dogovor pravdnih strank ter glede na dejstvo, da je dogovorjena 2 % provizija običajna pri nepremičninskem posredovanju in je hkrati tudi v dopustnih zakonskih mejah (5. člen ZNPosr) vtoževano plačilo po mnenju pritožbenega sodišča ni v očitnem nesorazmerju z opravljeno storitvijo. Bistveni del izpolnitvenega ravnanja tožeče stranke je bil namreč v tem, da je bodočo kupovalko peljala na ogled nepremičnine in jo na ta način tudi seznanila s tožencema, pri tem pa je potrebno tudi upoštevati, da do nadaljnjega sodelovanja ni prišlo predvsem zaradi ravnanja tožencev. Ker je torej tožeča stranka opravila vse storitve po pogodbi in glede na to, da dogovorjena provizija ni v očitnem nesorazmerju z opravljeno storitvijo, je utemeljen pritožbeni očitek tožeče stranke, da je sodišče dogovorjeno provizijo neutemeljeno znižalo.

11. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje na podlagi 5. alineje 358. člena ZPP spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodilo oziroma je sklep o izvršbi v celoti ohranilo v veljavi v 1. in 3. točki izreka sklepa. Pritožbo tožene stranke pa je kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

12. Sprememba izpodbijane sodbe je narekovala spremembo njenega stroškovnega dela (drugi odstavek 165. člena ZPP). Izrek o stroških postopka temelji na določbi prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožena stranka višini priznanih stroškov tožeče stranke ni oporekala in ker je tožeča stranka uspela s celotnim tožbenim zahtevkom, je upravičena do povrnitve priznanih stroškov višini 720,00 EUR v celoti.

13. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 154. člena, prvem odstavku 155. člena in drugem odstavku 165. člena ZPP. Tožeča stranka je s pritožbo v celoti uspela, zato je upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov v višini 305,04 EUR, ki so bili odmerjeni v skladu z veljavno odvetniško tarifo (nagrada za postopek (tar. št. 3210) 139,2 EUR, pavšalni znesek za PTT storitve 20,00 EUR in 20 % DDV) in Zakonom o sodnih taksah (taksa za postopek o pritožbi 114,00 EUR). Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, ni upravičena do povračila stroškov pritožbenega postopka in je dolžna kriti svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s 154. členom ZPP).