Jedro

Če je zavezovalni posel razveljavljen na podlagi tožbenega zahtevka, postane vknjižba neveljavna. V takšnem primeru zaradi razveljavitve zavezovalnega pravnega posla postane neveljavno tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo izstavljeno na podlagi takšnega (razveljavljenega) zavezovalnega posla. Utemeljenost izpraznitvenega tožbenega zahtevka bi zato lahko bila pogojevana z uspešnostjo tožbe za razvezo pogodbe (ne za odpoved), ki je bila podlaga za vpis stvarne pravice tožencev v zemljiško knjigo ter za izbris vknjižene stvarne pravice.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, za ohranitev v veljavi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitev prostorov v objektu na parc. št. 1042, vl. št. 1189 k.o. Š., ki je v naravi planšarska koča. Hkrati je zavrglo tožbo proti pok. F.S. in tožnikoma naložilo, da prvi toženki povrneta njene pravdne stroške v znesku 103.650,00 SIT, drugo in tretjetožencema pa v znesku 124.050,00 SIT.

Proti takšni odločitvi sta tožnika vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavljata pritožbene razloge zmotne uporabe materialnega prava, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlagata spremembo izpodbijane sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, ali pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Po mnenju tožnikov sodbe ni mogoče preizkusiti, ker ne vsebuje vseh odločilnih razlogov, poleg tega pa so si posamezni deli obrazložitve med seboj v nasprotju. Zaključki sodišča prve stopnje tudi ne temeljijo na izvedenih dokazih. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so toženci s tem, ko so njihova dejanska vlaganja v adaptacijo presegla pogodbeno dogovorjeno, v celoti izpolnili svojo obveznosti, poleg tega pa so s posameznimi vplačanimi zneski plačali dogovorjeno najemnino za celotno obdobje 99-ih let. Takšni zaključki sodišča prve stopnje so brez dejanske podlage, zato je zaključek sodišča prve stopnje o tem, da je najemnina plačana v celoti, protispisen. V obravnavani zadevi je bistvenega pomena, česar pa sodba sodišča prve stopnje ni ugotovila, da toženci tudi po prejemu tožbe, ki pomeni odpoved pogodbe, niso plačali, niti pokazali pripravljenost, da poravnajo najemnino. To si je mogoče razlagati samo kot krivdni razlog odpoved pogodbe. Če je sodišče prve stopnje štelo, da so toženci pridobili služnost ali užitek, bi moralo ugotavljati pogodbeno voljo skleniteljev in hkrati pravno naravo pogodbe. Pri tem tožnika opozarjata, da je adaptacija služila izključno le tožencem, da je dogovorjena doba 99-ih let daljša od pričakovane dobe preživetja pogodbenikov in da lastnika nepremičnine nista s sporno pogodbo za podelitev pravice do zgraditve dveh počitniških stanovanjskih enot v njuni stavbi, pridobila nobene odmene, razen pogodbeno dogovorjene najemnine. Štejeta, da je dogovor o nespremenljivosti najemnine neveljaven in velja za nezapisanega, ker je nemoralen in nasprotuje načelu vzajemnosti. Sodišče tudi ni podalo razlogov za zavrnitev izpraznitvenega zahtevka. Končno opozarjata, da sodišče ni zavzelo trdnega stališča o naravi pogodbe. Če bi bila po mnenju sodišča ustanovljena služnostna pravica, bi moralo zavzeti stališče do trditve tožnikov o tem, da tožena stranka svoje pravice ni izvrševala.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med pravdnima prednikoma tožnikov in toženci dne 27.6.1973 sklenjena pogodba, ki so jo naslovili "Najemna pogodba in pogodba o ustanovitvi služnosti stanovanja". Pogodbeniki so se dogovorili, da bodo toženci adaptirali planšarsko kočo tako, da si bodo v prvem nadstropju uredili dve počitniški stanovanji, popravili pa naj bi tudi skupne dele koče. Dogovorjena je bila tudi najemnina v višini 400 dinarjev na leto za obe stanovanji, pri čemer naj se ta znesek ne bi usklajeval z vsakokratno vrednostjo denarja, ampak naj bi ostal nominalen, poleg tega pa naj bi prvi obrok toženci plačali šele pet let po sklenitvi pogodbe. Dogovorjeno je bilo tudi, da se v korist tožencev v zemljiško knjigo vpiše služnost stanovanja, katerega vsebina je po pogodbi, da lahko 99 let uporabljajo stanovanje v prvem nadstropju in da to pravico lahko tudi odsvojijo in z njo razpolagajo za primer smrti. Sodišče prve stopnje je še ugotovilo, da toženci dogovorjeno služnost še vedno izvršujejo in da je bil pogodbeni namen pravnih prednikov tožnikov očitno prenova koča, kar izkazuje obseg izvršenih adaptacij in zgolj simbolična "najemnina", ki pa predstavlja tako neznaten del obveznosti tožencev, da zaradi njene neizpolnitve pogodbe ni mogoče razdreti (prim. 131. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR). Iz navedenih razlogov bi bil neutemljen očitek kršitve načela enake vrednosti dajatev (15. člen ZOR), ki pa ga tožnika nedopustno uveljavljata šele v pritožbenem postopku (prim. 1. odst. 337. člena ZPP). Ne glede na navedeno pa tudi morebitna razveza pogodbe še ne bi pogojevala oziroma utemeljevala zahtevka za izpraznitev nepremičnine. Toženci so namreč imetniki stvarne pravice na nepremičnini, saj so s tem pravnim položajem tudi vpisani v zemljiški knjigi in sicer kot imetniki služnosti stanovanja. Za nastanek takšne pravice je potreben pravni naslov (pogodba) in pridobitni način. Pravni naslov za pridobitev stvarne pravice na nepremičnini je veljaven zavezovalni pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti ali ustanoviti stvarno pravico. Pridobitni način v teh primerih pa je vpis v zemljiško knjigo, ki ima konstitutivni učinek, saj pravica nastane šele z vpisom. Na enak način stvarna pravica tudi preneha. Če je zavezovalni posel razveljavljen na podlagi tožbenega zahtevka, postane vknjižba neveljavna. V takšnem primeru zaradi razveljavitve zavezovalnega pravnega posla postane neveljavno tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo izstavljeno na podlagi takšnega (razveljavljenega) zavezovalnega pravnega posla.

Utemeljenost izpraznitvenega tožbenega zahtevka bi zato lahko bila pogojevana z uspešnostjo tožbe za razvezo pogodbe (ne za odpoved), ki je bila podlaga za vpis stvarne pravice tožencev v zemljiško knjigo ter za izbris vknjižene stvarne pravice. Pritožba tožnikov se tako izkaže za neutemeljeno, zato jo je bilo treba zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku).