Jedro

Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč (prvi odstavek 21. člena OZ) in to v času, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnik je vložil tožbo z zahtevkom na sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižne listine za kmetijska zemljišča, ki so bila predmet toženkine ponudbe z dne 01.03.2004 po 20. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih - ZKZ. Prvostopno sodišče je tožbeni zahtevek tožeče stranke z izpodbijano sodbo zavrnilo. O pritožbi tožeče stranke je pritožbeno sodišče odločilo s sodbo opr. št. I Cp 2779/2005 z dne 14.02.2006 in potrdilo prvostopno sodbo. Proti navedeni sodbi pritožbenega sodišča je tožeča stranka vložila revizijo, s katero je uspela. Vrhovno sodišče RS je tako s sklepom opr. št. II Ips 433/2006 z dne 04.12.2008 odločilo, da se reviziji ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in zadeva vrne v pritožbenemu sodišču v novo sojenje.

2.

Predmet presoje pritožbenega sodišča je tako ponovno pritožba tožeče stranke proti sodbi Okrožnega sodišča v M., opr. št. II P 485/2004 z dne 02.06.2005, s katero je prvostopno sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižne listine za kmetijska zemljišča, ki so bila predmet tožničine ponudbe z dne 01.03.2004 po 20. členu ZKZ. V pritožbi tožeča stranka zlasti izpodbija zaključek prvostopnega sodišča, da sprejem ponudbe po tožniku ni zavezujoč za toženko. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku.

3.

V odgovoru na pritožbo se tožena stranka zavzema za potrditev prvostopno sodbe.

4.

Pritožba je utemeljena.

5.

Za odločanje v tej zadevi so pomembne naslednje ugotovitve prvostopnega sodišča: - toženka je dne 01.03.2004 v skladu z 20. členom ZKZ dala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč; - izjavo o sprejemu ponudbe so pravočasno dali trije ponudniki (predkupni upravičenci po 23. členu ZKZ), in sicer toženec kot zakupnik zemljišča in drugi kmet, J.Č. kot kmet ter D.P. kot zakupnik; - po sprejemu ponudbe toženka z nobenim od ponudnikov ni sklenila prodajne pogodbe, ker po mnenju toženke pristojna upravna enota ne bi odobrila pravnega posla - prodajne pogodbe, sklenjene na podlagi dane ponudbe. O umiku ponudbe katero je toženka podala po sprejemu ponudbe, je toženka obvestila vse sprejemnike ponudbe in pristojno upravno enoto.

6.

Stališče sodišča prve stopnje, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ponudnika ne veže, je zmotno. ZKZ v 17. členu do 25. člena ureja promet s kmetijskimi zemljišči, kjer s kongentnimi normami sicer močno posega v splošno pravilo o prometu z nepremičninami (zemljišči). Tako je v 20. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč vsebovati in rok za sprejem ponudbe, 21. člen ZKZ pa določa, da mora sprejemnik ponudbe podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti. Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih obligacijskega prava, ki glede tega vprašanja veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskih zemljišč. Tako v danem primeru toženo stranko prvo objavljena ponudba veže, ker je bila sprejeta (prvi odstavek 26. člena s prvim odstavkom 28. člena Obligacijskega zakonika - OZ). Po določbi tretjega odstavka 28. člena OZ pa ponudbe ni mogoče umakniti, ko je ponudnik izjavo o sprejemu ponudbe že prejel. Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč (prvi odstavek 21. člena OZ) in to v času, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.

7.

Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla - pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča pa je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti (19. in 22. člen ZKZ). Pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča je tako sklenjena pod odložnim pogojem navedene odobritve upravnega organa. O odobritvi (taka odobritev je obvezen pogoj k dovolilu za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskem zemljišču - 5. točka prvega odstavka 40. člena v zvezi s drugim odstavkom 38. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1) pa odloča pristojna upravna enota (19. in 22. člen ZKZ), ne pa sodišče. Ali drugače povedano, tudi v primeru obsodilne sodbe, s katero se nadomešča pravni posel prometa s kmetijskimi zemljišči, je potrebna naknadna odobritev upravnega organa. Navedena odobritev namreč zagotavlja nadzor nad prometom s kmetijskimi zemljišči. 8.

Zaradi navedenega zmotnega materialnopravnega stališča prvostopnega sodišča, in sicer da sprejem ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč ne veže ponudnika in s tem povezane nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, je pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka tega sklepa. V novem sojenju bo sodišče prve stopnje moralo presoditi, ali so izkazane vse potrebne okoliščine, ki toženi stranki nalagajo sklenitev prodajne pogodbe s tožečo stranko in ali je obveznost sploh mogoče izpolniti (tak ugovor izhaja iz navedb tožene stranke) na način in v obsegu, kot to zahteva tožnik. Pri nadaljnji presoji pa bo potrebno tudi upoštevati stališče revizijskega sodišča, "da za utemeljenost zahtevka za izdajo zemljiškoknjižne listine ne zadostuje samo presoja, da je pogodba obligacijsko pravno veljavno sklenjena. Upoštevati je treba, da pravnomočni sodbi, ki nadomesti zemljiškoknjižno listino, zemljiškoknjižno sodišče ne more odreči lastnosti zemljiškoknjižne listine. Zato morajo biti v pravdnem postopku ugotovljene vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo obravnavane listine v zemljiški knjigi. Le če so vsi pogoji izpolnjeni, lahko sodba nadomesti zahtevano listino". Pri tem pa je potrebno opozoriti še na nadaljnje opozorilo revizijskega sodišča, pri katerem opozarja na uporabo določb 190. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP in 440. člena OZ z zaključkom, da odtujitev stvari, ki je predmet prodajne pogodbe, ne povzroči prenehanja pasivne stvarne legitimacije toženca glede obveznosti, da to stvar izroči kupcu. Obstoj obligacijsko pravne obveznosti izpolnitve pogodbe je neodvisen od stvarnopravnega položaja glede vprašanja, kdo je lastnik stvari, ki je predmet pogodbe. Sprememba lastniškega položaja ne povzroči niti prenehanja obveznosti (stvarne legitimacije) dolžnika iz pogodbe, niti nastanka obveznosti (pridobitve pasivne legitimacije) osebe, ki ima ali je naknadno pridobila lastninsko pravico na stvari, ki je predmet te pogodbe.

9.

Odločitev pritožbenega sodišča temelji na določbi 355. člena ZPP-C. 10.

Izrek o stroških pritožbenega postopka je v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP-C.