Jedro

Ni sporno, da je tožeča stranka na teh nepremičninah v prihodnosti želela zgraditi bencinski servis, kar je v pogodbi tudi razkrila, vendar pa ta njena želja oziroma namera predstavlja zgolj interes – nagib, ki ga s pogodbo skuša uresničiti. Po določilu 40. člena OZ pa nagibi, iz katerih je bila pogodba sklenjena, ne vplivajo na njeno veljavnost, zato tožeča stranka iz teh razlogov pogodbe v že realiziranem delu ne more razvezati.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke. Izreklo je: “I. Tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki glasi: “1. Pogodba o prodaji nepremičnine št. 320 z dne 23. 12. 2003, ki je bila sklenjena med pravdnima strankama, se razveže. 2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati 445.863,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 12. 2003 dalje. 3. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v roku 15 dni pod izvršbo, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila,” se zavrne. II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene stroške pravdnega postopka v znesku 5.714,90 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.” Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so vse okoliščine, ki jih je uveljavljala tožeča stranka kot spremenjene, obstajale že ob sklenitvi pogodbe in da je bila pogodba po svoji osnovni vsebini v celoti izpolnjena, saj je tožeča stranka postala lastnica kupljenih nepremičnin, tožena stranka pa je prejela 70 % kupnine. Pogodba ni ostala delno neizpolnjena, tako kot trdi tožeča stranka, saj sta pogodbeni stranki že v fazi stipulacije predvideli možnost, da lokacijske informacije v določenem roku ne bo mogoče izročiti in sta za ta predviden primer znižali kupnino za 30 %. Torej sta obe že ob sklenitvi pogodbe dogovorili in pristali na posledice neizročitve ustrezne lokacijske informacije. Ker je bila pogodba v celoti izpolnjena, pa od nje tudi ni mogoče odstopiti.

Tožeča stranka je zoper to sodbo vložila pravočasno pritožbo “iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP” ter pritožbenemu sodišču predlagala, da njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku ter toženi stranki naložil v plačilo pravdne stroške tožeče stranke skupaj z zamudnimi obrestmi oziroma podrejeno, da sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka je pritožbene navedbe tožeče stranke obrazloženo prerekala in predlagala zavrnitev pritožbe in povrnitev nastalih ji stroškov odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka je s tožbo zahtevala razvezo pogodbe sklenjene s toženo stranko 23. 12. 2003 in vračilo plačanega zneska kupnine 445.863,02 EUR s pripadki. Zatrjevala je, da pogodba ni bila realizirana, ker tožena stranka v pogodbenem roku 24 mesecev od sklenitve pogodbe tožeči stranki ni dostavila lokacijske informacije iz katere bi bilo razvidno, da je na kupljenem zemljišču dovoljena gradnja bencinskega servisa, posledično pa tožeča stranka ni plačala preostanka kupnine v višini 30 % pogodbene vrednosti. Zatrjevala je, da ni bil realiziran namen pogodbe, saj na predmetnih nepremičninah tožeča stranka ni zgradila bencinskega servisa. Vse to pa iz razloga spremenjenih okoliščin, ki so nastale po sklenjeni pogodbi, in sicer naj bi na zemljiščih, ki sta bili predmet pogodbe prišlo do nekaterih sprememb zaradi katerih ne bo možna gradnja bencinskega servisa in posledično tožena stranka ne bo mogla izpolniti svojih pogodbenih obveznosti, tožeči stranki dostaviti lokacijske informacije, s tem pa da je odpadel namen sklenitve pravnega posla. Nadalje je tožeča stranka izjavila, da zaradi neizpolnjenih pogodbenih obveznosti s strani tožene stranke, odstopa od pogodbe in zahteva vrnitev plačanega dela kupnine.

Tožena stranka je tožbeni zahtevek prerekala. Zatrjevala je, da po sklenitvi pogodbe v zvezi z nepremičninami, ki so predmet pogodbe ni prišlo do spremenjenih okoliščin, da je tožeča stranka ob sklepanju pogodbe dobro vedela kakšen je pravni status kupljene nepremičnine, ki je bila tedaj in je še vedno v pretežni meri kmetijsko zemljišče, kar da je razvidno tudi iz pogodbenega določila o pridržanih 30 % plačila kupnine, ki naj bi jo tožena stranka prejela šele, ko bo predložila lokacijsko informacijo, da je na kupljeni nepremičnini dovoljena gradnja bencinskega servisa. Navedla je, da je bila prodajna pogodba realizirana, kupnina v 70 % plačana, lastništvo nepremičnine pa je bilo zemljiškoknjižno preneseno na tožečo stranko. Namen pogodbe pa da ni bila gradnja bencinskega servisa, temveč prodaja in nakup nepremičnin. Nagib zakaj je tožeča stranka nepremičnine kupovala pa da za veljavnost pogodbe ni pomemben.

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrnilo.

Po popolno izvedenem dokaznem postopku in skrbni oceni izvedenih dokazov je sodišče prve stopnje ugotovilo naslednja za odločitev pomembna dejstva: (-) pravdni stranki sta 23. 12. 2003 sklenili pogodbo o prodaji nepremičnine številka 320 (v nadaljevanju pogodba) s katero je tožeča stranka kupila od tožene stranke nepremičnino parc. št. … v izmeri 7705 m2 in parcelo ... v izmeri 125 m2, (-) pravdni stranki sta v točki 01.01.03 pogodbe ugotovili, da je zemljišče parc. št. ..., cesta v izmeri 152 m2, opredeljeno kot stavbno zemljišče, zemljišče parc. št. ..., travnik v izmeri 7705 m2, opredeljeno kot II. kmetijsko območje, (-) s pogodbo je bilo dogovorjeno plačilo 70 % kupnine ob izročitvi notarsko in davčno overjenega izvoda pogodbe tožeči stranki in zemljiškoknjižnega izpiska iz katerega bo razvidna izključna lastninska pravica tožene stranke, 30 % kupnine pa bo plačano v 15 dneh po prejemu lokacijske informacije iz katere bo razvidno, da je na predmetnem zemljišču dovoljena gradnja bencinskega servisa, ki jo predloži prodajalka (v nadaljevanju lokacijska informacija) najkasneje v 24. mesecih od sklenitve pogodbe pod pogojem, da bo kupec vložil pobudo za spremembo prostorskega akta s potrebno dokumentacijo, (-) tožeča stranka je toženi stranki plačala 70 % kupnine, tožena stranka pa je na podlagi tega plačila izstavila listino primerno za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi, (-) tožeča stranka je tako v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica teh nepremičnin, (-) tožena stranka tožeči ni izročila lokacijske informacije, zato tudi ni prejela preostalih 30 % kupnine, (-) tožeča stranka si je pred sklenitvijo pogodbe zemljišča ogledala v naravi, predočen ji je bil status zemljišč in lokacijska informacija z dne 2. 12. 2003 v kateri je poleg statusa zemljišč navedeno, da se kmetijsko zemljišče nahaja v območju, kjer ni sprejet izvedbeni prostorski načrt, da je po prostorskem planu v območju usklajevanja in v območju naravnega rezervata, (-) tožeča stranka se je pred sklenitvijo pogodbe pri ustreznih občinskih službah pozanimala glede možnosti spremembe namembnosti zemljišča in ni dvoma, da ji je bil dejanski in pravni status dobro znan že pred podpisom pogodbe, (-) tožeči stranki je bilo s strani M. o. C. in ne s strani tožene stranke zagotovljeno, da bo mogoča gradnja bencinskega servisa, vendar status zemljišč še ni bil spremenjen z ustreznimi prostorskimi akti in takšno stanje pa izhaja tudi iz dopisa M. o. C. z dne 20. 11. 2008, (-) tožeča stranka je pobudo za spremembo prostorskega plana vložila šele 13. 6. 2005, kar potrjuje, da so bili tožeči stranki upravni postopki znani in iz tega razloga ni hitela z vložitvijo pobude.

Na podlagi teh dejanskih ugotovitev pa je sodišče prve stopnje, tudi po presoji pritožbenega sodišča, dejansko in materialnopravno pravilno zaključilo, da je predložitev lokacijske informacije iz katere bo razvidno, da je mogoče na prodanih nepremičninah graditi bencinski servis, le pogoj za plačilo 30 % kupnine, ne pa tudi pogoj za izpolnitev drugih karakterističnih lastnosti prodajne pogodbe, kot sta izročitev stvari in pridobitev lastninske pravice na tej stvari, zato je tudi pravilno zaključilo, da je bila pogodba v preostalem delu, katerega predstavlja prodaja in nakup nepremičnin in plačilo 70 % kupnine, v celoti realizirana.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da razkritje namena zaradi katerega tožeča stranka kupuje predmetno nepremičnino (zapis v točki 01.01.07 pogodbe, da se ta kupuje izključno za gradnjo bencinskega servisa) in neizpolnitev pogodbenega določila s katerim se je tožena stranka zavezala predložiti lokacijsko informacijo, ne more biti utemeljen razlog za razvezo pogodbe v preostalem, že realiziranem delu.

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje in same vsebine sklenjene pogodbe je namreč zaključiti, da je bil glavni namen sklenitve pogodbe nakup in prodaja nepremičnin. Ni sporno, da je tožeča stranka na teh nepremičninah v prihodnosti želela zgraditi bencinski servis, kar je v pogodbi tudi razkrila, vendar pa ta njena želja oziroma namera, predstavlja zgolj interes – nagib, ki ga s pogodbo skuša uresničiti. Po določilu 40. člena OZ pa nagibi iz katerih je bila pogodba sklenjena, ne vplivajo na njeno veljavnost, zato tožeča stranka iz teh razlogov pogodbe v že realiziranem delu ne more razveljaviti.

Da je temu tako izhaja tudi iz pogodbenega določila o plačilu 30 % kupnine, ki bo plačana le pod pogojem, da bo tožena stranka pridobila in tožeči stranki predložila lokacijsko informacijo, da je dovoljena gradnja bencinskega servisa, kar pomeni, da tožena stranka v primeru, da te ne bo pridobila, tudi ne bo dobila plačanega tega dela kupnine, drugih sankcij pa to dejstvo za pogodbeno razmerje pravdnih strank, katerega bistvo je prodaja nepremičnine s statusom kot je bil razviden ob sklepanju pogodbe, ne bo imelo.

Da je bilo pogodbeno določilo o predložitvi lokacijske informacije le varovalo, da bi si tudi tožena stranka prizadevala pridobiti lokacijsko informacijo pa je sodišče zaključilo iz izpovedbe priče B. K., ki je za tožečo stranko urejal nakup teh zemljišč in ki je izpovedal, da je bilo to določilo in klavzula o predložitvi lokacijske informacije vneseno z namenom, da bi se intenzivno delalo na tem, da bi bilo zemljišče zazidljivo. Izpovedbe te priče pa tožeča stranka ni z ničemer prerekala.

Kot je zaključiti iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje in kot to izhaja iz izpovedbe navedene priče, tožeča stranka ob sklenitvi pogodbe ni vedela ali bo in če, kdaj bo na teh nepremičninah sploh lahko gradila bencinski servis, kar potrjuje tudi dejstvo, da z vložitvijo pobude za spremembo prostorskega plana ni hitela. Ob nesporni ugotovitvi sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki s pogodbo dogovorili, da tožeča stranka s plačilom 70 % kupnine pridobi lastninsko pravico na predmetnih nepremičninah in se je tožeča stranka kot lastnica teh nepremičnin tudi vpisala v zemljiško knjigo, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je bila med pravdnima strankama sklenjena prodajna pogodba s tem v celoti realizirana. Sankcija za nepredložitev lokacijske informacije o dovolitvi gradnje bencinskega servisa s strani tožene stranke je bila torej dogovorjena z neplačilom dela kupnine in tožena stranka sedaj ne more zahtevati strožje ali drugačne sankcije kot je bila med strankama dogovorjena s pogodbo, kar utemeljeno navaja tožena stranka v odgovoru na pritožbo.

Pritožba sodišču prve stopnje nadalje očita, da je to materialnopravno nepravilno zaključilo, da po sklenitvi pogodbe ni bilo nobenih spremenjenih okoliščin, kar pa ne drži. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da niso izpolnjene (v členu 112 Obligacijskega zakonika – OZ) določene predpostavke, da bi bilo mogoče govoriti o takšnih spremenjenih okoliščinah zaradi katerih ni mogoče doseči namena pogodbe (glej točko 24 obrazložitve). Do takšnih zaključkov je prišlo sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku, zlasti pa iz vsebine dokaznih listin v spisu in sicer lokacijske informacije z dne 2. 12. 2003 in dopisa M. o. C. z dne 20. 11. 2008, ter izpovedbe priče D. Z., ki ji je sodišče v celoti sledilo in ki je obrazložila vse tisto, kar izhaja iz omenjenih listin oziroma dopisov. Povedala je namreč, da je postopek za spremembo namembnosti v teku, v fazi priprave osnutka, da je sprememba namenske rabe zmeraj celovit postopek za celo občino in namenska raba se lahko spremeni samo v okviru nekega generalnega dokumenta, ki pokriva celo občino, da je namenska raba teh dveh parcel določena s sprejetim prostorskim planom iz leta 2001 in je to bila uradna veljavna namenska raba leta 2003 in sedaj ter se ves čas ni spreminjala, da so ta območja varovana od 2001, da je območje strateško zanimivo za industrijo in to varovanje ne prepoveduje posegov na to območje ob spremembi namenske rabe, da pa je usklajevanje težje, ker gre za varovano območje, vendar ni izključeno; da Natura 2000, ki ureja varovanja naravnih habitatov, ni spremenila namenske rabe in tudi varovanje je enako, potrdila je, da je mestna občina to območje pred letom 2000 intenzivno komunalno opremljala in je v bistvu želja, da to komunalo izkoristi, da to območje tudi spremeni v industrijsko cono. Vse to pa pomeni, da po tožeči stranki pritožbeno zatrjevane spremembe, niso vplivale na namensko rabo teh zemljišč, niti na postopek spremembe namembnosti, niti na namen M. o. C., da to območje spremeni v industrijsko cono.

Prav tako pa ne drži pritožbeno zatrjevanje tožeče stranke, da je nekdanje stavbno zemljišče (parc. št. ...) postalo kmetijsko zemljišče in tega tožeča stranka v postopku na prvi stopnji tudi ni zatrjevala, to pa tudi ne izhaja iz spisovnega gradiva. Status parcele …, se, kot to ugotavlja pritožbeno sodišče iz listin v spisu (priloga A 10), ni spremenil in je še vedno stavbno zemljišče. Se je pa res izvedla parcelacija oziroma delitev parcele 240/1 – travnik oziroma kmetijsko zemljišče. Ta parcela se je razdelila na dve parceli in sicer parcelo ... in ..., kar vse pa, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, ni imelo kakšnega večjega vpliva na status parcel in s tem na postopek spremembe namembnosti, tako, da o spremenjenih okoliščinah kot o predpostavki za razvezo pogodbe po določilu člena 112 OZ res ni mogoče govoriti.

Razloge za to svojo odločitev je sodišče prve stopnje primerno obrazložilo, zato ni mogoče slediti pritožbenim navedbam tožeče stranke, da manjkajo v sodbi tudi razlogi o odločilnih dejstvih, o elementih, ki morajo biti izpolnjeni glede zatrjevanih spremenjenih okoliščin in ki jih je v postopku zatrjevala tožeča stranka in sicer, da so spremenjene okoliščine oteževale izpolnitev obveznosti pravdnih strank.

Prav tako ne drži, da se sodišče prve stopnje ne bi opredelilo do vseh po tožeči stranki zatrjevanih pravnih podlag. Sodišče prve stopnje je namreč v obrazložitvi izpodbijane sodbe v točki 29 jasno navedlo, da ni ugodilo tožbenemu zahtevku po nobeni od zatrjevanih podlag in še, da tožbeni zahtevek ni utemeljen tudi po nobeni drugi pravni podlagi. Ker je sodišče prve stopnje zaključilo, da ni pogojev za zahtevano razvezo pogodbe, ker po tožeči stranki zatrjevani namen ne predstavlja kavze pogodbe in ne more biti razlog za razvezo pogodbe in ker tudi ni prišlo do spremenjenih okoliščin, tožeča stranka tudi z zahtevkom iz naslova neupravičene obogatitve ni mogla uspeti iz zatrjevanega razloga, da je kavza pogodbe odpadla.

Pritožba pa neutemeljeno očita sodišču prve stopnje tudi, da se to ni opredelilo do ključnih dejstev, ki izkazujejo, da je bila dogovorjena in s strani tožeče stranke plačana višja cena za zemljišča, iz česar naj bi bila jasno razvidna kavza pogodbe, to je izgradnja bencinskega servisa. O tovrstnih trditvah, ki jih je tožeča stranka postavila že v postopku na prvi stopnji, se je sodišče ukvarjalo v točki 19 in 26 obrazložitve izpodbijane sodbe. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da sta pravdni stranki izhajali vsaka iz svojega interesa glede cene, ker pa status zemljišč ni urejen, je morala tožena stranka v ceni popustiti. Ker pa je namera in prizadevanje upravnega organa jasna, tožena stranka zemljišča ni prodala po ceni za kmetijsko zemljišče, ampak sta pogodbeni stranki dogovorili oziroma pristali na ceno ob upoštevanju te okoliščine. Sodišče je tako zaključilo, da se je v tistem trenutku cena oblikovala glede na ponudbo in povpraševanje ob jasnem upoštevanju in zavedanju rizika kupca teh zemljišč, ker je njihov takratni status bil jasen in tudi upravni postopki, ki jih je potrebno voditi za spremembo namembnosti. Pri tem je sodišče prve stopnje izhajalo iz izpovedbe zaslišanih prič, tako tudi iz izpovedbe K. B., kar je tudi pojasnilo v obrazložitvi izpodbijane sodbe, iz katere je razvidno, da sta se pravdni stranki za ceno pogajali in da je tožena stranka bila tista, ki je na koncu pristala na ceno ponujeno s strani tožeče stranke. Glede na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje v zvezi s statusom zemljišč in glede na jasno namero in prizadevanja upravnega organa glede spremembe namembnosti teh zemljišč, pa je logično, da je ta cena odstopala od cene, ki je veljala za kmetijska zemljišča. Odločitev tožeče stranke, da kupi zemljišča po tej ceni je njena poslovna odločitev, ki pa ne more spremeniti odločitve sodišča prve stopnje in v ničemer ne dokazuje, da je bila izgradnja bencinskega servisa tudi kavza pogodbe, kot skuša to dokazati tožeča stranka.

Pritožbene navedbe se tako v celoti pokažejo za neutemeljene in ker pritožbeno sodišče v postopku na prvi stopnji tudi ni zasledilo katere izmed kršitev na katere pazi po drugem odstavku 350. člena ZPP po uradni dolžnosti, je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 154. člena in 155. člena v zvezi s 165. členom ZPP. Pravdni stranki morata stroške nositi sami in sicer tožeča stranka zaradi tega, ker s pritožbo ni uspela, tožena stranka pa zato, ker stroški niso bili potrebni, saj njen odgovor ni pripomogel k odločitvi v tej zadevi.