Jedro

Dogovor nedvomno predstavlja predpogodbo (33. člen OZ), ki toženca zavezuje k sklenitvi glavne (prodajne) pogodbe.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženec je dolžan v 15 dneh tožnikoma povrniti 382,98 EUR stroškov revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Pravdne stranke so 30. 12. 2004 podpisale Dogovor o nakupu nepremičnin (v nadaljevanju Dogovor), s katerim se je N. T. zavezal prodati zazidljive parcele 457/2, 459/4, 459/7 in 459/10 k. o. ... Ma. P. in M. P. za ceno 48.000 EUR in 2.000.000 SIT; kupca sta mu kot »rezervacijo« izročila 100.000 SIT. Prodajna pogodba bi morala biti sklenjena januarja 2005 ob predložitvi ustrezne dokumentacije, a ni bila, saj je toženec podpis več pogodb, ki sta jih pripravila tožnika, odklonil, češ da nasprotujejo Dogovoru; zato sta tožnika sklenitev prodajne pogodbe zahtevala s tožbo. Trdila sta, da toženčeva dolžnost skleniti pogodbo temelji na Dogovoru, ki je predpogodba. V odgovoru na tožbo se je toženec zahtevku upiral, češ da je na eni od parcel čebelnjak, glede katerega sta tožnika ob zapisu dogovora izjavljala, da ju ne zanima, zato je bil Dogovor sklenjen le glede bodoče prodaje parcel, ne pa tudi čebelnjaka. V ceni, navedeni v Dogovoru, zato njegova vrednost ni zajeta.

2. Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo zaradi presoje, da Dogovor ni predpogodba v smislu določbe 33. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Njegova presoja temelji na zaključku, da ni bilo soglasja o predmetu in ceni kot bistvenih elementih pogodbe, ta pa na dejanskih ugotovitvah: da predmet prodaje ni bil (v celoti) dogovorjen zato, ker ni bilo ne pisnega in ne naknadnega ustnega dogovora o tem, ali kupca kupita tudi z gradbenim dovoljenjem zgrajen, podkleten, na električno omrežje priključen čebelnjak na parceli 459/4 dimenzij 3 x 4 m z betonsko teraso 3 x 3 m, ali ga bo prodajalec odstranil; da sta do podpisa Dogovora tožnika izjavljala, da ju čebelnjak ne zanima, zato je bil toženec utemeljeno prepričan, da bo čebelnjak lahko odstranil (preselil), iz osnutka pogodbe, ki sta mu jo v podpis ponudila tožnika, pa je razbral, da tožnika kupujeta tudi čebelnjak, saj sta mu postavila rok za odstranitev čebel, zavrnila pa sta njegovo zahtevo, naj mu plačata vrednost čebelnjaka (3.000.000 SIT); ker sta tožnika zatrjevala, da ju čebelnjak ne zanima, se v Dogovoru navedena cena nanaša izključno na zemljišče. 3. Sodišče druge stopnje je sodbo prvostopenjskega sodišča spremenilo tako, da je zahtevku ugodilo. Pojasnilo je: da je čebelnjak premičnina (8. in 18. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ) in ni sestavina (16. člen SPZ); da so bile predmet Dogovora nepremičnine in tudi cena je bila določena za nepremičnine; čebelnjak kot premičnina, ki se nahaja na nepremičnini, ni bistvena sestavina prodajne pogodbe; nič drugače ne bi bilo, če bi bil čebelnjak nepremičnina, ker bi v tem primeru učinkovalo načelo superficies solo cedit. 4. Sodbo sodišča druge stopnje toženec izpodbija z revizijo iz revizijskih razlogov bistvene kršitve procesnih pravil in zmotne uporabe materialnega prava. V zvezi s prvim trdi, da je sodba pomanjkljivo in nerazumljivo obrazložena, zato je ni mogoče preizkusiti, da je v nasprotju sama s seboj in z odločitvijo, odločitev pa je v nasprotju z dokumentacijo v spisu in z izvedenimi dokazi. 5. Glede drugega navaja, da čebelnjak ni premičnina, saj je zgrajen z gradbenim dovoljenjem in podkleten. V zvezi s tem povzema definicijo nepremičnine iz 18. člena SPZ in poudarja, da je že od Občega državljanskega zakonika dalje premičnina le objekt, ki ga je mogoče brez škode za njegovo vrednost, uporabo in namen prosto prestaviti. Tudi po Zakonu o graditvi objektov je gradbeno dovoljenje potrebno le za trajne objekte. Noben dokaz ni bil izveden o tem, da gre za premičnino.

5. Revizija je bila vročena tožnikoma, ki sta nanjo odgovorila in Vrhovnemu sodišču obrazloženo predlagala, naj jo zavrne, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, v besedilu, veljavnem ob zaključku glavne obravnave).

6. Revizija ni utemeljena.

7. Procesnih kršitev sodišče druge stopnje ni zagrešilo. Razlogi sodbe omogočajo njen preizkus in niso pomanjkljivi, kot trdi revizija, zato (opisno) uveljavljana absolutna bistvena kršitev procesnih pravil iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Očitek, da je odločitev v nasprotju z dokumentacijo v spisu in z izvedenimi dokazi pa je po svoji vsebini graja dejanskih ugotovitev, ki je na revizijski stopnji nedovoljena (tretji odstavek 370. člena ZPP).

8. Izpodbijana odločitev je tudi materialnopravno pravilna. Čeprav tega nista nikjer izrecno zapisali, je iz razlogov njunih odločitev očitno, da sta sodišči prve in druge stopnje kot čebelnjak obravnavali le tisti del objekta, ki je postavljen na betonsko podlago (in očitno so tako razumele tudi pravdne stranke – ves čas postopka je bil govor o tem, ali je bilo dogovorjeno, da bo toženec čebelnjak odstranil (prestavil) ali prodal; za ta del objekta je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ga je mogoče prestaviti (glede česar ni bilo treba izvajati dokazov, saj je bilo to nesporno) in zato ni sestavina in s tem del parcele (16. člen SPZ). Sodišče druge stopnje je s tem soglašalo. Tudi po presoji revizijskega sodišča tako razumljen čebelnjak ni sestavina. Revizija tak pravni zaključek graja neutemeljeno, na drugem dejanskem izhodišču, pod bistveno drugačno predpostavko: da je bil kot čebelnjak mišljen celoten objekt (vključno s kletjo, betonskim temeljem in teraso).

9. Ko je tako, sta zemljišče in čebelnjak po pravilih stvarnega prava samostojna (lahko ločena) predmeta (prvi odstavek 15. člena SPZ) pravnega prometa (kar sicer ne izključuje možnosti drugačnega obligacijskopravnega dogovora). Sklenitev pogodbe tožnika zahtevata le glede zemljišča (v zahtevanem besedilu pogodbe čebelnjak ni omenjen) in za ceno, ki je bila po ugotovitvi sodišč prve stopnje določena le za zemljišče. Za zemljišče Dogovor nedvomno predstavlja predpogodbo (33. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), ki toženca, kot je pravilno odločilo sodišče druge stopnje, zavezuje k sklenitvi glavne (prodajne) pogodbe. Ker tožnika nista zahtevala sklenitve pogodbe tudi za čebelnjak (kot stvar v samostojnem prometu), res ni pomembno, ali je bila predpogodba sklenjena tudi glede njega. Če bi zahtevala sklenitev pogodbe tudi za čebelnjak, bi moralo biti to iz tožbenega petita jasno razvidno (2. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 15. člena SPZ); temu ni tako (in toženec čebelnjak lahko odstrani).

10. Ker toženec z revizijo ni uspel, je dolžan tožnikoma povrniti stroške odgovora na revizijo (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).