Jedro

V tem postopku sta odločilni dve dejanski ugotovitvi: (1) tožeča stranka je v celoti izpolnila svojo obveznost po pogodbi (plačilo kupnine), in (2) tožena stranka je tožeči sicer izročila zemljiškoknjižno dovolilo, ki pa pred začetkom stečaja nad toženo stranko ni bilo overjeno. Prva ugotovitev pomeni, da ne gre za vzajemno neizpolnjeno dvostransko pogodbo, druga pa, da tožeča stranka v trenutku začetka stečaja ni razpolagala z veljavnim zemljiškoknjižnim dovolilom. Vpis v zemljiško knjigo med strankama pogodbe nima več absolutnega učinka, vendar to velja le v primeru, da je prodajalec kupcu že izstavil veljavno zemljiškoknjižno dovoljenje. V takem primeru je kupec s prevzemom dovolila pridobil tako imenovano pričakovano lastninsko pravico in je njegov položaj v razmerju do prodajalca in njegovih upnikov varovan.

Posledica dejstva, da ne gre za vzajemno neizpolnjeno pogodbo, pa je naslednja ugotovitev sodišča prve stopnje, da je imela tožeča stranka v trenutku začetka stečaja do tožene stranke le nedenarno terjatev na izstavitev dovolila in na izročitev bremen proste nepremičnine. Po določbi 253. člena ZFPPIPP se taka terjatev pretvori v denarno in je bil zato zahtevek na izstavitev dovolila in izbris hipotek pravilno zavrnjen.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kopru zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da ima tožnica izločitveno pravico na stanovanju, posameznem delu stavbe z ID znakom 2 z garažo in shrambo v drugi etaži in parkirnim mestom, skupaj s solastninsko pravico na skupnih delih in napravah stavbe št. 5 (I.1), da mora tožena stranka tožnici izstaviti listino, sposobno za vpis lastninske pravice na ustreznem solastninskem delu na tožnico (I.2) in izročiti izbrisno dovoljenje za pri nepremičninah vpisane hipoteke (I.3). Zavrnilo je tudi podrejeni zahtevek k točki I.3 na znižanje kupnine in vrnitev plačanega, zavrglo pa tožbe glede podrejenih tožbenih zahtevkov k točki I primarnega zahtevka na razvezo pogodbe in vrnitev kupnine. Iz razlogov sodbe izhaja, da sta pravdni stranki sklenili kupoprodajno pogodbo za nakup stanovanja, da je tožnica kupnino plačala v celoti, tožena stranka pa pogodbe ni izpolnila (ni prenesla lastninske pravice), da na stanovanjski stavbi etažna lastnina še ni vzpostavljena in da je bil nad toženo stranko 20.6.2013 začet stečaj. Ker zemljiškoknjižno dovoljenje do začetka stečaja ni bilo overjeno, tožnica ni pridobila izločitvene pravice (niti na originaren način, niti nima izločitvena pravica podlage v fiduciarnem razmerju med strankama). Zahtevek pod točko I.2 je nedenarni zahtevek, ki se je z začetkom stečaja spremenil v denarnega, tožnica pa ga v stečaju ni priglasila, zato je terjatev prenehala, enako velja za zahtevek pod točko I.3. Zahtevek na znižanje kupnine je neutemeljen, ker ni predhodno pozvala prodajalca k odpravi napake, zamudila je tudi prekluzivni rok za uveljavljanje kupnine. Zahtevek na razvezo pogodbe ni dopusten, saj se pogodba razveže že na podlagi izjave in ni potrebna sodna intervencija, za zahtevek na vrnitev plačanega pa nima pravnega interesa, saj je bila ta terjatev v stečajnem postopku že priznana.

2. Zoper sodbo se tožeča stranka pritožuje. Vztraja, da je toženec tožnici izstavil zemljiškoknjižno dovolilo 14.5.2013, overil pa ga je 21.6.2013. V razmerju med pogodbenima strankama vpis v zemljiško knjigo nima več absolutnega učinka, prenos začne učinkovati že z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila z vsebino iz 23. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), na katerem je podpis notarsko overjen. Na podlagi povedanega je povsem jasno, da je tožnica lastnica posameznega dela stavbe, na katerem vtožuje izločitveno pravico. Prodajna pogodba je še vedno v veljavi, saj je bil predlog stečajnega upravitelja za odstop od vzajemno neizpolnjene pogodbe zavrnjen. Tožnica ima zdaj na razpolago dve alternativi: da odstopi od pogodbe po splošnih pravilih obligacijskega prava ali pa ohrani pogodbo v veljavi in sprejme nepremičnino s pravno napako, zaradi katere uveljavlja znižanje kupnine. Tožnici pripada solastniški delež (za ugotovitev višine je predlagala imenovanje izvedenca), naknadno pa bo lahko sama kot ena od solastnikov dosegla vzpostavitev etažne lastnine in vknjižbo lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Tožnica posebej opozarja na določbo drugega odstavka 265. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju: ZFPPIPP), ki ureja obveznosti stečajnega dolžnika v primeru vzajemno neizpolnjenih pogodb.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. V tem postopku sta odločilni dve dejanski ugotovitvi, ki ju pritožba konkretizirano ne napada: (1) tožeča stranka je v celoti izpolnila svojo obveznost po pogodbi (plačilo kupnine1), in (2) tožena stranka je tožeči sicer izročila zemljiškoknjižno dovolilo, ki pa pred začetkom stečaja nad toženo stranko ni bilo overjeno (overjeno je bilo naknadno, vendar ne s strani stečajnega upravitelja). Prva ugotovitev pomeni, da ne gre za vzajemno neizpolnjeno dvostransko pogodbo2, druga pa, da tožeča stranka v trenutku začetka stečaja ni razpolagala z veljavnim zemljiškoknjižnim dovolilom. S takim dovolilom ne razpolaga niti sedaj, saj je sodišče prve stopnje ugotovilo (te ugotovitve pritožba ne prereka), da je zemljiškoknjižno dovolilo overil prejšnji zastopnik tožene stranke že po začetku stečaja, torej v času, ko mu je glede na določbo 245. člena ZFPPIPP pooblastilo za zastopanje prenehalo in zato overitev ni veljavna (overitve stečajni upravitelj ni odobril3). Drži sicer pritožbena navedba, da vpis v zemljiško knjigo med strankama pogodbe nima več absolutnega učinka, vendar to velja le v primeru, da je prodajalec kupcu že izstavil veljavno zemljiškoknjižno dovoljenje. V takem primeru je kupec s prevzemom dovolila pridobil tako imenovano pričakovano lastninsko pravico in je njegov položaj v razmerju do prodajalca in njegovih upnikov varovan. Ker v predmetni zadevi lastninska pravica v trenutku začetka stečaja niti v notranjem razmerju med pravdnima strankama ni prešla na tožečo stranko in ker niso izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice na izviren način, je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo zahtevek na ugotovitev obstoja izločitvene pravice.

5. Posledica dejstva, da ne gre za vzajemno neizpolnjeno pogodbo4, pa je naslednja ugotovitev sodišča prve stopnje, da je imela tožeča stranka v trenutku začetka stečaja do tožene stranke le nedenarno terjatev na izstavitev dovolila in na izročitev bremen proste nepremičnine. Po določbi 253. člena ZFPPIPP se taka terjatev pretvori v denarno in je bil zato zahtevek na izstavitev dovolila in izbris hipotek pravilno zavrnjen. To pa tudi pomeni, da kupoprodajna pogodba s strani tožene stranke nikoli ne bo izpolnjena, saj tožeča stranka nima več zahtevka na izpolnitev nedenarne terjatve. Tožeča stranka je svoj denarni zahtevek v stečaju priglasila (v višini plačane kupnine) in ji je bil (sicer pogojno, vendar je ta pogoj s pravnomočnostjo te sodbe izpolnjen) priznan.

6. Utemeljen ni niti podrejeni zahtevek iz naslova jamčevanja za pravno napako. Za pravno napako gre takrat, ko razpolagalni pravni posel (izstavljeno veljavno zemljiškoknjižno dovolilo) že začne učinkovati, vendar niso izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice kupca ali pa je stvar predmet pravic, ki omejujejo uresničevanje kupčeve lastninske pravice5. Zgoraj pa je bilo ugotovljeno, da tožena stranka svoje obveznosti izstaviti veljavno listino za bremen prost prenos lastninske pravice ni izpolnila6, da torej razpolagalni posel še ni začel učinkovati (gre za neizpolnitev in ne za izpolnitev z napako) in že iz tega razloga tožeča stranka nima jamčevalnih zahtevkov (kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje). Lastninska pravica na nepremičnini nanjo ni prešla, zato ni pomembno, ali je nepremičnina obremenjena s hipotekami ali ne.

7. Na podlagi vsega povedanega in ob upoštevanju procesnega gradiva je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen Zakona o pravdnem postopku).

1 Da je tožnica plačala celotno kupnino, izhaja tudi iz listinskih dokazov v spisu (prodajne pogodbe, pogodbe o zavarovanju in potrdila banke o nakazilu). 2 Po določbi 24. člena ZFPPIPP je vzajemno neizpolnjena pogodba tista, pri kateri noben od pogodbenikov obveznosti ni izpolnil v celoti. 3 Primerjaj določbo 73. člena Obligacijskega zakonika (OZ). 4 Tožnica je kupnino plačala v celoti kljub drugačnim določbam Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), kupnine ni plačala na projektni transakcijski račun prodajalca, ki je bil dogovorjen v prodajni pogodbi, temveč z asignacijo na račun C. d.o.o. 5 Primerjaj N. Plavšak v: Plavšak in ostali, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 242. 6 Zaradi začetka stečaja nad njo in pretvorbe nedenarnih terjatev v terjatve pa tudi nima več možnosti izpolniti.